Mitä tapahtuu

jos yhtiölainan osuus on se 170t.€:a ja markkinoilla vastaavien asuntojen velattomat hinnat ovat 150t.€, niin sitä asuntoa ei kukaan järkevä "osta" edes ilmaiseksi. Eli nykyisen omistajan periaatteessa pitäisi vielä maksaa jollekkin 20t.€, että "ostaisi", kyseisen asunnon.

Eli, tässä olisi aihe, johon olisi kiva saada asiallisia vastauksia.

santtu kirjoitti:

jos yhtiölainan osuus on se 170t.€:a ja markkinoilla vastaavien asuntojen velattomat hinnat ovat 150t.€, niin sitä asuntoa ei kukaan järkevä "osta" edes ilmaiseksi. Eli nykyisen omistajan periaatteessa pitäisi vielä maksaa jollekkin 20t.€, että "ostaisi", kyseisen asunnon.

Eli, tässä olisi aihe, johon olisi kiva saada asiallisia vastauksia.

Lue lisää

Tuulipukukansalainen ottaa sen verran lisää lainaa, että puuttuva raha tulee lainattua. Omaan piikkiin siis menee.

Ja sitten ison velan kanssa kaupungin vuokraläävään.

kertoa kirjoitti:

Tuulipukukansalainen ottaa sen verran lisää lainaa, että puuttuva raha tulee lainattua. Omaan piikkiin siis menee.

Ja sitten ison velan kanssa kaupungin vuokraläävään.

Lue lisää

toisellekkin kommentoijalle vastasin:
Nykyinen omistaja on tod.näk. ottanut jo ainakin osan asuntonsa ostohinnasta lainana, ja sen lainan (mahdollinen) vakuusarvo on "sulanut" pois hinnan laskun myötä. Eli entä jos mikään luottolaitos ei anna nykyiselle omistajalle enään lisää lainaa? Päinvastoin, myynnin myötä entinenkin laina erääntyy samalla maksettavaksi.

santtu kirjoitti:

toisellekkin kommentoijalle vastasin:
Nykyinen omistaja on tod.näk. ottanut jo ainakin osan asuntonsa ostohinnasta lainana, ja sen lainan (mahdollinen) vakuusarvo on "sulanut" pois hinnan laskun myötä. Eli entä jos mikään luottolaitos ei anna nykyiselle omistajalle enään lisää lainaa? Päinvastoin, myynnin myötä entinenkin laina erääntyy samalla maksettavaksi.

Lue lisää

maksavat yhtiölainan pois selkänahastaan.

as. oy. voi ottaa asunnon HALLINTAANSA (ja vuokrata eteenpäin) mutta ei ottaa sitä "omaksensa". Ja mikäli voi tulla yhtiölle, niin sillä asunnolla olisi yhä, se yhtiöjärjestyksen mukainen velkaosuus olemassa, vai voisiko yhtiö sitä muuttaa, silloinhan muut osakkaat jakaisivat osan tämän asunnon lainoista itsellensä. Entä jos vastaavia asuntoja tulee yhtiössä enemmänkin???

santtu kirjoitti:

as. oy. voi ottaa asunnon HALLINTAANSA (ja vuokrata eteenpäin) mutta ei ottaa sitä "omaksensa". Ja mikäli voi tulla yhtiölle, niin sillä asunnolla olisi yhä, se yhtiöjärjestyksen mukainen velkaosuus olemassa, vai voisiko yhtiö sitä muuttaa, silloinhan muut osakkaat jakaisivat osan tämän asunnon lainoista itsellensä. Entä jos vastaavia asuntoja tulee yhtiössä enemmänkin???

