Asunnoissa on ylihintaa -45% ... Miksi?
Välittäjät tietävät, mutteivat kerro...Miksi?
>> Keskustelua Jälkimmäinen voi tosin olla varmempi mikäli itselle hankittua asuntoa on maksettu vähemmän kuin oletetun hintakuplan määrä (45%).
> Olitko sinä Miika itse kuplamies. No tuo selittääkin paljon.
Kiistän hubbabubban mutta myönnän saippuan. Muihin kupliin en muista osallistuneeni. En edes asuntojen hintakuplaan (ellei tätä kirjoitusta sitten lueta osallistumiseksi).
Mikä muuten on "kuplamies"? Osaatko määritellä? "Kuplamies" saattaisi olla halveksittava terroristi joka sabotoi taloutta ja sitä kautta kaikkien yhteistä hyvinvointia. Lue eteenpäin niin tiedät miksi.
> Mutta ellet ole, niin kovana asioiden tutkijana tutkipa hieman tuotakin asuntojen hinta-asiaa ennen kuin lähdet toitottamaan yhtenä totuutena jotain yliarvostusta.
Sen teen. Pahoittelen että se kesti näinkin kauan.
"Pitkällä aikavälillä asuntojen hintojen keskimääräisen
nousuvauhdin tulisi suuruusluokaltaan vastata rakennuskustannusten nousua ottaen huomioon astuntojen laadussa tapahtuvat muutokset. Kasvualeilla [1] ja etenkin pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat nousseet selvästi
rakennuskustannuksia ja yleistä inflaatiokehitystä nopeammin eli asuntojen reaalihinta on noussut."[19]
Jos kuplaa ei ole, miten kerrostaloasunnon tuotantokate voi olla 45%? Kysyn ihan vain siksi etten ymmärrä asiaa. Rakennuskustannusindeksi on noussut vuodesta 2000 vain noin 10 prosenttia [16]. Samaan aikaan asuntojen hinnat ovat nousset noin 50% [17].
Jostain syystä asunnon ostajat haluavat maksaa kerrostaloasuntojen tekemisestä noin puolet palkkiota rakentajalle? Jännittävää. Ilmeisesti talot ovat erittäin hyviä? Tai ne on tehty jollain tavalla erikoisen hienosti? Aika tavalla rakennusvaiheessa olevissa taloissa hiljattainkin vierailleena voin todeta etten ole havainnut kummastakaan edes häilyvää oiretta. Talot muistuttavat hyvin paljon niitä joita rakennettiin vuonna 1995. Hinta ajaa laadun ohi, koska kysyntää löytyy vaikka taloissa ei olisi kuin seinät.
Ehkäpä niissä ei tosiaankaan ole mitään ihmeellistä, asuntojen hinnoissa oleva ilma vaan mahdollistaa niiden ylihinnoittelun?
Mene ja tiedä. Minun logiikkani sanoo että asuntojen hinnoissa on ilmaa jos asunnon tekemisen ja ostamisen välillä on samankokoisen asunnon kokoinen kuilu. Pirullistahan asunnossa on juuri se, että sellainen on
näillä leveysasteilla oltava. Sitä voisi verrata narkomaanin heroiiniin. Senkin käyttäjän on pakko se saada - hintaan mihin hyvänsä.
Tässä varsin maltillinen kannanotto: "Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos on aivan toisilla linjoilla. Sen mielestä pääkaupunkiseudulla on 10 prosentin ja koko Suomessa keskimäärin 5 prosentin hintakupla, joka purkautuu parin vuoden sisällä." [20]
> Kun juuri aletaan päästä pahimmasta asuntojen hintamontusta miesmuistiin, niin nytkö sitten aletaan puhua kuplasta. Asunnot on vieläkin suomessa kovin aliarvostettuja kun vertaa hintoja eurooppalaisittain. Samoin suomessa asutaan eurooppalaisesti katsoen ahtaasti ja asumiseen käytetään saatavista tuloista keskimääräisesti vähemmän.
Jees Jees. Mikä on eurooppa? Luin äsken bussin kyljestä "voita matka eurooppaan". Voisin uskoa että eurooppa ei ole täällä. Talouslähteet katsovat että suomi on skandinaviassa. Oletan siis että eurooppa alkaa jostain itämeren etelärannoilta.
Helsingistä on Brysseliin tai Hampuriin reilun tunnin lentomatka. Aika ei paljoa eroa autolla ajetuista työmatkoista, mutta siitä kyllä kertyy hintaa. Lisäksi tulee siirtymäkustannukset lentokentiltä kummassakin
päässä. Lisäksi aika harva ei-suomalainen haluaa asua täällä ja käydä työssä euroopassa. Se on vähän sama kuin asuisi pakastimessa kesällä, ja muuttaisi talveksi saunaan.
Riittää minulle selitykseksi edullisemmasta asumishinnasta.
"Aletaan päästä pahimmasta hintamontusta miesmuistiin?" Muistellaanpa hieman, jotta nähdään kuinka pitkä se miehen muisti oikein on.
Ehkäpä reaalihintamonttu oli todella veristä totta vuonna 1993 tammikuussa, jolloin vuonna 1989 joulukuussa alkanut hintojen syöksy pysähtyi. Syöksy oli yli 65% hintahuipusta. Hintamonttu oli pahimmillaan -28% vuoden 1990 hintatasosta, jota voidaan pitää nyttemmin indeksinä. Sen jälkeen hinnat ovat nousseet parhaimmillaan vuonna 1997-1998 noin 25%
tuon indeksin yli. Jos monttuina voidaan pitää hintojen notkahtamista edellisestä huipusta, löytyy näitä "monttuja" vuoden 1994 jälkeen jo viisi. Vain kaksi kertaa on menty alle vuoden 1990 indeksin. Kummallakin kertaa tosin vain noin 5-10%. Tämä tapahtui 1995-1996 ja 2001-2002. Jälkimmäinen ajoittuu uusmediabuumin loppumiseen, ja edellinen vuosien 95-96 minilamaan. Näin ollen asuntojen hintojen korjaantuminen laman jälkeen tapahtui jo vuoteen 1994 mennessä [2]. Tällöin korkotaso oli palannut jo lamaa edeltävälle tasolle, noin kahdeksaan prosenttiin [4].
Nyt hinnat ovat jatkaneet nousuaan pelottavan lähelle vuoden 1989 huippulukemaa. Siellä hinnat viipyivät vain kaksi kuukautta. Tuon hurjan hintakiipeämisen pituus on vain neljä vuotta, kun mittausjakso on kolmekymmentä viisi vuotta. Jos indeksinä käytetään vuotta 1970, ollaan noin 160 pisteen kohdalla koko maassa, ja pääkaupunkiseudulla 180 pisteen kohdalla. Vuoden 1989 vastaavat luvut olivat 178 ja 205. Tätä ennen väli 1970 - 1985 pysyttiin alle 120 pisteen [5].
Jos asiaa katsoo kuvasta, on "hintamonttu" -logiikan mukaan markkinoilla vallinnut "hintamonttu" vuoden 1970 jälkeen aina muulloin kuin nyt ja vuonna 1989.
http://www.stat.fi/til/ashi/2005/01/ashi_2005_01_2005-04-29_tie_001_0..
Kuulostaa sekavalta? Vilkaistaan syvää historiaa;
Vuonna 1939 alkoi valuuttasäännöstely. Samaan aikaan alettiin säädellä luottokorkoja hallinnollisesti. Talletusten verohuojennuslaki säädettiin 1946. Talletuskoroilla ei voinut kilpailla, vaan pankit
sopivat koroista ja ehdoista keskitetysti vuodesta 1948 rahalaitosten neuvottelukunnassa. Säännöstely purettiin 1983-1991, jolloin rahamarkkinoiden portaittainen vapautuminen loi silloisen asuntobuumin. Kuluttajille valuuttaluotot vapautuivat 1991. Pankkien ei enää tarvinnut
löytää antolainaukseen rahaa talletustileiltä, sen pystyi lainaamaan ulkomailta. Rahaa oli paljon ja sitä yritettiin sijoittaa sine missä rahan odotettiin pitävän arvonsa. Tilannetta kuvataan nyttemmin näin:
"Suomalaiset suhtautuivat vapautuneeseen lainansaantiin samaan tapaan kuin halpaan alkoholiin etelänmatkoilla. Kun sitä sai sitä oli otettava.
