Kirjoitin täällä kiinteistöjen "Trabant-ilmiöstä":
http://keskustelu.suomi24.fi/show.fcgi?category=100&conference=4500000000001337&posting=22000000023825361#22000000023825361
Itä-Saksassa joutui uusia Trabanteja jonottamaan monta vuotta. Autoista oli siis huomattavasti enemmän kysyntää kuin tarjontaa. Trabantien hinnat elivät ihan omaa elämäänsä eivätkä olleet enää missään suhteessa tuotantokustannuksiin.
Sama pätee nykyään kiinteistöihin. Jostain aikansa eläneestä rintamamiestalosta pyydetään ihan älyttömiä hintoja. Yleisesti kiinteistöjen arvot eivät ole missään suhteessa niiden valmistuskustannuksiin.
Verrataanpa auton ja kiinteistön arvonkehitystä nykyisessä taloudessa. Kun ostaa upouuden auton, sen arvo notkahtaa ensin rajusti ja sitten se vähenee tasaisemmin. Ajan myötä auto kuluu ja sitä joutuu korjailemaan ja huoltamaan yhä enemmän. 20 vuoden päästä autosta on jäljellä toimivana enää enimmäkseen käyttöarvo, jolloin rahallinen arvo on tyypillisesti alle 500 €. Kun käyttöarvoa ei enää ole, autolla on enää materiaalin arvo.
Mutta kun ostaa uuden kiinteistön, arvo ei notkahda ostohetken jälkeen mihinkään. Ajan myötä kiinteistö tarvitsee yhä enemmän huolenpitoa, mutta arvo sen kuin nousee.
Miksi kiinteistöihin ei voi päteä sama kuin autoihin? Miksi kiinteistö on sijoitus eikä kulutushyödyke? Loogisempaa olisi jos arvo alenisi samaan tapaan kuin autojenkin, eli esim. 40 vuoden kuluttua kiinteistöllä olisi enää käyttöarvo, ja sen jälkeen vain tontilla olisi enää arvoa.
Kiinteistöissä seisoo uskomaton määrä varallisuutta. Jos ajatellaan että keskiluokkainen henkilö A tienaa keskimäärin 2500 € kuussa koko 40 vuoden työikänsä ajan. Tämä tekee 1,2 miljoonaa euroa. Tästä neljännes menee veroina, jolloin jäljelle jää 900 000 euroa. Jos henkilö A ostaa kiinteistön joka korkoineen tulee maksamaan 150 000 euroa, koko työelämän aikana tienatuista rahoista yhteensä 16,7 % menee kiinteistön hankintaan ja velanhoitokuluihin!
Entä minkälainen vaikutus tällä on kansantalouteen? Aika hitonmoinen. Keskiluokka on se porukka joka tätä maata pyörittää, sekä tuotantopanoksellaan että kulutuksellaan. Kiinteistöihin upotettu rahasta iso osa menee tyypillisesti vauraimmalle kansanosalle, jonka tuottavuus ja kulutus on huono. Saadut rahat käytetään lisärahan hankkimiseen ja päivät kuluvat Golfia pelaillessa. Tietysti tälläkin on positiivinen vaikutus kansantalouteen mutta paras tulos saataisiin sillä että kiinteistöjen arvot vähintään puolittuisivat, sillä tästä eniten hyötyvä keskiluokka käyttäisi todennäköisemmin säästyneet rahat suoraan kulutukseen, ja ehkä vielä hommaisivat mukulan tai pari lisää. Tämä olisi nannaa kansantaloudelle.
Ehkä tämä skenaario joskus vielä toteutuukin. Teollinen talotuotanto on vasta kehittymässä ja elää jatkuvaa tehostumisen aikaa. Modulaarisuudella saadaan aikaan erilaisia variaatioita ja laadun kehittämisessä on mahdollisuus päästä paljon pidemmälle kuin paikan päällä rakentamisessa. Ennemmin tai myöhemmin isoimmat talotehtaat alkavat siirtää tuotantoaan halvemman kustannuksen maihin, jolloin suomalaiselle työläiselle jää paikallepystyttäjän rooli. Tässä vaiheessa moni alkaa miettimään että kannattaakohan teettää putkiremonttia 30 vuotta vanhaan taloon vai jyrätä nurin koko höskä ja rakentaa uusi.
