Paljon olen nyt tutkinut huomioitavia asioita asuntosijoittamisessa. Kuitenkin lähes kaikki esimerkit ja tekstit, joita olen selannut, ei huomio lainkaan vuokratuloista maksettavia veroja mitenkään. Miksi?
Otetaan esimerkki:
Asunnon hinta: 100 000€
Lainaa: 100 000€
Korko: 2,5%
Laina-aika: 25v
Hoitovastike: 150€/kk
Vuokratulot: 650€/kk
Näillä jos laskee niin jokaisessa kuussa käteen jäisi vuokrasta vastikkeen ja tasaerän jälkeen sellaiset 42€.
Kuitenkin tuossa voittoa tulisi normaalisti (vuokra-vastike-korko) ja verot tästä olisi ensimmäiseltä kuulta noin 86€ ja hiljalleen se kasvaisi sitä mukaa, kun laina lyhenee. Eli sekä voitto että vero kasvaa sitä mukaa, kun laina lyhenee. Kuitenkin niin kauan kun lainaa on on asunnon kulut (vastike lyhennys korko verot!) suuremmat kuin mitä vuokratulot. Jotta kaikki kulut menisi pienemmäksi kuin vuokratulot, täytyisi vuokran olla melko kohtuuton.
Vielä en ole nähnyt sellaista laskelmaa, jossa tuota vero-osuutta otettaisiin lainkaan huomioon tuottolaskelmia tehtäessä. Miksi sitä veroa ei huomioida? Onko siihen jokin järkevä syy?
Tällä hetkellä, kun asiaa ajattelen, niin tottakai se lopullinen tuotto on se mikä siitä jää käteen verojen jälkeen, joten se vero pitäisi myös huomioida.
Asuntosijoituksien laskelmat
9
1012
Vastaukset
- lfhjn
a) mitenkähän asoy:n osakkeisiin sijoittaminen taas liittyykään kiinteistöpalstalle?
b) lainan lyhennys ei ole kulu- nipea
ole jurpo hiljaa äläkä näsäile
- Jeeee..e.e..e
Ostamme mieheni kanssa uuden kaksion hyvävelihintaan alennettuna 155 000€.
50m2, 3100€ neliö. Käteishinta 42 000€. Meidän ei tarvitse ottaa lainaa ollenkaan, koska minäkin sain puolet tuosta summasta kasaan. Jäämme suosiolla kyllä rahoitusvastikkeelle, koska se on kannattavaa. Taloyhtiössä nimittäin rahoitusvasatikkeet tuloutetaan, eli sijoittajalle ne ovat tällöin heti verovähennyskelpoisia. Huima veroetu saada ne suoraan vähennykseen vuokrasta, kuin sitten monen kymmenen vuoden päästä myytäessä. Inflaatio söisi ne rahat.
Vastike on sen vajaa 200€, rahoitusvastike on vajaa 700€, vuokratulo on 800€. Eli vajaa 50€ per nokka on kuukausittain laitettava lisää. Koko ajan tämä pysynnee kohtuullisen samana, maksut siis, koska ollaan rahoitusvastikkeella ja taloyhtiölle laina-aikaa on myönnetty 20 vuotta, tasaerät. Eli emme siis tässä tapauksessa joudu siitä vuokrastakaan maksamaan veroja, kun saman verran on vähennyksiin laitettavaa, kannattaa vain verokortti päivittää ajankohtaiseksi.- valtio ryöstää 26
Sitten kun myytte kämpän muutamien vuosikymmenten päästä, asunnon hankintahinnaksi lasketaan tuo 42 000€ muut osa myyntisummasta verotetaan raskaimman päälle myyntivoittona. Se minkä nyt säästätte, tulee korkojen kera myöhemmin.
- ,mjb
valtio ryöstää 26 kirjoitti:
Sitten kun myytte kämpän muutamien vuosikymmenten päästä, asunnon hankintahinnaksi lasketaan tuo 42 000€ muut osa myyntisummasta verotetaan raskaimman päälle myyntivoittona. Se minkä nyt säästätte, tulee korkojen kera myöhemmin.
paitsi jos menee siihen itse pariksi vuodeksi asumaan
- Jeeee..e.e..e
valtio ryöstää 26 kirjoitti:
Sitten kun myytte kämpän muutamien vuosikymmenten päästä, asunnon hankintahinnaksi lasketaan tuo 42 000€ muut osa myyntisummasta verotetaan raskaimman päälle myyntivoittona. Se minkä nyt säästätte, tulee korkojen kera myöhemmin.