Lainarahaa virtasi kansantalouteen ylettömästi. Rahaa oli kuin roskaa. Sitä oli niilläkin, jotka eivät ottaneet lainaa, sillä kun muut tuhlasivat, talous kiihtyi ylikierroksille. Kaikki kävi kaupaksi, lähes jokaiselle riitti töitä, palkat kohosivat, yritysten voitot nousivat ja rohkeat investoinnit näyttivät perustelluilta."[8]
Pelottavan paljon kuulostaa siltä kuin teksti kuvaisi nykypäivää. Kuitenkin hintakehityksen kuvaajassa käyrä ei ole nyt täysin samanlainen. Se on loivempi ja sen nousu on jo nyt kestänyt kaksi kertaa kauemmin - ja jatkaa edelleen empien ylöspäin.
Nykyinen buumi on mitä ilmeisimmin EU -jäsenyyden mukanaan tuomaa rahapolitiikan vakautta.
Jos ennen, esimerkiksi 70 -luvun puolivälissä kerrostaloasunnon pystyi ostamaan 5 tai 10 vuoden lainalla, miksi siitä pitää nyt maksaa 25 vuotta? Maksoiko aiemmin inflaatio lainat? Kuka lainat nyt maksaa? Minä olen ainakin hivenen huolissani siitä mitä tapahtuu kotimaiselle kulutukselle siinä vaiheessa kun korkotaso nousee. Kenellä on töitä ja kuka pystyy siinä vaiheessa hoitamaan lainansa?
"Kun kaikki alkavat maksaa yhtäaikaa velkojaan, ryhtyvät kaikki yhtäaikaa säästäväisiksi. Kun yksi säästää, hän ei osta muilta, jolloin muiden tulot pienenevät. Kun kaikki vähentävät ostojaan, kaikkien tulot pienenevät, eikä juuri keneltäkään jää rahaa säästöön, sillä tulot vähenevät samaa vauhtia kuin menot."[9]
Mikä mahtaa olla "oikea" hintataso? Katsomalla asuntojen hintakäppyrää näkee ensisilmäyksellä että jokin on muuttunut. Mutta mikä?
Noin tuhat euroa kuussa on määrä, jonka perhe, jossa kaksi työssäkäyvää jäsentä pystyy keskimäärin sijoittamaan asuntolainaansa. Pankkiyhdistyksen mukaan "vain harvoin velanhoitokulu voi olla yli 40% tuloista" [24]. Katsotaan minkäkokoista lainaa tuolla summalla kykenee hoitamaan. Vuonna 2003 tuo summa oli 18 vuoden maksuajalla noin 162 tuhatta euroa. Kahdenkymmenen viiden vuoden maksuajalla summa on reilut 200 tuhatta euroa [3].
> Ei menneillä hinnoilla ole merkitystä vaan tulevilla. Sama jos ennustaisit pörssikursseja menneiden tietojen perusteella.
Taaksepäin on hyvä katsoa jotta tietää kuka on, mistä on tulossa ja mitkä menneisyyden tapahtumat vaikuttavat nykypäivään. Sen jälkeen on mahdollista lähteä arvioimaan mihin ollaan menossa.
Vilkaistaan kristallipalloon.
Tulevaa ei kukaan tiedä, sitä voi vain arvailla. Historialla on taipumusta toistaa itseään. On luontevaa arvata että hinnat eivät nouse ikuisesti. Syitä lähdemme etsimään. Kysymyksen pihvi onkin arvata koska hintojen nousu pysähtyy.
Minkälaisia asuntoja suomalaiset ostavat ja miksi?
Sehän riippuu ihmisistä, näiden haluista ja tarpeista, sekä siitä miten kaavoitus vastaa näihin. Oletan tässä että ihmisten maksukyky ei muutu.
Väestönkasvun ennustetaan suomessa jatkuvan vuoteen 2028. Vuotta 2003 käytetään indeksinä (100). Huipun kohdalla väestönkasvu pääsee pääkaupunkiseudulla lukemaan 114 vuoden 2030 kohdalla. Pirkanmaalla lukemaan 112 samoihin aikoihin. Sen jälkeen käännytään noin
vuosikymmenen kuluessa laskuun [11]. Tästä voidaan laskea asuntojen määrällinen tarve. Sen jakauman määrittää muuttoliikkeen suunta.
Eli tässä löytyy nousuhuipun äärimmäinen teoreettinen reuna nykytiedon valossa. Todellisuudessa reuna tullee vastaan huomattavasti aikaisemmin.
Laadulliseen tarpeeseen vaikuttaa väestön ikääntyminen, ja sen kyky asua kotona [12]. Lisäksi kysyttäessä ihmisiltä näiden asumismuodon toivetta, 83% ilmoittaa haluavansa asua pientalossa [13]. Jos ihmisille annetaan sitä mitä nämä haluavat, uusista rakennuksista vuonna 2010 olisi jo yli 65% pientaloja [7]. Nykyään vain puolet rakentamisesta on
pientalorakentamista [14].
Muuttoliikkeen on ennustettu jatkuvan kasvualueille [1] vuoteen 2010 volyymilla 222 000 muuttajaa [6]. Asuntoja rakennetaan koska kysyntää on, ja toiminnan kannattavuus on hyvää. Asuntorakentaminen ei vastaa kysyntää, koska tonttimaata kasvukeskuksissa kaavoitetaan liian vähän. Asiasta keskustellaan vilkkaasti, ja voidaan odottaa että toimittaessa
rationaalisesti asialle todennäköisesti tapahtuu jotain, jos tavoitteena on tuottaa kohtuuhintaista asumista ja rajoittaa asuntojen hintojen nousua.
Näin ei välttämättä ole, syistä jotka esitän myöhemmin rahamarkkinoiden yhteydessä ja loppupäätelmässä.
Jossain vaiheessa muuttoliike hidastuu. Hintojen nousun peruste pysähtyy. Silloin todennäköisesti siirrytään laadulliseen rakentamiseen määrällisen sijasta myös kasvukeskuksissa [6]. Tämän on ennustettu tapahtuvat vuoden 2010 nurkilla [7] tai jälkeen, minkä voi olettaa heijastuvan kerrostaloasuntojen hintoihin siten, että niiden kysyntä, sitä kautta hinta, laskee. Tosin kaikki halukkaat eivät asu omakotitaloissa, ellei vuoden 2010 tahti jatku vuoteen 2100 asti. Käytännössä suomalaiset jatkavat asumista nykyisissä taloissa vielä vuosikymmeniä eteenpäin.
Mitä rahamarkkinoilla tapahtuu?
Korkotaso on alhainen, koska euroalueen talous on yleisesti lamassa. Matalalla korolla pyritään euroopan suurilla markkinoilla helpottamaan talouden toimintaa ja piristämään kysyntää. EKP on pitänyt ohjauskoron kahdessa prosentissa kohta kaksi vuotta. Tästä huolimatta investoinnit ovat lähteneet laiskasti käyntiin. Tämä johtunee rakenteellisesta muutoksesta jota kutsutaan myös Kiina -ilmiöksi. Yritysten investoinnit suuntautuvat aasiaan, koska eurooppalaiset investoinnit antavat matalampia tuottoja.
Samaan aikaan täällä kuluttajia ohjataan ottamaan kiinteäkorkoinen laina. Siitä sanotaan, että se on turvallinen. Se vakauttaa asuntojen hintoja ja vähentää huojuntaa kun asumiskustannuksen voi olettaa pysyvän jotakuinkin samalla tasolla. Korkotason nousuun 2-3 prosentilla tulee kuitenkin varautua [15]. Noin kolmannes uuden lainan ottajista ottaa
lainaansa lainaturvavakuutuksen, joka suojaa esim. työttömyyden varalta.
Näiden näkymien valossa hintataso on varsin vakaalla pohjalla, sillä varauksella ettei työllisyydessä, ja sitä kautta kotimaisessa kysynnässä, tapahdu mitään mullistavaa.
Suomessa on 23% kotitalouksista omaa asuntolainan [21], jonka koko keskimäärin on 42000 euroa [22] . Suomalaisten asuntolainakannan arvo on noin 38 miljardia, josta 20 miljardia hoidetaan muilla kuin talletuksilla. Pankki siis lainaa puolet antamastaan rahasta jostain muualta. Törmäämme jälleen suhdelukuun yhden suhde kahteen, jonka näimme aiemmin asuntojen hinnoissa. Nyt törmäämme samaan suhteeseen pankkien ottolainauksessa. Näiden kahden asian voisi ajatella liittyvän toisiinsa.
Vilkaistaan säikeen aloittaneen kirjoituksen lainaa (Nordean lainalaskuri). Summan olen valinnut siksi, että ensiostaja törmää tuon kokoluokan summaan todennäköisemmin kuin keskimääräiseen 42000 euron summaan asuntoa ostaessaan. Laina on annuiteettilaina.
