Kuinka myyn omakotitalon

Anonyymi

Kuinka myydä omakotitalo siinä kunnossa kuin se myyntihetkellä on, kaikkine mahdollisine piilovikoineen? Näyttää olevan maan tapa, että ostaja rahoittaa tulevat remonttinsa myyjän kustannuksella, 'löytämiensä' piilovirheiden hinnan alennuksilla.
Onko mikään maininta kauppakirjassa sataprosenttisen pätevä? Myydä tontti ylihintaan maininnalla että tontilla sijaitsee rakennuksia? Omaisuusjärjestelyt ennen ja jälkeen kaupan, että lopputulemana myyjä on kaupan teon jälkeen varaton?

19 kommenttia

Äänestä

Vastaukset

  • Taitaa ainoa vaihtoehto olla myydä rakennukset purkukunnossa, mutta silloin hinnankin pitää olla sen mukainen.

    • Ostaja voi jälkikäteen riitauttaa kaupan ylihinnan perusteella ja saada hinnanalennusta. Ainoa pätevä keino on nuo omaisuusjärjestelyt. Myyjä voi heti maksaa 'velkansa' kolmannelle osapuolelle kauppahinnan saatuaan.


  • Myy talo purkukuntoisena. Tosin hinnankin on oltava sen mukainen.

  • Perusta osakeyhtiö, myy kiinteistö osakeyhtiölle ja anna osakeyhtiön myydä kiinteistö edelleen. Maksaa leimaveron verran., perustuskustannusten ja kirjanpidon verran.

    Samaa menettelyä voi käyttää mm. golf-osakkeisiin ja muuhun roskaan, josta haluaa pästä eroon.

    Asian voi varmistaa vielä sillä, että joku muu omistaa OY:n . Golf-osakkeista eroon pääsemisessä erilaiset jobbarit ostelevat niitä osakeyhtiöihin ja antavat firmojen kaatua, kun roska on riittävästi.

    Kaukaa viisas ei edes osta kiinteää omisuutta itselleen, vaan osakeyhtiölle. Osakkeita voi sitten iän karttuessa pikku hiljaa luovuttaa lahjoina perikunnalle.

    Tuttava onnistui lupumaan kymmenien miljoonien omaisuudesta sillä tavalla, että kuollessaan hänellä oli omistuksessaan yksi arvotaulu ja omat vaatteet. Verota sitä sitten!

    • Mitenkähän tässä skenaariossa se perustettava oy rahoittaa ostonsa? Kiinteistöt ovat melko isoja ostoksia, ja jostainhan se pääoma ko. ostoon täytyy tulla, ei sitä uusi oy velaksikaan usein pysty tuosta vaan ostamaan. Voisiko kirjoittaja avata tämän kuvion nyt vähän tarkemmin - sinänsä konsepti kiinnostaisi kyllä.


  • Tämän "kymmenien miljoonien omaisuuden luoneen" tuttava vahvistaa vanhan tiedon: Suomi24 on edelleen suurin mielenterveysavohoitola.

    • Ehkäs se on sitä Sinulle.

      Kommenttisi arvo muille on miinusmerkkinen.


  • Myydessä kannattaa kertoa kaikki asunnon puutteet, kuten esim. mätä välipohja, lahot kattorakenteet, vuotava vesikatto, vuotavat-/tukkeutuvat putket, homeiset lattiarakenteet ja veden tulo kellariin ja veden "tulviminen" talon alta varsinkin keväisin, homeiset ja sienten valtaamat seinät, hiirten järsimät eristeet ja sähköt...jne jne jne.
    Jos talossa on ongelmia - purkaisin koko hökötyksen ja myisin pelkän tontin, tai rakentaisin uuden ennen myymistä, jos sillä saisi hyvän voiton.

  • Myy huutokaupalla, silloin ei ole valitusoikeutta, hinnankin on ostaja itse määrännyt oman mielensä mukaan.

    • Ei se myyjän vastuu maakaaren mukaan muutu mitenkään vaikka myisi huutokaupalla.