Niin siis tottakai sijoitusasunnon myymisestä koituu veroja. Mutta etkö huomaa tuossa meidän toimintamallissa mitään hyötyä? Minä huomaan! Ensinnäkinmeillä on sen verran rahaa ettei meidän tarvitse ottaa lainaa. Lainalyhennyksiin ei kulu rahaa. (Ainoastaan joitakin kymppejä lisää rahoitusvastikkeeseen kuukausittain) ---> Tästä seuraa että meidän tarvitsi sijoittaa vain tuo pari kymppiä/ nokka ja sitten kuukausittain joitakin kymppejä lisäksi. Jos ottaisimme velan, sen menot olisivat todennäköisesti suuremmat kuin nyt vaikka se 50€ kuukaudessa. Okei, toki saisimme korot vähennyksiin, mutta miksi ottaa velkaa, jos rahaa on jo omasta takaa?
Lisäksi, asunto on uusi ja pääomavastikkeet tuloutetaan, siinä on suuri hyöty. Esim:
Asunto 1
Velaton hinta; 155 000€
Myyntihinta; 42 000€
Rahoitusvastike; 700€/kk
Yhtiövastike; 200€/kk¨
Menot; 900€/kk
Vuokra; 800€/kk
Erotus; 100€/kk eli 50€/henkilö
Hyöty; Rahoitusvastike ja yhtiövastike ovat 100%:sesti vähennyskelpoisia.
Vuokratulo on pienempi kuin menot, joten veronmaksua ei synny ja maksettavaa jää 50€/kk/hlö. Vähän sama kuin kerran kuussa tankkaisi autoa. Kaikki muut tulot jää itselleen ja sijoitettavaksi johonkin, josta voi saada hyvän koron. Suuri osa jää palkasta itselleen tilille ja mahdollisuus on se sijoittaa.
Asunto 2
Velaton hinta; 155 000€
Myyntihinta; 42 000€
Velka; 700€/kk
Yhtiövastike; 200€/kk¨
Menot; 900€/kk
Vuokra; 800€/kk
Erotus; 100€/kk eli 50€/henkilö
Haitta; Menot ovat 900€/kk yhtiövastikkeen voi vähentää täysimääräisesti, mutta velasta voi vähentää vain korot. Joten palkastasi saattaa mennä isompi osuus lainanhoitokuluihin ja erotuksen maksamiseen, kuin mitä se on esimerkki 1;ssä (50€/kk, siinä kaikki menot, jos vuokralainen löytyy)
Siis pointtina vain on se että jos toimii mallin 1 mukaisesti ja rahoitusvastikkeen ja yhtiövastikkeen saa vähennyksiin, kannattaako palkasta laittaa yhtään enempää tuohon asuntoon kuin se 50€/kk VAIKO ottaa ne rahat samantien itselleen ja vaikka sijoittaa 20 vuodeksi ja katsoa millaisen tuoton saa kuin odottaa että niistä rahoista hyötyisi 20 vuoden päästä kun myy pois. Taloyhtiössä rahoitusvastikkeen tuloutus on siis paras vaihtoehto, rahastointi varastaa sijoittajan rahoja 20 vuodeksi ja silloin ne ovat poissa hänen käytöstään. Itse ainakin keksin noille rahoille nyt parempaa tekemistä kuin sitten 20 vuoden päästä.
En nyt mikään matemaatikko ole, mutta miesystäväni on hommannut sijoitusasuntoja joissa rahoitusvastikkeet tuloutetaan, niistä on suuri verohyöty.
Samalla tavalla kuin jos myyn osakkeita ja niistä tulisi vero maksettavaksi, jos vero perittäisiin heti, eikä niinkuin nyt vuositasolla, ei kukaan pystyisi välittömästi sijoittamaan myyntivoittoja uudelleen ja tienaamaan niillä sen vuoden aikana, ennen kuin verot sitten tulee maksaa seuraavana vuonna, niin ei pystyisi tätä hyödyntämään. Eli jos on mahdollista, kannattaa verojen maksua lykätä mahdollisimman myöhäiseksi, jotta kaikki rahat ja voitot ovat itsensä käytettävissä ja sijoitettavissa niin kauan että veron suuruus on määritetty. En siis ole verojen maksamista vastaan, vaan otan kaiken hyödyn irti omista rahoistani, siksi en halua niitä 20 vuodeksi panatata korottomana mihinkään.
Vuoden sijoituksella moni pystyy jopa tuplaamaan myyntivoittonsa, toisinkuin jos vero menisi heti myytäessä, ei olisi myyntivoittoa niin paljon mitä sijoittaa.,
- laskelmista
Luulen, että et tainnut huomioida hoitovastikkeen verovähennystä, kuten et myöskään sijoituslainan korkojen verovähennystä. Nimittäin sijoitusasunnon lainan koroista saa edelleen 100% verovähennystä, toisin kuin omasta asunnosta. Eli poistapa nämä tuosta verosta ja huomaat, että käytännössä veroja ei makseta ollenkaan tässä tilanteessa, koska jo nuo verovähennykset riittävät pyyhkäisemään pois kaikki verot. Verovähennysten unohtaminen laskelmista on yleisin virhe, jonka monet tekevät laskiessaan tuottoja.