Lainan määrä 140000 eur
Laina-aika 25 vuotta
Kuukausierä 701 eur
Erien lukumäärä 300 kpl
Korot laina-ajalta yhteensä 70239 eur Todellinen vuosikorko 3.6 %
Katsotaan mitä tapahtuu kun korkotaso nousee nykyisestä 3%. Nordean
lainalaskuri jälleen käyttöön:
Lainan määrä 140000 eur
Laina-aika 25 vuotta
Kuukausierä 945 eur
Erien lukumäärä 300 kpl
Korot laina-ajalta yhteensä 143718 eur Todellinen vuosikorko 6.7 %
Yllättäen kuukausierä on kasvanut 245 euroa. Lopullinen korkojen osuus on ylittänyt itse pääoman määrän melkein neljällä tuhannella eurolla. Tuo raha on poissa kulutuksesta, ja puolet siitä menee pankkien ottolainauksesta päätellen jonnekin muualle. On siis syytä epäillä että kotimarkkinoiden yleisessä kysynnässä tapahtuu myös jotain. Se ei voi olla heijastumatta nykytilanteessa työllisyyteen. Moisessa tilanteessa kotimainen kysyntä heikkenee, mutta mikäli euroopan talous on silloin elpynyt, lienee eurooppalainen kysyntä nostanut myös suomalaista vientiä - ellei - tilanne ole samanlainen kuin meillä nyt, eli eurooppalainen kysyntä ei ole kotikutoista paikallista palvelukysyntää ja talonrakentamista. Silloinhan euroopan buumi ei täällä näy.
Voidaan kysyä kuinka tarkoituksellista nykytilanne on? Mikä on suurin yksittäinen tekijä asuntojen hintojen nousulle? Kaikissa asiaa käsittelevissä lähteissä, myös niitä joihin en viittaa, puhutaan korkojen jälkeen kaavoittamisesta. Helsingissä kaavoitettiin 2004 peräti 18 omakotitalotonttia. Tätä jotkut pitävät skandaalina.
Tuo viittaisi siihen, että asuntojen hintojen nousu on ohjattua toimintaa. Kun katson ikkunasta ulos, näen päätä pyörittämällä melkein kolmesataa astetta taivaanrantaa jossa ei kasva yhtään taloa. Silti olen kaupungin keskustasta vain puolentoista kilometrin päässä.
Kyse ei voi olla siitä ettei tonttimaata ole. Kyse on siitä, että niukkuutta ylläpidetään keinotekoisesti. Pihtaileva kaavoitus heijastuu asuntojen hintoihin. Aiempi arvaukseni siitä, että deflaatiossa lilluvaa taloutta käännetään väkisin inflaation puolelle nostamalla asuntojen hintoja, näyttäisi pitävän paikkansa.
Tätä teoriaa tukee myös tilastokeskuksen kaavio suomalaisen bruttovarallisuuden jakaumasta [18]. Vuonna 2003 vain 15% kansallisvarallisuudesta oli koneita ja laitteita. Loppu on rakennuksia. Käppyrä näyttää varallisuudelle noin 25% kasvua vuodesta 1995.
Kaivan syvemmältä ja löydän etsimäni. Asia kiteytetään pankkikatsauksessa 2-2004. Sen mukaan reaalikorko on ollut nolla, ja joissain maissa, kuten saksassa, sillä ei ole ollut sanottavaa vaikutusta talouden elpymiseen. Sen sijaan suomessa "matala korkotaso on pitänyt yllä asuntokauppaa". "Asuntokauppa lisää puolestaan yksityistä kulutusta"[25].
Bingo!
Ko. pankkikatsaus ennakoi vielä tulevaa koron nousun jälkeen; "Kun eurojärestelmä tulee nostamaan korkoa se ei ole euroalueen taloudelle iso haitta. Koron nosto hillitsee asuntomarkkinoita niissä euromaissa, joissa markkinat ovat ylikuumentuneet tai lähellä sitä"[25]. Pankkikatsaus toteaa tämän jälkeen että saksassa vaikutusta tuskin olisi, koska raha ei ole käynyt kaupaksi muutenkaan. Koko prosessin pihvi tulee viimeisessä lauseessa:
"Saksalaiset kotitaloudet eivät ole ottaneet lisää velkaa, vaikka velanoton lisääminen on nimenomaan korkoelvytyksen tavoitteena".
Suomen tilannetta pankkikatsaus ei lähde spekuloimaan. Se olisi muurahaispesän sohimista kepillä. Sanan hillitsee voisi siinä tapauksessa korvata sanalla häiritsee.
Euroalueesta on helppoa puhua yleisesti. Alueellisilla eroilla tulee olemaan kuitenkin hyvin merkittäviä seurauksia. Saksan lama ei näy suomessa, eikä suomen vireä kotimainen kysyntä näy sen kummemmin saksassa. Kuten aiemmin sanoin, euroopan noususuhdanne ei välttämättä juurikaan näy täällä jos se perustuu paikalliseen kulutukseen.
Mistä muuttoliike johtuu?
Muuttoliike johtuu siitä, että "yliopistot vetävät puoleensa teknologia-, yritys- ja osaamiskeskuksia, nämä taas tutkimukseen ja tuotekehittelyyn panostavaa yritystoimintaa, joka taas synnyttää eri alojen palvelu- ja tukitoimintaa. Tässä vaiheessa ei koulutettujen rekrytointiin oman alueen väestöpohja riitä"[29]. "Kun riittävä määrä työpaikkoja, investointeja, pääomia ja ihmisiä siirtyy tietylle alueelle, muuttovirtoja ohjaavat yhä enemmän odotukset ja mielikuvat" [28]
Muuttajat tarvitsevat asuntoja. Tämä muuttoliike on kestänyt 25 vuotta, ja sen aikana 525000 ihmistä on siirtynyt 77 seutukunnalta kasvukeskuksiin [29].
Mitä hiljan on tapahtunut?
Kännykkäbuumi heti 90 -luvun laman jälkeen. Nokian nousu, joka suomelle oli jonkinsortin lottovoitto. Välissä tapahtui myös IT-buumi (noin 1998-2001), jonka loppuessa samoinhin aikoihin EU:n laajeneminen siirsi ensin tuotannon työpaikkoja uusiin EU -maihin, ja joista ne nyt valuvat aasiaan.
Globalisaatio näyttää omaavan meille myös negatiivisia puolia. Nyt eletään uutta murroskautta. Jos tätä maata joku johtaa, voisi ajatella että tavoitteena on todennäköisesti luoda jonkinlainen palveluilla ja korkealla osaamisella toimiva talous, joka ei tarvitse kovinkaan paljoa massatyöpaikkoja. Tämä vie aikaa, jota sujuvasti ostetaan lainavetoisella kotimaisella kysynnällä. Samalla systeemiin syötetään rahaa jonka voisi odottaa rakentavan toimivan kotimaiseen kysyntään perustuvan talouden.
Kansalaisten annetaan nyt ottaa velkaa, jotta talous toimisi, koska mikään muu kuin kotimainen kysyntä ei vedä taloutta, jonka työ siirtyy kiihtyvällä vauhdilla aasiaan. Tämän näkee esimerkiksi yritysten nettoveloista, jotka eivät ole kasvaneet neljään vuoteen. Se
tarkoittaa sitä etteivät yritykset investoi suomeen, vaan ulkomaille [26]. Asuntojen hintojen nousua ylläpidetään valtiojohdon toimesta kaavoittamalla "liian vähän". Asiantuntijat huutavat kuorossa lisää kaava-alueita. Kaavoitusta jarruttamalla hinnat pysyvät tällä tasolla tai nousevat.
On paljon asioita jotka jätin väliin. En miettinyt ison pahan dollarin vaikutusta eurooppaan. En pohtinut öljyn hintaa. En mietiskellyt mahdollisen Bushin kautta pönkittävän terrori-iskun sattumista ja sen heijastumista eurooppaan. En ylipäätään pohtinut eurooppaa kokonaisuutena, vaan irrotin suomen omaksi alueekseen. Näin tein siksi, koska suomen asuntomarkkinoiden voisi kuvitella reagoivan edellämainittuihin vain välillisesti. Eurooppalainen yhteistalous ei kokonaisuutena toimi vielä kovin hyvin jos se perustuu alueelliseen kysyntään. Halpoja, haluttuja kulutustavaroita ei tehdä euroopassa, niitä tehdään aasiassa.
> Ei siinä mitään, että ennustaa väärin, niinhän on tehnyt esimerkiksi Tyrväinen jo kohta nelisen vuotta ja silti häntä pidetään arvostettuna analyytikkona. Mutta se, että pidetään jotain ennustusta varmana, on typeryyttä.
Näinhän se on. Säätiedotuskin erehtyy vaikka laskentamallit ovat varsin kehittyneitä. Vain jälkikäteen voi nähdä miten asiat menevät. Vielä huonompi jos puhuu mutulla.
