Ostan ehkä tontin jossa rak.oik 120m2.
Miten rakennusoikeus määritellään? Miten kellari/parvi lasketaan, entä autokatos?
Auttakaa ensikertalaista... kiitos.
Miten rakennusoikeus määritellään? Miten kellari/parvi lasketaan, entä autokatos?
Auttakaa ensikertalaista... kiitos.
Vastaukset 18
Vanhimmat
...kokemuskaan pelasta, kun on pientä kirjoa kuntien välillä (vaikkei pitäisi olla), mutta yritetäämpäs vähän avitella.
Mutta helpota sen verran, että 120 neliötä rakennusoikeutta ei haise omakotitalotontilta - ettei vaan ole loma-asunto?
Tärkeä täsmennys, sillä loma-asunnoilla etenkin kellarin osalta isojakin eroja omakotitaloon verrattuna.
vanhan kaavan alueelta eli rak. oikeus 0,15.
Saat rakentaa koko alalle maanpäällisen kellarin, ulkorakennuksen ja autokatokasen tuon 120 neliön lisäksi. Varmista asia myyjältä tai mieluimmin kunnasta.
On tosiaan varminta kysyä rakennusvalvonnasta
paivää eli noin saa tehdä esim. Vantaalla monilla alueilla eli rakennusoikeuden voi tuplata maanpäällisellä kellarilla.
Useimmilla alueilla kaavassa sanotaan selvästi, että maanpäällinen kellari on kielletty.
löytyy uusia 120 120 taloja eli juuri noita joissa rakennusoikeus tuplattu maanpäällisellä kellarilla. Uusissa kaavoissa suuret tehokkuusluvut ja niissä tuo on kielletty.
Löytyy, löytyy.
Kaikkea on tehty sekä edellisen lain aikana että sen jälkeen
- aina kulloisenkin asemakaavan ja sen tulkinnan mukaan.
Silti olen edelleen sitä mieltä, että palstalta ei oikea vastaus aloittajan kysymykseen löydy,
vaan rakennusvalvonnasta.
http://fi.wikipedia.org/wiki/Rakennuksen_pinta-alat
Noita sitten tulkitaan miten sattaa, riippuu kunnasta ja rakennusvalvonnassa jopa henkilöstä, joten lopullista tulkintaaa et saa ennenkuin alat neuvottelemaan luonnosten kanssa...
...riittää, kun muistaa heidän olevan hallintolain alamaisia - ja hallintolakihan määrittää lähinnä kansalaisten oikeudet hallintomenettelyssä.
Varsin usein rakennusviranomaisen kanssa luonnosvaiheessa neuvotteleminen tarkoitata samaa kuin tietoinen alistuminen viranomaisen pompoteltavaksi. Harvoin tapaa rakennustarkastajaa, joka ei lähtisi pompottelemaan, jos kerran pompoteltavaksi tarjoutuu. Eikä tuo aina ole edes viranomaismielivaltaa vaan halu auttaakin voi johtaa ikävään tilanteeseen, pompottelun kokemiseen. Asiakas kun läväyttää suunnitelmansa pöytään ja kysyy, miten tätä pitäisi parantaa, että saa rakennusluvan, voi tarkastaja tulkita sen: miten tätä pitäisi parantaa, että hyvä tulee. Ja jokainen vähänkään ammattinsa osaava kyllä keksii jokaisesta luonnoksesta jotain paikattavaa - ja ilmoittamalla, että "ehkä tuota voisi uosta viilailla" viranomainen saa asiakkaan tulkitsemaan tuonkin määräykseksi ja kierrehän siitä tulee, pompottelua ...
Jos käytätte ammattisuunnittelijaa, hänen odotetaan tietävän mikä on mahdollista missäkin kunnassa (vaihtelua tosiaan on) ja erikseen käskettäessä ammattilainen myös venyttelee rajat viimeiselle pyykille asti, mutta muistakaa, että silloi kannattaa se ammattilainen laittaa valvontaan "luonnoksilla neuvottelemaan" tai laittaa suoraan rakennuslupahakemus postissa, ettei jää viranomaisille liikaa neuvottelun mahdollisuuksia.
Pompotipompoti vaan.
