Käsiraha max 4%??

Osakekauppa tehdä useimmiten juuri niin, että ensin maksetaan käsiraha, joka on sitten osa kauppahintaa. Se voidaan tehdä vaikka tänään. Sitten varsinaiset kaupat tehdään lähempänä asunnon luovutusta, vaikkapa heinäkuussa, jos asunto vapautuu elokuussa. Silloin siirtyy myös omistusoikeus, mikä on oleellista.

Mikä on "kaupantekohetki", mistä puhut?? Lähes ainahan osakekirja on pankilla vakuutena. Jos mainitsemallasi kaupantekohetkellä maksetaan vain 20-30%, niin silloinhan ei osakekirja voi vielä vaihtaa omistajaa, vaan pitää järjestää vielä uusi kaupantekotilaisuus, jolloin loput rahat ja osakekirja vaihtavat omsitajaa. Eikö tämä ole tolkuttoman monimuktaista verrattuna tuohon yllä mainittuun käsiraha kaupanteko-malliin?? En oikein ymmärtänyt punaista lankaa selityksessäsi.

Eikös kirjoitti:

Osakekauppa tehdä useimmiten juuri niin, että ensin maksetaan käsiraha, joka on sitten osa kauppahintaa. Se voidaan tehdä vaikka tänään. Sitten varsinaiset kaupat tehdään lähempänä asunnon luovutusta, vaikkapa heinäkuussa, jos asunto vapautuu elokuussa. Silloin siirtyy myös omistusoikeus, mikä on oleellista.

Mikä on "kaupantekohetki", mistä puhut?? Lähes ainahan osakekirja on pankilla vakuutena. Jos mainitsemallasi kaupantekohetkellä maksetaan vain 20-30%, niin silloinhan ei osakekirja voi vielä vaihtaa omistajaa, vaan pitää järjestää vielä uusi kaupantekotilaisuus, jolloin loput rahat ja osakekirja vaihtavat omsitajaa. Eikö tämä ole tolkuttoman monimuktaista verrattuna tuohon yllä mainittuun käsiraha kaupanteko-malliin?? En oikein ymmärtänyt punaista lankaa selityksessäsi.

Lue lisää

Kaupantekotilaisuus on se hetki jolloin kauppakirja allekirjoitetaan, samalla maksetaan joko koko kauppahinta, tai alkukauppahinta. Mikäli kyseessä on osamaksukauppa niin omistusoikeus voidaan siirtää tai olla siirtämättä. Itse en asuntokaupan ammattilaisena suositte siirtämään omistusoikeutta ennen kuin koko kauppahinta on maksettu. Loppukauppahinnan maksuajankohta määritellään kauppakirjassa. Mikäli ostaja ei maksa loppukauppahintaa on myyjällä oikeus kohtuullisen ajan jälkeen hakea kaupan purkua. Tällöin ostaja menettää osan jo maksamastaan kauppahinnasta, yleensä enintään 10 % koko kauppahinnasta. Lisäksi on huomioitava että vaikka koko kauppahintaa ei maksettaisikaan kerralla, niin välittäjäkaupassa on ostajan pakko maksaa varainsiirtovero koko kauppahinnasta kaupantekotilaisuudessa.

On oikeassa kirjoitti:

Kaupantekotilaisuus on se hetki jolloin kauppakirja allekirjoitetaan, samalla maksetaan joko koko kauppahinta, tai alkukauppahinta. Mikäli kyseessä on osamaksukauppa niin omistusoikeus voidaan siirtää tai olla siirtämättä. Itse en asuntokaupan ammattilaisena suositte siirtämään omistusoikeutta ennen kuin koko kauppahinta on maksettu. Loppukauppahinnan maksuajankohta määritellään kauppakirjassa. Mikäli ostaja ei maksa loppukauppahintaa on myyjällä oikeus kohtuullisen ajan jälkeen hakea kaupan purkua. Tällöin ostaja menettää osan jo maksamastaan kauppahinnasta, yleensä enintään 10 % koko kauppahinnasta. Lisäksi on huomioitava että vaikka koko kauppahintaa ei maksettaisikaan kerralla, niin välittäjäkaupassa on ostajan pakko maksaa varainsiirtovero koko kauppahinnasta kaupantekotilaisuudessa.

Lue lisää

vaihtaa omistajaa osamaksukaupassa? MItä etuja (myyjälle) osamaksukaupassa on? Ei oikein hahmota. Itse ja ystäväni ovat tehneet kaupat aina tuolla käsiraha koko kauppahinta kaupanteossa -periaatteella.

Ja eikö osamaksukauppa ole monimutkaisempi: ensin pitää tehdä kaupat ja sitten vielä jossain vaiheessa kaikkien olla paikalla loppukauppasumman maksussa, jolloin kai osakekirja vaihtaa omistajaa??

Mainitsit tuosta kaupanpurusta myös: Eikö tämänkin vuoksi olisi yksinkertaisempaa "tehdä kaupat" vasta sitten kun koko kauppahinta maksetaan?? Eli ensin olisi maksettu käsiraha, ja tässä sopimuksessa tietenkin sanotaan, mihin mennessä kaupat pitää tehdä tai muuten käsiraha jää myyjälle-----> näin jos kaupat jäävät tekemättä ostajasta johtuen, on se hyvin yksinkertaista myyjälle. Ei tarvitse mitään kaupanpurunhakemista, mistä puhuit. Olenko nyt ymmärtänyt jotain ihan väärin? En vain edelleenkään tajua tuota osamaksukaupan logiikkaan tai/ja järkevyyttä.

Eikös kirjoitti:

Osakekauppa tehdä useimmiten juuri niin, että ensin maksetaan käsiraha, joka on sitten osa kauppahintaa. Se voidaan tehdä vaikka tänään. Sitten varsinaiset kaupat tehdään lähempänä asunnon luovutusta, vaikkapa heinäkuussa, jos asunto vapautuu elokuussa. Silloin siirtyy myös omistusoikeus, mikä on oleellista.

Mikä on "kaupantekohetki", mistä puhut?? Lähes ainahan osakekirja on pankilla vakuutena. Jos mainitsemallasi kaupantekohetkellä maksetaan vain 20-30%, niin silloinhan ei osakekirja voi vielä vaihtaa omistajaa, vaan pitää järjestää vielä uusi kaupantekotilaisuus, jolloin loput rahat ja osakekirja vaihtavat omsitajaa. Eikö tämä ole tolkuttoman monimuktaista verrattuna tuohon yllä mainittuun käsiraha kaupanteko-malliin?? En oikein ymmärtänyt punaista lankaa selityksessäsi.