Päätelmiä
Ymmärrän mm. sen, että minun tulee säästää, ja kuluttaa rahaani harkiten. Näin talouteen ei synny tarpeettomia kupla-aloja. Takapuoli sanoo, että kiinteistönvälitystoimistoja on jo nyt enemmän kuin tarpeeksi. Toisaalta minun tulisi kuluttaa, jotta kotimainen kysyntä pitäisi yllä suomalaisia työpaikkoja. Suomalaisen työläisen osa on pitää taloutta pystyssä, maksaa siitä koituva hinta ainakin kahteen kertaan - asumisellaan ja työnteollaan.
Tavallaan kokonaiskuva on nyt selkeämpi, ja työläisen osalta entistä synkempi. Aseen piippu on kummallakin puolella. Jos työläinen ei lainaa, tulee lama, jos lainaa, saattaa päätyä konkursiin lainaruletin Musta Pekka kädessään. Jonkinlainen välimuoto, jota en löydä, saattaa olla olemassa. Ellei se sitten ole 65 vuoden asuntolaina. Mikä ei kuulosta kovin hyvältä.
Nyt tuntuu taas aika tyhmältä. Mitä minä en kuvassa näe?
Koska hinnat sitten putoavat? Edellisten päätelmien mukaan hintojen nousu on keinotekoista paperia. Kaavoituskikkailua. Halpoja korkoja. Hintojen putoamisen voisi ajatella ajoittuvan niihin hetkiin kun pientalorakentaminen siirtää määrällisen tuotannon laadulliseen. Tämä tapahtunee 2010 jos kaavoitusta löysennetään. Hintojen nousu ja tonttimaan puute puskee tuotantoa jo nyt kaupunkien läheltä kaavoittamattomille alueille. Joka taas lisää liikennettä ja siitä koituvia onglemia.
Talouden voisi kuvitella toimivan varsin tehottomasti jos työmuurahaiset käyttävät työaikaansa jonottamalla tuntikausia ja polttavat kallista tuontiöljyä. Ellei tuo aika sitten ole työmuurahaisen omaa aikaa, jota ei talouteen voi laskea. Ehkä se on tämän omaa aikaa ja "harrastus"?
Kuka sitten nykytilanteesta hyötyy. Se jolla on rahaa. Paljon rahaa. Ja jos on paljon rahaa, on myös paljon valtaa. Mistä voidaankin tehdä oletus että ne jotka tilanteesta hyötyvät, tekevät kaikkensa sen eteen ettei tilanne muutu. Mikä lisää rahamiehen rahaa ja sitäkautta valtaa.
Voi olla että tilanne jatkuu niin kauan kuin korot ovat alhaalla. Tästä ahneus voisi pitää huolen. 65 vuoden asuntolaina voi olla realiteetti kymmenen vuoden kuluttua. Miljoonan euron kaupunkiyksiö yhtälailla. Leikki voi jatkua aika pitkään jotta kaikki suomalaiset asuvat
omistusasunnoissa. Talous joka pyörisi taloja rakentamalla kuulostaa jollain tavalla tyhmältä.
Todennäköisesti jokin rahatalouteen tai lainsäädäntöön liittyvä muutos kuitenkin viheltää pelin poikki paljon aiemmin. Reaalinen raja löytyy jostain työläisen maksukyvyn reunoilta, joita lähellä ollaan nykysäännöillä jo nyt. Vuoden 2004 keskimäärinen hinta oli noin
127000 euroa [30]. Pankkien webbisaittien lainalaskurien suurin lukemakin kertoo jotain. Se on noin 140000 euroa. Maksukyvyn katto pankkien omilla säännöillä ja työläisten keskituloilla kulkee 18 vuoden lainassa 162000 euron kohdalla. 25 vuoden lainassa 209000 euron kohdalla. Laina-aikaa pidentämällä summat ovat suurempia. Vuokra-asumisen hinta myös jarruttaa menoa.
Viimekädessä ihmiset äänestävät jaloillaan. Halu ottaa lainaa voi hyvinkin pysäyttää hintojen nousun. Jos lainasta selviäminen ei näytä mahdolliselta, tai sen ehdot näyttävät liian raskailta, lainaa ei oteta.
Nyt tiedän ainakin sen, että hinnoissa on ilmaa. Tiedän myös miksi. Tiedän myös miksi sana kuplamies sanotaan sylkäisemällä se halveksivasti toisen päälle. Kuplamieheksi haukuttu kyseenalaistaa suomalaisten talouden moottorin. Pelko keskustelusta luo häilyvän uhan sen pysähtymiselle.
Todellisuudessa tällaisen kirjoituksen kyky vaikuttaa on olematon. Sen lukee muutama, eikä siitä sen kummemmin puhuta. Lukija kun joutuu kyseenalaistamaan oman hankintapäätöksensä. Mikään teksti ei poista kenenkään asunnontarvetta, joka on oma erillinen tekijänsä ja riippuu aivan muista asioista kuin lainakoroista ja suhdanteista, tai näistä käydystä keskustelusta. Asunto täytyy olla, maksoi se mitä hyvänsä.
Lähteet:
Kun puhun sivunumeroista, viittaan tähän dokumenttiin:
http://www.pientaloteollisuus.fi/Asuntopoliittinen-ohjelma-liite5.pdf
[1] Pääkaupunkiseutu ja sen lähialue sekä Turun, Tampereen,
Jyväskylän ja Kuopion seudut. [2] Sivu 40, alin kaavio.
[3] Sivu 40 kaavio kaksi.
[4] Sivu 40 kaavio yksi.
[5] http://www.stat.fi/til/ashi/ 3.5.2005 klo 23:49 [6] Sivu 27, toinen
kappale.
[7] Pientalobarometri 3/2004, 1. Yhteenveto, taulukko (Rakennustutkimus
Oy). [8] http://www.vihrealiitto.fi/hv-valtio/luku1.html 4.5.2005 klo
07:30 [10] Viittaan tähän dokumenttiin nimellä pankkiyhdistys ja
sivunumero:
http://www.pankkiyhdistys.fi/sisalto/upload/pdf/pk_juhla2004.pdf [11]
http://www.stat.fi/til/vaenn/index.html 4.5.2005 klo 08:17 [12] Sivu 23,
viimeinen kappale.
[13] Pientalobarometri 3/2004, 3. Asuntorakentamisen markkinat, kolmas
kappale. (Rakennustutkimus Oy). [14] Pientalobarometri 3/2004, 2. Kohti
asukaslähtöistä asuntorakentamista, kolmanneksi viimeinen kappale.
(Rakennustutkimus Oy).
[15] Pientalobarometri 3/2004, 4. Globalisaatio ja asuntorakentamisen
haasteet, kohta Asuntorahoituksen saatavuus ei ole ongelma.
(Rakennustutkimus Oy). [16] http://www.stat.fi/til/rki/index.html 4.5.2005
klo 09:11 [17] Pientalobarometri 3/2004, Kaavio Asuntomarkkinoiden
hintakehitys Suomessa. (Rakennustutkimus Oy). [18]
http://www.stat.fi/til/pka/index.html 4.5.2005 klo 09:30 [19] Sivu 28
[20]
http://www.asuntotieto.com/10000i_ASUNTOMARKKINATIETO/Puntari/aspunta..
4.5.2005 klo 06:25 [21]
http://www.kuluttajavirasto.fi/user/loadFile.asp?id=5368 [22]
http://www.pankkiyhdistys.fi/sisalto/upload/pdf/pk204.pdf [24]
http://www.pankkiyhdistys.fi/sisalto/upload/pdf/pk204.pdf Sivu 7 [25]
http://www.pankkiyhdistys.fi/sisalto/upload/pdf/pk204.pdf Sivut 10 ja 11
[26] http://www.pankkiyhdistys.fi/sisalto/upload/pdf/pk204.pdf Sivu 12
[28] http://www.aluenet.com/pdf/muuttoliike.pdf (Johdanto) [29]
http://www.migrationinstitute.fi/db/articles_e/art.php?artid=62 4.5.2005
klo 23:46 [30] http://www.almamedia.fi/tiedote?tiedote=8473
Mielipide on lainattu www.ess.fi/ mielipide
Välittäjät tietävät, mutteivat kerro...Miksi?
>> Keskustelua Jälkimmäinen voi tosin olla varmempi mikäli itselle hankittua asuntoa on maksettu vähemmän kuin oletetun hintakuplan määrä (45%).
> Olitko sinä Miika itse kuplamies. No tuo selittääkin paljon.
Kiistän hubbabubban mutta myönnän saippuan. Muihin kupliin en muista osallistuneeni. En edes asuntojen hintakuplaan (ellei tätä kirjoitusta sitten lueta osallistumiseksi).
