Kiinteistön veron optimointi (lahja, perintö)

Lahjoita elinikäisellä hallintaoikeudella, jolloin hyöty lahjoitustilanteessa on maksimaalinen. Hallintaoikeuden "rasitus" päättyy kuolemaasi.

Jos jätät perintönä, niin nykyarviot kiinteistön arvosta voi mennä pahastikin pieleen.. ..jos siis kuolet vasta vuosikymmenien kuluttua... :-)

(a) Pitääkö käyttää 6 - 12 kuukauden myynnin odotusarvoa hinnalle vaiko nopeasti-saatavaa käypää arvoa? Lopultahan vero määräytyy vasta sitten joskus.

-Käyvällä arvolla tarkoitetaan verotuksessa todennäköistä luovutushintaa, viimeistä kauppahintaa tai arvon määrittämisessä voidaan hyödyntää alan asiantuntijan, esimerkiksi kiinteistövälittäjän, lausuntoa. Hankittu lausunto ei sido Verohallintoa, kun se tekee ratkaisunsa käyvästä arvosta. Todettua hintatasoa voidaan tapauskohtaisen arvioinnin perusteella alentaa tai korottaa 10 - 20 prosentilla.

(b) Luuletteko, että perintövero voisi poistua seuraavan kymmenen-viidentoista vuoden aikana?

-Tuo on kyllä ihan herran hallussa. Jos rikkaita veronmaksajia karkaa Nalle Wahlroosin tavoin ulkomaille, asiaa varmasti mietitään ankarasti kokonaisuutena.

(c) Pitääkö käyttää 6 - 12 kuukauden myynnin parasta odotusarvoa hinnalle vaiko nopeasti-saatavaa käypää arvoa? Miten käypä hinta määritellään ja onko 80 % maksimihinnasta sopiva, ettei sitä katsota veronkierroksi?

-Katso kohta (a). Verottaja lopulta päättää asian itsenäisesti.

(d) Lahjaveron määrä vaihtelee hinnan mukaan ja hallintaoikeuden pituuden mukaan välillä 15 000 - 20 000 euroa. Mitä etuja ja haittoja minulla ja lapsilleni on lyhyestä tai pitkästä hallintaoikeudesta?

-Henkilö, jolle hallintaoikeus on pidätetty, vastaa omaisuudesta aiheutuvista kustannuksista, esimerkiksi kiinteistöverosta, ja hän saa hyväkseen omaisuuden tuoton, kuten vuokratulot. Hallintaoikeuden haltija ei maksa korvausta omaisuuden käytöstä lahjansaajalle, eli omaisuuden omistajalle. Oleellista on ymmärtää, että ellei hallintaoikeus toteudu, lahjan saaja ei saa lahjaverotuksessa hyväkseen hallintaoikeusvähennystä. Verottaja on tarkka sen suhteen, että lahjan saaja ei käyttää sekä omistus- että hallintaoikeutta. Se katsotaan veronkierroksi.

(e) Ymmärränkö oikein, että jos tila myydään ennen kuin ko. hallintaoikeusaika on kulunut umpeen, lapseni joutuvat maksamaan veron puuttuvalta ajalta? Esim. hallintaoikeuspidätys 10 vuotta, mutta myydään 8 vuoden kuluttua.

-Jos hallintaoikeuden haltija luopuu hallintaoikeudesta, kyseessä on lahja. Lahjaverotettava arvo määräytyy sen päivän mukaan, jolloin hallintaoikeudesta on luovuttu. Lahjavero hallintaoikeudesta luopumisesta määrätään luopumishetken mukaisen arvon mukaan, vaikka aiemmin lahjaverotuksessa huomioitu hallintaoikeuden arvo olisi ollut pienempi kuin hallintaoikeuden arvo luopumishetkellä.

(f) Jos haluaa lisätuloja, saavatko lapseni vuokrata tilaa, saanko minä vuokrata sitä vai voimmeko vuokrata sitä kumpi tahansa, jos niin sovimme?

-Hallintaoikeuden haltijalla on oikeus asua paikalla ja vuokrata sitä, hänen vastuullaan ovat myös lähes kaikki asumisesta koituvat kulut, mukaan luettuna mahdolliset perusparannuskustannukset. Myös saatu tuotto kuuluu hallintaoikeuden haltijalle.

(g) Pitääkö käyttää 6 - 12 kuukauden myynnin parasta odotusarvoa hinnalle vaiko nopeasti-saatavaa käypää arvoa? Miten käypä hinta määritellään ja onko 80 % maksimihinnasta sopiva, ettei sitä katsota veronkierroksi?

-Katso vastaukset edellä.

Tila siis ei ole vakituinen koti tai asunto, eikä se ole myöskään ns. kesäasunto eikä varsinaisesti kenenkään pysyvässä käytössä. Oleellista on silloin miettiä, kuka käyttää todellista hallinta- ja kuka todellista omistusoikeutta. Verottaja ei hyväksy vähennyksiä, joissa esim. lahjan saaja käyttää todellisuudessa sekä hallinta- että omistusoikeutta.

"Oleellista on ymmärtää, että ellei hallintaoikeus toteudu, lahjan saaja ei saa lahjaverotuksessa hyväkseen hallintaoikeusvähennystä."

Kiitos asiallisista vastauksista!

