Alustan tämän matemaattisen probleeman seuraavilla tosiasioilla:
1. Perheen maksukyky on vakio, siitä huolimatta onko suuri vai pieni laina (max. 800 eur/kk)
2. Koron määrä ei ole vakio, se kasvaa jos pääoma kasvaa, mutta maksuerän kokoa ei kyetä maksamaan
1 2 = lisääntyvät menot jos ylitetään tietty lainamäärän taso
ns. ennuste-faktori:
3. Positiivinen faktori: palkat yleensä nousujohteisia
VAIHTOEHTO1: Eli maltillinen 96 000 eur laina (570 000mk asunto)
Lainan määrä 96000 eur
Laina-aika 19 vuotta
Kuukausierä 614 eur
Erien lukumäärä 228 kpl
Korot laina-ajalta yhteensä 44130 eur
Todellinen vuosikorko 4.4 %
VAIHTOEHTO2: Unelmien toteutusta 193 440 eur laina (1 150 000mk)
Lainan määrä 193440 eur
Laina-aika 30 vuotta
Kuukausierä 952 eur
Erien lukumäärä 360 kpl
Korot laina-ajalta yhteensä 148996 eur
Todellinen vuosikorko 4.4 %
SUMMA SUMMARUN: Korkoero 108 996 eur kalliimpi. VAIKKA KÄMPÄN ARVO KASVAISI TEORIASSA, EI SILLÄ KUROTA KORKEITA KORKOJA KIINNI. Vaihtoehto 2. kannattaa vasta siinä vaiheessa kun on varaa ottaa 15v laina, jossa erä 1455 eur ja korot 68 512 eur.
ELI EI KERRALLA ISOON VAAN STEP BY STEP. Välirahat ovat kylläkin kasvaneet, mutta toisaalta jos hinnat laskevat, laskevat myös välirahat.
1. Perheen maksukyky on vakio, siitä huolimatta onko suuri vai pieni laina (max. 800 eur/kk)
2. Koron määrä ei ole vakio, se kasvaa jos pääoma kasvaa, mutta maksuerän kokoa ei kyetä maksamaan
1 2 = lisääntyvät menot jos ylitetään tietty lainamäärän taso
ns. ennuste-faktori:
3. Positiivinen faktori: palkat yleensä nousujohteisia
VAIHTOEHTO1: Eli maltillinen 96 000 eur laina (570 000mk asunto)
Lainan määrä 96000 eur
Laina-aika 19 vuotta
Kuukausierä 614 eur
Erien lukumäärä 228 kpl
Korot laina-ajalta yhteensä 44130 eur
Todellinen vuosikorko 4.4 %
VAIHTOEHTO2: Unelmien toteutusta 193 440 eur laina (1 150 000mk)
Lainan määrä 193440 eur
Laina-aika 30 vuotta
Kuukausierä 952 eur
Erien lukumäärä 360 kpl
Korot laina-ajalta yhteensä 148996 eur
Todellinen vuosikorko 4.4 %
SUMMA SUMMARUN: Korkoero 108 996 eur kalliimpi. VAIKKA KÄMPÄN ARVO KASVAISI TEORIASSA, EI SILLÄ KUROTA KORKEITA KORKOJA KIINNI. Vaihtoehto 2. kannattaa vasta siinä vaiheessa kun on varaa ottaa 15v laina, jossa erä 1455 eur ja korot 68 512 eur.
ELI EI KERRALLA ISOON VAAN STEP BY STEP. Välirahat ovat kylläkin kasvaneet, mutta toisaalta jos hinnat laskevat, laskevat myös välirahat.
Vastaukset 18
Vanhimmat
nyt voisit myydä nyt sen kalliimman vaihtoehdon (193 440) hintaan 300 000 ja siirtyä asumaan halvempaan velattomasti (96 000) ja maksaa siitä 150 000. 6 vuodessa jos olisit lyhentänyt 700 kuussa kuusi vuotta ja tekisit yk. liikkeen olisit velaton oman omistaja ja laina aika olisi ollut vain 6 vuotta. Jotan pääsisit etelään jo ensitalena ei tarvitsisi odottaa vuosikymmentä!
Vaan matematiikka puuttuu tykkänään.
Tilannetta pitäisi tarkastella molemmilla esimerkiksi 19 vuoden päähän, kun tuo pienempi laina on maksettu:
VE1 Asunnon arvo. 139800
Maksetut korot -44130
Lainaa jäljellä 0
Summa 95670
VE2 Asunnon arvo. 281800
Maksetut korot -94364
Lainaa jäljellä -70900
Summa 116536
Eli asunto VE 2 on tällöin edullisempi.
