Asunnot maksavat niin maan perusteellisen paljon nykyään. Aikoinaan sai vanhalla miljoonalla (=168000€) hulppean omakotitalon, nyt sillä saa ikivanhan ja kämäsen rivarinpätkän jostain syrjäkylältä. Omakotitalot maksavat siis tuplasti sen mitä ennen, eli kuplan puhjetessa hinnat tulevat rymisten alas. Vai meneekö se sittenkään näin?
Mielestäni asuntojen "oikean" hinnan mittarina voisi pitää rakentamisen kustannuksia. Eli jostain Espoosta saattaa löytää esim. tontin hintaan 50 000€, ja rakentaa siihen normit täyttävän kunnon talon päälle hintaan 250 000€, jolloin kokonaispaketille tulee hintaa n. 300 000€. Oman työn hinta on perinteisesti asia joka "normaalisti" unohtuu myydessä, jolle voisi laskea arvoa vaikkapa 10% talon kokonaishinnasta. Tällä kaavalla laskien esimerkin talon "oikea" myyntihinta uudehkona (alle 5v. vanha) voisi olla n. 270 000€.
Tuohon kun ottaa vielä huomioon alueelliset hintavaihtelut (jotka ovat normaaleja ajasta riippumatta) niin saattaakin olla niin että asuntojen hinnat eivät sittenkään ole niin kamalan paljon metsässä. Tällä hetkellä esimerkin talosta joutuisi maksamaan n. 350 000 -400 000 EUR, josta voi nopeasti päätellä että asunnoissa on tällä hetkellä "ilmaa", mutta ei kovin paljoa, ehkä n. 20-30%.
Silti lienee selvää että nyt ollaan hintahuipun tienoilla (hintataso tulee aina tekemään aaltoliikettä), ja sinne pohjallekin mennään jossain vaiheessa. Pointtini on silti se, että ehkä asuntokupla ei olekaan niin suuri kuin suuri osa meistä kuvittelee, tuskin enää ikinä tulee saamaan Uudeltamaalta lähellä edes jotain keskusta uudehkoa 120 neliön omakotitaloa tyyliin 150 000€ -hinnalla.
Ottaen huomioon hintojen normaalin aaltoliikkeen, väitän että seuraan vuoden sisään alkaa laskusuhdanne, mutta ei mikään dramaattinen. Alentuvat hinnat kompensoivat kysynnän laskun ja uusi nousu alkaa todennäköisesti jo hyvinkin pian laskun jälkeen. Sitten ollaankin jo taas uudella aikakaudella, ja uudehkosta "normaali" omakotitalosta saaneekin maksaa n. 400 000 - 550 000€.
Eli jos joku ostaa asuntoa/taloa nyt, en näe siinä varsinaista ongelmaa hinnan suhteen. Ainoa asia jota kannattaa miettiä tosi tarkkaan on omarahoitusosuus. Jos nyt joku ottaa 200 000€ lainan ilman yhtään omia säästöjä (takaajat sille 15 prosentille saadaan), ja vuoden päästä hinnat ovat vaikka sen 20% alemmat, saattaa pankki vaatia lisävakuuksia. Silloin olet ns. kusessa. Toinen vaihtoehto on että jos lainanmaksu on vedetty tosi tiukalle ja korot nousevat, saatat silloinkin olla ns. kusessa.
Mutta jos sinulla on vaikka se 30% asunnon hinnasta omia säästöjä, niin sanoisin että antaa palaa vaan vaikka tänäkin hintahuippuaikana. 5 vuoden tähtäimellä uskon että "häviät" jonkun verran, mutta jo esim. 10 vuoden päästä olet taas selkeästi voitolla.
Eli asia vielä lyhyemmin tiivistettynä: Asuntojen hinnat eivät ole välttämättä mielettömän kovat, mutta ylivelkaantumista kannattaa varoa tarkkaan.
Mielestäni asuntojen "oikean" hinnan mittarina voisi pitää rakentamisen kustannuksia. Eli jostain Espoosta saattaa löytää esim. tontin hintaan 50 000€, ja rakentaa siihen normit täyttävän kunnon talon päälle hintaan 250 000€, jolloin kokonaispaketille tulee hintaa n. 300 000€. Oman työn hinta on perinteisesti asia joka "normaalisti" unohtuu myydessä, jolle voisi laskea arvoa vaikkapa 10% talon kokonaishinnasta. Tällä kaavalla laskien esimerkin talon "oikea" myyntihinta uudehkona (alle 5v. vanha) voisi olla n. 270 000€.
Tuohon kun ottaa vielä huomioon alueelliset hintavaihtelut (jotka ovat normaaleja ajasta riippumatta) niin saattaakin olla niin että asuntojen hinnat eivät sittenkään ole niin kamalan paljon metsässä. Tällä hetkellä esimerkin talosta joutuisi maksamaan n. 350 000 -400 000 EUR, josta voi nopeasti päätellä että asunnoissa on tällä hetkellä "ilmaa", mutta ei kovin paljoa, ehkä n. 20-30%.