- laskin kouraan
Kyllä ensimmäinen esimerkki on laskettu oikein, ja lisäksi mainittu että verotettava pääoma tulo kasvaa (korot pienenee kun laina lyhenee).
Käytännössä pääomavero hinnoitellaan asunnon vuokraan ja tässäkin esimerkissä vuokraan pitäisi lisätä sellainen 80 €/kk pääomaverojen johdosta.
720 euroa / kk on tällaisten asuntojen käypä vuokra pääkaupunkiseudulla.. - SIJOITTAJA
Aloittajalle; Laskelmassa on syytä ottaa pari asiaa huomioon. Lainaan täytyy yleensä olla jokin osa omaa, eli jos haet 100 000€ lainaa saman hintaiseen asuntoon, on siinä yleensä oltava itsellä alkupääomaa laittaa asuntoon.
Lisäksi kannattaa hommata sellainen osake, jossa voit jäädä rahoitusvastikkeelle ja maksaa lainaa asunnostasi taloyhtiölle ja vielä tarkennettuna sellaiseen, missä tämä sinun maksamasi rahoitusvastike tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa. Tällöin et tarvitse kuin alkupääomaa jonkin verran ja sitten jos vuokra on 650€/kk, yhtiövastike 150€/kk ja rahoitusvastike eli pääomavastike taloyhtiölle 500€/kk, et joudu koko aikana maksamaan pääomatulosta veroa, koska tulot ja menot ovat saman suuruisia. Tätä ei moni tajua hankkiessaan sijoitusasuntoa. Huom, kaikissa taloyhtiöissä rahoitusvastike ei ole vähennyskelpoinen, siis silloin jos se rahastoidaan. SIJOITTAJALLE RAHOITUSVASTIKKEEN RAHASTOINTI ON TOSI HUONO JUTTU.
Ketjusta on poistettu 0 sääntöjenvastaista viestiä.
Luetuimmat keskustelut
SDP haluaa LISÄÄ veroja bensa-autoille!
Sdp:n vaihtoehtobudjetti esittää polttomoottoriautoille lisää veroja Sdp esittää tuoreessa vaihtoehtobudjetissaan verot19117604Riikka se jytkytti BKT:stä nyt 0,3 prosenttia pois
Ja vain kolmessa kuukaudessa! Vuositasollahan tuo tarkoittaa reilun prosentin pudotusta. Pärjäisi varmaan lasketteluss4810101Vasemmistoaate on aatteista jaloin
Kaikki saavat ja kukaan ei jää ilman. Kuka tuollaista voisi vastustaa?1736235Antti Lindtman kiitti valtiovarainministeri Purraa
Ministeri Purra kertoi ottavasa vastuun EU:n alijäämämenettelyyn joutumisesta. Hän myös sanoi tietävänsä, että Lindtman473253Suomalaisten enemmistö on (ateisteja / fiksuja / sosialisteja)
Tai jokin noiden yhdistelmä, koska S-ryhmän markkinaosuus päivittäistavarakaupasta on yli 50 prosenttia.232949Brittiläinen vasemmistolehti: Sanna Marin oli vihdoin rehellinen
Nyt tulee pahasti lunta tupaan Seiskan tähtitytölle. Ex-pääministerin kirjaa arvostellaan latteuksista ja itsekehusta.392923"Purra löylytti oppositiota", sanoi naistoimittaja Pöllöraadissa
Kyllä, Purra tekee juuri sitä työtä mitä hänen tuossa asemassa pitää tehdä, hän antaa oppositiolle takaisin samalla mita592741Henkilökohtaisia paljastuksia Dubaista - Kohujulkkis Sofia Belorf on äitipuoli ja puoliso!
Tiesitkö, että Sofia on äitipuoli ja rakastava puoliso? Sofia Belorf saa oman sarjan, jossa seurataan hänen Bling Bling882700Persut: haluamme lisää veroja!
Lisää lisää veroja huutaa persukuoro. Veroila Suomi nousuun! "Uusi matkailuvero eli matkailijamaksu peritään esimerki12542Alexander C. G. riisti demari-Veijolta arvonimen
"Stubb myönsi 66 arvonimeä ja peruutti yhden arvonimen. Presidentti Tarja Halonen myönsi Baltzarille kulttuurineuvoksen531993