    • Välittäjä_LKV kirjoitti:

      Ei se myyjän vastuu maakaaren mukaan muutu mitenkään vaikka myisi huutokaupalla.

      Silloin noudatetaankin huutokauppalakia. Valitusoikeus on vain myyjällä jos on erehdytetty myymään liian halvalla.


  • Tuo kirjoitus löytyi tänään etuovi. Com - asunnonvälityssivustolta:"Asunnon tai kiinteistön kauppakirjassa on usein mukana teksti ”Ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan sellaisena kuin se on.” Lain mukaan tällainen lause on kuitenkin riitatilanteessa pelkkää sanahelinää. ”Ostajan oikeutta valittaa kaupan jälkeen löytyneestä virheestä voidaan rajoittaa kauppakirjassa vain tarkoilla ehdoilla. Yleinen ja kaiken kattava ”sellaisena kuin se on”-lauseke ei riitä”, Herkulex.fi-lakimiespalvelun asiantuntija Anniina Mäkikyrö muistuttaa.

    Kauppakirjan yksityiskohtaisia ehtoja siitä, mitkä asunto- ja kiinteistökaupan riskit kuuluvat myyjän sijaan ostajalle, kutsutaan vastuunrajoituslausekkeiksi. Niiden käyttäminen vaatii äärimmäistä huolellisuutta ja tarkkuutta, sillä vastuunrajoituslausekkeella ostaja luopuu lain tarjoamasta suojasta. Nämä kolme esimerkkiä kertovat, milloin lauseketta kannattaa käyttää ja mitä siinä tulisi ottaa huomioon.Ostaja voi vaatia myyjältä hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai jopa koko kaupan purkua, jos asunnosta löytyy kaupan jälkeen yllättävä virhe. Tämä edellyttää, että . Kaikki tieto, joka löytyy kauppakirjasta ja sen liitteistä, kuten kuntotarkastusraportista, on lain mukaan kerrottu ostajalle. Jos virhe on ollut ostajan tiedossa ennen kauppoja, siitä ei voi enää valittaa. Selvyyden ja riitojen välttämisen vuoksi tästä on hyvä mainita kauppakirjassa vastuunrajoituslausekkeella.

    Esimerkkitapaus (Helsingin hovioikeus 2017): Myyjillä ja ostajilla oli riitaa salaojista, joihin liittyvistä virheistä varoitettiin kuntoraportissa etukäteen. Ostajilla ei ollut valitusoikeutta, koska heidän olisi pitänyt lukea kuntoraportti ja ottaa varoitus vakavasti. Vastuunrajoituslausekkeen ansiosta myyjät vapautettiin vastuusta. Mitä yksityiskohtaisemmin vastuunrajoituslauseke on kirjoitettu, sen parempi. Tarkkaan määritetyllä lausekkeella myyjä ja ostaja voivat sopia vastuista laista poikkeavalla tavalla.

    Esimerkkitapaus (Korkein oikeus 2012): Kaksi elinkeinonharjoittajaa teki kaupat kiinteistöstä, jossa ostaja oli ollut vuokralaisena jo kymmenen vuoden ajan. Vastuunrajoituslausekkeeseen oli kirjattu, että vastuu rakennuksesta kuului ostajalle. Ostaja kyseenalaisti vastuunrajoituslausekkeen, sillä hänen mukaansa myyjä oli antanut virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön kunnosta. Hän myös väitti, ettei lauseke ollut tarpeeksi yksityiskohtainen.

    Korkeimman oikeuden mukaan vastuu rakennuksesta oli siirretty selkeästi kokonaan ostajalle. Ostajan olisi myös pitkäaikaisena vuokralaisena pitänyt ymmärtää vanhan rakennuksen mahdolliset laajat kunnostustarpeet. Lisäksi ostaja ei ollut tehnyt kuntotarkastusraportissa suositeltuja perusteellisia kuntotutkimuksia ennen kaupantekoa. Vastuunrajoituslauseke oli sitova, eikä ostajalla ollut valitusoikeutta kaupoista. Salainen virhe on myyjän vastuulla
    On hyvä muistaa, että lain mukaan myyjä vastaa asunnon tai kiinteistön salaisesta eli piilevästä virheestä, josta kumpikaan osapuoli ei ole voinut tietää kaupantekohetkellä. Salaista virhettä ei voida rajata pois myyjän vastuulta edes vastuunrajoituslausekkeella. Seuraavassa tapauksessa virhe olisi ollut ostajan vastuulla vain, jos siitä olisi mainittu kuntotarkastusraportissa.

