Pari tyhmää kysymystä näin tiistai aamuksi...
Ajattelin ostaa 25000€:n kerrostaloyksiön omalla rahalla ja laittaa sen vuokralle.
Vuokratuloja ajattelen saavani 350€ kuukaudessa.
Yhtiövastike on 75,40 € /kk.
Maksanko sitten vuodessa veroja 28% eli 1176€?
Ja vähentää saan yhtiövastikkeen eli 904,8€?
Eli tuottoa tulisi vuodessa 3024€?
Minkälaisiin kuluihin minun tulee varautua kun asunnon ostamisen jälkeen tilille ei rahaa juurikaan jää...
Eikö taloyhtiöiden tulevat remontit makseta kumminkin korotettuna yhtiövastikkeena?
Ajattelin ostaa 25000€:n kerrostaloyksiön omalla rahalla ja laittaa sen vuokralle.
Vuokratuloja ajattelen saavani 350€ kuukaudessa.
Yhtiövastike on 75,40 € /kk.
Maksanko sitten vuodessa veroja 28% eli 1176€?
Ja vähentää saan yhtiövastikkeen eli 904,8€?
Eli tuottoa tulisi vuodessa 3024€?
Minkälaisiin kuluihin minun tulee varautua kun asunnon ostamisen jälkeen tilille ei rahaa juurikaan jää...
Eikö taloyhtiöiden tulevat remontit makseta kumminkin korotettuna yhtiövastikkeena?
Vastaukset 11
Vanhimmat
Näin se menee yksinkertaisimmillaan, jos ei ole remontteja tai muita vähennettäviä kuluja.
Vuokratulo vuodessa 12 x 350 = 4200.
Vähennetään vastike 12 x 75,40 = 904,80
Verotettava tulo = 3295,20
Vero tästä 28 % = 922,66
Puhdas tuotto = 2372,54 eli 9,5 % pääomalle
Remontit maksetaan yleensä rahoitusvastikkeella, mutta pienemmissä korjauksissa saatetaan kerätä myös heti maksettavaa ylimääräistä vastiketta. Yleensä arvioidaan että korjauskustannuksiin on varattava pitkällä aikavälillä 1 - 2 euroa neliötä kohti kuukaudessa. Lyhyemmällä tähtäimellä määrä riippuu siitä milloin isoja remontteja (putki, julkisivu) on odotettavissa. Putkiremontin jälkeen vastike voi aivan hyvin olla kaksinkertainen seuraavat 20 vuotta.
Jos vuokra-arvio pitää paikkansa ja vuokralaisia riittää, sijoitus vaikuttaa varsin hyvältä. Sinne pankkitilillehän alkaa kertyä rahaa välittömästi. Ellei käteinen jossain tilanteessa riittäisikään, asunto toimii tarvittaessa vakuutena lainalle. Ja tiukassa paikassahan sen voi myydä. Sijoitusasunnon kanssa kaikki tällainen on paljon helpompaa kuin oman kodin suhteen.
Eli asunnossahan onkin ilmeisesti yhtiövastike sekä hoitovastike molemmat tuo 75.4€ eli yhteensä 150.8€.
Ja vakuutuskin ilmeisesti pitää ottaa joka tekisi lisää 27.75€/kk.
Oletetaan että vuokralainen vastaa sähkön- ja vedenkulutuksestaan. Ja tarkennetaan vielä asunnon hinta 23000€ ja vuokratuloa 400€/kk.
Eli meneekö se näin:?
Yhtiövastike 75.4/kk 904.8/v
Hoitovastike 75.4/kk 904.8/v
Vakuutusmaksu 27.75/kk 333/v
Vuokratulo 400/kk 4800/v
Vähennykset yht: 178.55/kk 2142.6/v
Vuokra-vähennykset: 221.45/kk 2657.4
Vero 28 % 62.006/kk 744.072
Käteen 159.444/kk 1913.328/v
Eli yhtiövastike pitääkin ilmeisesti sisällään hoitovastikkeen ja mahdollisen rahoitusvastikkeen ja nämä kaikki voi vähentää?
Heti piti silmään joitakin epäkohtia arvioissasi, tuo vakuutusmaksu on vuositasolla esim. yksiössä n.35 e, kattavan vakuutusturvan saa vain vuokralaiselle myönnettävästä kotivakuutuksesta.
