Seuraavanlainen case:
Olen ostanut osakehuoneiston 20 vuotta sitten. Kauppahinta 420.000 mk. Euroina nyt n. 70.000 euroa.
En ole asunut itse asunnossa, joten myynnistä menee luovutusvoittoveroa, oliko se nykysin vielä 30%?
Asunnossa tehtiin remontti tänä vuonna. Kulut n. 15.000 euroa.
Hankintahintaolettama vai remonttikulu vähennykset?
Yksi vaihtoehto on, että asunto siirtyy 10 vuoden velkakirjalla lapselleni. Naapurista myyty vastaavan kokoinen asunto 140.000 eurolla. Omalle lapselle saa myydä 3/4 käyvästä hinnasta.
Mikä vaihtoehto on järkevin? Asunto siirtyisi joka tapauksessa kuoltuani lapselleni.
Kiitos neuvoista!
Olen ostanut osakehuoneiston 20 vuotta sitten. Kauppahinta 420.000 mk. Euroina nyt n. 70.000 euroa.
En ole asunut itse asunnossa, joten myynnistä menee luovutusvoittoveroa, oliko se nykysin vielä 30%?
Asunnossa tehtiin remontti tänä vuonna. Kulut n. 15.000 euroa.
Hankintahintaolettama vai remonttikulu vähennykset?
Yksi vaihtoehto on, että asunto siirtyy 10 vuoden velkakirjalla lapselleni. Naapurista myyty vastaavan kokoinen asunto 140.000 eurolla. Omalle lapselle saa myydä 3/4 käyvästä hinnasta.
Mikä vaihtoehto on järkevin? Asunto siirtyisi joka tapauksessa kuoltuani lapselleni.
Kiitos neuvoista!
Vastaukset 24
Vanhimmat
15k? onko muovilattia vaihdettu uuteen kulumisen takia, vai peräti parkettiin?
Asunto on varmaan järkevää siirtää nyt, ellei ole odotettavissa arvon laskua.
Halvimmalla selviätte, jos teet lahjakirjan tai ennakkoperinnön. Tuo ehdotelmasi, että asunto siirtyisi velkakirjalla, on myynti. Silloin joudut maksamaan veroa voitostasi, josta tietenkin voit vähentää siihen tekemiesi remonttien kulut.
Lahjavero ei ole suuri. Mutta jos poikasi myy asunnon ennenkuin on omistanut sen vuoden ajan, hän joutuu maksamaan sen kolkytä prossaa veroa koko hinnasta/asunnon arvosta miinus lahjaveron osuus.
Ennakkoperintö lasketaan lahjaveron mukaan, joten on verotuksellisesti sama annatko asunto-osakkeen lahjana vai ennakkoperintönä. Ainoa ero on, että lahjana voit lahjakirjassa määritellä, että lahja EI ole ennakkoperintö, jolloin sitä ei huomioida lopullsessa perinnönjaossa aikanaan.
Mutta miten niin halvemmalla? Lahjaverokin 140.000 euron asunnosta on yli 16.000 euroa. Toki tällöin poikasi ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.
Myy asunto 3/4 asunnon nykyarvosta pojallesi velkakirjalla. Voitte sopia esim. 10 vuoden takaisinmaksuajasta. Poikasi maksaa varainsiirtoveroa 2% 3 kk:n sisällä myynnistä. Poikasi voi asua asunnossa 2 vuotta ja myydä sen jälkeen ilman luovutusvoittoveroa.
Edullisin vaihtoehto on se, että muutat itse kirjasi asuntoon ja asut siinä 2 vuotta. Ei mitään veroa.
Millä perusteella remonttimeno voi olla myyntivoitosta vähennyskelpoinen jos ei ole kysymys perusparannuksesta ?
Onko kosteusvaurion korjaaminen perusparannus?
Eikö asunnon arvoa voi perustella edullisemmaksi?
Laita asunnolle mahdollisemman alhainen arvo ja perustele se mahdollisimman hyvin.
Jos myyt 140 000 euron arvoisen asunnon lapsellesi velkakirjalla 100 000 euron arvosta, tuskin verottaja puuttuu. Voit hakea verottajalta ennakkopäätöksen ja varmistaa asian.
Myyntivoittoa tulee 30 000 euroa, josta maksat veroa. Tietyt remonttikulut voi vähentää tästä.
Jos asunto saadaan myydyksi 140.000 eurolla, mahdollisesti 150.000 eurolla, myyntivoitto tulee olemaan 70.000 - 80.000 euroa.
Kannattaa ehdottomasti antaa asunto ennakkoperintönä ja maksaa vain perintövero.
Eli jos teetän arviokirjan osakkeesta ja annan asunnon ennakkoperintönä pojalleni esim. 120.000 arvoisena, poikani maksaa perintöveroa 11%?
