Kannattaa miettiä sijoituksen tuotto tarkasti. Rahoja ei kannata laittaa 2 % sijoitukseen. Vertailuna pidän 3 % vaihtoehtoista tuottoa. Tavoittelen 5 % brutto tuottoa sijoitukselleni ja se näyttää niistä tulevankin.
Ajattele ja laske asiat uudella tavalla..
Ajattele ja laske asiat uudella tavalla..
Vastaukset 57
Vanhimmat
Tarkoitatko tuotantoon sijoittamista & investointiin, vai selvän rahan sijoittamista?
Jos jälkimmäinen, niin millä riskillä?
Maataloudessa ei ole risklä rikastumiselle.Muita riskeja sen sijaan on enemmän kuin muilla aloilla...ja aina vaan lisääntyy
Oikein
Aina pitää saada 3 % tuotto, se on vertailun lähtökohta
Vertailussa 3 % korolle korkoa,.
Mutta 5 % pitäisi päästä.
Kaikissa tietysti. 3 % saa hyvin (melko) matalallakin riskillä. Mutta enemmän on kyse kuitenkin tuottavasta investoinnista.
Haluaistteko 60 t€ tuotolle 4 % verottaman tuoton?
verottoman ?
Taidat olla väärällä foorumilla kerjäämässä ?
Kyllä vaan verottoman tuoton.
Eihän tuossa se 4 %:n veroton tuotto ole mikään ongelma saada, vaan kun pitää
olla ensin se 60t€.n tuotto.
Usein sekin 4% on haastava.
Tässä on hyvin pelkistetty esimerkki.
Vuokrayksiön tuotosta 65 000 € sijoitus yksiöön (sisältää 5 000 € rempan)
Kokonaan omarahoitteinen
Vuokra 470 €/kk - yhtiövastike 170 = 300 €/kk
5 v x 12 kk/v x 300= 18 000
10 v = 36000
12 x 300 = 3600€ = 5,54 % ilman veroa
Netto 210 3,88 %
Edellyttää että vuokratulo on pysyvä ja remontteja ei ole.
Tuotto on parempi jos ottaa velkaa (osaksi korko 1-1½ %)
2. Vaihtoehto
20 000 + 5000 oma rahoitus (oma pääoma)
1,34 oman pääoman vaihtoehtoinen tuotto 8500 € (sama juttu verot pidättämättä)
40 000 (vieras pääoma) velkaraha 10 v 1,5 % korko kuukausierä 359,55 €
X x 359,55 € = 40 000 -308,82 tarpeeton tarkastelussa
Lyhennykset yhteensä 40 000 €
ensimmäinen lyhennys 308,82 €
korko kokonaisuudessaan 3 146,23 €
Korot ja pääoman lyhennykset yht. 43 146,23
vieras pääoma = 40 000 + 3146 = 43146
Keskimääräinen vieras pääoma 21573 Omapääoma 25 000
Pääoma yhteensä 46573
3600 / 46 573 =0,077
7,7 % tuotto veroton
Esimerkin investoinnit, vuokran suuruus tuotto laskettu, kasvukeskusten hinnoilla, suuret yliopistokaupungit yms ei kuitenkaan Helsingin siellä tuotto jäisi pienemmäksi, mutta asunnon hintakehitys olisi hiukan turvallisempi.. yhtiövastike on keskitasoa. Tuossa ei ole huomioitu mahdollisia remontteja kuin aloituksessa/hankinnan yhteydessä pieni… Vuokralaisen vaihtuessa jää usein luppokuukausi tai kaksi. Remontteja, koneiden uusimiset todennäköisiä 10 v. periodilla ei ole huomioitu.
jatkuu
Tuossa edellisessä, on käytännön läheinen esimerkki ja toivon teidän lukevan sen huolella ja kokonaan ennekuin taas moititte "opettajaanne" Sijoitusten brutto tuotto on laskettu verottomasta tuotosta. Esimerkissä brutto tuotto on 300 €/kk.
Eli netto tuotto 210 €/kk. Nettotuotto 3,9 % .
Jos tulisi 10 000 remontti niin silloin 12x210/75000 nettotuotto olisi silti 3,4 %.
Ja vieraalla 40 00 ja omat 25000 tuotto onkin parempi. Vieraan pääoman seurauksena keskimääräinen pääoma pienenee ja tuotto paranee. Ja tässä seurauksena nettotuotto on 5,4 %. Lisäksi lainarahoitteisessa edullisuutta lisää se, että sijoittamiseen otettu laina vähentää lainan saajan veroja. Jos otan velkaa sijoitusasuntoon korkovähennys on suurempi, kuin omistusasunnon velan korkovähennys.
