Miten pankkien väliseen kilpailutilanteeseen sitten vaikuttaisi se, jos taantumapaikkakunnilla alettaisiin arvottaa vakuusarvoja nykyistä alemmaksi?
Vakuusarvo on teoriassa jokaisen pankin oma asia, viranomaissääntelyn antamissa puitteissa.
”Kukin luottolaitos päättää lähtökohtaisesti itse, minkälaista luottopolitiikkaa se harjoittaa. Asiakkaan kannalta tämä on ihan ydinkysymys: asiakkaallehan se kyllä käy, että vakuusarvot ovat mahdollisimman korkeita. Pankki sen luottoriskin varsinaisesti kantaa. Toivoisin silti ihmisten ymmärtävän, että on myös asiakkaan etu, jos luototus on maltillista, varovaista ja riskit huomioivaa.”
Asunto on kuitenkin viime kädessä asiakkaan pelastus, Huopio sanoo.
”Jos käy huonosti ja ilmaantuu maksuongelmia esimerkiksi korkojen nousua takia, asunto on silloin viimeinen tae sille, että asiakas saa lainansa maksetuksi.
Huopio on realisti. ”Ymmärrän kyllä, että tästä sanomasta eivät kaikki, esimerkiksi kiinteistönvälittäjät, välttämättä pidä.”
Vakuusarvojen uudelleenarviointi koskisi tavallista henkilöasiakasta lähtökohtaisesti vain asuntokauppahetkellä tai silloin, kun asiakas hakee vanhaa asuntoaan vastaan uutta lainaa. Mikäli pankki omasta aloitteestaan alentaa asunnon vakuusarvoa kesken laina-ajan, siitä ei tavalliselle asuntolaina-asiakkaalle aiheudu ongelmia, jos asiakas ei itse ole aiheuttanut arvon alentumista.
Viranomaissääntely sanelee puitteet
Huopio summaa vielä yhden asian, mikä pankin kannalta ohjaa vakuusarvojen määrittelyä.
”Se on viranomaissääntely. Pankeille on olennaista se, kuinka suuri osa asunnon arvosta voidaan hyväksyä asuntoa kuvaavaan riskipainoluokkaan. Tämänhetkisessä sääntelyssä asunnon arvosta enintään 80 prosenttia saadaan lukea asuntovakuuden riskipainoluokkaan. Siis enintään. Tämäkin osaltaan ohjaa pankkien vakuusarvostuksia.”
Vakuusarvo on teoriassa jokaisen pankin oma asia, viranomaissääntelyn antamissa puitteissa.
”Kukin luottolaitos päättää lähtökohtaisesti itse, minkälaista luottopolitiikkaa se harjoittaa. Asiakkaan kannalta tämä on ihan ydinkysymys: asiakkaallehan se kyllä käy, että vakuusarvot ovat mahdollisimman korkeita. Pankki sen luottoriskin varsinaisesti kantaa. Toivoisin silti ihmisten ymmärtävän, että on myös asiakkaan etu, jos luototus on maltillista, varovaista ja riskit huomioivaa.”
Asunto on kuitenkin viime kädessä asiakkaan pelastus, Huopio sanoo.
”Jos käy huonosti ja ilmaantuu maksuongelmia esimerkiksi korkojen nousua takia, asunto on silloin viimeinen tae sille, että asiakas saa lainansa maksetuksi.
Huopio on realisti. ”Ymmärrän kyllä, että tästä sanomasta eivät kaikki, esimerkiksi kiinteistönvälittäjät, välttämättä pidä.”
Vakuusarvojen uudelleenarviointi koskisi tavallista henkilöasiakasta lähtökohtaisesti vain asuntokauppahetkellä tai silloin, kun asiakas hakee vanhaa asuntoaan vastaan uutta lainaa. Mikäli pankki omasta aloitteestaan alentaa asunnon vakuusarvoa kesken laina-ajan, siitä ei tavalliselle asuntolaina-asiakkaalle aiheudu ongelmia, jos asiakas ei itse ole aiheuttanut arvon alentumista.
Viranomaissääntely sanelee puitteet
Huopio summaa vielä yhden asian, mikä pankin kannalta ohjaa vakuusarvojen määrittelyä.
”Se on viranomaissääntely. Pankeille on olennaista se, kuinka suuri osa asunnon arvosta voidaan hyväksyä asuntoa kuvaavaan riskipainoluokkaan. Tämänhetkisessä sääntelyssä asunnon arvosta enintään 80 prosenttia saadaan lukea asuntovakuuden riskipainoluokkaan. Siis enintään. Tämäkin osaltaan ohjaa pankkien vakuusarvostuksia.”
