Jotkut kehuvat näitä, mutta miksi ne ei sitten yleisty?
On kuulema matalat kulut, ymv..
Olen lukenut, että indeksilaina on ns pääomaturvattu, eli sijoittaja saa takaisin vähintään alkuperäisen nimellispääoman eräpäivänä.
Eikö tämä kuulosta liian hyvältä ollakseen totta?
On kuulema matalat kulut, ymv..
Olen lukenut, että indeksilaina on ns pääomaturvattu, eli sijoittaja saa takaisin vähintään alkuperäisen nimellispääoman eräpäivänä.
Eikö tämä kuulosta liian hyvältä ollakseen totta?
Vastaukset 17
Vanhimmat
Indeksiosuusrahastot eli ETF:t ovat tehokkaita ja halpoja. Ainoa haittapuoli suomen perverssissä verotuksessa on se, että ne ulkomaiset taitavat jakaa osingot edelleen osuudenomistajille. Ja nykyisin kaikki markkinat menevät yhtä aikaa ylös-alas niin hajautuksestakaan ei juuri hyödy.
Pääomaturvatut indeksilainat hyödyttävät vain pankkia, ovat kalliita eivätkä tuota. Ne rakennetaan siten että pankki sijoittaa rahat johonkin varmaan joukkovelkakirjaan ja laittaa osan korkotuotoista vakioituihin indeksioptioihin. Jos tuollaista haluaa niin sen saa rakennettua itsekin vähintään puolet pienemmillä kuluilla ja ulospääsymahdollisuudella milloin tahansa.
Indeksilainan toiminnan ymmärrät parhaiten siten, että piirrät sijoitukselle eri tuottojen todennäköisyyttä kuvaavan käyrän.
Kiinteäkorkoisella pankkitalletuksella se on sadan prosentin piikki luvatun korkolukeman kohdalla. Lyhyen koron rahastolla korkea ja kapea markkinakoron kohdalla. Osakkeella matala ja leveä ulottuen myös miinuspuolelle.
Indeksilainassa pääomaturva toteutetaan leikkaamalla tuottokäyrästä negatiiviset arvot pois. Samalla leikataan myös suurten tuottojen todennäköisyyttä, jotta lainasta kokonaisuutena ei tulisi liikkeellelaskijalle liian kallis. Tuloksena on tuote, jonka tuotto on varmasti plussalla, mutta todennäköisesti hyvin vähän. Suuret voitot on tehty erittäin epätodennäköisiksi tai laina on rakennettu niin, että liikkeellelaskija pystyy ottamaan niistä riittävän osan korvaamaan omaa menetystään. Tärkeintä on tietysti kova hinta, joka antaa pankille jo lähdössä riittävän etumatkan.
Yksityinen sijoittaja pystyy rakentamaan vastaavan tuottojakauman laittamalla esim. 90 % rahoista korkosijoituksiin ja 10 % jyrkästi liikkuviin osakeoptioihin. Korkopuolelta tulee takuutuotto, joka pitää huolen siitä, ettei kokonaisuus mene koskaan tappiolle, vaikka optiot menisivät arvottomiksi. Optiot taas saattavat hyvällä tuurilla vaikkapa viisinkertaistua arvossaan, jolloin kokonaistuotto nousee jo kymmeniin prosentteihin.
Tarkoitit varmaan kirjoittaa "huono keksintö"?
Jos lukee pankkien tarjoamien indeksilainojen ehdot niin useimmmiten niistä löytyy joku pikkupykälä minkä perusteella pankin ei tarvitse maksaa korkoa ollenkaan. Hupaisin taisi olla Sammon yritelmä missä korko oli sidottu autotehtaan, paperitehtaan ja coca-cola companyn kursseihin. Mikäli yksikin näistä meni miinukselle niin pankki sai pitää rahat ilmaiseksi vuosikausia.
Ei ollut kirjoitusvirhe, vaan katselin asiaa kerrankin pankin kannalta. Nehän nämä tuotteet ovat keksineet. Tarvitaan vain taikasana "pääomaturva", niin rahat siirtyvät määräaikaistileiltä pankille paljon tuottavampiin instrumentteihin.
Lainojen ehdot ovat todella hauskoja. Jos näyttää realistisesti siltä, että laina saattaisi tuottaa nimellisarvolleen jotakin, liikkeellelaskuhinta onkin sitten 120 %. Sellaista on peli kun toinen osapuoli määrää säännöt.
