Olen huolestuneena rahoitusalan ammattilaisena saanut seurata lainapäätöksiä ja uusien sekä vanhojen asiakkaiden (luotonottajien) maksukykyä. Varsinkin uudet luotot otetaan niin suurille summille että velalliset elävät riskirajoilla tietämättään. Pankkien tulisi pikku hiljaa tiukentaa kriteerejä. Kenelläkään ei ole sellaista kristallipalloa josta näkee miten markkinat kehittyvät mutta on näkyvissä fundamentteja jotka kielivät "asuntokuplan puhkeamisen" puolesta.
Asuntojen hintakeskustelu on asia, jolla peilataan tulevaisuuteen. Kukaan ei tiedä, mitä tulevaisuudessa tapahtuu. Kuitenkin - useimmalla meistä on selkeä mielipide asiasta.
Asuntojen hinnat eivät liiku ylös ja alas sattumanvaraisesti. Hintakehitykselle on aina olemassa järkeen käyvä perustelu.
Muutama asia jotka heijastuvat 1-2 vuoden viiveellä jopa vahvan Euron alueelle:
1. USAssa asuntojen reaalihinnat ovat kääntyneet laskuun.
Tämä on ensimmäinen kerta erittäin pitkään aikaan, kun näin on käynyt. Tutustuttani tilanteeseen johtaneisiin syihin, en voi olla muuta mieltä, kuin että tilanne tulee synkkenemään.
- Korkotasoon ei ole tule laskemaan, koska inflaatio on korkealla.
- Luottoehtoja on kiristetty, joten potentiaalisia lainan nostajia on entistä vähemmän ja kysyntä hiipuu.
- Huonon luottokelpoisuuden omaaville on työnnetty lainoja melkeinpä keinolla millä hyvänsä. Nopeasti kasvaneet pakkohuutokaupat laskevat hintatasoa.
2. Asuntovarallisuuden arvonlasku tulee johtamaan kulutuksen laskuun USAssa.
Asuntovarallisuus on ollut eräs tärkeistä syistä, joka on mahdollistanut amerikkalaisten kuluttajien jatkuvan kulutuksen kasvun. Toisin sanoen asuntovarallisuutta vastaan on nostettu kulutusluottoja. Asuntojen laskeva hintakehitys tulee vähentämään kulutusluottojen nostomahdollisuutta. Asuntosektorin ongelmat tulevat näkymään työttömyyden kasvuna, joka osaltaan vähentää kulutusta.
3. USA tulee ajautumaan taantumaan.
Yllä mainitut seikat ovat merkittävimmät tekijät.
4. USAn taantuman myötä koko maailman talous ajautuu laskusuhdanteeseen.
Yhdysvallat on maailman suurin talous, jonka ongelmat tulevat heijastumaan kaikkialle.
5. Asuntojen hintakehitys on nykyään globaali ilmiö. Hinnat ovat nousseet voimakkaasti kaikkialla. Hinnat tulevat myös laskemaan kaikkialla. Euroopassa tulee olemaan aivan samat ongelmat, kuin USAssa:
- Korot ovat nousussa. Ennen pitkää ne vaikuttavat hintatasoon laskevasti.
- Inflaatio, nostaa päätään.
- USAn voimakkaasti supistuva kysyntä johtaa kysynnän laskuun globaalisti.
=> Tällä hetkellä asuntojen reaalihinnat laskevat USAssa.
=> Eurooppa tulee seuraamaan noin 1-2 vuotta jälkijunassa (EU alueen korkojen nousu seuraa jälkijunassa vahvasta eurosta huolimatta)
=> Koska inflaatio on perin korkealla, on asuntojen inflaatiokorjattu hintojen lasku vielä radikaalimpaa, kuin nimellishintojen lasku.
Tapiola-ryhmän pääekonomisti Jari Järvinen pohdiskeli asuntohintoja:
"Jos on hankkimassa omaa kotia, ajoitus ei ole tärkein asia, mutta sijoitusasuntoa katselevia kehottaisin malttiin. Sijoituskohteena suntojen hintojen nousupotentiaali on nyt hyvin rajallinen.
Ensiasunnon ostaja on asuntomarkkinoilla tiukimmassa asemassa. Hankintaa voisi nyt olla paikallaan lykätä, jos se vain on mahdollista.
