Aloittelevana asuntosijoittajana kysyisin yhtiölainan käsittelystä. Eli jos on hankkimassa uutta vasta valmistuvaa sijoitusasuntoa, kannattaako yhtiölaina käsitellä miten? Vaihtoehdothan ovat: maksaa pois velottamalla hinnalla (rahat omalta pullealta pankkitililtä), maksaa myyntihinta kuukausittainen rahoitusvastike tai ottaa pankkilaina ja maksaa sillä velaton hinta.
Tilanne siis se, että rahaa olisi maksaa omalta tililta koko höskä heti pois mutta onko se siis halvin ja kannattavin vaihtoehto vai ei? Paljon puhutaan lainoihin liittyvistä veroeduista mutta onko se oikeasti edullisin vaihtoehto verrattuna siihen, että maksaa kaiken suoraan omalta tililtä? Lainahan on aina lainaa korkoineen ja niistä käsittääkseni hyötyy eniten rahoituslaitos. Suoramaksu omalta tililtä olisi varmasti veroteknisesti helpoin mutta mikä on se oikeasti edullisin vaihtoehto?
Tähän astiset asunnot on tullut maksettua suoraan ilman lainoja mutta nyt mietin parin uudiskohteen hankkimista ja niiden rahoituskuviota. Rahaa siis olisi riittävästi tililläkin noiden velattomien hintojen maksuun mutta mikä olisi se edullisin ja helpoin vaihtoehto? Kovin monimutkaisiin verokikkailuihin en jaksaisi ryhtyä.
Kiitos vinkeistä jo ennakkoon!
Asuntosijoittaminen- yhtiölainan käsittely?
7
274
Vastaukset
- ostanasuntoja.com
Hei,
Uudiskohteen taloyhtiölainoissa on veroetuominaisuutena se, että sekä korot että lyhennykset voi vähentää vuokratuloista ennen veroja. Saat tämän hyödyn joka tapauksessa riippumatta siitä, miten ja millä taloyhtiölainan maksat pois. Jos maksat pois kerralla, saat ensin vähentää kaiken minkä pystyt maksuvuoden vuokratuloista ja loput ns. alijäämämenettelyn kautta (verottajan sivuilla selkeät ohjeet esimerkkeineen). Jos maksat kuukausittain, saat vähentää vuokratuloista kuukausittaisen maksun. Jos otat pankkilainan kertamaksua varten, saat jatkossa vähentää myös sen pankkilainan korot.
Jos sulla on jo velattomia sijoitusasuntoja, missaat ison varallisuuden kasvattamisen vauhtipyörän, jos ostelet vain käteisellä. Arvonnousu tulee 100%:sti hyödyksesi, vaikka velkavipua olisikin. Jos arastelet tai yöunet menee, ota 30-50% velkaa asunnon arvosta, jolloin olet vielä hyvin todennäköisesti kassavirran kanssa positiivisella puolella, jos et ihan vääränlaisia kohteita osta (isot asunnot, ydinkeskustoista). Tällöin vuokra kattaa lainanlyhennykset ja korot.
Kirjoituksesi perusteella olet mahdollisesti jo vuosia tullut maksimoineeksi veronmaksun ja sillä tavalla menettänyt paljon rahaa. Verottajalle kerran maksettu euro ei ikinä tuota sinulle mitään. Verosuunnittelussa ei ole edes moraalisesti mitään väärää. Päinvastoin verottajan sivuilla on selkeät ohjeet esimerkkeineen, miten sitä tehdään ja kuinka paljon verot pienenevät.- ostanasuntoja.com
Kysyjä kysyi nimenomaan uudiskohteista, jolloin rakennuttajan järjestämän lainan maksusuoritukset saa vähentää kokonaisuudessaan vuokratuloista verotuksessa. Sama pätee vanhoissa asunnoissa esim. linjasaneerausta varten otetuissa taloyhtiölainoissa mutta silloin suoritukset pitää kirjata taloyhtiön kirjanpidossa tuloiksi. Näissä tilanne täytyy selvittää tapauskohtaisesti.
- lsadfjaösfjö
unohda toi Välittäjä_LKV:n kommentti. Yhtiölainan voi vähentää vuokratulosta jos se on kirjattu oikein taloyhtiön taseeseen. Ainakin omissa kohteissani se on kirjattu siten että hyödyn siitä suoraan. Kysy asiasta välittäjältä/isännöitsijältä
- rahallapääsee
Kiitos vastauksista. Mua edelleenkin epäilyttää, että onko lainan ottaminen muka edullisempaa / kannattavampaa kuin maksaa asunnot suoraan omalla rahalla. Ymmärrän kyllä tuon pointin, että velalla toimiessa asuntoja pystyy hankkimaan useampia ja velkalyhennykset voi tavallaan maksattaa vuokralaisella. Mutta ne lainatkaan todellakaan ilmaisia ole. Ja mikä tuo lainanoton verohyöty käytännön tasolla on? Voisiko joku hahmottaa tätä yksinkertaisella laskuesimerkillä: lainan otto kuluineen vs. lainaton asunto. Eli miten käytännössä hyödyn taloudellisesti lainan otosta?
