Yksiö jyväskylässä maksaa 35000 eur.
Käteistä 9000 - jää 26000 velkaa (kulut huomioitu)
Velan hoitoon n. 220 eur/kk
Vastike n. 100 eur
Kok.kulut 320 eur/kk
Vuokra 390 eur/kk
eli voittoa 70 eur/kk
Mielestäni aika kannattavaa, koska 15 vuoden päästä 9000 eur on kasvanut n. 40 000 euroksi idioottivarmasti....
Mikä tässä menee pieleen....?
Käteistä 9000 - jää 26000 velkaa (kulut huomioitu)
Velan hoitoon n. 220 eur/kk
Vastike n. 100 eur
Kok.kulut 320 eur/kk
Vuokra 390 eur/kk
eli voittoa 70 eur/kk
Mielestäni aika kannattavaa, koska 15 vuoden päästä 9000 eur on kasvanut n. 40 000 euroksi idioottivarmasti....
Mikä tässä menee pieleen....?
Vastaukset 8
Vanhimmat
Laskelmasta uupuu veron vaikutukset, taloyhtiössä tehtävät remontin ( nostavat vastiketta), onko käyttöaste todellakin 100 %, Inflaatiokin syö sentään jotakin.
Mä tein noilla sun olettamuksilla, lisäten siihen vielä inflaation 1,5% , tuloista vähensin pääomaveron 28% ja asunnon myyntihinnaksi 15v:n päästä 56710 €. Kassavirta-analyysin (NPV) ja sain tuotoksi 16986 € . Eli se vastaa noin 4.33 % vuotuista tuottoa. Mutta suhteellisen riskitöntä, kunhan asunnon vain saa myytyä laskenta kauden päättyessä.
Kiitos analyyttisestä laskennasta... ajatuksissani jätin aivan taktisesti veron osuuden pois...
Mutta, mutta... 4,33 vuotuista tuottoa????
Mihin se oikeasti perustuu, koska sijoitan vain 9000 euroa omaa rahaa proggikseen ja lopputulema on kuitenkin laskelmassasi 56710 euroa "taseeseen"
Minua kiehtoo ajatus siitä, että sijoittamalla näitä 9000 eurosia muutamia lähivuosina, saisin esim. 12-15 vuoden kuluttua myytyä 300000 eurolla kiinteistöjä pois (Jos haluaisin), enkä tavallaan kuitenkaan olisi käyttänyt tähän rahaa muuta kuin alkupanoksen... toisaalta kun on maksanut ekan kämpän vaikkapa nopeella aikataululla pois, niin eka kämppä toimisi vakuutena seuraavalle neljälle ostokselle ilman että tarvitsisi käyttää omaa rahaa... 15 vuoden maksuajalla tuon saa edelleen pysymään plussalla vaikka kaikki olisikin lainarahaa...
Kuitenkin kaikille tiedoksi, että tällaiseen ei mielestäni kannata ruveta ilman, että on "rahastossa" parin tonnin potti ylimäräisiä kuluja varten jemmassa (vrt. esim. käyttasteeseen jne.)
Kommentteja kommarit ja kapitalistit?????
multa jäi prosenttilaskussa huomioimatta (taas) jäännösarvo.
Eli kun nyt otan tuon jäännösarvon (huomioiden myyntivoitosta maksettavan pääomaveron). Niin tuo vuotuinen tuotto on jo n. 12,5 %. Mikä on kyllä mielenkiintoinen. Täytyy kuitenkin muistaa, että historia tuntee (vain) yhden kerran kun kiinteistöjen arvot ovat romahtaneet (2000). Nyt kiinteistöjen arvot ovat taas nousseet samaan tapaan, kuin 1990 luvun lopulla.
Kun olisi se kristallipallo, että vois ennustaa romahtaako kiinteistöjen arvot taas (Siis investoidako nyt vai myöhemmin).
Kyllä tuon sun ajatuksen pitäisi toimia.