Lue lisää

Muistuu mieleen yksi puolikunnallinen (siis hitas-tyyppinen) asunto 90-luvun alusta, jonka yhtiö lunasti omaksi ja myi edelleen tappiolla. Puolen vuoden vatikkeet maksamatta siinä vaiheessa kun asiaa ruvettiin setvimään taloyhtiön hallituksessa isännöitsijän johdolla. Asunnon haltija pahasti veloissa joka suuntaan. On edelleen luottokelvoton.

on jo hyvässä lykyssä ottanut pankista velkaa koko sen 30t.€:n ostohinnan verran (mitä takuina? 70% asunnon ostohinnasta asunnon osakekirjoja vastaan??), ja hyvinkin mahdollista, ettei mikään luottolaitos enään myöntäisi lisälainaksi 20t.€:a, kun entisenkin lainan vakuus on mahdollisesti "sulanut" pois.
Eli rahaa maksaa sitä 20t.€:a ei todennäköisesti olisi olemassa.

santtu kirjoitti:

on jo hyvässä lykyssä ottanut pankista velkaa koko sen 30t.€:n ostohinnan verran (mitä takuina? 70% asunnon ostohinnasta asunnon osakekirjoja vastaan??), ja hyvinkin mahdollista, ettei mikään luottolaitos enään myöntäisi lisälainaksi 20t.€:a, kun entisenkin lainan vakuus on mahdollisesti "sulanut" pois.
Eli rahaa maksaa sitä 20t.€:a ei todennäköisesti olisi olemassa.

Lue lisää

se menee muitten osakkaitten maksettavaksi, että älää piruvie ostako näitä osaomistuksia, ellette pysty lunastamaan omaksi kokonaan!

santtu kirjoitti:

on jo hyvässä lykyssä ottanut pankista velkaa koko sen 30t.€:n ostohinnan verran (mitä takuina? 70% asunnon ostohinnasta asunnon osakekirjoja vastaan??), ja hyvinkin mahdollista, ettei mikään luottolaitos enään myöntäisi lisälainaksi 20t.€:a, kun entisenkin lainan vakuus on mahdollisesti "sulanut" pois.
Eli rahaa maksaa sitä 20t.€:a ei todennäköisesti olisi olemassa.

Lue lisää

No sitten sitä ei varmaan kannata myydä. Yhtiö ottaa asunnon haltuunsa ja laittaa vuokralle, jos ei maksa yhtiölainaansa tai vastikettansa. Voihan asunnon itsekin laittaa vuokralle ennen kuin yhtiö sen ottaa haltuunsa ja muuttaa itse halvempaan.

Jxxx kirjoitti:

No sitten sitä ei varmaan kannata myydä. Yhtiö ottaa asunnon haltuunsa ja laittaa vuokralle, jos ei maksa yhtiölainaansa tai vastikettansa. Voihan asunnon itsekin laittaa vuokralle ennen kuin yhtiö sen ottaa haltuunsa ja muuttaa itse halvempaan.

Lue lisää

Omassa kotikaupungissani (lahti) on muutama uudiskohde ( www.etuovi.com/kohde/991914 ) joissa on käytössä tämä kyseinen systeemi, että myyntihinta on 15% velattomasta hinnasta.
Kyseisen linkin takana olevasta kohteesta ei ole vielä rahoitusvastike tai hoitovastike lukuja, mutta ne on suht helposti laskettavissa eli:

Yhtiölainaa 170000€ (maksuaika vaikkapa 30vuotta), eli rahoitusvastike olisi luokkaa 900€/kk

Omaa lainaa 30000€ (maksuaika vaikkapa 15v.) lyhennys korko 240€/kk

Hoitovastike luokkaa 160€

Kulut asunnosta noin 1300€/kk = 15600€/vuosi.

Vuokra-arvio kyseisestä asunnosta 800-850€/kk = eli 9600-10200€/vuosi.