Nyt ja tulevana vuotena saattaa olla asunnon ostajan edullisempi aikoja. Asuntolainaa saa 1% ja asuntojen hinnat tulee alas. Lisäksi korjauskustannusten pitäisi tai ainakin olettaisi laskevan. Harva kai nyt yksiöiden omistamisella elää, niitähän pitäisi olla lähes tusina että sen päälle voisi rakentaa elämänsä. Sijoituksia kannattaa hajauttaa.
Onko teillä nyt kysyttävää?
Pitäiskö sun mennä välillä katteleen unia niistä lentämisistä.
tuotto koht/hyvä
Erinomainen esimerkki. Esitys voisi olla hiukan harvempaa tekstiä.
Tuossa tuo vieras pääoma tuo tuottoa hyvin, (paremmin kuin oma-arhoitteisena) Koskla korko kun on vain 1,5 % ja pääoman tuotto 4-5 kertaisesna vuokra-asunnossa. Se ymmärtää joka ymmärtää, hiukka haasteellista ja monimutkaisen oloista.
Jos sulla on 60 t€ tuotto, niin veroa siitä menee 9000 + 9900 = 18900 €.(pääomavero)
Jää nettona 41100 €. Se on verotonta ja 41100/60000x100 = 68,5 % . Paljon enemmän kuin 4 % :)
No, ihan hyviähän oli esimerkkisi, mutta asuntosijoittamisessa on omat ongelmansa niin kuin muuussakin sijoittamisessa. Esim. vanhaan osakkeeseen voi tulla remontti, joka kustantaa samanverran kuin oli sen osakkeen ostohinta.
Voit myös huonolla tuurilla saada vuokralaisen, joka ei välitä maksaa vuokraansa ja pistää vaikka huoneistosi "remonttiin" oma-alotteisesti (nämä tietysti melko poikkeustapauksia).
tuoton tuotto
Anteeksi minä en tiedä mitä olet laskenut ? ymmärtääkö joku toinen?
No voi ei. En kai ole puhunut 60 000 € tuotosta vaan pääomasta.
Esimerkin hinnalla saa asuntoja joihin ei ole tulossa isoja remontteja 10 vuoteen. Mutta eihän se täysin riskitöntä ole. Ja mikä sitten olisi?
2. Vaihtoehto
20 000 + 5000 oma rahoitus (oma pääoma) 65000 € ja 5000 € remonttivara.
40 000 (vieras pääoma) velkaraha 10 v 1,5 % korko kuukausierä 359,55 €
Lyhennykset yhteensä 40 000 €
ensimmäinen lyhennys 308,82 €
korko kokonaisuudessaan 3 146,23 €
Korot ja pääoman lyhennykset yht. 43 146,23
vieras pääoma = 40 000 + 3146 = 43146
43146/2 = 21573 €
Keskimääräinen vieras pääoma 21573 Omapääoma 25 000
Pääoma yhteensä 46573
3600 / 46 573 =0,077
7,7 % tuotto veroton Netto 210 €x 12=2520
2520/ 46573 = 5,4 % netto tuotto
Minulla on kyllä % ja korko se hiukan muutkin laskut hallinnassa..:)
Oli tarkoitus 60 t € (60 000€ ) sijoitukselle saada se 4 % tuotto!
Eli on näpertelyä ja puuhastelua.
Keroppa sitten, kun hallitset korkolaskut, miksi et ole ottanut 2. vaihtoehdossa
huomioon, että kun velka ja sen korko on maksettava takaisin, niin vuokratuotto
hupenee kokonaan siihen eikä riitäkkään ?
Joudut pistämään omistasi lisää joka vuosi n. 715 € jotta voit maksaa velan korkoineen 10 vuoden ajan.
3600 € (bruttotulo/v) tekee 10 vuoden aikana 3,4 % :n (=vaihtoehtoinen tuotto%)
mukaan laskettuna 42038 €.
Lisäksi lainan maksuun menee vielä 715 € /v , jonka vaihtoehtoinen tuotto olisi
10 vuoden aikana n. 8350 €.
Yhteensä olet menettänyt tuloa 50388 €, kun olet maksanut velkaa pois.