Kun valtio on ottanut kaavoittamisen haltuunsa saamattomilta kunnilta, saadaan omakotitonteillekin tarjontaa kasvukeskusten vierestä. Eiköhän "Trabant-ilmiö" ala olla viimeistään sitten historiaa.
http://keskustelu.suomi24.fi/show.fcgi?category=100&conference=4500000000001337&posting=22000000023825361#22000000023825361
Itä-Saksassa joutui uusia Trabanteja jonottamaan monta vuotta. Autoista oli siis huomattavasti enemmän kysyntää kuin tarjontaa. Trabantien hinnat elivät ihan omaa elämäänsä eivätkä olleet enää missään suhteessa tuotantokustannuksiin.
Sama pätee nykyään kiinteistöihin. Jostain aikansa eläneestä rintamamiestalosta pyydetään ihan älyttömiä hintoja. Yleisesti kiinteistöjen arvot eivät ole missään suhteessa niiden valmistuskustannuksiin.
Verrataanpa auton ja kiinteistön arvonkehitystä nykyisessä taloudessa. Kun ostaa upouuden auton, sen arvo notkahtaa ensin rajusti ja sitten se vähenee tasaisemmin. Ajan myötä auto kuluu ja sitä joutuu korjailemaan ja huoltamaan yhä enemmän. 20 vuoden päästä autosta on jäljellä toimivana enää enimmäkseen käyttöarvo, jolloin rahallinen arvo on tyypillisesti alle 500 €. Kun käyttöarvoa ei enää ole, autolla on enää materiaalin arvo.
Mutta kun ostaa uuden kiinteistön, arvo ei notkahda ostohetken jälkeen mihinkään. Ajan myötä kiinteistö tarvitsee yhä enemmän huolenpitoa, mutta arvo sen kuin nousee.
Miksi kiinteistöihin ei voi päteä sama kuin autoihin? Miksi kiinteistö on sijoitus eikä kulutushyödyke? Loogisempaa olisi jos arvo alenisi samaan tapaan kuin autojenkin, eli esim. 40 vuoden kuluttua kiinteistöllä olisi enää käyttöarvo, ja sen jälkeen vain tontilla olisi enää arvoa.
Kiinteistöissä seisoo uskomaton määrä varallisuutta. Jos ajatellaan että keskiluokkainen henkilö A tienaa keskimäärin 2500 € kuussa koko 40 vuoden työikänsä ajan. Tämä tekee 1,2 miljoonaa euroa. Tästä neljännes menee veroina, jolloin jäljelle jää 900 000 euroa. Jos henkilö A ostaa kiinteistön joka korkoineen tulee maksamaan 150 000 euroa, koko työelämän aikana tienatuista rahoista yhteensä 16,7 % menee kiinteistön hankintaan ja velanhoitokuluihin!
Entä minkälainen vaikutus tällä on kansantalouteen? Aika hitonmoinen. Keskiluokka on se porukka joka tätä maata pyörittää, sekä tuotantopanoksellaan että kulutuksellaan. Kiinteistöihin upotettu rahasta iso osa menee tyypillisesti vauraimmalle kansanosalle, jonka tuottavuus ja kulutus on huono. Saadut rahat käytetään lisärahan hankkimiseen ja päivät kuluvat Golfia pelaillessa. Tietysti tälläkin on positiivinen vaikutus kansantalouteen mutta paras tulos saataisiin sillä että kiinteistöjen arvot vähintään puolittuisivat, sillä tästä eniten hyötyvä keskiluokka käyttäisi todennäköisemmin säästyneet rahat suoraan kulutukseen, ja ehkä vielä hommaisivat mukulan tai pari lisää. Tämä olisi nannaa kansantaloudelle.