Mikä muuten on "kuplamies"? Osaatko määritellä? "Kuplamies" saattaisi olla halveksittava terroristi joka sabotoi taloutta ja sitä kautta kaikkien yhteistä hyvinvointia. Lue eteenpäin niin tiedät miksi.
> Mutta ellet ole, niin kovana asioiden tutkijana tutkipa hieman tuotakin asuntojen hinta-asiaa ennen kuin lähdet toitottamaan yhtenä totuutena jotain yliarvostusta.
Sen teen. Pahoittelen että se kesti näinkin kauan.
"Pitkällä aikavälillä asuntojen hintojen keskimääräisen
nousuvauhdin tulisi suuruusluokaltaan vastata rakennuskustannusten nousua ottaen huomioon astuntojen laadussa tapahtuvat muutokset. Kasvualeilla [1] ja etenkin pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat nousseet selvästi
rakennuskustannuksia ja yleistä inflaatiokehitystä nopeammin eli asuntojen reaalihinta on noussut."[19]
Jos kuplaa ei ole, miten kerrostaloasunnon tuotantokate voi olla 45%? Kysyn ihan vain siksi etten ymmärrä asiaa. Rakennuskustannusindeksi on noussut vuodesta 2000 vain noin 10 prosenttia [16]. Samaan aikaan asuntojen hinnat ovat nousset noin 50% [17].
Jostain syystä asunnon ostajat haluavat maksaa kerrostaloasuntojen tekemisestä noin puolet palkkiota rakentajalle? Jännittävää. Ilmeisesti talot ovat erittäin hyviä? Tai ne on tehty jollain tavalla erikoisen hienosti? Aika tavalla rakennusvaiheessa olevissa taloissa hiljattainkin vierailleena voin todeta etten ole havainnut kummastakaan edes häilyvää oiretta. Talot muistuttavat hyvin paljon niitä joita rakennettiin vuonna 1995. Hinta ajaa laadun ohi, koska kysyntää löytyy vaikka taloissa ei olisi kuin seinät.
Ehkäpä niissä ei tosiaankaan ole mitään ihmeellistä, asuntojen hinnoissa oleva ilma vaan mahdollistaa niiden ylihinnoittelun?
Mene ja tiedä. Minun logiikkani sanoo että asuntojen hinnoissa on ilmaa jos asunnon tekemisen ja ostamisen välillä on samankokoisen asunnon kokoinen kuilu. Pirullistahan asunnossa on juuri se, että sellainen on
näillä leveysasteilla oltava. Sitä voisi verrata narkomaanin heroiiniin. Senkin käyttäjän on pakko se saada - hintaan mihin hyvänsä.
Tässä varsin maltillinen kannanotto: "Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos on aivan toisilla linjoilla. Sen mielestä pääkaupunkiseudulla on 10 prosentin ja koko Suomessa keskimäärin 5 prosentin hintakupla, joka purkautuu parin vuoden sisällä." [20]
> Kun juuri aletaan päästä pahimmasta asuntojen hintamontusta miesmuistiin, niin nytkö sitten aletaan puhua kuplasta. Asunnot on vieläkin suomessa kovin aliarvostettuja kun vertaa hintoja eurooppalaisittain. Samoin suomessa asutaan eurooppalaisesti katsoen ahtaasti ja asumiseen käytetään saatavista tuloista keskimääräisesti vähemmän.
Jees Jees. Mikä on eurooppa? Luin äsken bussin kyljestä "voita matka eurooppaan". Voisin uskoa että eurooppa ei ole täällä. Talouslähteet katsovat että suomi on skandinaviassa. Oletan siis että eurooppa alkaa jostain itämeren etelärannoilta.
Helsingistä on Brysseliin tai Hampuriin reilun tunnin lentomatka. Aika ei paljoa eroa autolla ajetuista työmatkoista, mutta siitä kyllä kertyy hintaa. Lisäksi tulee siirtymäkustannukset lentokentiltä kummassakin
päässä. Lisäksi aika harva ei-suomalainen haluaa asua täällä ja käydä työssä euroopassa. Se on vähän sama kuin asuisi pakastimessa kesällä, ja muuttaisi talveksi saunaan.
Riittää minulle selitykseksi edullisemmasta asumishinnasta.
"Aletaan päästä pahimmasta hintamontusta miesmuistiin?" Muistellaanpa hieman, jotta nähdään kuinka pitkä se miehen muisti oikein on.
Ehkäpä reaalihintamonttu oli todella veristä totta vuonna 1993 tammikuussa, jolloin vuonna 1989 joulukuussa alkanut hintojen syöksy pysähtyi. Syöksy oli yli 65% hintahuipusta. Hintamonttu oli pahimmillaan -28% vuoden 1990 hintatasosta, jota voidaan pitää nyttemmin indeksinä. Sen jälkeen hinnat ovat nousseet parhaimmillaan vuonna 1997-1998 noin 25%
tuon indeksin yli. Jos monttuina voidaan pitää hintojen notkahtamista edellisestä huipusta, löytyy näitä "monttuja" vuoden 1994 jälkeen jo viisi. Vain kaksi kertaa on menty alle vuoden 1990 indeksin. Kummallakin kertaa tosin vain noin 5-10%. Tämä tapahtui 1995-1996 ja 2001-2002. Jälkimmäinen ajoittuu uusmediabuumin loppumiseen, ja edellinen vuosien 95-96 minilamaan. Näin ollen asuntojen hintojen korjaantuminen laman jälkeen tapahtui jo vuoteen 1994 mennessä [2]. Tällöin korkotaso oli palannut jo lamaa edeltävälle tasolle, noin kahdeksaan prosenttiin [4].
Nyt hinnat ovat jatkaneet nousuaan pelottavan lähelle vuoden 1989 huippulukemaa. Siellä hinnat viipyivät vain kaksi kuukautta. Tuon hurjan hintakiipeämisen pituus on vain neljä vuotta, kun mittausjakso on kolmekymmentä viisi vuotta. Jos indeksinä käytetään vuotta 1970, ollaan noin 160 pisteen kohdalla koko maassa, ja pääkaupunkiseudulla 180 pisteen kohdalla. Vuoden 1989 vastaavat luvut olivat 178 ja 205. Tätä ennen väli 1970 - 1985 pysyttiin alle 120 pisteen [5].
Jos asiaa katsoo kuvasta, on "hintamonttu" -logiikan mukaan markkinoilla vallinnut "hintamonttu" vuoden 1970 jälkeen aina muulloin kuin nyt ja vuonna 1989.
http://www.stat.fi/til/ashi/2005/01/ashi_2005_01_2005-04-29_tie_001_0..
Kuulostaa sekavalta? Vilkaistaan syvää historiaa;
Vuonna 1939 alkoi valuuttasäännöstely. Samaan aikaan alettiin säädellä luottokorkoja hallinnollisesti. Talletusten verohuojennuslaki säädettiin 1946. Talletuskoroilla ei voinut kilpailla, vaan pankit
sopivat koroista ja ehdoista keskitetysti vuodesta 1948 rahalaitosten neuvottelukunnassa. Säännöstely purettiin 1983-1991, jolloin rahamarkkinoiden portaittainen vapautuminen loi silloisen asuntobuumin. Kuluttajille valuuttaluotot vapautuivat 1991. Pankkien ei enää tarvinnut
löytää antolainaukseen rahaa talletustileiltä, sen pystyi lainaamaan ulkomailta. Rahaa oli paljon ja sitä yritettiin sijoittaa sine missä rahan odotettiin pitävän arvonsa. Tilannetta kuvataan nyttemmin näin:
"Suomalaiset suhtautuivat vapautuneeseen lainansaantiin samaan tapaan kuin halpaan alkoholiin etelänmatkoilla. Kun sitä sai sitä oli otettava.
Lainarahaa virtasi kansantalouteen ylettömästi. Rahaa oli kuin roskaa. Sitä oli niilläkin, jotka eivät ottaneet lainaa, sillä kun muut tuhlasivat, talous kiihtyi ylikierroksille. Kaikki kävi kaupaksi, lähes jokaiselle riitti töitä, palkat kohosivat, yritysten voitot nousivat ja rohkeat investoinnit näyttivät perustelluilta."[8]
Pelottavan paljon kuulostaa siltä kuin teksti kuvaisi nykypäivää. Kuitenkin hintakehityksen kuvaajassa käyrä ei ole nyt täysin samanlainen. Se on loivempi ja sen nousu on jo nyt kestänyt kaksi kertaa kauemmin - ja jatkaa edelleen empien ylöspäin.
Nykyinen buumi on mitä ilmeisimmin EU -jäsenyyden mukanaan tuomaa rahapolitiikan vakautta.