Onneksi tässä vaiheessa olen ongelma pankille, pankki ei ole ongelma minulle.
Ei siis lainoja mutta sen verran talletuksia että pankinjohtaja voisi hieman joutua selittelemään jos vaihdan muualle.
Mutta tosi outoa kun nämä hyvätkin pankit (tässä tapauksessa Ålandsbanken) yrittävät myydä hyvillekin asiakkailleen kaikenlaista roskaa. Kuvittelevat kai että olen täydellinen idiootti.
Pankit kehittävät koko ajan uusia tuotteita tuloksensa parantamiseksi.
Lainapuolella on mm. kiinteäkorko ja korkokatto. Molemmat on viritetty niin, että pankki saa kaiken hyödyn. Prime viitekorko on myös pankkien rysään kalastava. Pitkässä juoksussa prime on n. 0,2-0,3% kalliimpi kuin Euribor-viitekorot.
Sijoituspuolella ovat nämä ns. pääomaturvatut sijoitustuotteet. Ne on viritetty niin, että keskimäärin kahdessa tapauksessa kolmesta hyöty menee kokonaan pankille. Pahinta on, että näihin rahojaan sijoittavat luovuttavat vuosiksi rahansa pankkien käyttöön, vaikka tuottoa ei olisi lainkaan. Omat saa pois monen vuoden jälkeen.
Pankkien "kalastuksesta" voisi pakista vaikka kuinka pitkään. Ei kannata uida "rysään" suinpäin.
Tuosta kiinteästä korosta olen hieman eri mieltä, että se olisi vain pankkien rahastuskeino. Tuotteena se on huomattavasti yksinkertaisempi, kuin mikään pääomaturvattu obligaatio tai eläkevakuutus tms. Sen hyötyjen punnitsemiseen riittää kevyesti peruslukiosivistys, joten jokainen asiakas voi hyvin itse arvioida sopiiko se tilanteeseensa vai ei.
Sammon ensimmäisille pitkille kiinteän koron asuntolainatarjouksille naurettiin, mutta miten ovat suupielet nyt. Lokakuussa 2005 tarjottiin mm. 15v kiinteällä 3,75% ja 20v 3,9%. 10v korkoa en muista. Onhan se selvä, että odotusarvo kokonaiskorolle pidemmällä viitekorolla on korkeampi. Kiinteä korko voi kuitenkin tuoda etenkin lainan alkuun juuri sen turvan mitä tarvitaankin. 10 vuoden lyhentämisen jälkeen koron merkitys ei ole enää niin iso.
Teukalle ja muillekin: Asioita seuraavat ovat nähneet USA:n ohjauskoron nostamisen 17 kertaa 0,25 % eli yhdestä prosentista 5,25:een prosenttiin. On erittäin todennäköistä, että korkotaso seuraavaksi lähtee laskuun, jos se johonkin suuntaan muuttuu.
Euroalueella ohjauskorko saattaa vielä nousta kerran eli 0,25 % tai sitten jää tähän nykyiseen tasoonsa aika pitkäksi ajaksi.
Kysyn vaan, mitä järkeä on tarjota kiinteätä korkoa tässä vaiheessa, kun todennäköisin korkojen suunta lähivuosina on alaspäin. Korot ovat nyt maksimissaan tai lähellä sitä.
Asuntolainan ottajilla on muita keinoja väljentää lainojen hoitokuluja, jos sitä tarvitsevat.
Jo lainaneuvotteluissa kannattaa varata lainasopimukseen useita lyhennysvapaita vuosia varmuuden vuoksi. Ne voi ottaa käyttöön silloin ilmoitusasiana, kun niitä tarvitsee.
Kun korot tulevat alas, voi lyhennyksiä vastaavasti suurentaa ja pysyä alkuperäisessä lyhennysaikataulussa.
Kyllä kiinteä korko hyödyttää lähinnä pankkeja pitkissä lainoissa. Sammon tapaus on tulkittava arviointivirheeksi, joita pankit harvoin tekevät asiakkaan hyväksi.
En ole ikinä sanonut, että kiinteä korko olisi ehdottomasti kannattavampi, kuin lyhyt viitekorko. Jos näin on, niin kyseessä on lähinnä spekuloinnilla aikaansaatu tilanne. Aivan samalla tavalla suurin osa ihmisistä maksaa palovakuutustaankin vuosikymmeniä turhaan, kun talo ei kuitenkaan ikinä pala. Ja vaikka palaisikin, niin vakuutusyhtiö on laskenut, että heidän tappionsa odotusarvo on pienempi.