Lue lisää

Käsiraha on todellakin osa kauppahintaa. Varsinaisella kaupalla tarkoitetaan sitä että allekirjoitetaan kauppakirjat jossa sovitaan kaupan ehdoista. Otetaan esimerkiksi tilanne että osakkeiden hinnaksi on sovittu 170 000 euroa josta ostaja maksaa 35 000 euroa kaupantekotilaisuudessa 28.02.2007 ja loput kun huoneisto vapautuu ostajan käyttään 30.04.2007 mennessä. Käsirahan 5000 euroa ostaja oli maksanut 20.02.2007. Eli ostaja maksaa 28.02.2007 30 000 euroa lisää. Tässä vaiheessa tulee vakuusjärjetelyiden vuoro. Ostaja tarvitsee vakuuden maksamalleen 35 000 eurolle eli mikäli myyjällä on velkaa osakkeista esim. pankille niin myyjän pankki antaa ostajalle ns. jälkipantin myyjien velkojen jälkeen. Tämä tarkoittaa sitä että myyjä ei voi myydä enää uudestaan osakkeita kolmannelle osapuolelle. Jälkipantin eli myyjän velat sekä ostajan maksama alkukauppasumma eivät saa olla yhteensä kuin 70-80 % sovitusta kauppahinnasta. Useimmiten omistusoikeutta ei siirretä ostajalle vasta kuin koko kauppahinta on maksettu. On myös mahdollista siirtää omistusoikeus ostajalle vaikka maksetaan vain 20-30 % kauppahinnasta. Omistusoikeuden siirryttyä ostajalle ja ostajan jättäessä maksamatta loppukauppahinnan voi myyjä realisoida osakkeet lain mukaisesti. Jos omistusoikeutta ei siirretä alkukaupan jälkeen ja ostaja ei suorita loppukauppahintaa niin kauppakirjaan tulee maininta siitä paljonko myyjä saa maksetusta osakauppahinnasta pidättää itselleen vahingonkorvauksena ja loput palautetaan ostajalle takaisin. Tilanne missä myyjällä ei ole velkaa ja osakekirja on kotona tai tallelokerossa, tällöin osakekirja talletetaan ostajan ja myyjän lukuun pankkiin ja maksettu kauppahinta talletetaan ostajan ja myyjän lukuun erikseen avattavalle tilille tai se annetaan myyjälle. Osakekirjan tallettamisella varmistetaan se että myyjä ei pääse myymään osakkeita uudestaan. Jos käytetään kiinteistönvälittäjää niin useimmiten osakekirja ja maksettu kauppahinta talletetaan kiinteistönvälittäjän asiakasvaratilille loppukaupphinnan maksuun saakka.

Pääsääntöisesti ostajalla pitäisi olla se alkukauppasumma n. 20-30 % omilla vakuuksilla tai omaa rahaa jolloin ei tarvitsisi myyjän pantata osakkeita ostajan lainan vakuudeksi. On mahdollista että ostaja saattaa tarvita alkukauppaan vakuuksia myyjältä mutta tämä järjetely ei ole suositeltavaa. Helpoin tapa on tietysti käteiskauppa jossa koko summa maksetaan ja osakekirja luovutetaan mutta usein huoneiston luovutus siirtyy jonkun viikon päästä eteenpäin. Tällaisessa tilanteessa kauppakirjaan tulee maininta että ostaja pidättää kauppahinnasta esim. 5000 euroa kauppahinnasta kunnes huoneisto on vapaa ostajan käyttöön. Kun myyjä luovuttaa huoneiston niin 5000 euroa maksetaan myyjälle. Jos kysymyksessä on välittäjäkauppa niin usein 5000 euroa talletetaan asiakasvaratilille ja maksetaan myyjälle heti kun ostaja on ilmoittanut huoneiston olevan ostajan käytössä.

Toivottavasti tämä selkeytti kysyjää. Asuntokauppa ei ole koskaan yksinkertaista vaan vaatii tarkkuttaa koska riitatilanteissa ja pakkomyynti tapauksissa on parempi että kauppa on valmisteltu hyvin ja huolellisesti.

Jälkeenpäin asioita on vaikea muuttaa kun on kauppaehdot jo sovittu kirjallisesti.

t. ile LKV

sitten osakekirja kirjoitti:

vaihtaa omistajaa osamaksukaupassa? MItä etuja (myyjälle) osamaksukaupassa on? Ei oikein hahmota. Itse ja ystäväni ovat tehneet kaupat aina tuolla käsiraha koko kauppahinta kaupanteossa -periaatteella.

Ja eikö osamaksukauppa ole monimutkaisempi: ensin pitää tehdä kaupat ja sitten vielä jossain vaiheessa kaikkien olla paikalla loppukauppasumman maksussa, jolloin kai osakekirja vaihtaa omistajaa??

Mainitsit tuosta kaupanpurusta myös: Eikö tämänkin vuoksi olisi yksinkertaisempaa "tehdä kaupat" vasta sitten kun koko kauppahinta maksetaan?? Eli ensin olisi maksettu käsiraha, ja tässä sopimuksessa tietenkin sanotaan, mihin mennessä kaupat pitää tehdä tai muuten käsiraha jää myyjälle-----> näin jos kaupat jäävät tekemättä ostajasta johtuen, on se hyvin yksinkertaista myyjälle. Ei tarvitse mitään kaupanpurunhakemista, mistä puhuit. Olenko nyt ymmärtänyt jotain ihan väärin? En vain edelleenkään tajua tuota osamaksukaupan logiikkaan tai/ja järkevyyttä.

Lue lisää

Kaikkein helpoin tapa on tietysti maksaa koko kauppahinta käteisellä kaupantekohetkellä. Ostaja voi toki varata osakkeet itselleen käsirahalla ja maksaa koko kauppahinta käteisellä kaupantekotilaisudessa. Tämä on se helpoin tapa jos löytyy semmoinen ostaja joka on jo omansa myynyt tai sitten on ensiasunnon ostaja.

Kuitenkin kauppoja tehdään myös osasuorituksella jolloin tulee kysymykseen vakusjärjestelyt sekä osakirjan säilyttäminen. Ei kaikkia kauppoja tehdä kateisellä vaan huomattava osa asuntokaupoista tehdään ns. osamaksuna.

Siitä voit lukea edellisestä kirjoitamastani artikkelista.

Usein kun käytetään kiinteistönvälittäjää niin välittäjä hoitaa pankkien väliset asiat ja vakuusjärjestelyt.

ile2 kirjoitti:

Käsiraha on todellakin osa kauppahintaa. Varsinaisella kaupalla tarkoitetaan sitä että allekirjoitetaan kauppakirjat jossa sovitaan kaupan ehdoista. Otetaan esimerkiksi tilanne että osakkeiden hinnaksi on sovittu 170 000 euroa josta ostaja maksaa 35 000 euroa kaupantekotilaisuudessa 28.02.2007 ja loput kun huoneisto vapautuu ostajan käyttään 30.04.2007 mennessä. Käsirahan 5000 euroa ostaja oli maksanut 20.02.2007. Eli ostaja maksaa 28.02.2007 30 000 euroa lisää. Tässä vaiheessa tulee vakuusjärjetelyiden vuoro. Ostaja tarvitsee vakuuden maksamalleen 35 000 eurolle eli mikäli myyjällä on velkaa osakkeista esim. pankille niin myyjän pankki antaa ostajalle ns. jälkipantin myyjien velkojen jälkeen. Tämä tarkoittaa sitä että myyjä ei voi myydä enää uudestaan osakkeita kolmannelle osapuolelle. Jälkipantin eli myyjän velat sekä ostajan maksama alkukauppasumma eivät saa olla yhteensä kuin 70-80 % sovitusta kauppahinnasta. Useimmiten omistusoikeutta ei siirretä ostajalle vasta kuin koko kauppahinta on maksettu. On myös mahdollista siirtää omistusoikeus ostajalle vaikka maksetaan vain 20-30 % kauppahinnasta. Omistusoikeuden siirryttyä ostajalle ja ostajan jättäessä maksamatta loppukauppahinnan voi myyjä realisoida osakkeet lain mukaisesti. Jos omistusoikeutta ei siirretä alkukaupan jälkeen ja ostaja ei suorita loppukauppahintaa niin kauppakirjaan tulee maininta siitä paljonko myyjä saa maksetusta osakauppahinnasta pidättää itselleen vahingonkorvauksena ja loput palautetaan ostajalle takaisin. Tilanne missä myyjällä ei ole velkaa ja osakekirja on kotona tai tallelokerossa, tällöin osakekirja talletetaan ostajan ja myyjän lukuun pankkiin ja maksettu kauppahinta talletetaan ostajan ja myyjän lukuun erikseen avattavalle tilille tai se annetaan myyjälle. Osakekirjan tallettamisella varmistetaan se että myyjä ei pääse myymään osakkeita uudestaan. Jos käytetään kiinteistönvälittäjää niin useimmiten osakekirja ja maksettu kauppahinta talletetaan kiinteistönvälittäjän asiakasvaratilille loppukaupphinnan maksuun saakka.