Jos ennen, esimerkiksi 70 -luvun puolivälissä kerrostaloasunnon pystyi ostamaan 5 tai 10 vuoden lainalla, miksi siitä pitää nyt maksaa 25 vuotta? Maksoiko aiemmin inflaatio lainat? Kuka lainat nyt maksaa? Minä olen ainakin hivenen huolissani siitä mitä tapahtuu kotimaiselle kulutukselle siinä vaiheessa kun korkotaso nousee. Kenellä on töitä ja kuka pystyy siinä vaiheessa hoitamaan lainansa?
"Kun kaikki alkavat maksaa yhtäaikaa velkojaan, ryhtyvät kaikki yhtäaikaa säästäväisiksi. Kun yksi säästää, hän ei osta muilta, jolloin muiden tulot pienenevät. Kun kaikki vähentävät ostojaan, kaikkien tulot pienenevät, eikä juuri keneltäkään jää rahaa säästöön, sillä tulot vähenevät samaa vauhtia kuin menot."[9]
Mikä mahtaa olla "oikea" hintataso? Katsomalla asuntojen hintakäppyrää näkee ensisilmäyksellä että jokin on muuttunut. Mutta mikä?
Noin tuhat euroa kuussa on määrä, jonka perhe, jossa kaksi työssäkäyvää jäsentä pystyy keskimäärin sijoittamaan asuntolainaansa. Pankkiyhdistyksen mukaan "vain harvoin velanhoitokulu voi olla yli 40% tuloista" [24]. Katsotaan minkäkokoista lainaa tuolla summalla kykenee hoitamaan. Vuonna 2003 tuo summa oli 18 vuoden maksuajalla noin 162 tuhatta euroa. Kahdenkymmenen viiden vuoden maksuajalla summa on reilut 200 tuhatta euroa [3].
> Ei menneillä hinnoilla ole merkitystä vaan tulevilla. Sama jos ennustaisit pörssikursseja menneiden tietojen perusteella.
Taaksepäin on hyvä katsoa jotta tietää kuka on, mistä on tulossa ja mitkä menneisyyden tapahtumat vaikuttavat nykypäivään. Sen jälkeen on mahdollista lähteä arvioimaan mihin ollaan menossa.
Vilkaistaan kristallipalloon.
Tulevaa ei kukaan tiedä, sitä voi vain arvailla. Historialla on taipumusta toistaa itseään. On luontevaa arvata että hinnat eivät nouse ikuisesti. Syitä lähdemme etsimään. Kysymyksen pihvi onkin arvata koska hintojen nousu pysähtyy.
Minkälaisia asuntoja suomalaiset ostavat ja miksi?
Sehän riippuu ihmisistä, näiden haluista ja tarpeista, sekä siitä miten kaavoitus vastaa näihin. Oletan tässä että ihmisten maksukyky ei muutu.
Väestönkasvun ennustetaan suomessa jatkuvan vuoteen 2028. Vuotta 2003 käytetään indeksinä (100). Huipun kohdalla väestönkasvu pääsee pääkaupunkiseudulla lukemaan 114 vuoden 2030 kohdalla. Pirkanmaalla lukemaan 112 samoihin aikoihin. Sen jälkeen käännytään noin
vuosikymmenen kuluessa laskuun [11]. Tästä voidaan laskea asuntojen määrällinen tarve. Sen jakauman määrittää muuttoliikkeen suunta.
Eli tässä löytyy nousuhuipun äärimmäinen teoreettinen reuna nykytiedon valossa. Todellisuudessa reuna tullee vastaan huomattavasti aikaisemmin.
Laadulliseen tarpeeseen vaikuttaa väestön ikääntyminen, ja sen kyky asua kotona [12]. Lisäksi kysyttäessä ihmisiltä näiden asumismuodon toivetta, 83% ilmoittaa haluavansa asua pientalossa [13]. Jos ihmisille annetaan sitä mitä nämä haluavat, uusista rakennuksista vuonna 2010 olisi jo yli 65% pientaloja [7]. Nykyään vain puolet rakentamisesta on
pientalorakentamista [14].
Muuttoliikkeen on ennustettu jatkuvan kasvualueille [1] vuoteen 2010 volyymilla 222 000 muuttajaa [6]. Asuntoja rakennetaan koska kysyntää on, ja toiminnan kannattavuus on hyvää. Asuntorakentaminen ei vastaa kysyntää, koska tonttimaata kasvukeskuksissa kaavoitetaan liian vähän. Asiasta keskustellaan vilkkaasti, ja voidaan odottaa että toimittaessa
rationaalisesti asialle todennäköisesti tapahtuu jotain, jos tavoitteena on tuottaa kohtuuhintaista asumista ja rajoittaa asuntojen hintojen nousua.
Näin ei välttämättä ole, syistä jotka esitän myöhemmin rahamarkkinoiden yhteydessä ja loppupäätelmässä.
Jossain vaiheessa muuttoliike hidastuu. Hintojen nousun peruste pysähtyy. Silloin todennäköisesti siirrytään laadulliseen rakentamiseen määrällisen sijasta myös kasvukeskuksissa [6]. Tämän on ennustettu tapahtuvat vuoden 2010 nurkilla [7] tai jälkeen, minkä voi olettaa heijastuvan kerrostaloasuntojen hintoihin siten, että niiden kysyntä, sitä kautta hinta, laskee. Tosin kaikki halukkaat eivät asu omakotitaloissa, ellei vuoden 2010 tahti jatku vuoteen 2100 asti. Käytännössä suomalaiset jatkavat asumista nykyisissä taloissa vielä vuosikymmeniä eteenpäin.
Mitä rahamarkkinoilla tapahtuu?
Korkotaso on alhainen, koska euroalueen talous on yleisesti lamassa. Matalalla korolla pyritään euroopan suurilla markkinoilla helpottamaan talouden toimintaa ja piristämään kysyntää. EKP on pitänyt ohjauskoron kahdessa prosentissa kohta kaksi vuotta. Tästä huolimatta investoinnit ovat lähteneet laiskasti käyntiin. Tämä johtunee rakenteellisesta muutoksesta jota kutsutaan myös Kiina -ilmiöksi. Yritysten investoinnit suuntautuvat aasiaan, koska eurooppalaiset investoinnit antavat matalampia tuottoja.
Samaan aikaan täällä kuluttajia ohjataan ottamaan kiinteäkorkoinen laina. Siitä sanotaan, että se on turvallinen. Se vakauttaa asuntojen hintoja ja vähentää huojuntaa kun asumiskustannuksen voi olettaa pysyvän jotakuinkin samalla tasolla. Korkotason nousuun 2-3 prosentilla tulee kuitenkin varautua [15]. Noin kolmannes uuden lainan ottajista ottaa
lainaansa lainaturvavakuutuksen, joka suojaa esim. työttömyyden varalta.
Näiden näkymien valossa hintataso on varsin vakaalla pohjalla, sillä varauksella ettei työllisyydessä, ja sitä kautta kotimaisessa kysynnässä, tapahdu mitään mullistavaa.
Suomessa on 23% kotitalouksista omaa asuntolainan [21], jonka koko keskimäärin on 42000 euroa [22] . Suomalaisten asuntolainakannan arvo on noin 38 miljardia, josta 20 miljardia hoidetaan muilla kuin talletuksilla. Pankki siis lainaa puolet antamastaan rahasta jostain muualta. Törmäämme jälleen suhdelukuun yhden suhde kahteen, jonka näimme aiemmin asuntojen hinnoissa. Nyt törmäämme samaan suhteeseen pankkien ottolainauksessa. Näiden kahden asian voisi ajatella liittyvän toisiinsa.
Vilkaistaan säikeen aloittaneen kirjoituksen lainaa (Nordean lainalaskuri). Summan olen valinnut siksi, että ensiostaja törmää tuon kokoluokan summaan todennäköisemmin kuin keskimääräiseen 42000 euron summaan asuntoa ostaessaan. Laina on annuiteettilaina.
Lainan määrä 140000 eur
Laina-aika 25 vuotta
Kuukausierä 701 eur
Erien lukumäärä 300 kpl
Korot laina-ajalta yhteensä 70239 eur Todellinen vuosikorko 3.6 %
Katsotaan mitä tapahtuu kun korkotaso nousee nykyisestä 3%. Nordean
lainalaskuri jälleen käyttöön:
Lainan määrä 140000 eur
Laina-aika 25 vuotta
Kuukausierä 945 eur
Erien lukumäärä 300 kpl
Korot laina-ajalta yhteensä 143718 eur Todellinen vuosikorko 6.7 %
Yllättäen kuukausierä on kasvanut 245 euroa. Lopullinen korkojen osuus on ylittänyt itse pääoman määrän melkein neljällä tuhannella eurolla. Tuo raha on poissa kulutuksesta, ja puolet siitä menee pankkien ottolainauksesta päätellen jonnekin muualle. On siis syytä epäillä että kotimarkkinoiden yleisessä kysynnässä tapahtuu myös jotain. Se ei voi olla heijastumatta nykytilanteessa työllisyyteen. Moisessa tilanteessa kotimainen kysyntä heikkenee, mutta mikäli euroopan talous on silloin elpynyt, lienee eurooppalainen kysyntä nostanut myös suomalaista vientiä - ellei - tilanne ole samanlainen kuin meillä nyt, eli eurooppalainen kysyntä ei ole kotikutoista paikallista palvelukysyntää ja talonrakentamista. Silloinhan euroopan buumi ei täällä näy.