Eli jos asunto laitetaan vuokralle, niin omistajalta tulee löytyä vuodessa 5400€-6000€ "ylimääräistä", uuden asuntonsa vuokra/omistus kulujen päälle, että yhtälö toimisi.

santtu kirjoitti:

Omassa kotikaupungissani (lahti) on muutama uudiskohde ( www.etuovi.com/kohde/991914 ) joissa on käytössä tämä kyseinen systeemi, että myyntihinta on 15% velattomasta hinnasta.
Kyseisen linkin takana olevasta kohteesta ei ole vielä rahoitusvastike tai hoitovastike lukuja, mutta ne on suht helposti laskettavissa eli:

Yhtiölainaa 170000€ (maksuaika vaikkapa 30vuotta), eli rahoitusvastike olisi luokkaa 900€/kk

Omaa lainaa 30000€ (maksuaika vaikkapa 15v.) lyhennys korko 240€/kk

Hoitovastike luokkaa 160€

Kulut asunnosta noin 1300€/kk = 15600€/vuosi.

Vuokra-arvio kyseisestä asunnosta 800-850€/kk = eli 9600-10200€/vuosi.

Eli jos asunto laitetaan vuokralle, niin omistajalta tulee löytyä vuodessa 5400€-6000€ "ylimääräistä", uuden asuntonsa vuokra/omistus kulujen päälle, että yhtälö toimisi.

Lue lisää

Ei noissa osaomistuskohteissa edes lyhennetä lainaa millään maksuohjelmalla. Ideahan perustuu siihen että asukkaat maksaa kulut ja rahoituksesta vähintään korot. Rakennuttaja saa tilinsä sitten kun asunnot myydään joskus tulevaisuudessa.

asunto voidaan teknisesti myydä 150000€:lla (velatonhinta) jos yhtiölainaa on jäljellä 170000€?

santtu kirjoitti:

asunto voidaan teknisesti myydä 150000€:lla (velatonhinta) jos yhtiölainaa on jäljellä 170000€?

Eli käytännössä tuollaisen asunnon arvo määräytyy samalla tavalla kuin velkaisen liikeyrityksen arvo. Eli ostaja maksaa nimellisen hinnan (esim 1€) ja ottaa vastatakseen asunnon veloista. Jos velat ovat suurempia kuin talon arvo niin kauppaan tuskin suostuu kukaan.

Ainoaksi vaihtoehdoksi jää siis se, että myyjä lyhentää velkaa markkina-arvoa vastaavaksi ja luopuu näin asunnosta. Jos myyjä ei onnistu saamaan velkaa ei asuntoa voida siis myydä.

Käytännössä olen työssäni hoitanut useita vastaavia yrityskauppoja. Joillekin yrityksille ei kovankaan haun jälkeen löydy ostajia, jolloin ne haetaan konkurssiin.

Yksityishenkilöllä ainoa vaihtoehto on jäädä siis asuntoon asumaan.

KTM, MBA
Oulusta

santtu kirjoitti:

asunto voidaan teknisesti myydä 150000€:lla (velatonhinta) jos yhtiölainaa on jäljellä 170000€?

Asunnon omistajalle jää asunnon myynnin jälkeen siitä hauskuudesta velkaa 20.000 € ( välityspalkkio). Jos hänen maksukykynsä riittää tuon 20.000 velan maksuun, sille hankitaan takaaja tai muu vakuus. Jos lainanhoitokykyä ei löydy, se voi mennä ääritapauksessa ulosmittaukseen. Toisaalta, pankilla on myös mahdollisuus olla luovuttamatta vakuutta eli esim. osakekirjaa, jos myyntihinta jää alle vakuusarvon. Jos kysymyksessä on velallisen rahoituskriisi, pankki kyllä yleensä yrittää kaikki keinot, ettei asunto menisi pakkohuutokauppaan, koska siinä säännöt on hyvin selvät: Jos pankki itse ei ole huutamassa kupla-asuntoaan, korkein tarjous voittaa ja yleensä se on huomattavasti alle markkinahinnan. Hyvin harvoin pankki kärsii näitä tappioita, kyllä se on velallinen tai takaaja, joka aina maksaa. Tämähän on se syy, miksi yleensä pitää olla se 20% omaa valuuttaa asunnon ostoon (jotkut pankit vaativat jo 25%), että pankki saisi hätätilanteessa edes omansa.