Vastaukset 5
Vanhimmat
Asuntomarkkinoiden alueellisen eriytymisen pitäisi näkyä nykyistä selvemmin asuntojen vakuusarvoissa, sanoo Hypo.
Hypon riskienhallintajohtaja Mikko Huopio kirjoitti maanantaina blogissaan, että vakuusarvoista pitäisi keskustella nykyistä enemmän (kl.fi 28.9.). Hänen mukaansa samojen vakuusarvojen käyttäminen taantumapaikkakunnilla ja kasvukeskuksissa on epärealistista.
”Näin ei tarvitsisi - eikä pitäisi - olla”, Huopio sanoo.
Pankkien yleinen käytäntö on lainoittaa asuntoja 60–80-prosenttisesti. Vakuusarvostuksissa on eroja eri asuntovakuustyyppien välillä. Esimerkiksi vapaa-ajan asunnoissa vakuusarvot ovat usein alempia, Huopion mukaan noin 50 prosenttia.
Huopion ja Hypon näkemys on, että paikallisten asuntomarkkinoiden toimivuudelle tulisi antaa selvästi enemmän merkitystä myös saman asuntovakuustyypin sisällä. Esimerkiksi asunto-osakkeen vakuusarvon tulisi olla erilainen kasvukeskuksessa kuin taantuvalla alueella.
”Vakuusarvon pitäisi osoittaa paikallisen asuntomarkkinan toimivuutta. Sen pitäisi olla arvio siitä, kuinka todennäköisesti kyseisestä asunnosta tullaan saamaan sama tämänhetkinen käypä arvo myös seuraavalla myyntihetkellä eli seuraavassa kaupassa.”
Asuntomarkkinat jakautuvat Suomessa voimakkaasti. Taantumapaikkakunnilla ja tyhjenevissä keskuksissa painitaan yhä useammin sen ongelman kanssa, että asunnot jäävät käsiin ja muuttuvat pahimmillaan jopa arvottomiksi.
”Asunnon käypä arvo elää aina ajassa - eli asunnosta saadaan markkinatilanteen mukainen hinta. Vakuusarvot sen sijaan eivät elä lainkaan, vaikka paikkakuntakohtaiset erot ovat erittäin suuria”, Huopio ihmettelee.
Hypo haluaa herättää keskustelua siitä, olisiko syytä muuttaa käytäntöjä, kun maailma muuttuu.
Yhä useampi anoo pankilta helpotusta asuntolainaan.
Fiva varoittaa tuoreessa katsauksessaan pankkiriskien kasvusta.
Pankit kohensivat alkuvuodesta, tammi-kesäkuussa, liikevoittoa yhteensä noin 400 miljoonaa euroa enemmän kuin vuotta aiemmin. Kohennus johtui kuitenkin kokonaan palkkiotuotoista ja kulusäästöistä. Perinteisen pankkitoiminnan eli talletus- ja lainaustoiminnan korkokate supistui selvästi. Sen osuus pankkien tuloksista oli enää noin 40 prosenttia.
Fiva on huolestunut kotitalouksien velkaantumisen jatkuvasta kasvusta, vaikka talous muutoin ei kasva. Työttömyys on kasvanut eivätkä työssäkäyvien palkat ole juuri nousseet.
Lainakatto ensi vuonna
Fiva varoittaa, että se harkitsee niin sanottujen makrovakausvälineiden käyttämistä tilanteen hillitsemiseksi. Näihin välineisiin kuuluu muun muassa ensi vuoden alussa voimaan tuleva asuntolainojen lainakatto. Sen mukaan asuntolaina ei saa ylittää 90:tä prosenttia suhteessa vakuuksien arvoon.
Taloustilanteen synkkyys näkyy jossain määrin pankkien luottotappioissa: ne ovat kasvaneet suurimmilla pankeilla hieman. Kasvu tulee yritysluotoista.
Asuntolainojen hoitamisessa suomalaisilla on yhä vähän ongelmia - huolimatta siitä, että työttömyys on kasvanut. Järjestämättömien saamisten eli yli kolme kuukautta hoitamattomina olevien asuntoluottojen osuus on pienentynyt. Asuntolainoista oli kesäkuun lopussa hoitamatta 1,2 prosenttia. Korkotason mataluus on helpottanut lainanottajien tilannetta. Asuntolainan koroista selviää hyvin pienilläkin tuloilla, kun markkinakorot ovat lähellä nollaa.