Voidaan kysyä kuinka tarkoituksellista nykytilanne on? Mikä on suurin yksittäinen tekijä asuntojen hintojen nousulle? Kaikissa asiaa käsittelevissä lähteissä, myös niitä joihin en viittaa, puhutaan korkojen jälkeen kaavoittamisesta. Helsingissä kaavoitettiin 2004 peräti 18 omakotitalotonttia. Tätä jotkut pitävät skandaalina.
Tuo viittaisi siihen, että asuntojen hintojen nousu on ohjattua toimintaa. Kun katson ikkunasta ulos, näen päätä pyörittämällä melkein kolmesataa astetta taivaanrantaa jossa ei kasva yhtään taloa. Silti olen kaupungin keskustasta vain puolentoista kilometrin päässä.
Kyse ei voi olla siitä ettei tonttimaata ole. Kyse on siitä, että niukkuutta ylläpidetään keinotekoisesti. Pihtaileva kaavoitus heijastuu asuntojen hintoihin. Aiempi arvaukseni siitä, että deflaatiossa lilluvaa taloutta käännetään väkisin inflaation puolelle nostamalla asuntojen hintoja, näyttäisi pitävän paikkansa.
Tätä teoriaa tukee myös tilastokeskuksen kaavio suomalaisen bruttovarallisuuden jakaumasta [18]. Vuonna 2003 vain 15% kansallisvarallisuudesta oli koneita ja laitteita. Loppu on rakennuksia. Käppyrä näyttää varallisuudelle noin 25% kasvua vuodesta 1995.
Kaivan syvemmältä ja löydän etsimäni. Asia kiteytetään pankkikatsauksessa 2-2004. Sen mukaan reaalikorko on ollut nolla, ja joissain maissa, kuten saksassa, sillä ei ole ollut sanottavaa vaikutusta talouden elpymiseen. Sen sijaan suomessa "matala korkotaso on pitänyt yllä asuntokauppaa". "Asuntokauppa lisää puolestaan yksityistä kulutusta"[25].
Bingo!
Ko. pankkikatsaus ennakoi vielä tulevaa koron nousun jälkeen; "Kun eurojärestelmä tulee nostamaan korkoa se ei ole euroalueen taloudelle iso haitta. Koron nosto hillitsee asuntomarkkinoita niissä euromaissa, joissa markkinat ovat ylikuumentuneet tai lähellä sitä"[25]. Pankkikatsaus toteaa tämän jälkeen että saksassa vaikutusta tuskin olisi, koska raha ei ole käynyt kaupaksi muutenkaan. Koko prosessin pihvi tulee viimeisessä lauseessa:
"Saksalaiset kotitaloudet eivät ole ottaneet lisää velkaa, vaikka velanoton lisääminen on nimenomaan korkoelvytyksen tavoitteena".
Suomen tilannetta pankkikatsaus ei lähde spekuloimaan. Se olisi muurahaispesän sohimista kepillä. Sanan hillitsee voisi siinä tapauksessa korvata sanalla häiritsee.
Euroalueesta on helppoa puhua yleisesti. Alueellisilla eroilla tulee olemaan kuitenkin hyvin merkittäviä seurauksia. Saksan lama ei näy suomessa, eikä suomen vireä kotimainen kysyntä näy sen kummemmin saksassa. Kuten aiemmin sanoin, euroopan noususuhdanne ei välttämättä juurikaan näy täällä jos se perustuu paikalliseen kulutukseen.
Mistä muuttoliike johtuu?
Muuttoliike johtuu siitä, että "yliopistot vetävät puoleensa teknologia-, yritys- ja osaamiskeskuksia, nämä taas tutkimukseen ja tuotekehittelyyn panostavaa yritystoimintaa, joka taas synnyttää eri alojen palvelu- ja tukitoimintaa. Tässä vaiheessa ei koulutettujen rekrytointiin oman alueen väestöpohja riitä"[29]. "Kun riittävä määrä työpaikkoja, investointeja, pääomia ja ihmisiä siirtyy tietylle alueelle, muuttovirtoja ohjaavat yhä enemmän odotukset ja mielikuvat" [28]
Muuttajat tarvitsevat asuntoja. Tämä muuttoliike on kestänyt 25 vuotta, ja sen aikana 525000 ihmistä on siirtynyt 77 seutukunnalta kasvukeskuksiin [29].
Mitä hiljan on tapahtunut?
Kännykkäbuumi heti 90 -luvun laman jälkeen. Nokian nousu, joka suomelle oli jonkinsortin lottovoitto. Välissä tapahtui myös IT-buumi (noin 1998-2001), jonka loppuessa samoinhin aikoihin EU:n laajeneminen siirsi ensin tuotannon työpaikkoja uusiin EU -maihin, ja joista ne nyt valuvat aasiaan.
Globalisaatio näyttää omaavan meille myös negatiivisia puolia. Nyt eletään uutta murroskautta. Jos tätä maata joku johtaa, voisi ajatella että tavoitteena on todennäköisesti luoda jonkinlainen palveluilla ja korkealla osaamisella toimiva talous, joka ei tarvitse kovinkaan paljoa massatyöpaikkoja. Tämä vie aikaa, jota sujuvasti ostetaan lainavetoisella kotimaisella kysynnällä. Samalla systeemiin syötetään rahaa jonka voisi odottaa rakentavan toimivan kotimaiseen kysyntään perustuvan talouden.
Kansalaisten annetaan nyt ottaa velkaa, jotta talous toimisi, koska mikään muu kuin kotimainen kysyntä ei vedä taloutta, jonka työ siirtyy kiihtyvällä vauhdilla aasiaan. Tämän näkee esimerkiksi yritysten nettoveloista, jotka eivät ole kasvaneet neljään vuoteen. Se
tarkoittaa sitä etteivät yritykset investoi suomeen, vaan ulkomaille [26]. Asuntojen hintojen nousua ylläpidetään valtiojohdon toimesta kaavoittamalla "liian vähän". Asiantuntijat huutavat kuorossa lisää kaava-alueita. Kaavoitusta jarruttamalla hinnat pysyvät tällä tasolla tai nousevat.
On paljon asioita jotka jätin väliin. En miettinyt ison pahan dollarin vaikutusta eurooppaan. En pohtinut öljyn hintaa. En mietiskellyt mahdollisen Bushin kautta pönkittävän terrori-iskun sattumista ja sen heijastumista eurooppaan. En ylipäätään pohtinut eurooppaa kokonaisuutena, vaan irrotin suomen omaksi alueekseen. Näin tein siksi, koska suomen asuntomarkkinoiden voisi kuvitella reagoivan edellämainittuihin vain välillisesti. Eurooppalainen yhteistalous ei kokonaisuutena toimi vielä kovin hyvin jos se perustuu alueelliseen kysyntään. Halpoja, haluttuja kulutustavaroita ei tehdä euroopassa, niitä tehdään aasiassa.
> Ei siinä mitään, että ennustaa väärin, niinhän on tehnyt esimerkiksi Tyrväinen jo kohta nelisen vuotta ja silti häntä pidetään arvostettuna analyytikkona. Mutta se, että pidetään jotain ennustusta varmana, on typeryyttä.
Näinhän se on. Säätiedotuskin erehtyy vaikka laskentamallit ovat varsin kehittyneitä. Vain jälkikäteen voi nähdä miten asiat menevät. Vielä huonompi jos puhuu mutulla.
Päätelmiä
Ymmärrän mm. sen, että minun tulee säästää, ja kuluttaa rahaani harkiten. Näin talouteen ei synny tarpeettomia kupla-aloja. Takapuoli sanoo, että kiinteistönvälitystoimistoja on jo nyt enemmän kuin tarpeeksi. Toisaalta minun tulisi kuluttaa, jotta kotimainen kysyntä pitäisi yllä suomalaisia työpaikkoja. Suomalaisen työläisen osa on pitää taloutta pystyssä, maksaa siitä koituva hinta ainakin kahteen kertaan - asumisellaan ja työnteollaan.