Ehkä tämä skenaario joskus vielä toteutuukin. Teollinen talotuotanto on vasta kehittymässä ja elää jatkuvaa tehostumisen aikaa. Modulaarisuudella saadaan aikaan erilaisia variaatioita ja laadun kehittämisessä on mahdollisuus päästä paljon pidemmälle kuin paikan päällä rakentamisessa. Ennemmin tai myöhemmin isoimmat talotehtaat alkavat siirtää tuotantoaan halvemman kustannuksen maihin, jolloin suomalaiselle työläiselle jää paikallepystyttäjän rooli. Tässä vaiheessa moni alkaa miettimään että kannattaakohan teettää putkiremonttia 30 vuotta vanhaan taloon vai jyrätä nurin koko höskä ja rakentaa uusi.
Kun valtio on ottanut kaavoittamisen haltuunsa saamattomilta kunnilta, saadaan omakotitonteillekin tarjontaa kasvukeskusten vierestä. Eiköhän "Trabant-ilmiö" ala olla viimeistään sitten historiaa.
Vastaukset 2
Vanhimmat
On totta, että asuntojen hinnat ovat suhteellisen korkealla tällä hetkellä, mutta tuo autojen ja kiinteistöjen vertaus on aika ontuva.
Autojen ja asuntojen tekninen kehitys eivät todellakaan ole yhtä nopeita. Vertaa uutta ja 10 vuotta vanhaa autoa / uutta ja 10 vuotta vanhaa asuntoa.
Myös asunnon kunnossapito on helpompaa. Kuten kirjoitit, että autoa pitää korjata sitä enemmän mitä vanhempi se on. Vanhalla paskalla ei siis kannata ajaa, koska se on vaivalloista ja korjaaminenkin maksaa. Asunnon remontti voi olla myös vaivalloista, mutta sitä ei tarvitsekaan olla tekemässä neljää kertaa vuodessa.
Täytyy myös muistaa, että kiinteistön hintaan vaikuttaa aina sen sijainti. Esim. kaupungin x keskustassa olevan kiinteistön arvo säilyy ja nousee sijaintinsa vuoksi. Se, että kaavoitetaan tontteja joka takahikiään ei laske sellaisten asuntojen hintoja, joiden sijainti on yksinkertaisesti parempi.
Mielestäsi olisi loogista, että asunnon hinta laskisi ostohetkestä samalla tavalla kuin auton hinta. Luuletko, että jossain on joku mörkö, joka päättää nämä asuntojen hinnat meidän puolesta. Kyllä ne on kysynnän ja tarjonnan laki sekä suhdanteet, jotka nämä hinnat määrää.
Aika ihmeellinen oli myös kommenttisi, että vauraamman kansanosan tuottavuus ja kulutus ovat huonoja.
Pointti tässä vertailussa on se että miksi talo ei voisi olla kulutushyödyke siinä missä esim. autokin on.
Jep, auton rappeutuminen on nopeampaa kuin kiinteistön, mutta iän myötä vääjäämätöntä se remontin tarve on kiinteistöllekin. Vanhat rintamamiestalot eivät ole kovin energiatehokkaita, joten ylläpitokustannukset voivat olla suhteessa korkeat.
Takahikiälle kaavoitettujen tonttien tarjonta ei varmaan vaikuta kalliolaisen kaksion hintaan, mutta jos Suur-Helsingin reuna-alueiden pöpelikköjä aletaan kaavoittaa pientaloasumiselle suurilta alueilta, se vaikuttaa aika pirusti koko Etelä-Suomen taajama-alueiden kiinteistöjen arvoihin.
Asuntojen hinnoista ei nykyään päätetä missään toimielimissä toisin kuin menneinä vuosikymmeninä, mutta hintojen muodostumiseen vaikuttavia tekijöitä voi toki säädellä.
"Aika ihmeellinen oli myös kommenttisi, että vauraamman kansanosan tuottavuus ja kulutus ovat huonoja."
Tähän ei pitäisi liittyä mitään ihmeellistä, tämä on tunnettu taloustieteilijöiden hokema mantra. Tämä perustuu siihen että rikkain kansanosa ei tuota lisäarvoa, vaan elää koroilla. Köyhin kansanosa taas elää yhteiskunnan tuilla. Köyhimpään kansanosaan voidaan lukea myös ylivelkaantuneet jotka eivät ulosoton takia ole motivoituneet töihin.