Asunnon hinta viittaa syrjäiseen pikku kylään, jossa hyviä vuokralaisia on vaikea saada, asunto tulee olemaan tyhjillään varmasti ajoittain. Halutuilla alueilla asunnot joista voi saada vuokratuloa 400e/kk, maksavat yleensä 60 000-90 000 euroa.
Jos alueen hintataso asunnoissa on tuo 25 000, niin miksi kukaan muuttaisi vuokralle? Sossun juoppoja ehkä löytyy, mutta niiden kanssa olet kusessa ja asuntosi hajalla.
Hoitovastike on se osakkailta perittävä maksu, jolla talon normaalit menot katetaan. Suurimpina menoerinä lämmitys, lumityöt, pihan hoito, isännöinti, kiinteistövero, tontinvuokra, pienet korjaukset ja muut tällaiset vakituisesti juoksevat kulut. Tavallisesti kerrostaloissa hoitovastike on 2,5 - 3,5 euroa neliöltä kuukaudessa. Lisäksi yhtiö voi periä käyttökorvauksia kuten vesimaksua, autopaikkamaksua, saunamaksua jne.
Rahoitusvastike on se summa, jolla taloyhtiön lainoja ja niiden korkoja maksetaan. Näillä veloilla rahoitetaan yleensä isoja korjauksia kuten putkiremontteja. Jos yhtiöllä ei ole tällaisia lainoja tai osakas on maksanut osuutensa niistä pois, ei ole myöskään rahoitusvastiketta.
Yhtiövastike on hoitovastikkeen ja rahoitusvastikkeen summa. Jos rahoitusvastike on nolla, niin yhtiövastike = hoitovastike.
Jos hoitovastike ja yhtiövastike ovat kumpikin 75,40 euroa, se tarkoittaa ettei rahoitusvastiketta ole ollenkaan. Asunto on siis niinsanotusti velaton. Omistaja maksaa tässä tapauksessa yhtiölle pelkän hoitovastikkeen eli 75,40 euroa kuukaudessa. Tämä kuulostaa hyvin normaalilta 25 neliön yksiölle, etkä ole ensimmäinen jota nämä käsitteet ovat hämänneet. Kotivakuutuksesta huolehtii yleensä vuokralainen.
Laskelma menee korjattuna ilman senttejä näin:
Vuokratulo 12 x 400 = 4800
Vastike 12 x 75 = 900
Verotettava tulo 12 x 325 = 3900
Vero 28 % 12 x 91 = 1092
Puhdas tulo 12 x 234 = 2808
23000 euron pääomalle tämä tarkoittaa 12 prosentin puhdasta tuottoa. Vaikuttaa suorastaan uskomattomalta, sillä kymmenenkin prosentin kohteita on hyvin vaikea löytää. Näin halpoja yksiöitä on kyllä saatavissa, mutta yleensä sellaisista ei saa noin korkeaa vuokraa. Ei kai taloon ole tulossa piakkoin putkiremontti, mikä saattaa tarkoittaa yli 15000 euron lisähintaa?
Yksiöiden hinnat pyörivät siinä 18000-25000 tuolla alueella mutta ei ole syrjäinen tuppukylä.
Vuokrat pyörivät kulustettuna 400€ molemmin puolin ja ilman kalusteita 300€ molemmin puolin.
Alueella on useita sijoitusasuntoja ja vuokra-asunnoista ei ole pulaa.
¨
Totta että on realistista laskea vuokratulo 300€:n mukaan ja varautua siihen että aina ei heti saakkaan vuokralaista. Vuokralaisten kunnollisuudesta puhumattakaan.
Tässä uusi laskelma... Miten lasken vuokratuotto %:N?
1kk 12kk
Asunnon hinta 23000
Varainsiirtovero 4 % 920
Yhtiövastike 90.75 1089
Vakuutusmaksu 27.75 333
Vuokratulo 300 3600
Vuokra-vähennykset 181.5 2178
Vero 28% 50.82 609.84
Käteen 118.5 1422
Vuosituotto %
Tulevia remontteja ei ole tiedossa, mutta korjasin tohon ylös hiukan juteltuani kiinteistönvälittäjän kanssa. Ja kohde vaihtui. En tiedä onko mitään järkeä...