Tavallaan kokonaiskuva on nyt selkeämpi, ja työläisen osalta entistä synkempi. Aseen piippu on kummallakin puolella. Jos työläinen ei lainaa, tulee lama, jos lainaa, saattaa päätyä konkursiin lainaruletin Musta Pekka kädessään. Jonkinlainen välimuoto, jota en löydä, saattaa olla olemassa. Ellei se sitten ole 65 vuoden asuntolaina. Mikä ei kuulosta kovin hyvältä.
Nyt tuntuu taas aika tyhmältä. Mitä minä en kuvassa näe?
Koska hinnat sitten putoavat? Edellisten päätelmien mukaan hintojen nousu on keinotekoista paperia. Kaavoituskikkailua. Halpoja korkoja. Hintojen putoamisen voisi ajatella ajoittuvan niihin hetkiin kun pientalorakentaminen siirtää määrällisen tuotannon laadulliseen. Tämä tapahtunee 2010 jos kaavoitusta löysennetään. Hintojen nousu ja tonttimaan puute puskee tuotantoa jo nyt kaupunkien läheltä kaavoittamattomille alueille. Joka taas lisää liikennettä ja siitä koituvia onglemia.
Talouden voisi kuvitella toimivan varsin tehottomasti jos työmuurahaiset käyttävät työaikaansa jonottamalla tuntikausia ja polttavat kallista tuontiöljyä. Ellei tuo aika sitten ole työmuurahaisen omaa aikaa, jota ei talouteen voi laskea. Ehkä se on tämän omaa aikaa ja "harrastus"?
Kuka sitten nykytilanteesta hyötyy. Se jolla on rahaa. Paljon rahaa. Ja jos on paljon rahaa, on myös paljon valtaa. Mistä voidaankin tehdä oletus että ne jotka tilanteesta hyötyvät, tekevät kaikkensa sen eteen ettei tilanne muutu. Mikä lisää rahamiehen rahaa ja sitäkautta valtaa.
Voi olla että tilanne jatkuu niin kauan kuin korot ovat alhaalla. Tästä ahneus voisi pitää huolen. 65 vuoden asuntolaina voi olla realiteetti kymmenen vuoden kuluttua. Miljoonan euron kaupunkiyksiö yhtälailla. Leikki voi jatkua aika pitkään jotta kaikki suomalaiset asuvat
omistusasunnoissa. Talous joka pyörisi taloja rakentamalla kuulostaa jollain tavalla tyhmältä.
Todennäköisesti jokin rahatalouteen tai lainsäädäntöön liittyvä muutos kuitenkin viheltää pelin poikki paljon aiemmin. Reaalinen raja löytyy jostain työläisen maksukyvyn reunoilta, joita lähellä ollaan nykysäännöillä jo nyt. Vuoden 2004 keskimäärinen hinta oli noin
127000 euroa [30]. Pankkien webbisaittien lainalaskurien suurin lukemakin kertoo jotain. Se on noin 140000 euroa. Maksukyvyn katto pankkien omilla säännöillä ja työläisten keskituloilla kulkee 18 vuoden lainassa 162000 euron kohdalla. 25 vuoden lainassa 209000 euron kohdalla. Laina-aikaa pidentämällä summat ovat suurempia. Vuokra-asumisen hinta myös jarruttaa menoa.
Viimekädessä ihmiset äänestävät jaloillaan. Halu ottaa lainaa voi hyvinkin pysäyttää hintojen nousun. Jos lainasta selviäminen ei näytä mahdolliselta, tai sen ehdot näyttävät liian raskailta, lainaa ei oteta.
Nyt tiedän ainakin sen, että hinnoissa on ilmaa. Tiedän myös miksi. Tiedän myös miksi sana kuplamies sanotaan sylkäisemällä se halveksivasti toisen päälle. Kuplamieheksi haukuttu kyseenalaistaa suomalaisten talouden moottorin. Pelko keskustelusta luo häilyvän uhan sen pysähtymiselle.
Todellisuudessa tällaisen kirjoituksen kyky vaikuttaa on olematon. Sen lukee muutama, eikä siitä sen kummemmin puhuta. Lukija kun joutuu kyseenalaistamaan oman hankintapäätöksensä. Mikään teksti ei poista kenenkään asunnontarvetta, joka on oma erillinen tekijänsä ja riippuu aivan muista asioista kuin lainakoroista ja suhdanteista, tai näistä käydystä keskustelusta. Asunto täytyy olla, maksoi se mitä hyvänsä.
Lähteet:
Kun puhun sivunumeroista, viittaan tähän dokumenttiin:
http://www.pientaloteollisuus.fi/Asuntopoliittinen-ohjelma-liite5.pdf
[1] Pääkaupunkiseutu ja sen lähialue sekä Turun, Tampereen,
Jyväskylän ja Kuopion seudut. [2] Sivu 40, alin kaavio.
[3] Sivu 40 kaavio kaksi.
[4] Sivu 40 kaavio yksi.
[5] http://www.stat.fi/til/ashi/ 3.5.2005 klo 23:49 [6] Sivu 27, toinen
kappale.
[7] Pientalobarometri 3/2004, 1. Yhteenveto, taulukko (Rakennustutkimus
Oy). [8] http://www.vihrealiitto.fi/hv-valtio/luku1.html 4.5.2005 klo
07:30 [10] Viittaan tähän dokumenttiin nimellä pankkiyhdistys ja
sivunumero:
http://www.pankkiyhdistys.fi/sisalto/upload/pdf/pk_juhla2004.pdf [11]
http://www.stat.fi/til/vaenn/index.html 4.5.2005 klo 08:17 [12] Sivu 23,
viimeinen kappale.
[13] Pientalobarometri 3/2004, 3. Asuntorakentamisen markkinat, kolmas
kappale. (Rakennustutkimus Oy). [14] Pientalobarometri 3/2004, 2. Kohti
asukaslähtöistä asuntorakentamista, kolmanneksi viimeinen kappale.
(Rakennustutkimus Oy).
[15] Pientalobarometri 3/2004, 4. Globalisaatio ja asuntorakentamisen
haasteet, kohta Asuntorahoituksen saatavuus ei ole ongelma.
(Rakennustutkimus Oy). [16] http://www.stat.fi/til/rki/index.html 4.5.2005
klo 09:11 [17] Pientalobarometri 3/2004, Kaavio Asuntomarkkinoiden
hintakehitys Suomessa. (Rakennustutkimus Oy). [18]
http://www.stat.fi/til/pka/index.html 4.5.2005 klo 09:30 [19] Sivu 28
[20]
http://www.asuntotieto.com/10000i_ASUNTOMARKKINATIETO/Puntari/aspunta..
4.5.2005 klo 06:25 [21]
http://www.kuluttajavirasto.fi/user/loadFile.asp?id=5368 [22]
http://www.pankkiyhdistys.fi/sisalto/upload/pdf/pk204.pdf [24]
http://www.pankkiyhdistys.fi/sisalto/upload/pdf/pk204.pdf Sivu 7 [25]
http://www.pankkiyhdistys.fi/sisalto/upload/pdf/pk204.pdf Sivut 10 ja 11
[26] http://www.pankkiyhdistys.fi/sisalto/upload/pdf/pk204.pdf Sivu 12
[28] http://www.aluenet.com/pdf/muuttoliike.pdf (Johdanto) [29]
http://www.migrationinstitute.fi/db/articles_e/art.php?artid=62 4.5.2005
klo 23:46 [30] http://www.almamedia.fi/tiedote?tiedote=8473
Mielipide on lainattu www.ess.fi/ mielipide
Vastaukset 3
Vanhimmat
joopaa joo
Asunnoissa ei ole ylihintaa, koska
kaikki uudet samalle alueelle maksavat kuitenkin enemmän.
Yleensä uuden rakentaminen maksaa, pitäisi raaka-aineiden ja palkkojenkin hinnat puolittaa.
tonttimaa maksaa, asunnon voi kunnostaa, mutta tontin paikkaa ei voi vaihtaa jos on ollut tyhmä ja ostanut huonolta paikalta.
Ennemmin kannatta rakentaa halpa talo hyvälle tontille, kuin
kallis talo halvalle tontille.
ASUNNOT TULEVAT JATKUVASTI NOUSEMAAN.
Suomen asuntojen hintoja ei voi verrata euroopan hintoihin.
Routa ja -40 asteeseen varautuminen maksaa paljon.
Suomessa pitää betoninkin olla pakkasenkestävää, euroopassa ei.
Haluaisin omasta tilanteestani sanoa sen verran, kun olen tämänpäivän köyhä, eli omaisuun on 6 numeroinen. Niin euro teki köyhän!!. Kaikkea mitä olen myynyt, niin ole pyytäny maksimia, koska ei vaan oo kertakaikkiaan rahaa.