Jos menee pompoteltavaksi, saa syyttää itseään. Ihan peruskysymys tontin rakennettavuudesta
voidaan esittää rakennustarkastajalle ilman avustavaa omaa asiantuntijaa, mutta heti sen
jälkeen pitää olla ammattilainen apuna. Siitä ajatuksesta lähtee nykyinen laki.
'Maalikylillä' edellytetäänkin nykyisin, että pääsuunnittelija käy esittämässä
suunnitelman lupakäsittelijälle. Jos asiassa on yhtään tulkinnan ja neuvottelun tarvetta,
se tehdään etukäteen ja selvät tapaukset katsotaan lupahakemusta sisään jättäessä.
Kun niin on, ei itsekseen pähkäilemällä voita yhtään mitään, paremminkin menettää aikaa,
joten arkkitehti-pääsuunnittelija kannattaa vailta ajoissa.
...olis testata lainsäädännön (hallintolaki) suhdetta muutamien kuntien pompottelumentaliteettiin. Esimerkiksi pääkaupunkiseudun harrastettava "ennakoiva lupamenettely" jossa edellytetään jonkin asteista henkilökohtaista konsultaatiota - periaatteessa se on hallintolain vastainen, sillä hallintolain mukaan hallintoluvat perustuvat kirjalliseen asiointiin.
Jos olis itselläni oma lupaprosessi lähdössä pääkaupunkiseudulla liikkeelle, eikä olis kaivuria varattu tietylle päivälle (ei siis pakkotahtinen projekti), niin taatusti testaisin luvanhakua ilman pienintäkään ennakkokonsultaatiota - lähettäisin postissa hakemuksen enkä edes puhelinnumeroani laittais hakemukseen :-D
Sattuuko kellään kokemusta?
Vantaalle?
Lainaus:
Vantaalla rakennusvalvonnassa korostuu ennakkoneuvonnan merkitys. Ennakkoneuvotteluun kannattaa tulla jo ihan hankkeen alkuvaiheessa, suunnittelua ei kannata viedä loppuun ilman ennakkoneuvottelua.
lainaus loppuu.
lainaus 2 alkaa:
Rakennushankkeesta neuvotellaan rakennusvalvonnan lupavalmistelijan kanssa jo ennen suunnittelun aloittamista. Hankkeelle on oltava kohteen vaatimustason mukainen pääsuunnittelija ja muut suunnittelijat. Lupavalmistelijalle varataan neuvotteluaika rakennusvalvonnan kansliasta, p. (09) 8392 2456 ja (09) 8392 2321.
Hanke pitää olla voimassa olevan kaavan mukainen, tarvittaessa hankitaan poikkeamispäätös tai suunnittelutarveratkaisu. Mahdollinen ympäristömelu (lento- ja liikennemelu) on selvitettävä hankkeen alkuvaiheessa.
Rakennus/pääsuunnittelija esittelee luonnokset lupakäsittelijälle, jonka neuvojen ja ohjeiden mukaan täydennetään suunnitelmia. Lupavalmistelijalle varataan neuvotteluaika.
Hankitaan tarpeelliset lausunnot eri viranomaisilta ja täydennetään suunnitelmia lausuntojen edellyttämällä tavalla.
Rakennus/pääsuunnittelija jättää lupahakemuksen liitteineen lupavalmistelijalle, joka alustavasti tarkastaa suunnitelmat liiteasiakirjoineen ja antaa arvion hakemuksen käsittelyajasta. Lupavalmistelijalle varataan neuvotteluaika
lainaus loppuu
Eli monta matkaa saisit tehdä Vantaalle että asiakkaasi saisi luvan. Ainakin aikaa palaisi jos postin kautta kaikki hoitaisit.