"Kysyn vaan, mitä järkeä on tarjota kiinteätä korkoa tässä vaiheessa, kun todennäköisin korkojen suunta lähivuosina on alaspäin. Korot ovat nyt maksimissaan tai lähellä sitä."
Kiinteätä korkoa kannattaa tarjota aina. Ne asiakkaat, jotka arvelevat sen sopivan tilanteeseensa varmasti siihen tarttuvat. Näkemyksesi korkojen tulevaisuudesta on omasi. Se on tosin varmaa, että koroilla ei ole maksimia.
Onhan korkoriskiin varautumiseen toki muitakin keinoja kuin kiinteä korko. Joissain tapauksissa lyhennysvapaat voivat tosin olla ongelmallisia. Jos laina-aika on pitkä (yli 25v) niin alussa lyhennysvapaa ei juuri tarjoa apua, kun kuukausierä on lähinnä pelkkää korkoa. Toisekseen, korot voivat tulla alas liian hitaasti ja lyhennysvapaat loppuvat ja kuukausierä kasvaa liian suureksi.
"Kyllä kiinteä korko hyödyttää lähinnä pankkeja pitkissä lainoissa."
Näin on, mutta niin hyödyttää lyhytkin viitekorko. Pankkihan tekee liiketoimintaa. Kovin hanakasti tosin pankit eivät ole kiinteäkorkoisia lainoja myyneet (vrt. eläkevakuutukset tai pääomaturvaobligaatiot) joten ehkeivät ne nykymuodossaan ole niin hyviä rahasampoja.
"Sammon tapaus on tulkittava arviointivirheeksi, joita pankit harvoin tekevät asiakkaan hyväksi."
Ei se arviointivirhe ollut. Kyllä raha vuorenvarmasti tuli halvemmalla sisään, kuin millä se jaettiin ulos asiakkaille. Kate vain saattoi olla varsin pieni. Kääntöpuolella oli, että kiinteällä korkosopimuksella asiakas saadaan sitoutettua voimakkaammin pankkiin. Tapauksesta huomattiin lähinnä se, että jos kiinteillä koroilla olisi aitoa kilpailua, olisivat marginaalit vaihtuviin korkoihin yllättävän pieniä.
Vastauksena Teukalle ja muillekin, että vain annuiteettilainoissa alkuvaiheessa koron osuus on erittäin suuri verrattuna lyhennykseen.
Monet ottavat lainansa tasaeräisinä lyhennyksinä, jolloin koron osuus pienenee jokaisen maksuerän yhteydessä.
Kyllä lyhennysvapaat vuodet antavat joustavasti mahdollisuuksia hoitaa lainaa "tilanteen mukaan". Lainanottajien kannattaa varata lainasopimukseen riittävästi näitä lyhennysvapaita vuosia, vaikka ei niitä sitten käyttäisikään.
Kun ne on lainasopimuksessa valmiina, ei niistä tarvitse neuvotella jälkikäteen.
Teukalle korkotasosta, että itse olen elänyt sellaisena aikakautena, jolloin maksoimme vaimoni kanssa 13,5%:n asuntolainakorkoa. Et varmaan usko itsekään, että tällaisiin aikoihin palattaisiin.
EU:n paras anti meille suomalaisille on, että lainakorot pysyvät alle 5%:n ja voivat alimmillaan käväistä n. 3 %:ssa. Siinä se on vaihteluväli, vaikka muuta väität.
Jos luet tämän päivänkin talousuutisia rapakon takaa, niin toiveikkuus siellä on lisääntynyt, että ohjauskorkoa alennettaisiin tulevan suven aikana tai viimeistään syksyllä.
Toki Euroopassa on vielä odotettavissa pieni nousu, joka tosin on jo nykykoroissa sisällä, eikä vaikuttane paljoakaan reaalikorkoihin.
Totta kai jokainen lainanottaja itse harkitsee, maksaako korkeampaa korkoa ja ottaa korkokaton lainaansa.
Mutta paljoa järkeä siinä ei nykyoloissa ole, kun korot ovat juuri saavuttaneet (USA) tai saavuttamassa (EU) maksiminsa.
Kiinteän koron valinneet eivät pääse hyödyntämään korkojen laskuvaiheen tuomaa helpotusta lainanhoitokuluihin.