Pääsääntöisesti ostajalla pitäisi olla se alkukauppasumma n. 20-30 % omilla vakuuksilla tai omaa rahaa jolloin ei tarvitsisi myyjän pantata osakkeita ostajan lainan vakuudeksi. On mahdollista että ostaja saattaa tarvita alkukauppaan vakuuksia myyjältä mutta tämä järjetely ei ole suositeltavaa. Helpoin tapa on tietysti käteiskauppa jossa koko summa maksetaan ja osakekirja luovutetaan mutta usein huoneiston luovutus siirtyy jonkun viikon päästä eteenpäin. Tällaisessa tilanteessa kauppakirjaan tulee maininta että ostaja pidättää kauppahinnasta esim. 5000 euroa kauppahinnasta kunnes huoneisto on vapaa ostajan käyttöön. Kun myyjä luovuttaa huoneiston niin 5000 euroa maksetaan myyjälle. Jos kysymyksessä on välittäjäkauppa niin usein 5000 euroa talletetaan asiakasvaratilille ja maksetaan myyjälle heti kun ostaja on ilmoittanut huoneiston olevan ostajan käytössä.

Toivottavasti tämä selkeytti kysyjää. Asuntokauppa ei ole koskaan yksinkertaista vaan vaatii tarkkuttaa koska riitatilanteissa ja pakkomyynti tapauksissa on parempi että kauppa on valmisteltu hyvin ja huolellisesti.

Jälkeenpäin asioita on vaikea muuttaa kun on kauppaehdot jo sovittu kirjallisesti.

t. ile LKV

Lue lisää

Hyvä, tuo selkeytti.

Kysyisin kuitenkin, tuleeko mieleesi, miksi emme käyttäisi mainitsemaani kauppatapaa? Silloinhan ei tarvitse mitään jälkipantteja tms.

Eli ostaja maksaa käsirahan, vaikka 6000 euroa, tänään, jolloin käsirahasopimuksessa sovitaan kaupan ehdoista. Varsinainen kauppakirja allekirjoitetaan vaikkapa 30.5.2007 mennessä, jolloin loppukauppasumma, sanotaan vaikka 200000 euroa maksetaan ja jolloin omistuoikeus siirtyy. Asunto vapautuu sitten vaikkapa 30.6. 2007 mennessä.

Miksi ei tätä tapaa vaan mainitsemasi työläämpi ja monimutkaisempi jälkipanttaus/osamaksukuvio? Kummalle siitä tulee etuja ja minkälaisia, sitä en ymmärrä, mutta valaisset...

vielä kysymys kirjoitti:

Hyvä, tuo selkeytti.

Kysyisin kuitenkin, tuleeko mieleesi, miksi emme käyttäisi mainitsemaani kauppatapaa? Silloinhan ei tarvitse mitään jälkipantteja tms.

Eli ostaja maksaa käsirahan, vaikka 6000 euroa, tänään, jolloin käsirahasopimuksessa sovitaan kaupan ehdoista. Varsinainen kauppakirja allekirjoitetaan vaikkapa 30.5.2007 mennessä, jolloin loppukauppasumma, sanotaan vaikka 200000 euroa maksetaan ja jolloin omistuoikeus siirtyy. Asunto vapautuu sitten vaikkapa 30.6. 2007 mennessä.

Miksi ei tätä tapaa vaan mainitsemasi työläämpi ja monimutkaisempi jälkipanttaus/osamaksukuvio? Kummalle siitä tulee etuja ja minkälaisia, sitä en ymmärrä, mutta valaisset...

Lue lisää

Helpoin ja yksinkertaisin tapa on se että käsirahalla varataan ja loppu kaupantekotilaisuudessa. Etuja ei tule kummallekaan mutta kummankin osapuolen eli ostaja ja myyjän edut ja saatavat on turvattava mikäli on kysymyksessä osakauppahinnan maksu jo pelkästään pankkien takia. Nämä jälkipanttaus ym. asiat tulee kysymykseen vain jos ostaja ei pysty sorittamaan koko kauppahintaa kerralla esim. oman asunnon myynnin takia tai myyjä vaatii osakauppahinnan.

Kauppatapa riippuu myyjästä ja ostajasta.

t. ile LKV

ile6 kirjoitti:

Helpoin ja yksinkertaisin tapa on se että käsirahalla varataan ja loppu kaupantekotilaisuudessa. Etuja ei tule kummallekaan mutta kummankin osapuolen eli ostaja ja myyjän edut ja saatavat on turvattava mikäli on kysymyksessä osakauppahinnan maksu jo pelkästään pankkien takia. Nämä jälkipanttaus ym. asiat tulee kysymykseen vain jos ostaja ei pysty sorittamaan koko kauppahintaa kerralla esim. oman asunnon myynnin takia tai myyjä vaatii osakauppahinnan.

Kauppatapa riippuu myyjästä ja ostajasta.

t. ile LKV

Lue lisää

"saatavat" tietenkin turvataan käsirahasopimuksessa:

Ostaja on oikeutettu vahingonkorvaukseen, mikäli kauppa ei toteudukaan myyjästä johtuvasta syystä. Myyjä taas saa pitää käsirahan, mikäli ostaja peruu kaupan, vaikkapa siksi, ettei saakaan lainaa. Vaivaa tietysti tulee myyjälle mutta käsiraha on kuitenkin riittävä kattamaan vaivan.

Eikös tämä ole ok ja simppeliä?

Mainitsit tuosta jälkipanttauksesta, mikäli ostaja ei pysty suorittamaan koko kauppasummaa kerralla. Miksi tätä edes tarvitsisi ajatella, kun käyttää yllä olevaa tapaa? Kun kauppa tehdään esim. kk ennen hallinnan luovutusta, silloin kun se on käsirahasopimuksessa mainittu, niin tällöinhän omistusoikeus siirtyy--> jos ostaja ei ole lainaansa saanut, niin sittenhän kauppa yksinkertaisesti purkautuu, myyjä pitää käsirahan ja myy asunnon uudestaan.

molempien kirjoitti:

"saatavat" tietenkin turvataan käsirahasopimuksessa:

Ostaja on oikeutettu vahingonkorvaukseen, mikäli kauppa ei toteudukaan myyjästä johtuvasta syystä. Myyjä taas saa pitää käsirahan, mikäli ostaja peruu kaupan, vaikkapa siksi, ettei saakaan lainaa. Vaivaa tietysti tulee myyjälle mutta käsiraha on kuitenkin riittävä kattamaan vaivan.

Eikös tämä ole ok ja simppeliä?