Samaan aikaan tietysti pitää laskea paljonko olet tienannut sillä 40 000 €:lla,
joka on ollut vaihtoehtoisella 3,4 %:n korolla . Siitä saat korkotuottoa 15881 €.
Velan+ koron maksuun meni siis 43146 € ja samalla menetit 50388 € tulot, mutta
sait 15881 lisää tuloja. Eli jäit plussalle 7242 €.
Tuotto on siten vähän alle 7,3 % ja nettotuotto n. 5,1 %.
PS. Korkoa ei lasketa siten kuin tuolla aiemmin olit laskenut , että 25000 € :n
tuotto 3,4 %:n korolla tekee 8500 € 10 vuoden aikana.
Tuolla tavalla ei ole mitään mieltä laskea.
Saman tuloksen saa pienemmilläkin panoksilla.
210/300= 70 %
Taidatte olle vrasin vanha henkilö, ei nykyisin puhuta osakekkeita asunnoista.
nyt kärsivöllisyyttä; laskelmat on aivan oikein,
Lue tuo ajatukksen kanssa.
Näyttää nuo muut sentään ymmärtävän.
Kannattaa pyytä apua joltain lähipiirin henkilöltä.
Esityksestänne ei saa tolkkua.
Vieras pääoma = 40 000 + 3146 = 43146
43146/2 = 21573 €
Keskimääräinen vieras pääoma 21573 Omapääoma 25 000
Pääoma yhteensä 46573
3600 / 46 573 =0,077
7,7 % tuotto veroton Netto 210 €x 12=2520
2520/ 46573 = 5,4 % netto tuotto
"nyt kärsivöllisyyttä; laskelmat on aivan oikein,
Lue tuo ajatukksen kanssa.
Näyttää nuo muut sentään ymmärtävän.
Kannattaa pyytä apua joltain lähipiirin henkilöltä.
Esityksestänne ei saa tolkkua. "
Jos et saa tolkkua, kysy joltain joka osaa oikeasti laskea. Olet joko trollaamassa tai et sitten vain osaa itse laskea oikein. Eikä ilmeisesti "nuo muutkaan".
Mutta laske minun puolestani miten haluat, jos olet siten tyytyväinen.
Ihan ”amis pohjalta” ei nämä tahdo perille mennä.
Hän oli tehnyt asiasta tarpeettoman monimutkaisen, laskelmassa kopioitu jotain entistä.
Tuottoa voi verrata sijoitettuun omaan pääomaan. Tässä se oma pääoma on 25 000 €.
Ei vieraalle pääomalle, se me tiedämme 40 000 € /10v / 1,5%. esimerkissä pankin laskelama.
Vuokratuotto netto 210 €/kk.
Tuossa joku laski 3600 € tuottoa (10 vuodelle) kumpikin ovat väärin ja tarpeettomia. Ja oikea sijoitus aika olisi 5 v. Tuo ei ole sijoitettavissa. vaan 210 €)
En tiedä mistä hän oli 3,4 % ottanut? (3%)
4000/2 = 2000 € + 3146 /120 kk keskimääräinen vieras pääoma+ 23146 €
193 € /kk
Pieni virhe löytyi itseltäkin korko oli puolitettu kun piti laskea keskimääräinen vpo.
3600 / 46 573 =0,077
7,7 % tuotto veroton
Netto 210 €x 12=2520
2520/ 48146 = 5,2 % netto tuotto 5,2 % (ei 5,4%)
Kyllä ne kaikki siellä on huomioitu, jos nyt aivan
ei aivan timanttilangasta väännettynä
8.1 22:07 kirjoitit vähän eri lukemia : (" 3600 / 46573 = 0,077 , 7,7% tuotto veroton")
Sieltä niistä epäselvistä kirjoituksistasi sain ne lukemat .
Voisit itse koettaa saada tukiopetusta, jotta pystyisit kirjoittamaan selvemmin, kun kerran laskuesimerkkejä tänne rustaat.
Jos kopiot jotain entisiä pankin laskelmia, niin kopioi ne oikein.
Kirjoitin pitkän matikan lukiossa, joten ei ihan "amis pohjalla" tarvitse mennä,
hyvä joulupukki haluisin joululahjaksi että veisit nämä tukia vastustavat idjootit venäjälle paska järvelle vaeltelemaan
Minä surkea olin Levillä erään porukan mukana.
Eräässä loma-osakkeessa.