Itse ostin vuoden lopussa Helsingistä 85 neliön asunnon täyslainoituksella (100%).
Lainanhoitokulut ja asumiskulut yhteensä ovat n. 1100 euroa.
Pankki laski tältä pohjalta laina-ajaksi vähän yli 24 vuotta.
En paljoa välitä korkotasosta. Se on mikä on.
Lainapapereissa on 4 lyhennyksistä vapaata vuotta. Voin käyttää ne , jos tarvitsen tai sitten en käytä. Se on omassa vallassa.
Olen laskenut, että oma palkkani on nelinkertainen nykyiseen verrattuna 24 vuoden kuluttua. Laina sen sijaan koko ajan pienenee.
Asumiskuluni pysyvät vakaina koko 24 vuoden ajan yhtiövastiketta lukuun ottamatta ja taloremonteista johtuvaa rahoitusvastikkeen tuloa lukuunottamatta.
Kun palkkatasoni nousee jo 5 vuoden sisällä n. 20%, pystyn tekemään ylimääräisiä lyhennyksiä vuosittain. Olen laskenut, että maksan lainani tuon 24 vuoden sijasta noin 15 vuodessa.
Lähisukulaiseni maksoi juuri viimeisen erän n. 10 vuotta sitten ottamastaan asuntolainasta. Sekin oli myönnetty 20 vuodeksi.Palkkatason nousu teki mahdolliseksi nopeamman takaisinmaksun.
Lainojen hoidossa tiukkoja vuosia on alussa vuodet1-4 ja sitten helpottaa huomattavasti. Olen keskustellut tästä tuttavien kanssa monta kertaa ja kaikilla on samoja kokemuksia.
Asuntolainojen suuruutta ja laina-aikojen pituutta taivastellaan aivan turhaan. Suomalaisilla on asunnon tarve ja siitä syystä kauppa käy. Asuntolainoituksen helpottuminen on tehnyt mahdolliseksi aiemman unelman omasta asunnosta. Itsekin pääsin tähän omaan asuntoon vain siksi, että pankit alkoivat myöntää 100% lainoituksia. Meitä samanlaisia on paljon varsinkin nuoremmassa polvessa, jotka hankkivat ensiasuntoa ja omia pääomia ei ole ehtinyt karttua.
maksamista eteenpäin.
Pientä kuplan makua saadaan maksamalla ensin vain korkoja x-vuotta kuten erään pankin lainalaskurissa on vaihtoehtona.
Lyhennysvapaat kannattaa vain jos on selkeä näkemys siitä että korko laskee siten että se kannattaa, ei ole varaa muuhun tai jos on oletuksena että asunnon hinta nousee ja voi kuitata velat myynnillä.
Netistä löytyy hyvin korkojen kehityksestä käyriä esim miten Usassa on mennyt.
Eu on aika pitkälti samankaltainen talous ja valtioiden todellinen painoarvo on erilainen, kyllä se on taatusti niin että Saksan ja Ranskan talouden kehitys määrää korkojen kehityksen.
Korkojen vaihteluvälin vakioiminen olisi hieno juttu, kuitenkaan taloushistoria ei tälläistä juurikaan tue. Haitta olisi suurempi kuin hyöty.
Monet ekonomistit milloin mistäkin pankista ovat todenneet että korko tulee olemaan sitä, korko tulee olemaan tätä. Kyse on kuitenkin aina ollut vedätyksestä, korot ovat vain nousseet.
Toinen hyvä ilmaisu on se että korkojen nousu on jo mukana, kuitenkin siitä huolimatta ne ovat edelleen nousseet.
Mikä olisi muuttunut?
Voit todeta tämän itsekin pienellä googlen käyttämisellä.
Kyse on uskon asiasta, kun on vakuuttanut itsensä asiasta jollain oletuksella niin ei voi muuttaa sitä vaikka loogisesti ajattelemalla tajuaa olevansa väärässä.
Kuten vitsissä jossa mies jäi kiinni ns rysän päältä ja kysyi neuvoa kaveriltaan: "Valehtele, se uskoo, koska haluaa uskoa sen".
Miksi korot laskisivat?
Inflaatio on vasta tulossa, olette varmaan pistäneet merkille että virallinen luku Suomessa on 2,6% ja palkkojen korotukset ovat taas tulossa vauhdilla päälle.
Kyllä ne laskevatkin, mutta ei sen varaan voi laskea mitään, sillä ensin ne nousevat riittävästi ja oman aikansa.