    Esimerkki (Korkein oikeus 2009): Kahden yksityishenkilön välisen kaupan jälkeen kiinteistöstä löytyi salainen virhe. Myyjän mielestä vastuu virheestä olisi kuulunut vastuunrajoituslausekkeen vuoksi ostajalle. Kuntotarkastusraportista ilmenneet virheet ja puutteet oli siirretty vastuunrajoituslausekkeella ostajan vastuulle. Salaista virhettä ei kuitenkaan ollut mainittu kuntotarkastusraportissa, joten oikeus oli ostajan puolella.

    Asiantuntijan avulla vähemmän ristiriitoja
    Oikeuden ratkaisu perustuu aina kaikkiin saatavilla oleviin faktoihin, mutta kauppakirja vastuunrajauslausekkeineen on riitojen ratkaisussa hyvin tärkeässä roolissa. Laatimalla sen yhteistyössä asunto- ja kiinteistölain asiantuntijan kanssa voit välttyä monelta väärinkäsitykseltä ja minimoit kiistat kaupanteon jälkeen. Herkulex.fi-yhteistyökumppanimme on tukenasi kaikissa asuntokauppoihin liittyvissä lakiasioissa.

    Muista vastuuasioita pohtiessasi ainakin kaksi asiaa:
    Tutustu asuntoon tai kiinteistöön ja sen mahdollisiin riskeihin huolella. Älä rajaa lain tarjoamaa suojaa pois, jos et ole aivan varma asiastasi.
    Tarkista asiantuntijalta, että vastuunrajoituslauseke on tarpeeksi yksityiskohtainen ja räätälöity juuri tähän kauppaan sopivaksi.

    • Kohta pitää olla kuntokartoittajien lisäksi uusi ammattikunta asuntokauppojen tiimoilta, nimittäin vastuunrajoituslausekkeiden laatijat.


    • Sellainen ammattikunta on jo olemassa, se tunnetaan nimikkeellä "kiinteistönvälittäjä".


    • Välittäjä_LKV kirjoitti:

      Sellainen ammattikunta on jo olemassa, se tunnetaan nimikkeellä "kiinteistönvälittäjä".

      Enpä luottaisi niiden koijareiden laatimiin kauppakirjoihin.


  • Hauskaa kun "ohje" huonokuntoisen talon myyntiin on lisätä kauppakirjaan lauseke: myydään purkukuntoisena. Se tarkoittaa että pelkän tontin hinnasta vähennetään purkamiskustannukset eli kukaan ei koskaan myy näin.

    • Ostaja voi mielessään vähennellä mitä haluaa. Myyjä vain määrittelee tontin hinnan, ei ostajan tulevia projekteja.


    • Anonyymi kirjoitti:

      Ostaja voi mielessään vähennellä mitä haluaa. Myyjä vain määrittelee tontin hinnan, ei ostajan tulevia projekteja.

      Niin, myyjä ei voi laskea mitään hintaa rakennukselle jos kauppakirjassa on teksti: purkukuntoinen.


    • Anonyymi kirjoitti:

      Niin, myyjä ei voi laskea mitään hintaa rakennukselle jos kauppakirjassa on teksti: purkukuntoinen.

      Tontin hintaan voi myyjäkin lisätä mielessään mitä haluaa, rakennukset tulee kaupantekijäisinä :D :D :D
      Ostan osana on miettiä tarttuuko pakettiin :D :D :D


Ketjusta on poistettu 0 sääntöjenvastaista viestiä.