Minulle kerrottiin, että tätä osaketta ei omisteta, ellei tuotto ole 10 %
vuodessa kaikkien kustannusten jälkeen.
Niinpä?.
Ei onnistu, jos on lyhennykset laskelmassa mukana.
Mutta meneehän se sijoituksena, pääoman saa pois kun myy sen osakkeen.
Sama juttu kuin maahan sijoittamisessa.
Uskon täysin tuohon. Hyvällä paikalla hyvin markkinoitu ja oikein hinnoiteltu loma-osake. Hyvä täyttöaste 70% ?
Levillä menee hyvin /toistaiseksi.
Eräässä loma-osakkeessa onko se vain joidenkin tiettyjen käytössä vai kenen vaan ostaneen asiakkaan.
Ei onnistu, tilastojen mukaan keskimääräinen käyttöaste mökeillä on noin 15-20 % vuositasolla, harva saa sitä korkeampaa lukua.
Mulla kun mökkejä on, niin jotain asiasta tiedän.
Mutta meneehän en sijoituksena, vuokrilla kattaa kulut ihan hyvin ja jotain syrjäänkin.
No kai niistä nyt 5 % tuoton kuitenkin saat. Eikö tehostutumalla markkinoinilla saa asikkaita enemmän. (hinnoittelulla) tuo esimerkki oli Leviltä siellä rinteet ja muuta
Suosittu paikka, mutta varmaan siellä on paljo mökkiäkin.
On varsin vähän 10 vk. Eihän se kata edes kesää? Onko sijainnin vaikutus.
joillain on vuokrattu koko vuodeksi samalle.
Missä päin ne on?
Se on tilastojen mukainen luku, eli siinä on kaikki saatanan mökit mitä Levillä on mukana, ei ne sen suurempaan käyttöasteeseen keskimäärin pääse ja syrjässä ei pääse tohonkaan.
Julkista tietoa matkailubisneksestä.
Älä hermoile :)
levin mökien käyttöaste on enemmän kun 20 % ?
Muta nämä meidän mökit
300 000 arvoinen loma-asunto kiinteistö. tontin arvo 100 000 € ja kiinteistöt ja sen ylläpito 200 000€
Sisältää ”kaiken” tontin tien sähkön ylläpitokulut kalusteet mitä vuokraan kuuluu.
Hinta 600 €/viikko
100 €/kulut ja kustannukset
500 € /vk
0,7 x 500 = 350
10 vk 3500 10 vk = (n. 20 % käyttöaste). 3500€ /300 000 € (0,011) puuhastelua 1,1 %
20 7000
7000 €/vuosi/ 300 000 = 0,023 (2,23 %) ei niin huono mutta ei hyväkään.
Jos kiinteistön arvo on yhteensä 200 000 €
Samat tulot kuin edellisessä
7000/200 000 = 0,035 3,5 %
Jos saadaan vuokran nettotulot kohoamaan 10 000
Niin tuotto on 5 %
3. esimerkki tontti ja mökit 120 000€
10vk
500 €/vk
kulut 100
400 x 0,7 = 280
2800 /120 000 = 2,3 %
15 vk 4200/120 000 = 3,5 lyö leiville
20 vk 5600/120 000 = 4,6 % kannattavaa
Ei ole tilastojen mukaan.
Ja nyt sinä sen vasta sanot kun navetta on rakennettu ;`D
Navettaa parempaa investointia ei ole.
Eikö edes hyvä ravihevonen?
Noo se, ehkä ....
300 000 arvoinen loma-asunto kiinteistö. tontin arvo 100 ja kiinteistöt 200
Sisältää tontin tien sähkön kalusteet
600 €/viikko
100 €/kulut ja kustannukset
500 € /vk
0,7 x 500 = 350
10 vk 3500 10 vk = (n. 20 % käyttöaste). 3500€ /300 000 € (0,011) puuhastelua
20 7000
7000 €/vuosi/ 300 000 = 0,023 (2,23 %) ei niin huono mutta ei hyväkään.
Jos kiinteistön arvo on yhteensä 200 000 €
Samat tulot kuin edellisessä
7000/200 000 = 0,035 3,5 %
Jos saadaan vuokran nettotulot kohoamaan 10 000
Niin tuotto on 5 %
Omassa vapaa-ajan mökissä asuminen tulee helposti 50-100 €/vuorokausi
Riipuu paljon siitä kuinka paljon on aikaa olla tai kuinka paljon viettää aikaa mökillä.