Asunnon arvonnousu on laskettu 2%:lla/vuosi, korko ja jäljellä oleva pääoma on laskettu sovellettuna tasalyhenteisenä, joka ei oikein kauas heitä, mutta on kuitenkin likiarvoinen. (Tasaerä on hankala käsitellä ilman laskuria ja osittaa sitä kesken laina-ajan.)
Raja näyttää olevan 1,5% keskimääräinen arvonnousu/vuosi, kun otetaan vielä huomioon, että noista lainoista on olemassa verovähennysoikeus.
Melko heikko matematiikkantaju sinulla pieni arvuuttelijani. Laskussasihan ei sitten ole mielestäsi mitään merkitystä sillä, että VE2 kohdassa olet sijoittanut asuntoon huomattavasti enemmän massia (50234e enemmän asumisesta maksettu) kuin VE1 tapauksessa.
Oletat siis luontevasti, että VE1 tapauksessa tuo säästetty raha ei ole enää minkään arvoista vaan on juotu pois? Vai olitko hallusinoinut siten, että tulot tippuivat muutettaessa pienempään kämppään?
P.S. Ei ihme, että tämä porukka ei koskaan pääse rikastumaan, kun kokonaisuuksien hahmotuskyky on tätä tasoa.
Hypon laskurista oikeiden korkojen ja lyhennysten määrät löytyi.
Verovähennys huomioituna:
VE1 Asunnon arvo. +2%/vuosi = 139800
Maksetut korot 19 v -31770
Lainaa jäljellä 19 v. 0
Summa 19v 108030
VE2 Asunnon arvo.+ 2%/vuosi = 281800
Maksetut korot 19 v. -88810
Lainaa jäljellä 19 v. -96080
Summa 96910
Unelma-asuminen 11.120 € kalliimpaa karvalakkiasumiseen verrattuna= 49/kk.
Vaatii 2,4% vuotuisen hinnannousun asuntoihin, niin ollaan samassa.
tuo Jorman alustus.
Siinä on muutamia virheitä mm. nuo kk-erät ovat laskelmassa päin honkia. (Varsinkin tuon isomman hankinnan pitkän laina-ajan koko korkosumman ja pienemmän hankinnan suoraan vertaaminenhan on paha päättelyvirhe)
Laskelma perustuu siihen, että ostetaan lainarahalla ja lähdetään tyhjältä pöydältä liikkeelle:
1. Kuukausierä on sama molemmilla
2. Asunnon arvo nousee
3. Jäljellä olevasta pääomasta maksetaan korkoa
4. Maksetuista eristä vähenee pääoma joka erästä
Lasketaan n:nen vuoden päästä yhteen molemmat kulut kumulatiivisesti ja katsotaan mitä jäi jäljelle ja verrataan niitä keskenään.
Ymmärsitkö?
No voi hellanlettas. Moitit aloittajaa virheistä (virheitähän jutussa onkin, niihin en ottanut kantaa), muttet tajua esittäväsi itse vieläkin harhaisempaa skenaariota, jossa loppupäätelmäsi (tärkein asia loppupeleissä) on täysin hullunkurinen.
Rautalankaa.
Omassa laskelmassasi VE1 tapauksessa sijoitat tuloistasi yhteensä yli 50000e vähemmän asumiseen.
VE1 = korot + lyhennys = 44130 + 96000 = 140130
VE2 = 94364 + 96000 = 190364
erotus = 50234 VE1:n hyväksi
Summat eivät täsmää, joten laskelmasi ei perustu väiteeseesi: 1. kuukausierä sama molemmilla. Kannattaa opetella siis laskemaan.
Oikea vastaus esittämilläsi perusteilla käyttäen aloittajan 800/kk budjettia, 2%-pa indeksikorotusta, 4,05% keskikorko + lainan nostokulut ~ todellinen vuosikorko 4,2%, yksi ensiasunnon ostaja töissä oleva henkilö = 1400e/v vähennyskatto (vastaa 111111e pääomaa valitulle korolle) on:
VE1: 96000e (laskettu laina-aika 13v, todellinen vuosikorko 4,21%, lyhennys 800/kk, korkovähennys aina alle vähennyskaton)
korot -27 257 (vähennykset = 8177e)
velkaa 0
arvo 13v jälkeen noin 124190
summa: 96933 + 8177 = 105110
VE2: 193440e (laskettu laina-aika 42v, todellinen vuosikorko 4,16%, lyhennys 800/kk, otetaan 13v kohdalta arvot, korkovähennys aina vähennyskaton verran tarkasteluajankohtana)
korot -93661 (max vähennys 18200e (kahdelle hengelle olisi muuten 28098e jos vedät tästä oletuksesta herneen nenään)
velkaa -163844
arvo 13v kohdalla 250240
summa -7265 + 18200 = 10935
Summasummarum: Ostaessasi VE1 olet velaton 100000e omaisuuden haltija 13v kuluttua ja ostaessasi VE2 asunnon on sinulla 13v päästä tuulenhuuhtoma perse ja vain 10000e kipurahaa lidlin kaljoihin (toinen 10000 morsmaikulle, jos haluatte kuseen kahdestaan).
