Rivitalon rakentaminen?

Kysymäsi juttu on alkuperäinen idea taloyhtiön perustamisesta ja rakentamisesta. Kannattaa kuitenkin tutkailla mahdollisuutta ottaa avuksi myös rakennuttajakonsultti. Tuo tarkoittaa yhtä hommat hallitsevaa persoonaa hankkeessa. Huolehtii sopimuksista lähtien prosessista. Rakentajat varmistelevat vain isommat linjat siinä vierellä. Tuollainen konsultti ottaa siitä palkkansa. Hyvä konsultti hyvän palkan. Huonoa ei kannata ottaa siihen. Jos on 700 neliötä tasokasta taloa, niin sen arvohan on sitten valmiina 1...2 miljoonaa. Vastuuntuntoinen organisaattori ottaa siitä rakennusaikana 20...40.000. Turha kuvitella, että muuten sujuu ellei ole oikea grynderiporukka rakentamassa.

Säästöä tulee, jos siihen voi ottaa palkollisia tekemään työt. Jää grynderin voitto-osuus pois.

Eräässä tuollaisessa hankkeessa huoneistot arvottiin vasta talon valmistuttua. Ja syynä oli se, että myös osakkaat paiskivat töitä kuten omakotitalon rakentajat. Mutta eivät tienneet kenen huoneistoa kulloinkin tehtiin. Ja se on varmaa, että tuottavuus on osakkailla kovin erilainen. Suhde voi olla 1:10 tai 1:100. Mutta huonon tuottavuuden tapaus voi olla hyvä hoitelemaan vaikka tarvikeposteja, ja onkin yhtä arvokas kuin muutkin työpanoksellaan. Tumput suorana seisoskeleva tai näkymätön onkin vaikea tapaus. Että kyllä riidan siemen on siellä aina läsnä.

Siitä arpomisesta. Kannattaa hinnoitella huoneistojen arvo yhtiövastikkeen kannalta yhtiöjärjestykseen ennen arpomista. Niistä ei tule aivan saman arvoisia mitenkään. Ja arvonnan voi tehdä myös ennen viimeistelytöitä.

Yhtiö on pystyssä, tontinvaraus takataskussa ja suunnitteluvaihe menossa.

Yllättävää kyllä suurimpia ongelmia saattaa aiheuttaa RS-jäjestelmä, tai itse asiassa siitä pois pysyminen. Kannattaa heti alkuvaiheessa päättää tehdäänkö kaikki kämpät perustajaurakoitsijoille itselleen, vai halutaanko joku/jokin niistä myös myydä ulos. Myynti ennen kämpän valmistumista vaatii RS-järjestelmään liittymisen. Mikäli haluatte myydä, koettakaa saada rahoitus jolla saatte myyntikämpän rakennettua loppuun asti, lopputarkastuksen jälkeen myynti on OK ilmakin RS:ään liittymistä.

Samaten joutunette tekemään jonkinlaisen osakassopimuksen siltä varalta että rakennusaikana joku perustajaosakkaista joutuu luopumaan hankkeesta ja haluaa myydä osakkeet. Mikäli hän myy ne "ulkopuoliselle" onkin sitten koko yhtiö RS-järjestelmän piirissä ja jäljelle jääneet maksavat viulut.

Toinen asia on hankkeen alkuvaiheen rahoitus; eli saako hankkeelle rahaa siinä vaiheessa kun pitää maksaa suunnitelmat muttei tontilla ole vielä tikkuakaan ristissä. Tähän voi tietysti asettaa takuuksi tontin mikäli se oma (mutta milläs sen tontin rahoittaa...).

Urakkamuodossa on myös paljon mietittävää: haluatteko sisällyttää omaa työtä vai teettää avaimet käteen. Jos oma työ sallitaan niin miten toimitaan kun joku mättää ja yksi asunnoista on pahasti kesken muiden ollessa valmiita? Missä määrin laatutaso ja ratkaisut eroavat eri kämpissä? Voidaanko osaurakoita yhdistää? Miten asunnot hinnoitellaan? Nämä asiat vaikuttavat ratkaisevasti esim. ostettavan rakennuttajakonsultin työmäärään ja palkkioon.

Mutta ensimmäiseksi pitäisi saada se tontti... Ongelman on ettei kuntien tonttiosastoilla oikein tunnisteta ko. tyyppistä asiakasryhmää. Rivaritontteja tarjotaan lähinnä kovan rahan tuotantoon huutokaupalla, tai sitten ara-tuotantoon. Ainahan voitte tietysti marssia johonkin paikalliseen rakennusliikkeeseen, kyllä he teille homman hoitavat ihan viimeistä piirtoa myöten, hinta vaan on sama kuin kovan rahan tuotannossa yleensäkin. Varsinainen hyöty lähtee vasta siitä että hankitte tontin ja hoidatte homman itse tai rakennuttajakonsultin kautta.

Itse asiassa aika moneen paikkaan tuollainen hanke saattaa karahtaa, ja pahastikin. Siinä mielessä on hyvin suositeltavaa käyttää kylmästi ammattilaisia. Katsotte vain että pidätte riittävästi langat käsissänne päätösten ja urakoiden osalta.

Helpoin tapa säästää on rakentaa talo joka käyttää rakennusoikeutta 599 m2 tai alle. Yli 600 m2 taloon tulee tehdä väestösuoja. Saa kyllä isommankin tehdä jos haluaa sijoittaa 20-30 tuhatta varastotiloihin.