Silti lienee selvää että nyt ollaan hintahuipun tienoilla (hintataso tulee aina tekemään aaltoliikettä), ja sinne pohjallekin mennään jossain vaiheessa. Pointtini on silti se, että ehkä asuntokupla ei olekaan niin suuri kuin suuri osa meistä kuvittelee, tuskin enää ikinä tulee saamaan Uudeltamaalta lähellä edes jotain keskusta uudehkoa 120 neliön omakotitaloa tyyliin 150 000€ -hinnalla.
Ottaen huomioon hintojen normaalin aaltoliikkeen, väitän että seuraan vuoden sisään alkaa laskusuhdanne, mutta ei mikään dramaattinen. Alentuvat hinnat kompensoivat kysynnän laskun ja uusi nousu alkaa todennäköisesti jo hyvinkin pian laskun jälkeen. Sitten ollaankin jo taas uudella aikakaudella, ja uudehkosta "normaali" omakotitalosta saaneekin maksaa n. 400 000 - 550 000€.
Eli jos joku ostaa asuntoa/taloa nyt, en näe siinä varsinaista ongelmaa hinnan suhteen. Ainoa asia jota kannattaa miettiä tosi tarkkaan on omarahoitusosuus. Jos nyt joku ottaa 200 000€ lainan ilman yhtään omia säästöjä (takaajat sille 15 prosentille saadaan), ja vuoden päästä hinnat ovat vaikka sen 20% alemmat, saattaa pankki vaatia lisävakuuksia. Silloin olet ns. kusessa. Toinen vaihtoehto on että jos lainanmaksu on vedetty tosi tiukalle ja korot nousevat, saatat silloinkin olla ns. kusessa.
Mutta jos sinulla on vaikka se 30% asunnon hinnasta omia säästöjä, niin sanoisin että antaa palaa vaan vaikka tänäkin hintahuippuaikana. 5 vuoden tähtäimellä uskon että "häviät" jonkun verran, mutta jo esim. 10 vuoden päästä olet taas selkeästi voitolla.
Eli asia vielä lyhyemmin tiivistettynä: Asuntojen hinnat eivät ole välttämättä mielettömän kovat, mutta ylivelkaantumista kannattaa varoa tarkkaan.
Vastaukset 8
Vanhimmat
ALE -70% syksyllä, sanoivat.
Ketä tässä nyt uskoa?
Voi voi sentään.
Onhan se kiva jälkeenpäin järkeillä eeeei, eeeei tässä mitään huonoja kauppoja tehty vaikka 10 vuoden säästöt suli yhdellä nimmarin allekirjotuksella haahhaha!!
Pankki ottaa nykyään tietoisen riskin asunnon arvon laskun tai nousun suhteen, eikä vaadi lisävakuuksia vaikka hinta alenisikin. Näin sanoivat pankissa kun kysyin asiaa. Toisin oli ennen..
Kaikki on tietysti suhteellista ja riippuvaista maksukyvystä. Mutta mielestäni keskituloiselle
asumisen hinta tuottamattomista seinistä luokkaa
x00 000 euroa (x > 1) on liikaa.
Vastaava summa sijoituksina alkaa jo vapauttaa palkkatyön - pahimmasta - pakosta. Jos pitää säästää
tämän tuottavan pääoman lisäksi samainen tai jopa suurempi mälli asuntoon niin rima nousee liian korkealle näinä yt-neuvottelujen aikana.
Oli ne ihan liian korkeat.
Toivottavasti et ostanut asuntoa vuonna 2005, vaan maksat edelleenkin kiltisti vuokraa.
Ostajia on silloin vähemmän ja voi saada talon hieman halvemmalla. Antaa odottajien odottaa tulevaisuudessakin, riittäähän sitten niitä vuokralaisiakin.
Kun itse rakensin markka-aikana 2000 luvun alussa, niin ei miljoonalla markalla kummoista taloa enää saanu. Omakin talo oli 1.2 miljoonaa, vaikka oli lähest kokonaan omalla työllä tehty ja aika taloudellisilla ratkasuilla.
Olen sitä mieltä että asuntojen hinnat ovat liian korkeita ja 10 - 70% alemmat hinnat ovat realismia .... sijainti , kunto ja lämmitysmuoto päällimmäisinä tekijöinä hinnanmuodustumisessa . Eli olettamus on että pk seutu keskimäärin -10% ja pahimmat taantuma alueet keskimäärin -70% nykyhinnoista .... tällöin ei kuitenkaan puhut vielä mistään romahduksesta vaan hintojen korjausliikkeestä suhteessa vallitsevaan m.tilanteeseen. Tässä en huomioi pieniä sijoitusasuntoja vaan omaan käyttöön tulevia yli 6om2 asuntoja ja kiinteistöjä. Eli 300 t€ asunto Hki: ssä 270t€ ja
Salossa vastaava hintainen 180€ ja jossain maaseudulla kaukana kaikesta 90t€ .
Aikajänne 2015 KESÄ-SYKSY .... eli ei missään hetkessä mutta hitaasti ja varmasti.