Mainitsit tuosta jälkipanttauksesta, mikäli ostaja ei pysty suorittamaan koko kauppasummaa kerralla. Miksi tätä edes tarvitsisi ajatella, kun käyttää yllä olevaa tapaa? Kun kauppa tehdään esim. kk ennen hallinnan luovutusta, silloin kun se on käsirahasopimuksessa mainittu, niin tällöinhän omistusoikeus siirtyy--> jos ostaja ei ole lainaansa saanut, niin sittenhän kauppa yksinkertaisesti purkautuu, myyjä pitää käsirahan ja myy asunnon uudestaan.

Lue lisää

Vaikuttaa siltä että lukijat täällä eivät nyt ymmärrä sitä että käsiraha maksetaan vain ostotarjoksen vakuudeksi missä sovitaan tulevan kaupan ehdot. Jos kauppa tehdään käteisellä niin silloin ei tarvita jälkipanttaussitoumusta myyjältä ostajalle maksetun kauppahinnan vakuudeksi. On 2 tapaa tehdä asuntokauppaa riippumatta sittä onko kysymyksessä osake - tai kiinteistökauppa. Käteiskauppa on helppoa, kauppahinta maksetaan käteisellä ja huoneisto vapautuu sovituin ehdoin. On otettava huomioon kuitenkin se että mikäli myyjä ei pysty luovuttamaan huoneistoa sovituin ehdoin niin tällöin on turvattava ostajan etu kauppakirjassa. Kiinteistönvälittäjät käyttävät tapaa jossa pieni summa jätetään ostajalle mnaksettavaksi sitten vasta kun huoneisto vapautuu ostajan käyttöön. Summa on yleensä 3-5 000 euroa. Raha talletetaan kiinteistönvälittäjän asiakasvaratilille. Tämä siitä syystä että ammattiataitoisen välittäjän on otettava huomioon kaupanteon jälkeen tapahtuvista mahdollisista muutoksista. Esim. myyjän tilanne vaikeutuu ja ei pysty jostain syystä luovuttamaan huoneistoa tai kiinteistöä jolloin ostaja on myös sopinut oman asunnon luovutuksen lähes samaan aikaan tai on irtisanonut vuokrasopimuksen. Tämä raha joka on ollut vakuutena ostajalle varmistaa sen että ostajalle ei koidu kaupasta ylimääräisiä kuluja.

Mikäli kauppahintaa ei ostaja pysty suorittamaan kerralla vaan 2 osassa niin aina ostajan maksamalle summalle täytyy myyjän antaa vakuus. En koskaan tekisi kauppa jossa antaisin esim. 20-30 % kauppahinnasta myyjälle ja myyjä saa pitää osakekirjan hallussaan tai pankissa velkojien vakuutena ilman että saan siitä jonkinlaisen sitoumuksen myyjän pankilta. Tämä ns. jälkipantti estää myyjää ottamasta lisää lainaa kaupantekovaiheen keskellä ja mikäli myyjällä ei ole lainaa on osakekirja talletettava jonnekin ostajan ja myyjän lukuun, jos näin ei tehdä niin myyjä voi ottaa lainaa pankista koko osakkeen arvosta ja ostaja on heikossa tilanteessa jatkossa.

Toinen tilanne jos ostaja ei saa lainaa pankista ja on tehnyt tarjouksen niin yleensä tahan ostotarjoukseen tulee ehdoksi kaupalle että ostaja saa pankista lainan mutoin tarjous raukeaa ja käsiraha palautetaan takaisin ostajalle. Kuitenkin tämmöisissä tapauksissa jolloin on ehdollinen tarjous, käsirahaa ei koskaan makseta ennenkuin lainapäätös on saatu.

En oikein usko että kukaan menee maksamaan käsirahaa ennnekuin on varmistanut lainan pankista.

Käsirahan merkitys tulee kysymykseen jos kaupanteko on sovittu hyvinkin pitkälle eteenpäin, tällä turvataan se että myyjä saa korvauksia menetetystä kaupasta mikäli ostaja vetäytyy pois. Eri tilanne tulee jos on jo tehty alkukaupat ja ostaj ei suoritakaan loppukauppahintaa niin kauppakirjassa on mainittava vahingonkorvauksen määrä jonka myyjä saa pitää.

t. ile LKV

ile7 kirjoitti:

Vaikuttaa siltä että lukijat täällä eivät nyt ymmärrä sitä että käsiraha maksetaan vain ostotarjoksen vakuudeksi missä sovitaan tulevan kaupan ehdot. Jos kauppa tehdään käteisellä niin silloin ei tarvita jälkipanttaussitoumusta myyjältä ostajalle maksetun kauppahinnan vakuudeksi. On 2 tapaa tehdä asuntokauppaa riippumatta sittä onko kysymyksessä osake - tai kiinteistökauppa. Käteiskauppa on helppoa, kauppahinta maksetaan käteisellä ja huoneisto vapautuu sovituin ehdoin. On otettava huomioon kuitenkin se että mikäli myyjä ei pysty luovuttamaan huoneistoa sovituin ehdoin niin tällöin on turvattava ostajan etu kauppakirjassa. Kiinteistönvälittäjät käyttävät tapaa jossa pieni summa jätetään ostajalle mnaksettavaksi sitten vasta kun huoneisto vapautuu ostajan käyttöön. Summa on yleensä 3-5 000 euroa. Raha talletetaan kiinteistönvälittäjän asiakasvaratilille. Tämä siitä syystä että ammattiataitoisen välittäjän on otettava huomioon kaupanteon jälkeen tapahtuvista mahdollisista muutoksista. Esim. myyjän tilanne vaikeutuu ja ei pysty jostain syystä luovuttamaan huoneistoa tai kiinteistöä jolloin ostaja on myös sopinut oman asunnon luovutuksen lähes samaan aikaan tai on irtisanonut vuokrasopimuksen. Tämä raha joka on ollut vakuutena ostajalle varmistaa sen että ostajalle ei koidu kaupasta ylimääräisiä kuluja.

Mikäli kauppahintaa ei ostaja pysty suorittamaan kerralla vaan 2 osassa niin aina ostajan maksamalle summalle täytyy myyjän antaa vakuus. En koskaan tekisi kauppa jossa antaisin esim. 20-30 % kauppahinnasta myyjälle ja myyjä saa pitää osakekirjan hallussaan tai pankissa velkojien vakuutena ilman että saan siitä jonkinlaisen sitoumuksen myyjän pankilta. Tämä ns. jälkipantti estää myyjää ottamasta lisää lainaa kaupantekovaiheen keskellä ja mikäli myyjällä ei ole lainaa on osakekirja talletettava jonnekin ostajan ja myyjän lukuun, jos näin ei tehdä niin myyjä voi ottaa lainaa pankista koko osakkeen arvosta ja ostaja on heikossa tilanteessa jatkossa.

Toinen tilanne jos ostaja ei saa lainaa pankista ja on tehnyt tarjouksen niin yleensä tahan ostotarjoukseen tulee ehdoksi kaupalle että ostaja saa pankista lainan mutoin tarjous raukeaa ja käsiraha palautetaan takaisin ostajalle. Kuitenkin tämmöisissä tapauksissa jolloin on ehdollinen tarjous, käsirahaa ei koskaan makseta ennenkuin lainapäätös on saatu.

En oikein usko että kukaan menee maksamaan käsirahaa ennnekuin on varmistanut lainan pankista.