- Useinhalvinta
Vaihtoehtosijoituksen (joka on aina olemassa) tuotto on tietenkin tärkeä. Jos se on nollakorkoinen käyttötili, kannattaa maksaa yhtiölaina pois tältä tililtä.
- ostanasuntoja.com
Asia riippuu myös tavoitteistasi. Jos haluat välitöntä maksimikassavirtaa, osta velaton asunto, jolloin vastikkeen ja verojen jälkeen kaikki loppu jää käteen.
Mikäli haluat kasvattaa varallisuuttasi ja myöhemmin nauttia moninkertaisista tuotoista, hyödynnät velkavipua. Mikäli kassavirta on positiivinen, silloin vuokralainen lyhentää lainasi ja maksaa sen koron. Nämä lyhennykset vapauttavat vakuusarvoa, jonka voit verottomasti kotiuttaa uuden lainan muodossa. Mikäli käytät kassavirrat ja vakuusarvot asuntojen remontointiin, voit remontit vähentää vuokratuloista ja samalla asuntosi arvo nousee, vuokrattavuus paranee ja mahdollisesti voit korottaa vuokraa. Rahat voit myös käyttää maksamalla pois em. taloyhtiölainoja, jotka siirtävät verotusta tulevaisuuteen ja vapauttavat vastaavasti vakuusarvoja, joita vastaan voit ottaa uutta lainaa. Periaatteena on siis lykätä verojen maksua tulevaisuuteen ja investoida ne rahat uudestaan.
Joskus käy niin onnellisesti, että asuntojen markkina-arvot nousevat(kuten kasvukeskusten yksiöt ovat tehneet). Yhden 100k euron käteisellä ostetun asunnon 10% arvonnousu olisi 10k. Saman rahan käyttäminen käsirahana ostettaessa 3 kpl 100k euron asuntoa, toisi arvonnousuna 30k €. Tätä arvonnousua vastaan saisit taas 70% uutta lainaa verovapaasti. Jos ostaisit 3 asuntoa sijoittajalta kerralla voisit saada tukkualennusta vaikka 10% markkinahinnasta. Tällöin välitön arvonnoususi olisi tuo, jolloin velkavivun hyödyntäminen olisi tuonot tukkualennuksen kautta heti 30k€ arvonnousua. Voisit arvotuttaa asunnot heti välittäjällä ja saada heti 70% uutta lainaa sijoitettavaksi.
Velkavivun hyödyntämisen edut tulevat siis vastaan useampaa kautta, jolloin voit kiihdyttää sijoitusasuntosalkun kasvattamista. Verosuunnittelu kiihdyttää tätä lisää. Ns. hyvä velka eli tuottoja tuova velka ei ole pahasta. Kulutusluotot, autolainat ja omistusasuntolainat sen sijaan eivät ainakaan välittömästi tuota tuloja, vaikka voivatkin tuottaa muita arvoja tai vähentää muita kustannuksia.
Ketjusta on poistettu 1 sääntöjenvastaista viestiä.
Luetuimmat keskustelut
Purran tuhoja tuskin saadaan koskaan korjatuksikaan
Purra on aiheuttanut Suomen taloudelle karmaisevat tuhot. Sen lisäksi Purra on ajanut myös suuren osan Suomen kansasta k16310615Marinin tuhojen korjaaminen kestää kahdeksan vuotta
Nyt on vasta neljännes mennyt ja ensimmäiset korjausliikkeet saatu liikkeelle. Innokkaimmat olivat odottaneet että jo t887501Miksi persuilla ei ole firmoja?
Kuten vasemmisstolaisilla, esim. Sannalla MA\PI. Eikö ole aika erikoista?1067377Se oli Orpo joka rynni Eagle S -alukselle
Vastoin kaikkia kansainvälisen merenkäynnin sääntöjä. Kunpa olisi ollut purjehtija Harkimo Suomen johdossa silloin. ht37346Aamun Riikka: työttömyydessä lähestytään viime laman synkintä vaihetta
Nopeasti mentiiin upean Marinin hallituksen ennätystyöllisyydestä toiseen ääripäähän, kohti Suomen historian kurjimpia t227321Persut hommasivat Suomeen 35 000 pientä lasta v. 2015
Onko Riikka Purra nyt tavoittelemassa tätä samaa historiallista persujen utopiaa? Purram kaksinaamaisessa pelissä vaadit427269Miksette persut irtisanoudu Kirkin lausunnoista?
Kirkhän muun muassa vaati raiskattuja naisia pidättäytymään abortista ja vaimoja alistumaan aviomiestensä tahtoon. Mik1136677Purran vuoro kiihoittua Lepomäen sääristä
"Ulkoministeri Elina sanoo, ettei muuta pukeutumistaan sen mukaan, kenet tapaa, ja että hän ei suostuisi peittämään kasv296506Demarikultin uhri kertoo
Demarikultin uhri kertoo: “En saanut mennä edes suihkuun ilman lupaa” – Seksuaalisen hyväksikäytön uhri kertoo vuosistaa885733Persujen kaksoisstandardit: Räsäsen uhkailu paha, Virran uhkailu hyvä
Tässä taas nähdään kuinka kaksinaamaista porukkaa persut ovat. Mitäs persut tähän?485515