Miten pitkään esim Jenkkien korot laskivat? Noin 14 vuotta, ne voivat noustakin saman ajan, ei yhtäjaksoisesti vaan sahaten kuten muukin talous.
Ei korolla sinänsä ole ylettömän paljon väliä kunhan talous ja maksukyky on oikein mitoitettu.
Korkokattojen ja vakuutusten sijasta olisi kiinnitettävä ensisijaisesti huomio siihen ja että onko tarvetta ottaa riskirajoilla oleva laina.
Mikäli lainanhoitoon on laskettu mukaan tulevat palkankorotukset, perinnöt ja verovähennykset ollaan pahasti metsässä.
Järkeä mukaan ja minimoidaan riskit maksamatta mistään liikaa.
Kyllä pitkissä lainoissa voi pitkälle laskea palkannousun varaan. Palkkojen keskinousu pitkässä juoksussa liukumineen on 4% luokkaa vuodessa. Kun se on korkoa korolle periaatteessa, niin aika pian se onkin 5 % ja 6 % / vuosi.
Ilman muuta lainojen hoito helpottuu aika nopeasti ja voi tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä ja samalla laina-aika lyhentyy. Sanoisin, että pääosa pystyy maksamaan asuntolainansa 15 vuodessa pois kokonaan, vaikka on alunperin ottanut esim. 25 vuoden lainan.
Asuntokauppa käy edelleen kuten menneinä vuosina. Hintataso nousee esim. Helsingissä ja nopeimmin varsinaisen ydinkaupungin ympärillä nopeimmin (Helsingin Sanomien kirjoitus viikolla).
Monet ns. ennustajat ovat lopettaneet puheet hintojen tasaantumisesta ja kaupankäynnin hidastumisesta, koska kaikki ennustukset ovat menneet metsään. Eivät kehtaa enää tulla esiin loukoistaan.
Kyllä kansa tietää, mikä kannattaa! Meillä on viidenkymmenen vuoden asuntokurjuus takana ja nyt padot murtuvat. Kaikki vaan mukaan!
Amerikan taloutta ohjataan pitkälti ohjauskoron liikkeillä:ylöspäin kun hillitään inflaatiota ja talouskasvua ja alaspäin, kun halutaan lisätä talouskasvua (jos inflaatio sen sallii).
Vaikka puhdas inflaatiolukema onkin suhteellisen korkea, niin ns pohjainflaatio on hyvin alhainen.Pohjainflaatiosta on poistettu öljytuotteiden ja ruuan hinta.
Pohjainflaation alhaisuuden vuoksi toiveikkuus USA:ssa on lisääntynyt ohjauskoron alentamisesta kesän aikana. Tästä asiantuntijat ovat lähes yksimielisiä.
Eurooppa seuraa viipeellä perässä.
Markkinakorko eli Euribor on ainoa oikea viitekorko asuntolainoihin. Se määräytyy markkinoilla ja on aina oikean suuruinen. Se nousee, kun talous sitä vaatii ja se laskee, kun talous sitä vaatii. Pitkässä lainassa se tuottaa lainanottajalle parhaan tuloksen (halvimmat korkokulut).
Jos ette usko, käykää katsomassa vaikka Nordean asiakasneuvojan luona. Hän näyttää käyrästöä eri viitekorkojen vaikutuksista korkojen määrään. Halvin laina on euribor-sidonnainen.
Mahdollisimman lyhyt viitekorko (1kk euribor) tuottaa odotusarvoisesti pienimmät korkokulut lainanottajalle.
Spekuloimalla tosin _voi_ päästä halvemmalla, ottamalla pitkän kiinteän koron oikeaan aikaan. Esim. sopivasti ennen hyperinflaatiota.
Indeksiosuusrahastot eivät yleisty, koska ETFt ovat sopiva korvaava tuote. Indeksiosuusrahasto sopisi erinomaisesti myytäväksi pankin tiskillä kuukausisäästäjälle. Pankkia ei kuitenkaan kiinnosta myydä tuotetta, josta ei sille löydy katetta. On paljon myös helpompi myydä vaikka yhdistelmärahastoa kertomalla, että parhaat asiantuntijamme vaihtelevat jatkuvasti osake- ja korkorahastojen painotusta oikein, ja tästä 24h työstä on syytä maksaakin. Itse sijoittamalla rahathan voivat kadota vaikka yhdessä yössä.