Siis näin:

Myyntihinta: -20.000 euroa
Velkaosuus: 170.000 euroa
Velaton hinta: 150.000 euroa

Tällä tavoin yhtälö täsmää. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että ostaja saa myyjältä osakkeen ja lisäksi myyjä maksaa ostajalle 20.000.

Olet kyllä aika etevä kiinteistövälittäjä, jos saat myyjän suostumaan tuollaiseen kauppaan. Yhtiövelkaosuudesta on vaikea tinkiä.

Käytännössä tämä varmaan menisi niin, että hintapyynnöksi pantaisiin yksi euro, ja joku urpo haksahtaisi sen euron maksamaan ja ostamaan asunnon siten ylihintaan.

ja muillekin kirjoitti:

Siis näin:

Myyntihinta: -20.000 euroa
Velkaosuus: 170.000 euroa
Velaton hinta: 150.000 euroa

Tällä tavoin yhtälö täsmää. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että ostaja saa myyjältä osakkeen ja lisäksi myyjä maksaa ostajalle 20.000.

Olet kyllä aika etevä kiinteistövälittäjä, jos saat myyjän suostumaan tuollaiseen kauppaan. Yhtiövelkaosuudesta on vaikea tinkiä.

Käytännössä tämä varmaan menisi niin, että hintapyynnöksi pantaisiin yksi euro, ja joku urpo haksahtaisi sen euron maksamaan ja ostamaan asunnon siten ylihintaan.

Lue lisää

kuulostaisi aika "kovalta", että myyjä maksaisi ostajalle 20t.€:a että saisi asunnon itseltään pois. Mutta ei todellakaan ole sanottu, että löytyisi ostajaa joka myöskään maksaisi tuota 20t.€:a "ylihintaakaan".

Mielenkiintoista nähdä, miten asiaa aletaan ratkaisemaan, jos/kun tulee ensimmäisiä vastaavia tapauksia oikeasti esille.

pahoin kyllä pelkään että muut osakkeenomistajat ovat ainakin osittain maksumiehinä tässä kuviossa. Saattaapi tulla pientä paniikkiakin yhtiössä, jos asuntoja menisi useampi myyntiin -> omistajilla ei olisi varaa pitää asuntoa.
Sillä jokaisella kyseisen yhtiön asunnolla olisi sama tilanne, ettei asuntoa välttämättä pystyisi myymään eteenpäin, ennenkuin yhtiölaina-osuus olisi vähintään asunnon todellisen markkina-arvon tasalla.

ja muillekin kirjoitti:

Siis näin:

Myyntihinta: -20.000 euroa
Velkaosuus: 170.000 euroa
Velaton hinta: 150.000 euroa

Tällä tavoin yhtälö täsmää. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että ostaja saa myyjältä osakkeen ja lisäksi myyjä maksaa ostajalle 20.000.

Olet kyllä aika etevä kiinteistövälittäjä, jos saat myyjän suostumaan tuollaiseen kauppaan. Yhtiövelkaosuudesta on vaikea tinkiä.

Käytännössä tämä varmaan menisi niin, että hintapyynnöksi pantaisiin yksi euro, ja joku urpo haksahtaisi sen euron maksamaan ja ostamaan asunnon siten ylihintaan.

