Nyt kun on trendikästä omistaa sijoitusasunto niin minkälaisiin netto tuottoihin pääsette näillä asunto hinnoilla%laskelmat mukaan.Siis suomeen kotiuttavat.
Sijoitusasunto
Nettotuotto
96776
0Äänestä
Muut lukivat myös
Odottaa vastausta
Näihin keskusteluihin ei ole vielä vastattu. Ole ensimmäinen.
Vastaukset 9
Vanhimmat
63,5 neliön kaksio alle 10.000 asukkaan pikkukaupungista, ostohinta 38.000 e, vuoden omistusajan jälkeen tuli n. 2.500 euron ikkunaremontti. Lasketaan siis tuottoa n. 40.500 euron sijoitetulle pääomalle.
Vuokratulo 450 e/kk, eli 12*450e = 5.400 e.
Vastikkeet 136,5 e/kk, eli 12*136,5 = 1.638 e.
Vuoratulot - vastikkeet vuositasolla = 3.762 e.
Oman pääoman tuotto on 3.762/40.500 = 9,3%.
Kun tästä maksetaan 28 % vero, käteen jäävä tuotto on 6,7%.
Velkavivulla tuottoa saa huomattavasti korkeammaksi. Jos esimerkiksi omarahoitusosuus 30%, loput pankkilainaa korolla 4 %, oman pääoman tuotto nousee korkomenot, korkojen verovähenykset ja vuokratuloista maksettavat verot huomioon ottaen 15,6%.
Minusta sijoitusasunnon hankkimisessa oleellinen juttu onkin siis löytää seutu, jossa asuntojen hinnat ovat alhaisia, mutta vuokrat eivät suhteessa ollenkaan niin alhaisia. Esimerkiksi pääkaupunkiseutu on huonojen vuokratuotto/asunnon hinta suhteen vuoksi minun kaltaiselleni asuntosijoittajalle pois suljettu vaihtoehto. Arvon nousua toki tulee varmasti enemmän näillä alueilla, mutta vuokratuotto on paljon huonompi.
kaksi sijoitusasuntoa (kaksio 52,5m2 ja yksiö 39m2), paikkakunta on lahti.
Molemmissa asunnoissa on bruttotuotto 9-10% välillä, suhteessa pääomaan. Ja tästähän vähennetään se 28% vero.
Kuinka pitkä lainaaika tuolle tuotolle.Eikös lyhennys ole suoraan pääomaa?
Tuo 15,6% oli siis hetkellinen tuotto, todellisuudessa nettotuotto laskee lineaarisesti lainanhoitoaikana siten, että viimeisen lyhennyksen jälkeen verojen jälkeinen nettotuotto pääomalle on tuo mainitsemani 6,7%
Tuotto hieman muuttuu, jos asuntojen hinnat laskee,
Voi mennä hetkessä 10 vuoden kaikki tuotot,
Kun se pankissa olisi tuo raha tuottanut
3-4 % aivan varmaa tuottoa, pidemmillä tileillä.
harvoin myös saa 12 kk tuottoa, aivan joka vuosi.
Jos tehdään koko yhtiössä putkiremppa,
on tuotot 3-5 vuotta alle pankintuoton.
Eikä silloin saa asuntoa myytyäkään.
On niitä ollut,
ollut jopa 12 vuotta sama vuokralainenkin.
On ollut joskus yli 10 asuntoa,
nyt vain yksi.
Viiden vuoden ajalle laskettuna,
ostohintaan on kyllä tullut tuottoa,
noin 6 %,
mutta jos laskee siihen kulutetun ajan,
tuntipalkaksi ei paljoa saa.
Paljon enemmän olisi saanut jos olisi olut muutoman tunin ylitöissä.
tuotot menvät hintojen laskiessa, vain ja ainoastaan siinätapauksessa, että myyt asunnon pois "halpojen hintojen" aikana? Mutta miksi silloin myisi, ellei ole pakko? Hinmnat nousevat taas laskun jälkeen. Muistathan mitä tapahtui 80/90-luvun vaihteessa kun asuntojen hinnat laskivat rajusti, silloin vuokrat nousivat rajuimmin mitä ovat viimeisen 20-vuoden aikana tehneet. Eli nytkin voi olla sama edessä jos hinnat laskevat, koska jossain on aina pakko asua. Eli ei kannata myydä, kun vuokratuotot nousevat ja myyntihinnat laskevat...
Toki ei pidä myydä, hintojen laskiessa
jos ei tule rahoille muuta käyttöä.
Valitettavasti vain monille tulee seuraavan 8 vuoden , ?? aikana tarve myydä.
Huomaavat että pankissa saa enemmän ja vaivatta.
- yksi totuus on että kestää vuosia,
kun hinnat nousevat taasen sille edelliselle korkealle tasolle.
- hinnat ovat vielä 20 % perässä edellisiä korkeita hintoja,
joten vielä ei teoriassa kannata myydä.
eli pitäisi odottaa että hinnat tulisivat edelliselle tasolle,
toisaltaan pelko että myynti loppuu ja hinnat nousevat.
- kun hinnat alkavat laskea,
nousee pankkien korkotarjoukset,
pian pankissa tuottaa enemmän ja ilman huolia kuin asunnossa huolilla.
Edellisellä kerrallakin tuotti pankissa
muutaman vuoden 3 kertaa enemmän kuin asunnoissa.
Jos et muista,
niin oli 3 v valtion obligaatioita, kiinteä korko 13,
sekä OP- obligaatioita 13 % korkoa,
nämä olivat "päällekkäin”, eli tuollaisillakin sai 13 %, 4 vuoden ajan.
Vuoden talletuksilla sai pankissa
16 % ja 1 kk talletuksella yli 20 %.
http://www.stat.fi/til/ashi/2004/02/ashi_2004_02_2004-07-30_tie_001.html
Eikös verotuksessa sillä ole vielä ero, onko tehdyt korjaustoimenpiteet asunnon kunnossapitämistä, vai perusparannusta? Muistaaxeni hommeli meni niin, että perusparannuksesta saa kirjata hankintamenona tasapoiston 10 vuoden ajalla, ja jos kulu on kunnossapitoa, niin kulun saa kirjata menoksi saman vuoden pääomatuloverotukseen.
Jos teet perusparannusta, mutta asunnon vuokraaminen lopetetaan tai asunto myydään ennen kuin tuo 10 v. tulee täyteen, käsittääkseni jäljelläoleva poisto huomioidaan siten, että asuntoa myydessä se lisätään asunnon ostohintaan, mikä tietenkin pienentää luovutusvoitosta maksettavaa veroa.
Meillä ainakin saa kaiken pois ja heti samana vuonna,
jos ei yhden asunnon tuotto riitä saa toisestakin, tai jää seuraavaan vuoteen.
Saa jopa oman asunnon korjauksetkin jos on riittävän rohkea, useiden vuokra-asuntoja on korjattu jo useasti.
Mutta se tuotto.
Parhaassa oli näin.
Ostohinta, 1985 silloin kun tytär sitä tarvitsi 3 v. oli 15 000 €.
Sen jälkeen vuokratuloja, viimeksi oli 340 €- 80 €
eli 260 €/kk verotukseen.
Asunto myytiin tänävuonna 35 000 €.
Oli 38 neliön yksiö, pikkupaikkakunalla 80 km hesasta.