Lainaa ja asumismenoja pitää verrata nettotuloihin, ei bruttotuloihin - nettotuloillahan menot maksetaan. Nyrkkisäännöksi käy, että asuntolainaan ja muihin asuntomenoihin yhtensä saisi mennä enintään noin kolmasosa nettotuloista." Tuo nyrkkisääntö olisi hyvä pitää mielessä. Tänään suurella osaa asiakkaistamme asumiskulut ylittävät jopa 50% perheen nettotuloista.
Rahoitustarkastuksen riskianalyysin koostejulkaisu antaa myös viitteitä asunomarkkinoiden kuumenemisesta: http://www.rahoitustarkastus.fi/Fin/Tiedotus/Rata_tiedottaa/2_2007/8.htm
Pankeille kiinteistökauppa on yksi keino sitoa asiakkaita. Asunnonostaja tarvitsee ostoa varten yleensä pankkilainaa, joka sitoo asunnonostajan vuosiksi pankin torppariksi. Parikymmentä vuotta sitten asiakas otti asuntolainan omasta tilipankistaan eikä kilpailuttanut pankkeja keskenään kuten nyt monet ovat oppineet tekemään. Harva asiakas äänesti kesken laina-ajan jaloillaan. Nykyiset kalliit asunnot ovat asuntoja välittävien pankkien etu kahdesta syystä. Pankkien välitysyhtiöt saavat suuremmat palkkiot, ja koska lainat ovat suuria, korkotulojakin heruu asunnonostajilta paljon.
Asunnonmyyjistä voi heruttaa tuottoja muutenkin kuin rahastamalla välityspalkkioita. Myynnillä rikastuneille pankki voi myydä rahasto-osuuksia ja muita sijoitustuotteita.
Suomalaisten velkaantuminen on hurjaa - ei keskimäärin, mutta niillä, joilla velkaa on. Ne, joille asuntolainoitus ja -välitys on suurta bistestä, tietysti rauhoittelevat. Asuntovälitys yhä enemmän keskittyy pankeille. Pankit sanovat, ettei hinnat voi romahtaa, koska se ei ole pankin omistaman välitysliikkeen edun mukaista. No tämä lause jääköön omaan arvoonsa sillä totuus on, että pankkivälittäjä pitää asunnot kalliina.
Kirjoittaja on suomalaisen pankin analyytikko.
Asuntojen hintakeskustelu on asia, jolla peilataan tulevaisuuteen. Kukaan ei tiedä, mitä tulevaisuudessa tapahtuu. Kuitenkin - useimmalla meistä on selkeä mielipide asiasta.
Asuntojen hinnat eivät liiku ylös ja alas sattumanvaraisesti. Hintakehitykselle on aina olemassa järkeen käyvä perustelu.
Muutama asia jotka heijastuvat 1-2 vuoden viiveellä jopa vahvan Euron alueelle:
1. USAssa asuntojen reaalihinnat ovat kääntyneet laskuun.
Tämä on ensimmäinen kerta erittäin pitkään aikaan, kun näin on käynyt. Tutustuttani tilanteeseen johtaneisiin syihin, en voi olla muuta mieltä, kuin että tilanne tulee synkkenemään.
- Korkotasoon ei ole tule laskemaan, koska inflaatio on korkealla.
- Luottoehtoja on kiristetty, joten potentiaalisia lainan nostajia on entistä vähemmän ja kysyntä hiipuu.
- Huonon luottokelpoisuuden omaaville on työnnetty lainoja melkeinpä keinolla millä hyvänsä. Nopeasti kasvaneet pakkohuutokaupat laskevat hintatasoa.
2. Asuntovarallisuuden arvonlasku tulee johtamaan kulutuksen laskuun USAssa.
Asuntovarallisuus on ollut eräs tärkeistä syistä, joka on mahdollistanut amerikkalaisten kuluttajien jatkuvan kulutuksen kasvun. Toisin sanoen asuntovarallisuutta vastaan on nostettu kulutusluottoja. Asuntojen laskeva hintakehitys tulee vähentämään kulutusluottojen nostomahdollisuutta. Asuntosektorin ongelmat tulevat näkymään työttömyyden kasvuna, joka osaltaan vähentää kulutusta.
3. USA tulee ajautumaan taantumaan.
Yllä mainitut seikat ovat merkittävimmät tekijät.