Lue lisää

Taisin jossakin ihmetellä, MIKSI juuri ostettu pitää myydä.
Kysymyshän olikin siitä, JOS ASUNTO PITÄÄ myydä. Silloin mainitsemasi yhtälö olisi vaihtoehto. Tällaisen tilanteen mahdollisuutta käytännössä en usko tulevan, mutta ihan oikeasti teoriassahan se on mahdollista. Yleisesti lainaosuudet ovat 60% asunnon hinnasta siksi, että varsinkin kalliimmissa asunnoissa säästää ulkomaanmatkan (tai useita) varainsiirtoverossa, koska voimassa olevan lain mukaan yhtiölainaosuudesta ei tarvitse maksaa veroa.
Jos asunnon hinta putoaisi yhtäkkiä 30-40%, sehän olisi hirmuinen kaaos!!! Mitä tuollaisen tapahtuminen vaatisi? Esim. Nokian, UPM:n, ja muutaman muun suuren suomalaisen konkurssia. Välttämättä sekään ei riittäisi. Sodan syttyessä inflaatio pitäisi huolen kiinteistöjen reaaliarvojen noususta, joten velallisille koittaisi hyvät ajat taloudellisesti.
Mutta siihen alkuperäiseen: Jos asunto, jonka osuus yhtiön lainoista on 170.000 euroa myydään 150.000 eurolla, joko maksetaan taloyhtiölle 20.000 lainasta ja luovutetaan asunto ostajalle tai annetaan ostajalle 20.000 euroa, jotta tämä huolehtii velasta. Miksi joku voisi näin tehdä? Vaikka siksi, että korko nousisi 23%:iin, jolloin lainan lyhentäminen kävisi mahdottomaksi.Ainoa vaihtoehto olisi antaa tuonsuuruinen laina sellaiselle, jonka kapasiteetti riittää siihen ja maksaa itse pienemmästä (20.000 eurosta) lainanhoitokulut.

ei valitettavasti toimi tosimaailmassa.

Yhtiöllä ei ole velvoitetta lunastaa kämppää ja jos arvo on laskenut alle velkaosuuden ei yksikään vastuullinen taloyhtiö tee näin. Toisaalta yksikään osakkeenomastaja ei myöskään kyseisessä markkinatilanteessa suostu maksamaan yhtiön omistaman "arvottoman" kämpän lyhennyksiä.

Ainoa toimintamahdollisuus on siis velkaisen osakkeen omistajalla. Maksu tai ulos. Raaka peli.

KTM, MBA
Oulusta

mutta totuus on kirjoitti:

ei valitettavasti toimi tosimaailmassa.

Yhtiöllä ei ole velvoitetta lunastaa kämppää ja jos arvo on laskenut alle velkaosuuden ei yksikään vastuullinen taloyhtiö tee näin. Toisaalta yksikään osakkeenomastaja ei myöskään kyseisessä markkinatilanteessa suostu maksamaan yhtiön omistaman "arvottoman" kämpän lyhennyksiä.

Ainoa toimintamahdollisuus on siis velkaisen osakkeen omistajalla. Maksu tai ulos. Raaka peli.

KTM, MBA
Oulusta

Lue lisää

ei kykene maksamaan (rahoitus sekä hoitovastiketta), ja löytyy "lähtemään", niin mistä asunnolle uusi omistaja, ja miten?

olisi paljon (vaikkapa 30 asunnon yhtiö), mutta sama asia pätisi jokaisen muunkin yhtiön asunnon kohdalla, jos/kun osakkaalle tulee tarve muuttaa muualle.
Olisi aika kauheaa olla kyseisessä yhtiössä osakkaana, vaikkei itsellään mitään muuttotarvetta olisi.

santtu kirjoitti:

ei kykene maksamaan (rahoitus sekä hoitovastiketta), ja löytyy "lähtemään", niin mistä asunnolle uusi omistaja, ja miten?

normaalia virkatietä perintään. Eli asunnon omistajalle saapuu maksukehotus ja sen jälkeen maksuhäiriömerkintä. Jos vieläkään maksua ei saada hänet voidaan ohjata pakolliseen velkaneuvontaan. Siellä hänen velkojaan yritetään järjestellä ja tehdä maksuohjelma niistä selviytymiseksi. Rankin tapaus on henkilökohtainen konkurssi.

Siinä tapauksessa asunto siirtyy taloyhtiön haltuun. Koska asunnonomistaja oli velkaa taloyhtiölle häviää taloyhtiö nämä velkasaatavat. Taloyhtiön vakuutuksista riippuu onko velkasaatavat vakuutettu. Pahimmassa tapauksessa asunto on kirjattava velkatappioksi taseeseen.

