Ylisuuret yhtiölainat

> Ennenvanhaan yhtiölainan osuus asunnon myyntihinnasta oli n. 30 % mutta nyt tilanne on kääntynyt päinvastoin, 70 % yhtiölainaa ja 30 % omaa rahaa/pankkilainaa.

Ennenvanhaan talot oli joko omalla tai vuokratontilla.

Nykyään on käytössä myös kusetus nimeltä tonttiosuus. Siinä tontti on oikeasti omistustontti, mutta sen omistaa sijoittaja, joka perii tästä syystä huoneistokohtaista tonttivastiketta. Tosin oman osuutensa tontin hinnasta voi maksaa kertalaakistakin pois.

Tämä systeemi taidettiin kehittää varainsiirtoveron kiertämiseen. Sehän se pumppasi nämä yhtiölainaosuudetkin suuriksi, koska veroa maksettiin taannoin vain myyntihinnasta. Joten kannatti ostaa asunto mahdollisimman suurella yhtiölainaosuudella. Tämän torppaamiseksi muutettiin käytäntöä niin, että varainsiirtovero maksetaankin velattomasta hinnasta... mutta sitä kierretään nyt näillä tonttiosuuksilla.

Huono puoli asiassa on, että asumisen todelliset kulut hämärtyvät. Tontin osuus voi olla 20 % asunnon hinnasta eli se 200 k€ kaksio onkin oikeasti 250 k€ kaksio. Pahimmillaan on näkynyt näitä tonttiosuuskämppiä myytävän likimain samalla neliöhinnalla kuin naapuritontin rehellisesti omalla tontilla olevia asuntoja.

Lisäksi sekä yhtiölainaa että tonttiosuuden lainaa aletaan lyhentämään vasta 2 vuoden asumisen jälkeen. Ensimmäiset vuodet maksetaan vain hoitovastiketta korkoja, joten asumiskulut voivat olla tyyliin 350 €/kk oman lainan kulut. Ja sitä omaa rahaahan (siis henkilökohtaista pankkilainaa) tarvittiin tällaiseen 250 k€ kämppään vain 60 k€. Todellinen oman rahan osuus on 24 eikä 30 % tonttikikkailun ansiosta.

Kikkaulun ansiosta asumismenot ovat samaa tasoa kuin jossain rähjääntyneessä 70-luvun kaksiossa, mutta kämppä on upouusi. Joten houkuttaa biznestuhnuja kuin mesi mehiläisiä.

No, 2 vuoden päästä lainapapereihin piilotettu miina laukeaa - yhtiö- ja tonttilainojen lyhennykset alkavat. Lyhettävää nyt 60 k€ oma laina 140 k€ yhtiölaina 50 k€ tonttiosuus. Lainakulut pitkälti yli tonnin/kk ja sen päälle tulee vielä hoitovastike.

Luonnollisesti biznestuhnut ovat laskeneet sen varaan, että 2 vuoden puoli-ilmaisen asumisen jälkeen kämppä myydään ostohinnalla ja otetaan uusi vastaava alle. Luonnollisesti rakennusliikkeet ja vuokranantajat ovat ottaneet tästä ilon irti ja vuokrataloja on lyöty pystyyn hirveällä hinnalla. Kaikki on mennyt kaupaksi, vaikka sijainti olisi huono, pohjaratkaisu huono, kaikki materiaalivalinnat mallia 13 tusinassa ja halvimman mukaan (halvimmat mahd. kodinkoneet, kaikki kaapistot valkoisia, lattiassa pakollinen tammiparketti/laminaatti).

Tämä toimi niin kauan kuin hinnat nousivat ja "korkatunkin" kämpän sai myytyä nopeasti ja likimain ostohinnalla.

Jos hinnat laskevat vähänkin tai kaupankäynti hidastuu, biznestuhnut eivät pääsekään eroon asunnosta. Biznestuhnulla ei raha riitä lyhennyksiin, ainakaan kokonaa, joten alkaa rästejä kertyä. Yhtiön pitää silti lainansa hoitaa, joten ongelma kaatuu muiden asukkaiden syliin. Yksi vastikkeet maksamatta jättävä ei budjettia kaada, vaan kuin käy, jos 50 asunnon talossa näitä onkin 5 tai 10?

Tilanteen korjaamiseen tarvitaan rajuja keinoja - tonttivastikekikkailut pitää oikopäätä kieltää ja syytä on harkita myös yhtiölainaosuuksien rajoittamista ... tai kieltämistä. Sen jälkeen pelataan vain henkilökohtaisilla lainoilla ja riskiä siirretään naapureilta pankeille.