4. USAn taantuman myötä koko maailman talous ajautuu laskusuhdanteeseen.
Yhdysvallat on maailman suurin talous, jonka ongelmat tulevat heijastumaan kaikkialle.
5. Asuntojen hintakehitys on nykyään globaali ilmiö. Hinnat ovat nousseet voimakkaasti kaikkialla. Hinnat tulevat myös laskemaan kaikkialla. Euroopassa tulee olemaan aivan samat ongelmat, kuin USAssa:
- Korot ovat nousussa. Ennen pitkää ne vaikuttavat hintatasoon laskevasti.
- Inflaatio, nostaa päätään.
- USAn voimakkaasti supistuva kysyntä johtaa kysynnän laskuun globaalisti.
=> Tällä hetkellä asuntojen reaalihinnat laskevat USAssa.
=> Eurooppa tulee seuraamaan noin 1-2 vuotta jälkijunassa (EU alueen korkojen nousu seuraa jälkijunassa vahvasta eurosta huolimatta)
=> Koska inflaatio on perin korkealla, on asuntojen inflaatiokorjattu hintojen lasku vielä radikaalimpaa, kuin nimellishintojen lasku.
Tapiola-ryhmän pääekonomisti Jari Järvinen pohdiskeli asuntohintoja:
"Jos on hankkimassa omaa kotia, ajoitus ei ole tärkein asia, mutta sijoitusasuntoa katselevia kehottaisin malttiin. Sijoituskohteena suntojen hintojen nousupotentiaali on nyt hyvin rajallinen.
Ensiasunnon ostaja on asuntomarkkinoilla tiukimmassa asemassa. Hankintaa voisi nyt olla paikallaan lykätä, jos se vain on mahdollista.
Lainaa ja asumismenoja pitää verrata nettotuloihin, ei bruttotuloihin - nettotuloillahan menot maksetaan. Nyrkkisäännöksi käy, että asuntolainaan ja muihin asuntomenoihin yhtensä saisi mennä enintään noin kolmasosa nettotuloista." Tuo nyrkkisääntö olisi hyvä pitää mielessä. Tänään suurella osaa asiakkaistamme asumiskulut ylittävät jopa 50% perheen nettotuloista.
Rahoitustarkastuksen riskianalyysin koostejulkaisu antaa myös viitteitä asunomarkkinoiden kuumenemisesta: http://www.rahoitustarkastus.fi/Fin/Tiedotus/Rata_tiedottaa/2_2007/8.htm
Pankeille kiinteistökauppa on yksi keino sitoa asiakkaita. Asunnonostaja tarvitsee ostoa varten yleensä pankkilainaa, joka sitoo asunnonostajan vuosiksi pankin torppariksi. Parikymmentä vuotta sitten asiakas otti asuntolainan omasta tilipankistaan eikä kilpailuttanut pankkeja keskenään kuten nyt monet ovat oppineet tekemään. Harva asiakas äänesti kesken laina-ajan jaloillaan. Nykyiset kalliit asunnot ovat asuntoja välittävien pankkien etu kahdesta syystä. Pankkien välitysyhtiöt saavat suuremmat palkkiot, ja koska lainat ovat suuria, korkotulojakin heruu asunnonostajilta paljon.
Asunnonmyyjistä voi heruttaa tuottoja muutenkin kuin rahastamalla välityspalkkioita. Myynnillä rikastuneille pankki voi myydä rahasto-osuuksia ja muita sijoitustuotteita.
Suomalaisten velkaantuminen on hurjaa - ei keskimäärin, mutta niillä, joilla velkaa on. Ne, joille asuntolainoitus ja -välitys on suurta bistestä, tietysti rauhoittelevat. Asuntovälitys yhä enemmän keskittyy pankeille. Pankit sanovat, ettei hinnat voi romahtaa, koska se ei ole pankin omistaman välitysliikkeen edun mukaista. No tämä lause jääköön omaan arvoonsa sillä totuus on, että pankkivälittäjä pitää asunnot kalliina.
Kirjoittaja on suomalaisen pankin analyytikko.
Vastaukset 6
Vanhimmat
..menee. Mut vaikutus ihmiseen joka ei ole asuntoa ostamassa/myymässä?? Itselläni on asuntolainaa ja nyt kun inflaatio on kohtuu korkealla, niin minähän saatan jonain aamuna herätä ja mulla ei ole lainaa käytännöllisesti katsoen yhtään....