Plus varainsiirtovero 2%?
Poikani voi myydä asunnon ilman myyntivoittoveroa vuoden kuluttua?
Esimerkki. Annetaan ennakkoperintönä asunto, jonka markkinahinta on 140000€.
Tapaus A. Asunnon arvoksi määritetään 120000€. Perintöveroa maksetaan 11300€ eli noin 9,4%. Perillinen pitää asuntoa vuoden ja myy hintaan 140000€. Myyntivoitto 20000€. Myyntivoiton vero 30% eli 6000€, josta voidaan tehdä verovähennyksiä. Vero yhteensä 17300€.
Tapaus B. Asunnon arvoksi määritetään 180000€. Perintövero 19100€. Myyntihinta vuoden omistamisen jälkeen 140000€. Myyntitappio 40000€. Myyntitappio on kokonaisuudessaan verovähennyskelpoinen, mutta ei perintöverosta. Jos ansio- tai pääomatuloveroja ei ole tarpeeksi, silloin myyntitappio jää hyödyntämättä.
Tapaus C. Asunnon arvoksi määritetään 120000€. Perintövero 11300€. Perillinen myy asunnon heti. Vero alkuperäisen hankintahinnan perusteella, jolloin ostohinta 70000€ ja myyntivoitto 50000€, josta vero 15000€. Verot yhteensä 26300€.
Lisäksi ennakkoperinnöt lasketaan yhteen lopullisen perinnön kanssa ilman aikarajaa, mikä nostaa lopullista perintöveroa progressiivisen taulukon mukaan. Jos kyseessä on lahja, siitä maksetaan vain lahjavero.
Kohta C lienee verottajan kannalta hyvä.
Mutta eikö mahdollinen myyntivoitto kuitenkin lasketa perintöverotusarvon mukaan?
Sillä sehän on myyjän "hankintahinta".
kas kun muovilattian korjaaminen muovimattoon -> korjausta, ja parkettiin osittain korjausta ja osittain lisää arvoa.
Jos perillinen myy omaisuuden alle vuoden kuluttua perinnöstä, tilanne katsotaan veronkierroksi, jolloin vero lasketaan edellisen omistajan hankintahinnan mukaan.
Juu, mutta yhden vuoden kuluttua perinnön saannista, asunto-osakkeen saa myydä. Tämä on poikkeus 2 vuoden säännöstä.
Kysyisin tästä kohdasta tapaus A: jos perillinen pitää asuntoa vuoden, myyntivoitosta ei joudu maksamaan veroa. Näin on ainakin ennen ollut. Tämä on poikkeus normaalista 2 vuoden säännöstä, jolloin samanaikaisesti pitää omistaa ja asua 2 vuotta, jotta voi myydä verovapaasti.
Kyllä myyntivoitosta pitää maksaa veroa, vaikka perillinen olisi omistanut asunnon vuoden verran. Mutta silloin perillinen saa vähentää perintöveroarvon hankintahintana. Jos myynti tapahtuu ennen vuoden rajaa, verot lasketaan perinnönjättäjän alkuperäisen hankintahinnan ja -ajan mukaan.
Kahden vuoden omistuksen ja asumisen jälkeen perillisen myyntivoitto on sitten kokonaan verovapaa. Ja myös tappio muuttuu vähennyskelvottomaksi.
Vaihtoehto A: Muutat kirjasi asuntoon 2 vuodeksi ja myyt kahden vuoden jälkeen verottomana.
Vaihtoehto B: Asunnon arvoksi määritetään 120.000 euroa. Perintöveroa maksetaan
10 622,00€ eli noin 9,4%.
Perillinen pitää asuntoa 2 vuotta vuoden ja myy verottomana.
Vaihtoehto C: myyt asunnon nyt velkakirjalla perillisellesi asunnon arvo esim. 135 000 euroa hyvin perusteltuna, lapsi ostaa asunnon 101.250 euroa. Myyntivoitto 31.250 euroa.
Hankintahintaolettamaa käytämällä saat vähentää 40% eli 12.500 euroa ( 31.250 euroa - 12.250 euroa = maksat veroa 18.750 euroa.
Mikäli verottaja hyväksyy tekemäsi kosteusvaurion vähennyskelpoisiksi kuluiksi voit yrittää vähentää ne 20.000 euroa. Todennäköisesti verottaja hyväksyy vain osan niistä. Kannattaa hankkia verottajalta ennakkopäätös asiasta.
Toi hankintahintaolettama tais mennä hieman väärin? Eikö veroa makseta myyntivoitto - hankintahintaolettama = erotus x 30%.
Eli luovutusvoittoveroa maksetaan 30% 18750 eurosta.