Käsirahan merkitys tulee kysymykseen jos kaupanteko on sovittu hyvinkin pitkälle eteenpäin, tällä turvataan se että myyjä saa korvauksia menetetystä kaupasta mikäli ostaja vetäytyy pois. Eri tilanne tulee jos on jo tehty alkukaupat ja ostaj ei suoritakaan loppukauppahintaa niin kauppakirjassa on mainittava vahingonkorvauksen määrä jonka myyjä saa pitää.

t. ile LKV

Lue lisää

ymmärrä mitä jälkipanttauksella ajetaan takaa, jos käsirahasopimuksessa on asioista sovittu, siis myös vahingonkorvauksesta mahdollisen luovutuksen viivästyksen johdosta.

Käsirahasopimushan on virallinen sopimus, joka pätee tarvittaessa vaikka oikeudessa. Eihän tuo 3 tonnin jälkipanttaus paljon lämmitä, jos myyjä heittäytyy todella hankalaksi jostain syystä. Joka tapauksessa ostaja joutuisi turvautumaan oikeustoimiin, jos näin kävisi.

Tuosta toisestakaan kohdasta en pääse kartalle: miksi ihmeessä kauppa pitäisi tehdä kahdessa osassa? JOs ostaja ei pysty maksaman koko kauppahintaa, kuten sanot, niin sittenhän koko kauppa on heikoilla kantimilla. Kuten jo äsken kirjoitin: Miksi ei tehtäisi käsirahasopimusta ja sitten hallinnaluovutuksen alla kauppoja kerralla, jolloin omistusoikeus siirtyy. Tällöinhän ostajalla tietenkin tulee olla koko kauppasumma eikä asialla tarvitse spekuloida. Jos ei ole, myyjä pitää käsirahan ja myy toisella. Toistan siis kysymykseni, miksi ei tehtäisi näin??

edelleenkään kirjoitti:

ymmärrä mitä jälkipanttauksella ajetaan takaa, jos käsirahasopimuksessa on asioista sovittu, siis myös vahingonkorvauksesta mahdollisen luovutuksen viivästyksen johdosta.

Käsirahasopimushan on virallinen sopimus, joka pätee tarvittaessa vaikka oikeudessa. Eihän tuo 3 tonnin jälkipanttaus paljon lämmitä, jos myyjä heittäytyy todella hankalaksi jostain syystä. Joka tapauksessa ostaja joutuisi turvautumaan oikeustoimiin, jos näin kävisi.

Tuosta toisestakaan kohdasta en pääse kartalle: miksi ihmeessä kauppa pitäisi tehdä kahdessa osassa? JOs ostaja ei pysty maksaman koko kauppahintaa, kuten sanot, niin sittenhän koko kauppa on heikoilla kantimilla. Kuten jo äsken kirjoitin: Miksi ei tehtäisi käsirahasopimusta ja sitten hallinnaluovutuksen alla kauppoja kerralla, jolloin omistusoikeus siirtyy. Tällöinhän ostajalla tietenkin tulee olla koko kauppasumma eikä asialla tarvitse spekuloida. Jos ei ole, myyjä pitää käsirahan ja myy toisella. Toistan siis kysymykseni, miksi ei tehtäisi näin??

Lue lisää

Siis etkö vieläkään ymmärrä mitä tarkoitan, käteiskauppa tarkoittaa että koko summa maksetaan käteisellä. Käsirahasopimusta ei mikään laki tunne, käsiraha maksetaan ostotarjouksen vakuudeksi jossa on sovittu kaupat tietyin ehdoin, oli se käteiskauppa tai osamaksu. Olen yrittänyt selvitää mitä eroa on käteiskaupalla ja osamaksukaupalla. Käteiskaupassa ei tarvitse jälkipanttia pankilta koska osakekirja luovutetaan ja koko kauppasumma maksetaan myyjälle sekä omistusoikeus siirtyy ostajalle.

Tämä ostajalle tarkoitettu vakuus huoneiston hallinan luovutukselle on vain käytössä joillakin välitystoimistoilla sitä ei pidä yleistää. Ammattitaitoinen välittäjä turvaa tällä kaupanteon jälkeen ilmenevät ongelmat vapautumisen viivästyessä.

Kerro minulle mitä teet jos olet maksanut koko kauppasumman myyjälle ja olet saanut omistusoikeuden ja osakekirjan omaan pankkiin lainojesi vakuudeksi tai vain itsellesi kotiin säilytettäväksi jos et tarvinnut lainaa ostamiseen. Olet sopinut myyjän kanssa että hän luovuttaa huoneiston 28.02.2007 mennessä. Näin ei kuitenkaan tapahdu koska myyjää et saa kiinni toistuvista yrityksistä huolimatta ja olet sopinut vuokranantajan kanssa siitä että luovutat huoneiston 01.03.2007 uudelle vuokralaiselle ja hän on jo maksanut takuuvuokran vuokrantajalle sekä tehnyt uuden vuokrasopimuksen. tai toinen vaihtoehto että olet myynyt omasi ja sinun pitää luovuttaa oma asunto 01.03.2007 mennessä. olet siis maksanut koko kauppasumman jo myyjälle ja mihin menet 01.03.2007 jos sinulla ei ole esim. 3000-5000 euron suuruista vakuuttaa hallinnan luovutuksen viivästyessä. Joudut todennäköisesti menemään hotelliin ja vuokraamaan jonkun varaston irtaimistolle siksi aikaa että saat uuden huoneiston käyttöösi. sama tilanne on myös sinun asunnon ostajalle jos et pysty sitä luovuttamaan sovitussa ajassa.

Toinen kohta mitä ihmetelet on se että miksi kauppa pitää tehdä kahdessa osassa. En tiedä oletko koskaan tehnyt asuntokauppaa ja onko sinulla tuttavia tai perheenjäseniä jotka ovat joskus tehneet asuntokauppoja.

Toistan vielä että ei läheskään kaikkia asuntokauppoja TEHDÄ KÄTEISELLÄ vaan osamaksulla jolloin tulee kysymykseen nämä vakuusjärjestelyt eli jälkipanttaus sekä muut kauppaan liittyvät seikat.

Jos sinulla on hyviä ideoita asuntomarkkinoille miten kauppaa saadaan tehdä niin mene töihin johonkin kiinteistönvälitystoimistoon niin opit hahmottamaan mitä on asuntokauppa.

Itse olen tehnyt noin vajaa 500 asuntokauppaa kiinteistönvälitysalalla ja noin reilu puolet kaupoista on ollut käteiskauppoja.

jos tehdään kauppa osamaksulla, se ei ole koskaan myyjän kannalta huonolla kantimilla koska asian osaava välittäjä osaa kaupanteon kaikki vaiheet tehdä niin että myyjä ei joudu siitä kärsimään. Kauppakirjaan tulee selvät ehdot jos ostaja ei suoritakkaan loppukauppahintaa jolloin myyjälle jää suurin osa jo maksetusta kauppahinnasta vahingonkorvauksesksi, tämä siis vain siinä tapauksessa että ostaja ei tule koskaan suorittamaan alkukauppojen jälkeen loppukauppaahintaa. Esim. jos ostaja maksaa 35 000 e kaupantekohetkellä ja loput 135 000 e 2 kuukauden kuluessa. Mikäli ostaja tämän jälkeen ei suorita loppukauppahintaa 14 päivän kuluttua eräpäivästä voi myyjä pidättää vahingonkorvauksena jo maksetusta 25 000 euroata 20 0000 euroa ja loput 15 000 euroa palautetaan ostajalle.

Tämä oli vain esimerkki mutta on tapauksia ollut joissa ostaja ei enää aio maksaa loppukauppahintaa ja kauppakirjaan laitetaan aina se summa mikä jää myyjälle vahingonkorvaukseksi.

