Omistan yhden asunnon, vaimoni omistaa toisen (olemme ns. "uusiopari").
Haluaisimme järjestää omistukset niin, että kumpikin omistaa 50% molemmista asunnoista.
Onko edullisempaa mahdolisuutta hoitaa asia kuin tehdä kaksi kauppaa ja maksaa molemmista varainsiirtoverot? Voiko kauppahinta tällaisessa vaihtokaupassa olla esim 1 euro?
Haluaisimme järjestää omistukset niin, että kumpikin omistaa 50% molemmista asunnoista.
Onko edullisempaa mahdolisuutta hoitaa asia kuin tehdä kaksi kauppaa ja maksaa molemmista varainsiirtoverot? Voiko kauppahinta tällaisessa vaihtokaupassa olla esim 1 euro?
Vastaukset 6
Vanhimmat
Eipä taida konsteja löytyä, kun varainsiirtoverolain 15 §:ssä (oletan, että kyse on asunto-osakkeista) säädetään yksiselitteisesti näin: "Jos vastikkeena käytetään tässä laissa tarkoitettua omaisuutta, vero on suoritettava kummastakin luovutuksesta."
Eikä sitä veroa tällaisessa vaihdossa lasketa mistään euron "kauppahinnasta", vaan vastikkeen arvosta, eli vaihdossa luovutettavien osakkeiden arvosta (lisättynä mahdollisella rahavastikkeella, jos vaihdettavat osakkeet ovat eri arvoiset).
Kannattaa ehkä noteerata tämäkin vastikkeen arvoon vaikuttava varainsiirtoverolain 15 §:n 4 momentti, joka siis koskee mm. asunto-osakkeiden vaihtoa:
"Edellä 3 momentissa tarkoitetuissa luovutuksissa vastikkeeseen luetaan, riippumatta siitä, mitä osapuolten välillä 1 momentin mukaisesti on sovittu, myös osakkeisiin luovutushetkellä kohdistuva yhtiölainaosuus, joka osakkaalla on silloin oikeus tai velvollisuus maksaa yhtiölle yhtiöjärjestyksen määräyksen, yhtiökokouksen tai hallituksen päätöksen taikka muun sopimuksen tai sitoumuksen perusteella tai jonka hän on luovutuksen yhteydessä maksanut. Vastikkeeseen luetaan myös luovutettuihin osakkeisiin kohdistuva osuus rakentamisaikaisista lainoista, vaikka päätöstä osakkaiden oikeudesta tai velvollisuudesta maksaa yhtiölainaosuus ei ole tehty."
Kannattanee selvittää veroseuraamukset etukäteen verottajalta, jottei tule ikäviä yllätyksiä.
Kannattaa ottaa huomioon myös mahdollinen luovutusvoittovero.
Esimerkki:
Miehen asunto X käypä arvo 500.000
Vaimon asunto Y käypä arvo 300.000
Molemmat asunnot sijoitusasuntoja.
A. Vaihto päittäin eli mies luovuttaa ½ x X ja saa ½ x Y, vaimo luovuttaa ½ x Y ja saa ½ x X, ei välirahaa.
Verot:
a) varainsiirtovero miehelle 2 % 150.000:sta = 3.000
b) varainsiirtovero vaimolle 2 % 250.000:sta = 5.000
c1) luovutusvoittovero miehelle, jos X-puolikkaan hankinta-arvo < 149.000; tai
c2) luovutusvoittovero miehelle, koska 150.000 < 75% 250.000:sta
d) luovutusvoittovero vaimolle (kun puolikkaan hankinta-arvo < 250.000)
B. Jos vaimo maksaa välirahaa asunnon puolikkaiden arvon erotuksen 100.000, vaimolle luovutusvoittovero, jos puolikkaan hankinta-arvo < 149.000, miehelle ei c2-kohdan luovutusvoittoveroa, miehen varainsiirtovero 5.000.
C. Jos jompi kumpi asunto on omistajan vakinainen asunto (> 2 v), sen asunnon osalta vaihdossa ei mene luovutusvoittoveroa.
Miehen c2-veroa selventää kommenttini miltei tasan 7 vuoden takaa. http://keskustelu.suomi24.fi/t/5479491#comment-29217691
Lahjaverokin kolkuttaa vaihdossa ovella!
Jos vaimo saa 250.000 euron arvoisen X-asunnon puolikkaan 150.000 eurolla (Y-asunnon puolikas), vaimo tässä vaihdossa saa 100.000 euron arvoisen lahjan, mistä lahjavero on 11.770 euroa.
Esimerkki c2-luovutusvoittoverosta:
X-asunnon hankintahinta 400.000, myyntihinta vaihdossa 300.000, käypä hinta 500.000, puolikkaan osalta vastaavasti 200.000 / 150.000 / 250.000.
Luovutusvoiton kaava:
150.000 - (150.000 : 250.000) x 200.000 = 30.000.
Vero 30.000 euron luovutusvoitosta on 33 % = 9.900 euroa.
Jos mies lahjoittaisi 250.000 euron arvoisen X-asunnon puolikkaan, lahjavero olisi 34.270 euroa eikä muita veroja menisi.
Vastaavasti vaimon antamasta 150.000 euron lahjasta (Y-asunnon puolikas) vero olisi 18.770 euroa ilman muita veroja.
Haluamanne toimenpide on sangen järjetön sekä vailla taloudellisia perusteita, eikä siihen tule ryhtyä.
Juuri noin eli viisainta unohtaa koko käsittämätön vekslaus. Mitä ihmeen hyötyä siitä voisi edes olla?