Hankintahintaolettama lasketaan nykyhinnasta eli jos osakkeen arvo on nyt 140.000 euroa ja olet omistanut osakkeen yli 10 vuotta, voit vähentää hankintameno-olettamana 140.000 eurosta 40%.
Tällöin ei voi vähentää mitään muuta, esim. remonttikuluja.
Vähän ihmettelen näitä vastauksia.
Perintövero ei ole 9,4% vaan menee taulukon mukaan, jolloin maksetaan 3500 euroa + 13% 60.000 euron ylittävästä osuudesta.
nnakkoperinnön sijasta suosittelen velkakirjaa, jossa on lainmukaisesti määritelty velan korko ja lyhennykset.
Asunnosta kannattaa tehdä kirjallinen arvio kiinteistövälittäjällä, jolloin välttyy mahdollisilta jälkiveroilta. Tai sitten hakea verottajalta ennakkopäätös, jolloin ei tule yllätyksiä.
Ennakkoperintö verotetaan lahjana.
Tässä keskustelussa on ihan käsittämättömän paljon vääriä vastauksia.
Kaikkein yksinkertaisinta ja edullisinta on todennäköisesti lahjoittaa asunto lapselle ja määrätä, että se EI ole ennakkoperintöä. Näin lahjaa ei lasketa lapsen myöhempään perintöön mukaan.
Lahjavero 140 000 euron arvoisesta lahjasta on 16 010 euroa.
Ennakkoperintö on siis aina lahja ja sekä ennakkoperinnöstä että ns. tavallisesta lahjasta menee LAHJAvero eikä perintövero
Lahjan yhteydessä ei makseta varainsiirtoveroa eikä luovutusvoittoveroa.
Jos lahjansaaja myy asunnon omistettuaan sen vuoden ajan, hänen hankintamenonsa on lahjaverotusarvo. Jos siis lahjaveroa on maksettu 140 000 eurosta ja asunto myydään 140 000 eurolla, ei lapsi maksa luovutusvoittoveroa lainkaan.
Kahden vuoden sääntö taas koskee ainoastaan oman kodin myyntiä. Se on luovutusvoittoverosta vapaata, jos myyjä on omistusaikanaan asunut asunnossa vähintään kahden vuoden ajan.
Olet aivan oikeassa.
Paitsi yhdessä asiassa: verotuksellisesti edullisin vaihtoehto on myydä asunto lapselle velkakirjalla.
Asunnon arvon määrittämiseksi voi pyytää kirjallisen arviokirjan kiinteistövälittäjältä. Asunnon arvon voi määritellä 140.000 euron sijasta tässä markkinatilanteessa esim. 130.000 euroksi. Perustelut pitää olla hyviä.
Vanhempi voi myydä asunnon 3/4 arvolla velkakirjalla, jossa on määritelty korko ja lyhennykset.
Eli jos asunnon arvoksi asetetaan 130.000 euroa x 75%= kauppahinta 97.500 euroa.
97.500 euroa - alkuperäinen hankintahinta 70.000 euroa = myyntivoitto 27.500 euroa x 30% = 8.250,00 euroa.
Verottajalta voi kysyä hyväksyykö verottaja vähennyskelpoiseksi asunnossa tehdyn kosteusvaurion remontin kulut. Todennäköisesti ei, koska nykyarvo on jo alennettu sukulaisluovutuksessa 3/4.
Tähän tulee huomioda myös se, että lapsi joutuu maksamaan varainsiirtoveroa 2% kauppahinnasta eli 1950,00 euroa..
Luovutusvoittovero 8.250,00 euroa + varainsiirtovero 1950,00 euroa = 10.200 euroa.
Lahjavero 130.000 eurosta olisi 14.710 euroa, joten veroissa säästää
14.710 euroa - 10.200 euroa = 4510,00 euroa
Nimimerkki 10 10 unohtaa nyt täysin sen, että aikanaan lapsi saa perinnöksi tuon vanhemmalleen maksamansa kauppahinnan (eli esimerkiksi 97 500 euroa) ja maksaa tällöin perintöveroa myös siitä.
Lisäksi lainan antanut vanhempi maksaa veroa lapsensa maksamasta korosta.
Ja tosiaan myös varainsiirtovero luovutusvoittovero. Toki jos lapsi on ensiasunnon ostaja, ei varainsiirtoveroa mene.
Alihintainen kauppa ei siis ole koskaan edullisin vaihtoehto siirtää omaisuutta lapsilleen - ellei siihen sitten kytketä muita kuvioita kuten esim. kauppahinnan sijoittaminen säästöhenkivakuutukseen.
Alihintainen kauppa tuleekin kyseeseen lähinnä silloin kun vanhempi on rahan tarpeessa tai kauppahinta taikka osa siitä halutaan esim. lahjoittaa toiselle lapselle.