Inflaation ryöpsähdys nykyisen reaalikoron maailmassa on se lopullinen niitti joka naulataan suuren asuntolainan kanssa kitkuttelevan arkkuun! Ei ole enää inflaatiosta minkäänlaista suojaa velalliselle niinkuin oli ennenmuinoin peruskoron aikana.
Jos markkinat edes haistelevat että inflaatio nostaa rumaa päätänsä niin markkinakorot pompsahtavat HETI JA ENNAKOIDUSTI ylöspäin. Keskuspankit seuraavat sitten omilla korkopäätöksillään viiveellä perässä ja nimenomaan nostavilla päätöksillä.
Lyhyesti vastaan, että Suomessa puretaan 50 vuoden sumaa asuntomarkkinoilla. Suomessa asuntolainoitus on vasta pari vuotta ollut sellaisessa mallissa, että tavallinen palkansaaja voi saada turvatun omistusasunnon.
Tästä syystä analyytikkojen pelotteluista riippumatta lainakysyntä jatkuu mieluiten kiihtyen.Tämä koskee tietysti suurempia taajamia ja kaupunkeja.
Taantumapelottelutkaan eivät ole tätä päivää.Missä sellainen luuraa, kysyn vaan? Maailmantalous on paremmassa tasapainossa kuin milloinkaan aikaisemmin. USA:nkin teollisuustuotanto kasvoi helmikuussa 3,4% vuoden takaisesta ja palvelusektori ja kauppa on kovassa vedossa. Ja ohjauskoron tulevalla laskulla saadaan kyllä lisää vauhtia talouteen, jos sitä tarvitaan.
Saksan teollisuustuotanto nousi helmikuussa 6,8% ja Itä-Euroopan maissa jopa 15,5% (Slovakia, Tsekki), Irlannissa 22,4 %. Onko Euroopan taloudessa jotain vialla? Ovatko nämä taantumalukuja?
Paljon muuta korjattavaa olisi analyytikon kirjoituksessa.
Tietysti asunnon omistajana ja velkataakka niskassa haluaisi toki, että korot eivät jatka nousuaan. Korkonousu on mielestäni ollut maltillinen. Mutta esimerkiksi omakotitalojen hinnat alkavat olla aika sietämättömiä. Vuonne 2004 oli vielä edullista ostaa laina tai paremminkin oli kannattavampaa ottaa laina ja maksaa "omaa pois" kuin asua vuokralla. Tänään asia ei ole niin. Nyt on kannattavampaa asua vuokralla eikä tarvitse pahemmin tinkiä edes asunnon sijainnista tai laadusta. Vuokralla asuessa jää rahaa enemmän säästöön koska asuntolainojen korot ovat niin rajua luokkaa jos ei ole omaa alkupääömaa esim. 200 000e talolle. Asuntosijoittallekaan ajakohta ei ole kovin kannustava ostamaan. Tämän olen itse kokenut. Itse pidän asuntomarkkinoita nyt "iggloontuneina". Asuntomyyntijärjestelmät ja pankkien oma välitystoiminta nostaa hintoja yli aidon markkina-arvon.
Puhuttaessa omakotitaloista erityistesti vanhoista omakotitaloista pyydetään ylisuuria. Toteutuneet kauppahinnat ovatkin 10-15% alle pyynnin mutta toteutumakin on ylihintainen.
Pankin edustaja tai välittäjä on toki toista mieltä. Onhan se jopa hieman tabu puhua markkinoiden hiljentymisuhasta. Hyvä keino saada tuoreiden asunnonostajien vihat päällensä.
Joo-o. Tässä on kuukauden päivät mietitty asunnon ostamista ilman omaa reaaliomaisuutta. Eli pankin asuntoluottotakauksella. Mutta kun hinnat alkavat melkein poikkeuksetta kakkosella niin oma asunto on haave niin kauan kun pitää järjen päässä.
Ollaan päädytty samoihin tuloksiin. Vuokralla saa tänään rahaa säästöön monta sataa euroa kuukaudessa enempi kuin, että maksaisi pankille kohtuuttoman määrän korkoja ja sen mitättömän pienen lyhennysmäärän.
Nyt vajaan 2 vuoden jälkeen Ekonomistin analyysista voimme kaikki todeta, että oikeassa oli!