Mitä tapahtuu, jos lahjoitan omistusoikeuden yhdelle lapselleni ja hallintaoikeuden toiselle lapselleni (tai useammalle lapselle)? Meneekö tilanne siten, että

(1) omistaja maksaa lahjaveron summasta, jossa on huomioitu hallintaoikeusvähennys?
(2) hallinnan saajalla on vastuu käyttökustannuksista mutta myös oikeus lahjasta saatuun hyötyyn, kuten vuokraan?

Voiko lahjan saanut omistaja käyttää kiinteistöä, vaikka halllntaoikeus on luovutettu toiselle? Voiko hallintaoikeuden saaja vuokrata kiinteistöä omistajalle, vai katsotaanko silloin lahjan saajan (omistaja) käyttävän sekä omistus- että hallintaoikeutta? Tuskin, mikäli omistaja maksaa hallintaoikeuden saajalle vuokraa, jolloin hallinta- ja omistusoikeudet on erotettu toisistaan. Kuulostaa tosin kummalta, että omistajan tulisi vuokrata kiinteistö sen hallinnan saajalta.

Onko siis löydettävissä veroetuja siitä, että lahjoitan kiinteistön pois, mutta eriytän hallinta- ja omistusoikeudet?

>>> Onko siis löydettävissä veroetuja siitä, että lahjoitan kiinteistön pois, mutta eriytän hallinta- ja omistusoikeudet? <<<

Lahjoittaja voi pidättää lahjoitettuun omaisuuteen hallintaoikeuden joko itselleen tai vaikkapa useammalle muulle henkilölle. Hallintaoikeuden haltijan on myös sitten todellisuudessa käytettävä hallintaoikeuden kohteena olevaa omaisuutta tai saatava sen tuotto. Hallintaoikeutta ei voi pidättää vain siksi, että lahjaveron määrää halutaan pienentää.

Kohteen omistusoikeuden saanut on saannostaan lahjaverovelvollinen. Hallintaoikeuden lahjasta ei tarvitse suorittaa lahjaveroa, sillä perintö- ja lahjaverolain 1.2.1 §:n mukaan lahjaverosta on säädetty vapaaksi sellaisen etuuden lahja, jossa toiselle henkilölle on annettu elinkautinen tai määräaikainen nautintaoikeus johonkin omaisuuteen, eläke taikka joku muu joko elinkaudeksi tai määrätyksi ajaksi annettu etuus.

Yksi vaihtoehto on alihintainen kauppa tai lahjanluonteinen kauppa. Jos kaupanteossa vastikkeeksi on sovittu enintään 75 % (3/4) omaisuuden käyvästä arvosta, on kyseessä lahjanluonteinen kauppa. Tällöin käyvän arvon ja sovitun kauppahinnan välinen erotus katsotaan lahjaksi. Tällaisesta lahjanluonteisesta kaupasta on tehtävä lahjaveroilmoitus Verohallinnolle.

Jos käypä hinta on 275 000 euroa, alihintaisen kaupan raja kulkee (0,75 x 275 000e=) 206 250 euroa. Tuohon hintaan (tai yli) kohteen saa myydä ilman lahjaveroseuraamuksia. Jos kohde myydään hintaan vaikkapa 150 000e, lahjaveroa maksetaan summasta (275 000 - 150 000e =) 125 000 euroa. Lahjavero on silloin noin 12 000 euroa.

Lahjanluonteisesta kaupasta maksetaan varainsiirtovero, maksajana on ostaja, ellei kohdetta ja ostajaa katsota ns. ensiasunnonostajaksi.

Luovuttaja ei voi lähtökohtaisesti vähentää omassa verotuksessaan kokemaansa 25 % luovutustappiota, ellei tappiota voida pitää aitona.

Verosuunnittelussa valitaan yleensä ne vaihtoehdot, joiden veroseuraamukset on verotuksessa ja oikeuskäytännössä hyväksyttyjä. Perusteettomien veroetujen estämiseksi on Verotusmenettelystä annetun lain (VML, 1558/1995) 28 §:ään säädetty veron kiertämistä koskeva yleislauseke, jonka nojalla olosuhteet ja toimenpiteet, joille on annettu asian varsinaista luonnetta vastaamaton oikeudellinen muoto, voidaan sivuuttaa verotuksessa.

Luovutusvoittovero on huomioitava. Tuloverolain 47 §:n 1 momentin mukaan hankintameno lasketaan lahjoittajan hankintamenosta, jos lahjansaaja luovuttaa omaisuuden edelleen ennen kuin lahjoituksesta on kulunut yksi vuosi. Lahjansaaja tai alihintaisen kaupan tehnyt lapsi ei saa siis ilman veroseuraamuksia luovuttaa kohdetta yhden vuoden sisällä edellisestä luovutuksesta.

Veron kiertämistä koskevaa säännöstä voidaan soveltaa myös, jos perhepiirissä tapahtunutta lahjoitusta ei voida muut asiaan vaikuttavat tekijät huomioon ottaen pitää aitona. Järjestely voidaan katsoa veron kiertämiseksi, jos olosuhteista ilmenee, että myyjänä on tosiasiallisesti lahjan antaja, jonka käyttöön myös omaisuuden myynnistä saatava kauppahinta tulee tai ne muutoin käytetään hänen hyväkseen.

Kiinteistöyhtiön osakkeista varainsiirtovero on muuten alempi kuin kiinteistöistä....

Entäpä jos muodostaisit kiinteistöstä yhtiön? Yhtiöjärjestykseen voi laittaa lunastuslausekkeen, hallintaoikeuden voi pitää itsellään, osakkeita voi myydä tai lahjoittaa pikkuhiljaa......