Tämän jälkeen myyjä voi myydä osakkeet uudelleen.

Tilanne on erilainen jos oli jo annettu omistusoikeus alkukauppahinnalla ja ostaja ei pysty suorittamaan loppukauppahintaa jolloin myyjä näin halutessaan voi realisoida osakkeet lain puitteissa mutta tämä on aika harvinaista tilanne tänä päivänä. Tämmöisessä tapauksessa kun on siirretty jo omistusoikeus ostajalle niin silloin myyjä saa ostajan pankilta jälkipanttauksen maksamattoman kauppahinnan vakuudeksi. Myyjän on siis oltava tarkkana jos antaa omistusoikeuden ostajalle koska ostajan pankin lainat ovat etusijalla myyjän saatavan jälkeen. Pääsääntöisesti jälkipantti tarkoittaa sitä että jälkipantin antaja eli yleensä rahalaitos tai muu sitoutuu säilyttämään osakekirjaa lainojen vakuutena sekä ei anna uutta lainaa ennenkuin siitä on neuvoteltu jälkipantin saajan kanssa eli tässä tapauksessa myyjä. Jälkipantin saatavat eivät saa olla kuin noin 70-80 % kauppahinnasta mukaan lukien myyjän saatavat koska pakkomyyntitilanteessa osakkeiden arvo on yleensä markkinahintaa pienempi.

Ensisijaisesti välittäjä on myyjän edustaja ja valvoo myyjän etuja sekä myös ottaa huomioon ostajan ja myyjän pankit saatavat sekä kaupanteon jälkeiset mahdolliset jälkiseuraamukset kuten edellä jo mainitsin tapauksen hallinnan viivästymisestä.

Nämä asiat voivat olla joillekin vaikeita käsittää, nin se oli alussa minullekin kun aloitin työt kiinteistönvälitysalalla.

t. ile LKV

t. ile LKV

ile2 kirjoitti:

Käsiraha on todellakin osa kauppahintaa. Varsinaisella kaupalla tarkoitetaan sitä että allekirjoitetaan kauppakirjat jossa sovitaan kaupan ehdoista. Otetaan esimerkiksi tilanne että osakkeiden hinnaksi on sovittu 170 000 euroa josta ostaja maksaa 35 000 euroa kaupantekotilaisuudessa 28.02.2007 ja loput kun huoneisto vapautuu ostajan käyttään 30.04.2007 mennessä. Käsirahan 5000 euroa ostaja oli maksanut 20.02.2007. Eli ostaja maksaa 28.02.2007 30 000 euroa lisää. Tässä vaiheessa tulee vakuusjärjetelyiden vuoro. Ostaja tarvitsee vakuuden maksamalleen 35 000 eurolle eli mikäli myyjällä on velkaa osakkeista esim. pankille niin myyjän pankki antaa ostajalle ns. jälkipantin myyjien velkojen jälkeen. Tämä tarkoittaa sitä että myyjä ei voi myydä enää uudestaan osakkeita kolmannelle osapuolelle. Jälkipantin eli myyjän velat sekä ostajan maksama alkukauppasumma eivät saa olla yhteensä kuin 70-80 % sovitusta kauppahinnasta. Useimmiten omistusoikeutta ei siirretä ostajalle vasta kuin koko kauppahinta on maksettu. On myös mahdollista siirtää omistusoikeus ostajalle vaikka maksetaan vain 20-30 % kauppahinnasta. Omistusoikeuden siirryttyä ostajalle ja ostajan jättäessä maksamatta loppukauppahinnan voi myyjä realisoida osakkeet lain mukaisesti. Jos omistusoikeutta ei siirretä alkukaupan jälkeen ja ostaja ei suorita loppukauppahintaa niin kauppakirjaan tulee maininta siitä paljonko myyjä saa maksetusta osakauppahinnasta pidättää itselleen vahingonkorvauksena ja loput palautetaan ostajalle takaisin. Tilanne missä myyjällä ei ole velkaa ja osakekirja on kotona tai tallelokerossa, tällöin osakekirja talletetaan ostajan ja myyjän lukuun pankkiin ja maksettu kauppahinta talletetaan ostajan ja myyjän lukuun erikseen avattavalle tilille tai se annetaan myyjälle. Osakekirjan tallettamisella varmistetaan se että myyjä ei pääse myymään osakkeita uudestaan. Jos käytetään kiinteistönvälittäjää niin useimmiten osakekirja ja maksettu kauppahinta talletetaan kiinteistönvälittäjän asiakasvaratilille loppukaupphinnan maksuun saakka.

Pääsääntöisesti ostajalla pitäisi olla se alkukauppasumma n. 20-30 % omilla vakuuksilla tai omaa rahaa jolloin ei tarvitsisi myyjän pantata osakkeita ostajan lainan vakuudeksi. On mahdollista että ostaja saattaa tarvita alkukauppaan vakuuksia myyjältä mutta tämä järjetely ei ole suositeltavaa. Helpoin tapa on tietysti käteiskauppa jossa koko summa maksetaan ja osakekirja luovutetaan mutta usein huoneiston luovutus siirtyy jonkun viikon päästä eteenpäin. Tällaisessa tilanteessa kauppakirjaan tulee maininta että ostaja pidättää kauppahinnasta esim. 5000 euroa kauppahinnasta kunnes huoneisto on vapaa ostajan käyttöön. Kun myyjä luovuttaa huoneiston niin 5000 euroa maksetaan myyjälle. Jos kysymyksessä on välittäjäkauppa niin usein 5000 euroa talletetaan asiakasvaratilille ja maksetaan myyjälle heti kun ostaja on ilmoittanut huoneiston olevan ostajan käytössä.

Toivottavasti tämä selkeytti kysyjää. Asuntokauppa ei ole koskaan yksinkertaista vaan vaatii tarkkuttaa koska riitatilanteissa ja pakkomyynti tapauksissa on parempi että kauppa on valmisteltu hyvin ja huolellisesti.

Jälkeenpäin asioita on vaikea muuttaa kun on kauppaehdot jo sovittu kirjallisesti.

t. ile LKV

Lue lisää

Terve!

Nyt olisi sellainen tilanne päällä, että teimme ostotarjouksen omakotitalosta ja pääsimme kiinteistönvälittäjän välityksellä kauppasummasta yhteisymmärrykseen (106000EUR).

Kysyttäessä tarvitseeko maksaa käsirahaa oli välittäjän vastaus 'ei tässä nyt sellaisia'.

Kun sitten vielä saman viikon (tällä viikolla) aikana rahoitusjärjestelmät saatiin kuntoon soitimme välittäjälle kuvioiden olevan selvillä, että miten edetään? Välittäjä oli sitä mieltä että 5000-10000€ kauppakirjoja kirjoittaessa ja loppusumma kun asunto vapautuu 24.4. Mutta ei aikaakaan kun välittäjä soitti ja ilmoitti asinnon myyjän haluavan puolet 53000 heti ja loput 24.4.

Nyt tilanne on auki ja kauppa uhkaa peruuntua koska emme haluaisi laittaa puolta kauppasummasta 'hukkaan' 2kk:si ennen asunnon saamista. Alkuviikosta kai pitäisi olla välittäjään yhteydessä.

Välittäjän puuhastelu vaikuttaa todella amatöörimaiselta ja mitään kauppaan liittyvää ei ukolla tunnu olevan selvillä?

Oma ajatukseni oli maksimissaan 1/3 kauppasummasta kauppakirjoja kirjoittaessa jos hinta on 106000EUR ja loput asunnon luovuttamis päivänä.