KTM, MBA
Oulusta

santtu kirjoitti:

olisi paljon (vaikkapa 30 asunnon yhtiö), mutta sama asia pätisi jokaisen muunkin yhtiön asunnon kohdalla, jos/kun osakkaalle tulee tarve muuttaa muualle.
Olisi aika kauheaa olla kyseisessä yhtiössä osakkaana, vaikkei itsellään mitään muuttotarvetta olisi.

Lue lisää

Jos joku ei maksa osuuttaan lainoista niin yhtiölle tulee luottotappiota. Se on yksi yhtiöasumisen riskeistä, että joutuu maksamaan jonkun toisen venkulointia. Toisaalta tuo venkula on sitten ikänsä pystyssä yhtiölle, jollei kykene maksamaan. Yhtiö on huonosti perustettu, jos asumaan pääsee liian pienellä omalla osuudella, kuten tuossa esimerkissä.

Jxxx kirjoitti:

Jos joku ei maksa osuuttaan lainoista niin yhtiölle tulee luottotappiota. Se on yksi yhtiöasumisen riskeistä, että joutuu maksamaan jonkun toisen venkulointia. Toisaalta tuo venkula on sitten ikänsä pystyssä yhtiölle, jollei kykene maksamaan. Yhtiö on huonosti perustettu, jos asumaan pääsee liian pienellä omalla osuudella, kuten tuossa esimerkissä.

Lue lisää

täysin samaa mieltä kyseisenlaisen as. oy:n mielkkyydestä. Ainoa ongelma, että kyseisenlaisia yhtiöitä on perustettu ympäri suomen, varmaankin useita satoja (voi tarkistaa myytävistä uudiskohteista, vaikkapa etuovi.com:sta, kyseisenlaisia yhtiöitä löytyy paljon) ja niitä on markkinoitu juuri sillä pienellä omalla raha-osuudella millä niihin pääsee käsiksi. Onkohan moni osakkaista edes tajunnut minkälaisia riskejä kyseiseen rahoitusmuotoon liittyy, mikäli asuntojen hintoihin tulee suurempaa tiputusta.

santtu kirjoitti:

täysin samaa mieltä kyseisenlaisen as. oy:n mielkkyydestä. Ainoa ongelma, että kyseisenlaisia yhtiöitä on perustettu ympäri suomen, varmaankin useita satoja (voi tarkistaa myytävistä uudiskohteista, vaikkapa etuovi.com:sta, kyseisenlaisia yhtiöitä löytyy paljon) ja niitä on markkinoitu juuri sillä pienellä omalla raha-osuudella millä niihin pääsee käsiksi. Onkohan moni osakkaista edes tajunnut minkälaisia riskejä kyseiseen rahoitusmuotoon liittyy, mikäli asuntojen hintoihin tulee suurempaa tiputusta.

Lue lisää

santtu, Jxxx, ja KTM,MBA Oulusta.

Vastaatte patoutuneeseen kysyntään.

santtu kirjoitti:

täysin samaa mieltä kyseisenlaisen as. oy:n mielkkyydestä. Ainoa ongelma, että kyseisenlaisia yhtiöitä on perustettu ympäri suomen, varmaankin useita satoja (voi tarkistaa myytävistä uudiskohteista, vaikkapa etuovi.com:sta, kyseisenlaisia yhtiöitä löytyy paljon) ja niitä on markkinoitu juuri sillä pienellä omalla raha-osuudella millä niihin pääsee käsiksi. Onkohan moni osakkaista edes tajunnut minkälaisia riskejä kyseiseen rahoitusmuotoon liittyy, mikäli asuntojen hintoihin tulee suurempaa tiputusta.

Lue lisää

Kylläpä isoille yhtiölainaosuuksille löytyy muukin perustelu kuin ostajien vedätys. Varainsiirtoveroa maksetaan vain kauppahinnasta, joten iso yhtiölaina on kätevä, vaikka suurin osa ostajista maksaisi sen (hlö kohtaisella lainalla) välittömästi pois.