Varainsiirtovero on osakkeista 1,6%, kiinteistöistä tuo 4%.Eli sun tapauksessa pääset vähän halvemmalla.
Tuottoprosentiksi sain n.7,7% (ilman vakuutusta). Sun laskelmissa tais olla kahteen kertaan toi n.91e. vastike.Tossa yhdessä viestissä oli selitetty noita vastikkeiden eroja. Jos osake on velaton,niin maksat vain tuota hoitovastiketta.
Kannatta olla tarkkana remonttien suhteen. Vaikka välittäjä sanoisikin että ei ole tiedossa,niin se ei tarkoita sitä ettei vaikka 5-10v sisällä ole tulossa isoa remonttia.Yleensä välittäjät kertovat että ei ole tiedossa=eli ei ole päätöksiä tai asiasta ei ole keskusteltu yhtiössä.Kunnon välittäjä kertoo tietämättömille, jos yhtiön ikä on sellainen että suuret remontit on edessä.Mutta aina näin ei ole. Noin halvassa osakkeessa iso remontti olisi mielestäni huono asia,koska siitä voi olla vaikea saada edes osaa rahoista takaisin jos myy osakkeen. Riippuu paljon alueesta ja noin halpa hinta viittaa että alue ei ole kauhean arvostettu.
Arvasin mistä paikkakunnasta/alueesta on kyse,koska olen itse katsellut sieltä asuntoja.En ole paikkakuntalainen,enkä omista sieltä asuntoja.Mutta jos löysin oikean kohteen noiden tietojen perusteella,niin tuossahan lukee julkisivuremontin aloittamisesta. Joissakin yhtiössä tehdään osissa tarpeen mukaan ja joissakin sit laitetaan kertaheitolla kaikki. Kannattaa lukea tuo julkisivujen kuntotutkimus,että tiedät minkälaiset remontit on tulossa millä aikavälillä.
vuokra tuossa kohteessa näyttää olevan 400e ja vuokralainen valmiina.Kuulostaa ainakin hyvältä,mutta korjaukset nakertaa kyllä vuokratuottoa.
Alue vähän mietityttää,että millaista porukkaa siellä oikein on.Hintataso kertoo alueen arvostuksesta.Mutta jos vuokralaisen kanssa ei ole ollut ongelmia,niin mikäs siinä.Toivottavasti siinä tapauksessa pysyy mahdollisemman kauan asunnossa.
Jos kohteesi on eri niin unohda ylläoleva=)
Melko halpa on asunto verrattuna vuokraan. Tuommoista kyllä kannattaa miettiä, tosin ennen ostamista tsekkaisin todella tarkkaan sen kämpän kunnon, tulevat remontit muut potentiaaliset ongelmat. Ettei tuossa vaan olisi ns. koira haudattuna? ;-)
Pari pointtia:
- jos alue on huono, huonon vuokralaisen riski on melkoinen. Puhutaan maksamattomista vuokrista, hälläväliä-elämäntyylistä, jne. Tästä voi seurata lisää remontteja, valituksia naapureilta...mitä vain. Laki on hyvin pitkälti vuokralaisen puolella.
- parhaassakin tapauksessa vaihtuvuus on luultavasti suurta. Tähän voi palaa aikaa & rahaa, erityisesti jos asunto on tyhjillään.
- muista remontit! Vaikkei niitä olisi tulossa vielä tänä vuonna, yksi putkiremppa 10 vuodessa tekee helposti 100-150 EUR/kk (esim. 15 000/10/12=125). Muita: julkisivuremontti, ikkunat, sähköt, kodinkoneet, jne. Näitä riittää pitkällä aikavälillä varmasti.
Ts. siellä tilillä on syytä olla rahaa yllättäviä menoja varten.
Ilmainen neuvo: Unohda. Olet hataralla pohjalla. Asuntosijoittajan tärkein työkalu on laskin! Pitää laskea kaikki, varautua kaikkeen ja tiedostaa asuntosijoittamisen riskit.
Vaatimattomasta asunnosta 25 tuhannen hintaluokassa syrjäkylillä et todellakaan saa 350e vuokraa kuukaudessa! Kuka asuntoosi olisi halukas muuttamaan ja vielä maksaisi siitä noin paljon.