Perustimme kalakavereiden kanssa osakeyhtiön 15 vuotta sitten. Varsin pienellä osakepääomalla ostettiin tontti kalavesien ääreltä. Tontille rakennettiin kiinteistö, joka rahoitettiin yhtiövastikemaksuilla. Tontin/osakepääoman arvo on nykyään pieni verrattuna rakennuksen arvoon.
Harkitsen nyt osakkeeni myyntiä, mutta ihmeellistä kyllä näyttää siltä, että joudun maksamaan kovan veron luovutusvoitosta, mikäli myyn osakkeen edes omakustannushintaan eli rakennusten ja tontin nimellisarvolla. Joudun siis ikään kuin maksamaan veroa rakentamiskuluista! Mikä neuvoksi?
Harkitsen nyt osakkeeni myyntiä, mutta ihmeellistä kyllä näyttää siltä, että joudun maksamaan kovan veron luovutusvoitosta, mikäli myyn osakkeen edes omakustannushintaan eli rakennusten ja tontin nimellisarvolla. Joudun siis ikään kuin maksamaan veroa rakentamiskuluista! Mikä neuvoksi?
Vastaukset 11
Vanhimmat
15 vuodessa hoidettu kiinteistösi on varmasti kasvattanut arvoaan runsaasti eli helpoin ja edullisin tapa on käyttää hankintamenoolettamaa, joka tässä tapauksessa on 40 %. Hankintameno-olettama tulee aivan varmasti halvemmaksi kuin todellisten kulujen, jos mökki ja tontti on ostettu 15 vuotta sitten.
Kiitokset palautteesta.
kaavailtu kauppahinta vastasi tosiaankin tehtyjä investointeja ilman voittoa, mikä olisi johtanut kohtuuttomaan verokohteluun. Verottaja voi kyllä käyttää reaaliarvoa mätkiessään lahjaveroa liian halvalla myytyyn omaisuuteen, mutta myyjä ei ilmeisesti voi kohtuullistaa luovutusvoiton veroa vedoten esimerkiksi loma-asunto-osakeyhtiön taseen osoittamiin rakennusinvestointeihin.
Ei kai auta muu kuin lätkäistä verottajan olettama 60 % voitto kauppahintaan päälle.
Jos olet omistanut kiinteistön ylin kymmenen vuotta ja myyt esimerkisi 100 tonnilla, niin maksat myyntivoittoveroa 16.800 euroa eli 16,8 %. Ei tuo nyt niin kohtuutonta ole ?
No, jos maksan rakennusfirmalle 120000 mökin rakentamisesta ja myöhemmin myyn mökin 100000 eurolla, niin kyllä harmittaa maksaa tappiollisesta kaupasta vielä toistakymmentä tonnia veroa mukamas voitosta.
Päinvastoin, jos saat sen vahvistettua tappioksi niin voit käyttää sen hyödyksesi muissa pääomatulolähteissä.
Sitähän juuri alun perin kysyin - kuinka saan osoitettua osakeyhtiömuotoisen loma-asunnon osakkeen myynnin voitottomuuden. Verottajaa ilmeisesti kiinnostaa vain alkuperäinen osakkeen nimellisarvo,joka on vain pieni osa rakentamiseen myöhemmin menneistä vastikemaksuista.
omaisuutta omilla rahoillasi?
Toivottavasti olet säilyttänyt kuitit ostoista ja työmenoista. Yhtiö on ainakin pitänyt kirjaa menoistaan jo lain puolesta.
Tässä taas nähdää miten käy, kun joku "viisas" on aikanaa neuvonut, että kannattaa laittaa kaikki "yhtiön nimiin", ja sitten ei ymmärettä lainkaan, mitä se tarkoittaa ja miten asiat pitää oikein hoitaa. Aivan turhaa tulla tänne enää jälkikäteen itkemään, olisit ottanut asioista selvää ajallaan !!!
Kumpa olisikin joku viisas aikanaan ollut opastamassa tyhmiä kalamiehiä:) Lomakiinteistöä hallinnoidaan osakeyhtiönä, koska kyse on kimppamökistä. Verosuunnittelua ei ole paljon harrastettu, koska kyse ei ole ollut sijoitustoiminnasta vaan harrastuksesta.
Neuvoksi siis muille: kuvailemassani tilanteessa mahdolliset lisäinvestoinnit pitää hoitaa osakepääoman korotuksella tms. menetelmällä, joka vaikuttaa osakkeen hankintahintaan. Vastikkeilla ei pidä rahoittaa loma-asunto-osakeyhtiön tasetta korottavia toimia, koska vastikemaksut eivät taida olla millään muotoa vähennyskelpoisia luovutusvoittoa määritettäessä. Jos myöhemmin myy omakustannushintaan, kauppa menee pahmmassa tapauksessa 28 % miinukselle tyhjästä maksetun veron takia.
Hankintameno-olettamaa saavat käyttää ainoastaan luonnollinen henkilö ja kuolinpesä.
Aloittajahan kirjoittaa, että on kysymys "hänen osakkeensa myynnistä", eli silloinhan on nimenomaan kysymys henkilön omistaman osakkeen myynnistä eikä esim. kiinteistöosakeyhtiön tekemästä kiinteistökaupasta.