Ymmärsitkö?
Metsässä olin (pahasti)
Olisi jo pitänyt alusta saakka tutkia paremmin noita lähtötietoja 800 €/kk: kuluilla.
Ja miettiä myös vähän paremmin ennen kuin esittää. Otan opiksi.
Ja sitten korjataan omat mokat. Lopussa kiinnostaa vain omaisuuden määrä (maksetuista koroista ei kannata välittää kuin verovähennyksen osalta). Toisaalta yhtiövastike tulee ottaa myös huomioon. Yhtiövastike voisi olla em. kämpille 150e/kk ja 250e/kk ja sama 2% inflaatio. Tästä saadaan:
VE1:
velat 0
arvo 124190
vähennyksinä säästetty 8177
vastikkeet -26430
netto 105937
VE2:
velat -163844
arvo 250240
vähennykset 18200
vastikkeet -44050
netto 60546
erotus on 45391 VE1 hyväksi
Toisaalta VE1 vaihtoehdossa säästettyjen yhtiövastikkeiden sijoitusmahdollisuus on huomioitava (oletetaan vaikka inflaation = 2%-pa verran tuottava veroton pankkitalletus), koska samat tulot pitää säilyttää vertailukelpoisuuden vuoksi.
saadaan erotus 63011
diskontattuna 2%-pa nykypäivään ~48845e
Unelma-asuminen heti on siis nykypäivänä verrannollinen luokkaa 313e/kk (nousee 2%-pa)lisävuokran maksamiseen karvalakin kustannusten kylkeen.
Lisäksi vähennysten vaikutusta vuosien varrella ei ole ihan suoraviivaista laskea VE1 kohdalla, koska katto ei tule vastaan koko tarkasteluaikana. Tällä ei liene hirveästi väliä.
Mukavana lisänä VE2 tapauksessa ottaa sitten kokoriskiä ja markkinariskiä ihan eri vivulla mukaan, mikä saattaa ilmetä alahuulen väpätyksenä, unettomina öinä, tällä palstalla notkumisena sekä euriborien kyttäilynä. Kokonaisuutena ei välttämättä siis unelma-asuminen toteudu vähänkään heikkohermoisemmalta.
muuten on ok.
Ve 1 13 vuoden jälkeen:
Asunnon arvo 124.196 €
Omaisuuden hankinnan kulut -116.271 €
(Lyhennykset 96.000 €+korot 28.153 €-verovähennys 7.883€ )
Jää plussalle: 7.915 €
Ve 2 sama tarkastelujakso
Asunnon arvo 250.235 €
Omaisuuden hankinnan kulut -97.762 € (suurempi verovähennys)
Jäjellä oleva lainapääoma: -165.204 €.
Menee miinukselle 12.731 €.
Eroa siis 20.646 €. (132 €/kk paremmasta asumistasosta)
3,2 % vuosittainen arvonnousu tasaisi eron.
Se on se totuus jossain siellä.
Kaikki olisikin helpompaa, jos hintojen nousu tiedettäisiin pikkuisen tarkemmin.
Omassa lainanotossa olen suosinut tasalyhenteistä lainaa. Uskon, että jos alusta selviää, niin kyllä se siitä...
Väpätyksien paikkaa riittää rakentajille, kun siellä on vielä yksi tekijä auki: Se lopullinen toteututuva kustannus, joka ei selviä kuin lopussa. Ostajalla puuttuu tuo lisämausteen tuova pikku epävarmuustekijä. Siihen sitä vasta hermoja tarvitaan.
"1. Perheen maksukyky on vakio, siitä huolimatta onko suuri vai pieni laina (max. 800 eur/kk) "
Jos verovähennys otetaan huomioon, pienemmän lainan lyhennys ja korot ovat 850,53 €/kk ennen verovähennystä.
Suuremmalla puolestaan 969,18 €/kk.
Muuttaa tarkastelujakson 12 vuoteen jne...
Vastike-ero huomioiden muuttuu lukema noin 200 euroon kuukaudessa.
Seison edellisen laskuni takana. Siinä nuo veronpalautukset on suoraan huomioitu vähennettävän yhtiövastikkeista, joiden jälkeenkin VE1 kohdassa rahaa jää "yli". Tämä raha inflaatiosuojataan, joten kohtuullisen realistisessa haarukassa ollaan. Koska nuo yhtiövastikkeet ja vähennykset muuttuvat vuosien varrella on niiden sisällyttäminen tuohon budjettiin hieman vaikeaa.