Ja jos tuo tuotto olisi tuo 12,5% , niin se kyllä kestäisi pieniä takaiskuja yms. kuten huonoja vuokralaisia ja vajaa käyttöä…
varsin hyvin olet perillä asuntosijoittamisen,perusasioista.tietysti läh aikojen isommat mahd rempat kannattaa kysyä,nekin voi tarvittaessa maksaa yhtiölainana pois.vastike ei tietysti pysy tuon hintaisena ikiaikoja.kuten tekstistäsi ilmenee että olet porho kuten minäkin,niin tuossa olisi vielä varaa kiristää lainan maksua tuo 70kk. pääomavero mätkythän tulevat sit ajallaan minä pystyn ne maksamaan,muillakin tuloillani pois.vuokrahinnan verran voi pitää riskittömästi asunnonhoitokuluja.
Kiintoisa esimerkki tämä kieltämättä on?
Millaisia kokemuksia konkareilla on asuntojen vuokraamisesta.
Kuulin yhdestä yrittäjäkaksikosta, jotka olivat ostaneet 90 luvun alussa ensimmäisen yksiönsä ja 12 vuodessa olivat kasanneet 40 asunnon ryppään, ilman, että ovat "kovinkaan" paljon käyttäneet omaa rahaa.
Kaikki on tietysti suhteellista tuon oman rahan käytön osalta, mutta ilmeisesti kokemus tällä kaksikolla on ollut myönteinen, kun uskalsivat lisätä lainakantaa radikaalisti.
40 kämppää valattomina tekee jo kohtuulliset vuokratuotot.
Muuten minun mielipiteeni on se, että näitä pitäisi kyetä pyörittämään oman rahapussin kautta, eikä minkään sijoitusyhtiön, vai mitä mieltä muut ovat?
Ole niin helppoa kun teoriassa näyttäisi. Jos on 40 asuntoa vuokralla alkaa projektin pyöritys käymään työstä. Siinä seuraat kuka on maksanut ja kuka ei vuokransa ja koitat periä niitä. Milloin on jääkaappi rikki ja hella ei toimi. Remonttia saa olla aina tekemässä kun vuokralainen vaihtuu jos yleensä heti löytyy sopiva.
Jos jollakulla on 40 asuntoa hallinnassa eteenpäin vuokrattavaksi, niin täytyy muistaa, että silloin keskiarvot toteutuvat aina.
Keskiarvot toteutuvat sekä hyvässä, että pahassa... Jää vuokria perimättä ja remonttiakin syntyy...
Toisaalta keskiarvot toteutuvat myös saamapuolella... 40 yksiötä per 400 egeä/kpl on 16000 eur/kk ja tästä sitten miinustetaan vastikkeet, luottotappiot ja hajonneet hellat ym. remontit...
Kyllä... minä voisin ottaa moisen "ongelman" hoitaakseni... mutta mistä minä saan ne 40 yksiötä??????
Tuossa on niin vähän muuttujia, ettei se käytännössä toimi. Ennenkuin havittelet tuollaista "helppoa rahaa", käy haastattelemassa kokeneita, yli 15 v. kiinteistö-sijoittaneita ja MENESTYNEITÄ ja "KONKURSSIN TEHNEITÄ". Molemmilta voit oppia.
Pieniä huomioita:
1. 35000 eur/yksiö = 1200 - 1400 eur/m², mikä on sikavähän! Joko yhtiö on persläpipommi ja/tai ko. yksiö on täydellisen remontin tarpeessa. Paitövei rempanhan voi aina tehdä, maksat vastikkeita parilta kk:lta tyhjänä olleesta kämpästä. Miksi remontti? Jos et tee remonttia, saat vuokralaisiksi "alhaisinta kastia" tai "keskikastia". Jos saisitkin "alhaisinta" vuokratulosi olisi aika hyvin turvattu (Kela sponssaa), keskikasti on pahempi. Joudut itse perimään etkä saa vuokralaista ulos.
2. Asuntojen hintojen kehitys on 100%:sti kiinni markkinoista. Jos naapuriasunto jostain syystä (esim. voudin vasaran vauhdittamana) myydään "alle markkinahinnan", muodostuu siitä uusi markkinahinta. Uusi lama tuo uudet hinnat. Silloin on ostajan markkinat. Mutta - uusi nousu tuo jälleen uudet hinnat! Missään ei ole kiveen kirjoitettu, että nyt hinnat ovat korkeimmillaan.
Tässä pari esimerkkiä. Funtsi näiltäkin kantimilta. Toivotan onnea.