Niiniin ja itse pyydetty kala on kalliimpaa kuin ostettu kala ...
Riippuu ihan siitä miten laskee.
Ja entäs se teeren hinta?
Noo sese vasta maksaakin ....
Ja mökin arvo. Melko kalliit yöpymiset ne yleensä on.
Oman mökin kustannukset:
Asuminen yhteensä 5 viikkoa 12 vkl /3 yötä
35 48= 83 pv.
Esim. tontti, tiet sähköt € 70 ja rakennukset 130 = 200 000
130 000/50 v 2600 €
4600 €/ 83 = 55 €
Kustannukset vuodessa käyttö, ylläpito ja korjaus 2500 vuosi
Käyttö 50 vuoden mukaan asunnot 200 000
200 000/50 vuotta = 4000 €
6500 €/vuosi 100 pv 65 €/pv.
83 pv 78€/pvä
50 pv 130 €
Kustannuksia:
Verot
Vakuutukset
Sähkö
Vartiointi ja muu turvallisuus
Kunnossapito ja siivous
Kodinkoneet ja niiden uusinta
Kalusteet, astiastot, liinavaatteet
Sähkö
polttopuut
Nuohous
Laiturit
Veneet
Työkalut
Verot
-tienhoitomaksut
-auraus
-pihojen hoito
Vapaa-ajan asuntoja ei kannata rakentaa lisää. Haasteellista on saada nykyiset mökit myytyä riittävällä käyttöasteella. Jos nettotuotto on vain 2 % tai vähemmän niin silloin on kyse enemmän puuhastelusta kun oikeasta ja kannattavasta liiketoiminnasta.
Uudempi sukupolvi 1980 ja sen jälkeen syntyneet eivät mökkeile kuin muutaman pidennetyn viikonlopun vuodessa. Ne jotka eivät ole koskaan maaseudulla asuneet tuntevat sinne vetovoimaa vähemmän. Lisäksi maaseudun tarjoamat harrastus mahdollisuudet vastaavat uuden sukupolven tarpeita ja arvomaailmaa hyvin heikosti. Mökkikapasiteettia tulee olemaan paljon nykyistä enemmän vapaana 2025 mennessä.
Hyvillä mökeillä on kyllä kysyntää, mutta noilla vanhan ajan karvalakki malleilla ei ole.
Nykyään pitää olla vedet, sisävessat, sähkösaunat, kylpytynnyrit jne.....
Hyvä keskustelu, hyviä vinkkejä.
On hyvää asiaa. ja saavuttanut suosiota.
etusivun juttu. ottakaamme opiksemme
Miten te huomiotte nämä eläkeläiset ja iäkäät niissä mökeissänne.
Eläkeläiset onko heitä jo 1 200 000.
PS. he joilla on fyrkkaa ovat nyt talvehtimassa espanjassa osa asuu jatkuvasti siellä) portugalissa, Maltalla Kyproksella jne. Itse suosin Madeiraa , Maltaa ja Kyprosta. Myös Vietnam ja Malsesia on tähtäimessä.
Portugali ja Malta hintataso on n. -28 % suomensn. Kypros on -10 % Vietnam -60.
Maltalle alkaa Finnair lentää kevättalvesta niin tulee suorat lennot.
Edulliset lennot ja hotellimajoitus yht. 30 €/hlö/vuorokaiusi mutta olatava vähintään 4 vk. Yleensä ovat kalliimpia.
lämmin lauha ilma. Kyproksen talvi kuin meidän kesä. Samoin Madeira.
Kuka vittu kesää kaipaa, kyllä talvella pitää tulla lunta ja räntää ????
suomi kateellisten maa
Mökkiläsen aurauslasku on myöhässä monta viikkoa.
300 €
Onko ok jos otan korkoa 18%
eli 354 eurua.
5-7 % saa järkevä sijoittja.
Tässä sulle typerykselle malli yhdestä, joka tajuaa metsän arvon.
Laakkosella on kohta 10 000 hehtaaria metsää ja aikoo ostaa lisää.
http://www.maaseuduntulevaisuus.fi/10-000-hehtaarin-mies-vaihtoi-puoluetta-1.89374
Tässä sulle 227 %:n tuotta kymmenessä vuodessa.
http://www.kauppalehti.fi/uutiset/ft-pelto-tuottaa-enemman-kuin-kiinteisto-lontoon-keskustassa/w9xy4HwZ
Pelkällä pellolla 15 %:n tuotta vuodessa.