Jos kauppakirjoja kirjoittaessa summa olisi 1/2 kauppasummasta voisimme ehdottaa kauppasumman tiputtamista 2000 eurolla.

JiiÄl kirjoitti:

Terve!

Nyt olisi sellainen tilanne päällä, että teimme ostotarjouksen omakotitalosta ja pääsimme kiinteistönvälittäjän välityksellä kauppasummasta yhteisymmärrykseen (106000EUR).

Kysyttäessä tarvitseeko maksaa käsirahaa oli välittäjän vastaus 'ei tässä nyt sellaisia'.

Kun sitten vielä saman viikon (tällä viikolla) aikana rahoitusjärjestelmät saatiin kuntoon soitimme välittäjälle kuvioiden olevan selvillä, että miten edetään? Välittäjä oli sitä mieltä että 5000-10000€ kauppakirjoja kirjoittaessa ja loppusumma kun asunto vapautuu 24.4. Mutta ei aikaakaan kun välittäjä soitti ja ilmoitti asinnon myyjän haluavan puolet 53000 heti ja loput 24.4.

Nyt tilanne on auki ja kauppa uhkaa peruuntua koska emme haluaisi laittaa puolta kauppasummasta 'hukkaan' 2kk:si ennen asunnon saamista. Alkuviikosta kai pitäisi olla välittäjään yhteydessä.

Välittäjän puuhastelu vaikuttaa todella amatöörimaiselta ja mitään kauppaan liittyvää ei ukolla tunnu olevan selvillä?

Oma ajatukseni oli maksimissaan 1/3 kauppasummasta kauppakirjoja kirjoittaessa jos hinta on 106000EUR ja loput asunnon luovuttamis päivänä.

Jos kauppakirjoja kirjoittaessa summa olisi 1/2 kauppasummasta voisimme ehdottaa kauppasumman tiputtamista 2000 eurolla.

Lue lisää

OK, ensiksi kun teitte kirjallisen ostotarjouksen kyseisestä kiinteistöstä niin mitä sovitte maksuaikataulusta tarjouksessa?

Pääsääntöisesti pitää noudattaa ostotarjouksessa olevaa maksuaikataulua, mikäli tämmöisestä ei ole sovittu niin tilanne on hankalampi.

Välittäjä todellakin vaikuttaa amatööriltä koska tilanne muuttuu koko ajan.

Maksettu kauppasumma ei koskaan mene hukkaan, onhan se kuitenkin maksettava viim. 24.4, ainoastaan joutuu korkokulut maksamaan.

Kun maksetaan jonkinlainen summa kauppaa tehtäessä, esim. ehdottamanne 1/3 osa 106 000 eurosta eli n. 35 000 euroa niin myyjän pitää antaa vakuus ostajan maksamalle kauppasummalle.

Yleisin tapa on antaa panttikirja tai panttikirjasta jälkipantti jos myyjällä on lainaa pankista.

Panttikirja vastaa samaa kuin osakekirja huoneistoa myytäessä.

Tässä pitää olla nyt tarkkana koska jos vain maksaa 35 000 e eikä saa sille vastinetta niin ostajan tilanne on heikko.

Mikäli myyjällä ei ole velkaa eikä ole panttikirjoja olemassa kiinteistössä niin myyjän on haettava ne ennen kaupantekoa tai toinen vaihtoehto on että maksettu kauppasumma laitetaan pankkiin esim. kiinteistönvälittäjän asiakasvaratilille kunnes loppukaupat tehdään.

Kirjoituksesta ei käynyt ilmi se että tarvitsetteko itse lainaa pankista ja millä vakuuksilla, panttikirjoja voidaan käyttää lainan vakuutena niin kuin osakekirjaa.

Omistusoikeudesta ja sen siirtymisestä ei myöskään mainittu mitään koska siirtyy.

Ei pidä myöskään unostaa sitä että vaikka omistusoikeutta ei nyt siirretä, varansiirtovero pitää maksaa 6 kk kuluessa kaupanteosta eikä omistusoikeuden siirtymisestä.

Toivottavasti tästä oli jotain apua.


t. ile LKV

ile hki kirjoitti:

OK, ensiksi kun teitte kirjallisen ostotarjouksen kyseisestä kiinteistöstä niin mitä sovitte maksuaikataulusta tarjouksessa?

Pääsääntöisesti pitää noudattaa ostotarjouksessa olevaa maksuaikataulua, mikäli tämmöisestä ei ole sovittu niin tilanne on hankalampi.

Välittäjä todellakin vaikuttaa amatööriltä koska tilanne muuttuu koko ajan.

Maksettu kauppasumma ei koskaan mene hukkaan, onhan se kuitenkin maksettava viim. 24.4, ainoastaan joutuu korkokulut maksamaan.

Kun maksetaan jonkinlainen summa kauppaa tehtäessä, esim. ehdottamanne 1/3 osa 106 000 eurosta eli n. 35 000 euroa niin myyjän pitää antaa vakuus ostajan maksamalle kauppasummalle.

Yleisin tapa on antaa panttikirja tai panttikirjasta jälkipantti jos myyjällä on lainaa pankista.

Panttikirja vastaa samaa kuin osakekirja huoneistoa myytäessä.

Tässä pitää olla nyt tarkkana koska jos vain maksaa 35 000 e eikä saa sille vastinetta niin ostajan tilanne on heikko.

Mikäli myyjällä ei ole velkaa eikä ole panttikirjoja olemassa kiinteistössä niin myyjän on haettava ne ennen kaupantekoa tai toinen vaihtoehto on että maksettu kauppasumma laitetaan pankkiin esim. kiinteistönvälittäjän asiakasvaratilille kunnes loppukaupat tehdään.

Kirjoituksesta ei käynyt ilmi se että tarvitsetteko itse lainaa pankista ja millä vakuuksilla, panttikirjoja voidaan käyttää lainan vakuutena niin kuin osakekirjaa.

Omistusoikeudesta ja sen siirtymisestä ei myöskään mainittu mitään koska siirtyy.

Ei pidä myöskään unostaa sitä että vaikka omistusoikeutta ei nyt siirretä, varansiirtovero pitää maksaa 6 kk kuluessa kaupanteosta eikä omistusoikeuden siirtymisestä.

Toivottavasti tästä oli jotain apua.


t. ile LKV

Lue lisää

OK, ensiksi kun teitte kirjallisen ostotarjouksen kyseisestä kiinteistöstä niin mitä sovitte maksuaikataulusta tarjouksessa?

- No sehän tässä välittäjässä ihmetytti että edes kirjallista tarjousta ei tarvittu, saati niistä käsirahoista puhumattakaan, mihin olin edellisen asunto-osakekauppani kohdalla tottunut.

Pääsääntöisesti pitää noudattaa ostotarjouksessa olevaa maksuaikataulua, mikäli tämmöisestä ei ole sovittu niin tilanne on hankalampi.

- Eli kaikki sopiminen on vasta keskusteluasteella, tarjous on tehty suullisesti ja ostaja/myyjä ovat siitä yhteisymmärryksessä.

Mikäli myyjällä ei ole velkaa eikä ole panttikirjoja olemassa kiinteistössä niin myyjän on haettava ne ennen kaupantekoa tai toinen vaihtoehto on että maksettu kauppasumma laitetaan pankkiin esim. kiinteistönvälittäjän asiakasvaratilille kunnes loppukaupat tehdään.