Yhä useampi anonut lainaan joustoa
Lainanhoitojoustosaamisten määrä kasvoi kuitenkin selvästi. Kotitalouksien lainoista jo kahteen prosenttiin on Fivan raportin mukaan neuvoteltu uudet edullisemmat ehdot, koska lainanottajalla olisi muuten ollut vaikeuksia suoriutua lainoistaan.
Finanssivalvonnan mukaan suomalaiset ovat ottaneet pankkien tarjoamia lyhennysvapaita alkuvuoden aikana yhteensä 11,6 miljardia euroa. Pankit alkoivat tarjota niitä viime keväänä ja mahdollisuus lyhennysvapaaseen puoleen vuoteen tai vuoteen jatkuu ensi kesään asti.
Pankkien mukaan lyhennysvapaita on tarjottu vain maksukykyisille asiakkaille.
"Jos joukossa on ollut kotitalouksia, jotka ovat selviytyneet lainanhoitomenoistaan vain lyhennysvapaiden ansiosta, pankkien järjestämättömien saamisten voi ennakoida kasvavan", Fiva kirjoittaa.
Asuntokaupassa tikittää aikapommi.
Asuntokaupassa tikittää aikapommi, sanoo Hypon riskienhallintajohtaja.
Kun asuntomarkkinoilla nähdään parhaillaan syventyvää jakautumista menestyviin ja taantuviin alueisiin, on yllättävää, että asuntolainoittajat - eli pääosin pankit - käyttävät yhä edelleen samoja vakuusarvoja ympäri maan lainoja myöntäessään. Pitkällä tähtäyksellä tässä menettelyssä piilee tikittävä aikapommi, sanoo Hypon riskienhallintajohtaja Mikko Huopio blogissaan.
Aluekohtaiset erot asuntojen hinnoissa ja kauppojen määrissä ovat suuria, kasvavat yhä. Hypo on jo pitkään puhunut ”asuntomarkkinoiden isojaosta”. Vaikka asuntomarkkinat ovat aivan erilaiset vaikkapa Etelä-Suomen suurissa kaupungeissa ja kasvukeskuksissa kuin esimerkiksi pohjoisen Suomen taantuvilla paikkakunnilla, asuntolainan vakuutena olevan asunnon vakuusarvo lasketaan koko maassa samoin perustein.
Asuntorahoituksessa asunnolla on kaksi eri arvoa. Käypä arvo on asunnon hinta vapailla markkinoilla sillä hetkellä, kun asuntolaina myönnetään. Siihen vaikuttaa ennen kaikkea asunnon haluttavuus eli sijainti, koko, tyyppi ja kunto. Vakuusarvo on se määrä, jonka verran luottoa voi enintään saada asuntoa vastaan. Se on arvio siitä, kuinka suurella todennäköisyydellä asunnosta saadaan myös seuraavalla kerralla vähintään nykyinen käypä arvo, vaikka myyntihetki olisi mahdollisimman huono.
”Vakuusarvo on lainanantajan kannanotto ja tärkeä osa sen omaa riskienhallintaa”, Huopio toteaa.
Paikkakunnan myyntimäärien ja hintojen pitäisi näkyä selvemmin
Vakuusarvon pitäisi hänen mielestään kuitenkin määräytyä erityisesti sen perusteella, miten toimivat asuntomarkkinat asunnon sijaintialueella ovat nyt ja nähtävissä olevassa tulevaisuudessa.
On taas sama höperö vauhdissa. Onneksi ei sinua koske, kun et pysty koskaan hankkimaan asuntoa. Useimilla on velattomat asunnot, eikä niitä ole tarvis vaihdella ja monet asuvat samassa asunnossa vanhainkotiin tai kuolemaan saakka. Velattomassa asunnossa tulee tosi halvaksi asuminen. Käytännössä omakotitalossa asuu samalla kululla kun on yksiön puolikas vuokra, jopa allekkin. Asunnon hinnoilla ei ole mitään väliä kun asuu vaan velattomassa, eikä vaihtele.
Näyttää taas menevän lujaa, eli mielisairas kirjoittelee totuttuun tapaansa itsensä kanssa erilaisilla nimimerkeillä. On se hullu, on se!
Itseasiassa olisi parempi kun tähänhään viestiketjuun ei kukaan vastaisi mitään, sillä siitäpä viirapää saa vain uutta intoa ja kimmoketta.