...ei ole minulle erityinen ongelma, olen sielläkin toiminut sekä luonnos- että pääsuunnittelijana kuin myös vastaavana työnjohtajana. Itseasiassa viimeisin keikka siellä hoitui sähköpostilla ilman henkilökohtaista ennakkopalaverointia - ensimmäisen ja ainoan kerran istuin valvonnassa "pääsuunnittelijan rippituolissa" aloituskokouksessa - asiakas oli tosin käynyt kerran kyselykierroksella ennen pestini alkamista. Pikkusen yskivät tuossa kohteessa, kun olin yksin lupakuvapiirtäjänä, pääsuunnittelijana, rakennesuunnittelijana, rakennesuunnittelun kokonaisuudesta vastaavana ja vastaavana työnjohtajana. Lamminen oli - varmaan osin aiheestakin - sitä mieltä, että yhden miehen organisaatioissa on se ongelma, ettei kuvia kukaan toinen ammattilainen tarkista, mutta ihan sujuvasti homma meni - ei ainoatakaan arkkitehdin ja rakennesuunnittelijan välistä riitaa tarvinnut pääsuunnittelijan tai vastaavan olla selvittelemässä ;-D
ja aivan hyvin siellä voi rakentaja itsekin käydä nuo paperit näyttämässä ja neuvot kysymässä ja luvan sisään heittämässä.
Tosin Vantaalla noita alueita on ja lupia myöntää moni henkilö joten erojakin voi olla käsittelyssä.
...kannattaa lukea ohjeet tarkasti - ne eivät lähellekään kaikki ole kirjoitettu ehdottomuuksina.
Niinpäniin.
Kannattaa siis ajoissa hankkia lain edellyttämä ammattitaitoinen pääsuunnittelija.
Ja sitäpaitsi sellainen, joka tuntee alueen metkut.
...tuntea, mutta on yksi seikka, joka vielä selkeämmin erottaa tavallisen pääsuunnittelijan erinomaisesta - ja se on nöyryys tosiasioiden edessä, mutta riittävä voima vastoinkäymisten voittamiseen. Ja niitä heppuja on kokolailla harvassa - sellaisia siis, ettei niitä viranomaiset pompottele, mutta silti tajuavat leipänsä olevaksi kiinni siitä, onko se porukan "ainoa maallikko" tyytyväinen saamaansa palveluun.
...tarkenteita saatukaan (paikkakunta ja rakennustyyppi), niin pitää varmaan yrittää sokkona vastata alkuperäiseenkin kysymykseen:
1) Kellarista rakennusoikeutta rasittavaan kerrosalaan lasketaan rakennuksen pääkäyttätarkoitusta palvelevat tilat. Asuintalossa saunaosastoa ei tarvi laskea, jos muualla talossa on riittävät peseytymistilat. Loma-asunnossa saunaosasto lasketaan rakennuksen pääkäyttötarkoitukseen ja siten myös rakennusoikeuteen. Kikkailua lähinnä sillä, että asuintiloja "jalostetaan" varastotiloiksi ikkunoita pienentämällä (asuinhuoneen ikkuna-ala mmin 10 % lattia-alasta) ja maanpintoja nostelemalla (asuinhuoneen lattia ei saa olla maanpinnan alapuolella)
2) Parvelta lasketaan rakennusoikeuteen ne tilat, joihin voidaan sijoittaa rakennuksen pääkäyttötarkoitusta palvelevia tiloja. Yhdessä kunnassa kaikki yli 160 cm korkeat tilat lasketaan, toisessa pystyy tekemään 219 cm korkeata tilaa vaikka kuinka paljon rakennusoikeuteen kuulumattomana, kunhan piirtää lupakuviin ihan pikkuisen liian jyrkät portaat (yhdessä normissa sanotaan, ettei asuinhuone saa olla 220 cm matalampi ja asuintiloihin johtavalle portaallekin on norminsa). Tässä paljonkin kikkalilunvaraa ja erityisen paljon kirjavuutta kuntakohtaisissa tulkinnoissa.
3) Autokatos lasketaan yhdessä ja ei lasketa toisessa kunnassa. Lainsäädännön perusteella ei laskettaisi, mutta esim. pääkaupunkiseudulla monesti lasketaan - lähinnä silloin kun autonsäilytystiloille on varattu erikseen rakennusoikeutta kaavassa.
Tuon epäselvemmin sitä ei lie voine kuvata. Kannattaa tosiaan hakea sopiva pääsuunnittelija venyttelemään rakennusoikeutta, jota näkyisi kovin vähän olevan - ellei kyseessä tosiaan luma-asuntotontti, jollaiselle tuo luku olisi tyypillisempi.