- Myyjälle ei ole velkaa kohteesta – eli välittäjän/myyjän tulee hakea panttikirjat. Maksaisimmeko nyt vaaditun ½ kauppahinnasta (välittäjän tai myyjän tilille) vasta kun panttikirjat on saatu. Kaupan kohde on rasituksista vapaa.

Kirjoituksesta ei käynyt ilmi se että tarvitsetteko itse lainaa pankista ja millä vakuuksilla, panttikirjoja voidaan käyttää lainan vakuutena niin kuin osakekirjaa.

- Itse tosiaan rahoittaisimme kohteen lainalla ja vakuudeksi käy tuleva kohde sekä tällähetkellä omistamani asunto-osake.

Omistusoikeudesta ja sen siirtymisestä ei myöskään mainittu mitään koska siirtyy.

- Omistusoikeuden siirtyminen on tietenkin vielä auki, tästä koko kauppaa vallitsevasta epämääräisyydestä johtuen.

Kiitoksia edellisestä ja tulevasta!

JiiÄl kirjoitti:

OK, ensiksi kun teitte kirjallisen ostotarjouksen kyseisestä kiinteistöstä niin mitä sovitte maksuaikataulusta tarjouksessa?

- No sehän tässä välittäjässä ihmetytti että edes kirjallista tarjousta ei tarvittu, saati niistä käsirahoista puhumattakaan, mihin olin edellisen asunto-osakekauppani kohdalla tottunut.

Pääsääntöisesti pitää noudattaa ostotarjouksessa olevaa maksuaikataulua, mikäli tämmöisestä ei ole sovittu niin tilanne on hankalampi.

- Eli kaikki sopiminen on vasta keskusteluasteella, tarjous on tehty suullisesti ja ostaja/myyjä ovat siitä yhteisymmärryksessä.

Mikäli myyjällä ei ole velkaa eikä ole panttikirjoja olemassa kiinteistössä niin myyjän on haettava ne ennen kaupantekoa tai toinen vaihtoehto on että maksettu kauppasumma laitetaan pankkiin esim. kiinteistönvälittäjän asiakasvaratilille kunnes loppukaupat tehdään.

- Myyjälle ei ole velkaa kohteesta – eli välittäjän/myyjän tulee hakea panttikirjat. Maksaisimmeko nyt vaaditun ½ kauppahinnasta (välittäjän tai myyjän tilille) vasta kun panttikirjat on saatu. Kaupan kohde on rasituksista vapaa.

Kirjoituksesta ei käynyt ilmi se että tarvitsetteko itse lainaa pankista ja millä vakuuksilla, panttikirjoja voidaan käyttää lainan vakuutena niin kuin osakekirjaa.

- Itse tosiaan rahoittaisimme kohteen lainalla ja vakuudeksi käy tuleva kohde sekä tällähetkellä omistamani asunto-osake.

Omistusoikeudesta ja sen siirtymisestä ei myöskään mainittu mitään koska siirtyy.

- Omistusoikeuden siirtyminen on tietenkin vielä auki, tästä koko kauppaa vallitsevasta epämääräisyydestä johtuen.

Kiitoksia edellisestä ja tulevasta!

Lue lisää

Ostotarjous kiinteistöstä poikkeaa hieman osakkeen kaupasta.

Kun ostaja tekee ostotarjouksen myytävästä kiinteistöstä välitysliikkeelle niin pääsääntöisesti pitää ottaa ostotarjous kirjallisena koska esim. tässä tapauksessa on heti alussa epäselvää kuinka paljon maksetaan ja missä ajassa yms.

Kun välittäjä saa ostotarjouksen myytävästä kohteesta niin tarjouksen ehdot viedään myyjälle ja myyjä hyväksyy ne jolloin voidaan valmistella kauppoja näillä ehdoilla.

Mikäli ehtoja halutaan muttaa niin niitä ei voi yksipuolisesti tehdä myyjän tai ostajan puolelta.

Käsirahaa ei kiinteistökaupassa käytetä ostotarjousvaiheessa.

Tässä tapauksessa olisi tarkoitus maksaa alkukaupassa n. 1/2 osa kauppahinnasta ja loput kun kiinteistö vapautuu ostajan käyttöön.

Mikäli myyjällä ei ole olemassa panttikirjoja niin myyjän pitää hakea ne ennen kaupantekoa, se kestää n. 2 viikkoa kun ne ovat vahvistettu myytävään kiinteistöön.

Välittäjä ei voi sitä tehdä vaan kiinteistön omistaja jolla on lainhuuto siihen.

Panttikirja pitää olla myyjällä kun teette varsinaiset kaupat. Mikäli olette antamassa pankille vakuudeksi osan kiinteistöstä niin siihen panttaukseen tarvitaan myyjän suostumus jos omistusoikeutta ei siirretä kaupanteossa.

Yksinkertaisinta olisi tässä menetellä niin että teette esisopimuksen jossa sovitte kaupan ehdoista.

Esisopimuksessa sovitte että myyjä hakee kiinteistöön panttikirjan ja kun se on saatu niin teette varsinaiset kiinteistökaupat.

Esisopimuksen vakuudeksi maksatte esim. 5000-7000 euroa välittäjän asiakasvaratille siksi aikaa kunnes panttikirja on saatu.

Tämä sen takia että myyjälle jää vakuus jos ostaja vetäytyy kaupasta sovituin ehdoin. Sama koskee myös myyjää jos ei myy kiinteistöä ostajalle sovituin ehdoin jolloin ostaja saa korvauksen menetetystä kaupasta.

Toinen vaihtoehto on että teette esisopimuksen jossa varsinaiset kaupat tehdään käteisellä 24.4 ja myyjä hakee kiinteistöön panttikirjan ennen tätä päivämäärää.

Jälkimmäinen on yksinkertainen vaihtoehto koska jos maksatte 50% kauppahinnasta ja tarvitte vakuuksia niin joskus myyjien on vaikea ymmärtää miksi heidän pitää pantata omaisuuttaan ostajan lainan vakuudeksi.

Jos myyjä siirtää omistusoikeuden ostajalle kaupanteossa niin silloin ei tarvita myyjän lupaa panttaukseen mutta ostajan täytyy antaa vakuus myyjälle maksamattomalle kauppahinnalle eli ns. jälkipantti panttikirjasta.

Pääsääntöisesti asuntokaupassa on se että ostajalla täytyy olla omia vakuuksia 20-30% kauppahinnasta jolloin ei tarvittaisi panttauksia joita joskus on vaikea ymmärtää.

Onko tässä kysymyksessä lomakiinteistö ja ette ole muuttamassa siihen asumaan. Jos näin on niin helpoin tapa olisi löytää semmoinen alkukauppasumma jonka saisitte pankista osakkeen arvolla eikä tarvitsisi pantata tulevaa kiinteistöä tässä vaiheessa.

Muutenkin tuntuu oudolta että miksi pitää maksaa niin suuri summa alkukaupoissa kun 24.4 on jo aika lähellä. Yksinkertaisinta olisi esisopimus ja siihen vakuus jonka saisitte helposti pankista tai käyttäen omia mahd. säästöjä ja 24.4 käteisellä loppukauppahinta.

Myyjälle jää aikaa hakea panttikirja ja ostajalle helpomaa hoitaa vakuudet.

Tuli paljon asiaa kerralla mutta toivottavasti tästä oli apua. Voin ensi kerralla laittaa puh. numeroni jos haluatte, helpompi olisi selittää asiat esim. puhelimessa.

t. ile LKV