Todellisuudessahan palkkojenkin noustessa olisi mahdollisuus nostaa tuota erää sekä marginaalia voisi kilpailuttaa jne. Lisäksi korkojen suunnan muutoksilla alkupäässä on suuri merkitys lopputulokseen varsinkin noitten ylisuurten lainojen kohdalla. Sama pätee myös asuntojen hintamuutoksiin.
Väittäisin siis kuitenkin, että pienemmän kämpän hommaamisella on odotusarvoltaan mersun mitan edellä vaurastumisessa sekä riski hallittavammalla pohjalla. Vaihdon isompaan voi tehdä esim. 5-10v kohdalla eikä velkataakka ole missään vaiheessa kohtuuton. Elintaso ei esim. nuorella/parilla kärsi käytännössä ollenkaan tässä tapauksessa. Isompi kämppä siis on järkevä vaihtoehto lähinnä vain pakon edessä (lapsiperhe).
P.S. Threadin opetushan taisi kuitenkin olla, että vuokralusiminen ei sitten kannata missään näissä oikean elämän tapauksissa, eiks niin.
Helposti tämä menee epätarkkojen asioiden tarkasti laskemiseksi.
Mutta oli tuolla nyt jotain opetus/oppimisarvoa.
Kaiken kaikkiaan on tietenkin syytä suositella hankkimaan ensiasunnoksi vähän edullisempi.
Siinä oppii tuntemaan menonsa ja tulonsa ja arvioimaan paremmin jatkotoimenpiteitään.
Näytti sitten laskelmat mitä hyvänsä.
Aina on tuntemattomia tekijöitä jotka vaikuttavat ilman, että niihin pystyy vaikuttamaan. Voivat ne joskus vaikuttaa positiivisestikin.
Mersun tms., kalliin varsinkin, erityisesti palkkatuloilla ostanutta kunnioitan kovasti.
Palkkatulojen verotuksen, autoverojen, alv:n ja muiden myötä tipahtaa varsin hyvä potti yhteiskunnan rattaiden pyörittämiseen. Eikä taida kittikasan arvo käytössä nousta?
Ketjun opetuksesta olen kyllä erimieltä, ja niin tulee olemaan moni muukin vuoden 2008 lopulla. Jos verrataan vuokralla asumista ja ensiasunnon ostamista, nyt on oikein hyvä aika asua vuokralla. Jo muutaman prosentin suuruinen vuosittainen hintojen lasku kumoaa selvästi omistusasunnosta saatavan hyödyn, ja ainakin itse arvelen laskun olevan kaksinumeroinen prosenttiluku vuosittain.
Ja siitä sitten pikku hiljaa isompaan? Ikää vanhemmilla n. 40 ja risat...
lasketaan:
Lainan määrä 96000 eur
Laina-aika 19 vuotta
Kuukausierä 614 eur
Erien lukumäärä 228 kpl
Korot laina-ajalta yhteensä 44130 eur
Todellinen vuosikorko 4.4 %
YHTEENSÄ = 140130
Lainan määrä 193440 eur
Laina-aika 30 vuotta
Kuukausierä 952 eur
Erien lukumäärä 360 kpl
Korot laina-ajalta yhteensä 148996 eur
Todellinen vuosikorko 4.4 %
YHTEENSÄ = 342436
Eipä taida asunnon hinta nousta tuota tahtia, eli korkoja maksaessa asunnon hinta tulee ihan törkeän suureksi ja turha on silloin selittää, että saa omat pois. Asuntoa ei kannata ostaa jos pitää maksaa sitä lainaa enemmän kuin 15 vuotta.
Järkevintä olisi siis pyörittää sitä asuntoa 5-10v ja tehdä siinä sitä tiliä eli nousua. Jos pitempään meinaa värkätä on asunnosta tullut ihan liian kallis.
Mielestäni vielä tärkeämpi syy siirtyä unelma-asuntoon useamman asunnon kautta on ajoitusriskin pieneneminen.
Vaikka joku ostaisi nyt kalliita neliöitä, ne unelmien koivukujan päässä odottavat unelmatalon neliöt halpenevat sitä enemmän mitä enemmän nyt ostetun asunnon hinta putoaa. Toisaalta jos hinnat jollain ihmeen ilveellä vielä jatkaisivat nousuaan, asunnon ostanut on nousussa mukana eivätkä neliöt kallistu enää suhteessa niin paljon kuin ostohetkeä lykänneelle käy.
Tietysti tuplaa tai kuittia pelaavat käärivät suurimman voiton, mikäli osuvat oikeaan. Nyt näyttää vahvasti siltä, että viimeiset pari vuotta odottaneet veikkasivat oikeaa hevosta. Peli ei kuitenkaan ole vielä ohi, joten odotellaan rauhassa ensi kesää.
kiitos tästä ketjusta