mitä tarkoittaa jos omakotitalo on kiinnitetty?

LKV tuossa jo vastasi aika tyhjentävästi, mutta sanon vielä näin kansanomaisemmin että kiinnitykset ovat vain asiakirjoja joita vastaan talon voi pantata velan pantiksi. Voisi ehkä verrata kerrostalo-osakkeen osakekirjoihin, jotka myös menee usein velan pantiksi pankkiin.

Jos kerron oman taloni tilanteen, niin kymmenen vuotta sitten lähdettiin rakentamaan taloa 800.000mk budjetilla. Pankki ehdotti että otetaan kiinnityksiä tuohon tuplamäärällä eli 1.600.000mk. Suuremmalle sumalle siksi että kun talon hinta nousee vuosien saatossa, niin mahdollisessa myyntitilanteessa kiinnityksiä on riittävästi myös uudelle ostajalle, eikä niitä tarvi hankkia lisää (maksaa vähän).

No talon rakennusbudjetti ylittyi reilut 20% ja talon realistinen kauppahinta olisi nyt ehkä 360.000€, joten ne vajaan 270.000€ kiinnitykset ovat jo käyneet auttamatta pieniksi ja kun talo joskus myydään niin lisäähän niitä on hankittava. Itselle ei ole vielä mitään väliä kun pankkin hyväksyy vakuudeksi 70% talon arvosta, joten tuohon prosenttiosuuteen ne vakuudet vielä riittää ihan hyvin.

Virhe 1: "Panttikirjat eivät kerro myyjän velkamäärästä mitään." Panttikirjat nimenomaan kertoo, että myyjä on vastuussa ENINTÄÄN panttikirjojen yhteismäärältään olevasta saatavasta. Mikä merkitys tällä on? Otetaan esimerkki myyjän virhevastuun suorittamisen kannalta: Myyjä on 5 vuotta kaupantekopäivästä vastuussa kiinteistön salaisista virheistä. Kiinteistön kauppahinta on 200.000 € ja siihen on panttikirjoja haettu 500.000 euron edestä. Jos pankki on arvostanut kiinteistön luotossaan esim. 300.000 €:oon, niin lainaa on saanut siitä 70% = 210.000 €. Myyjä on kädestä-suuhun-eläjä, ja on lyhentänyt lainaansa vasta 15.000 €. Talonsa myynnistä hän maksaa välittäjälle palkkiota 5.000 €. Näillä oletusarvoilla myyjälle jää lainan takaisin maksun jälkeen tasan 0 €. Ja säästöjä ei siis ole ollenkaan. Kaupan jälkeen talossa todetaan merkittävä salainen virhe, jonka johdosta myyjä joko joutuu purkamaan kaupan tai hyvittämään ostajalle hinnanalennuksena 80.000 €. Kysymys kuuluu: Paljonko ostaja saa TODELLISUUDESSA ja mikä on myyjän TODELLINEN 5 VUODEN VASTUU? Oikeus on määrännyt kaupan purun, mutta yksikään pankki ei rahoita myyjää. Toisena vaihtoehtona hinnanalennus, mutta taas puuttuvat vakuudet, millä saa 80.000 € kasaan. Tulot ovat niin pienet, että ulosotto ei saa niistäkään mitään. Niin ikävältä kuin tämä kuulostaakin, nämä ajat voivat hyvinkin olla edessämme.

Virhe2: "kiinteistö myydään aina velattomana". Maakaaren IV-osa 20 luku todistaa asian olevan toisin.

Partnevia kirjoitti:

Virhe 1: "Panttikirjat eivät kerro myyjän velkamäärästä mitään." Panttikirjat nimenomaan kertoo, että myyjä on vastuussa ENINTÄÄN panttikirjojen yhteismäärältään olevasta saatavasta. Mikä merkitys tällä on? Otetaan esimerkki myyjän virhevastuun suorittamisen kannalta: Myyjä on 5 vuotta kaupantekopäivästä vastuussa kiinteistön salaisista virheistä. Kiinteistön kauppahinta on 200.000 € ja siihen on panttikirjoja haettu 500.000 euron edestä. Jos pankki on arvostanut kiinteistön luotossaan esim. 300.000 €:oon, niin lainaa on saanut siitä 70% = 210.000 €. Myyjä on kädestä-suuhun-eläjä, ja on lyhentänyt lainaansa vasta 15.000 €. Talonsa myynnistä hän maksaa välittäjälle palkkiota 5.000 €. Näillä oletusarvoilla myyjälle jää lainan takaisin maksun jälkeen tasan 0 €. Ja säästöjä ei siis ole ollenkaan. Kaupan jälkeen talossa todetaan merkittävä salainen virhe, jonka johdosta myyjä joko joutuu purkamaan kaupan tai hyvittämään ostajalle hinnanalennuksena 80.000 €. Kysymys kuuluu: Paljonko ostaja saa TODELLISUUDESSA ja mikä on myyjän TODELLINEN 5 VUODEN VASTUU? Oikeus on määrännyt kaupan purun, mutta yksikään pankki ei rahoita myyjää. Toisena vaihtoehtona hinnanalennus, mutta taas puuttuvat vakuudet, millä saa 80.000 € kasaan. Tulot ovat niin pienet, että ulosotto ei saa niistäkään mitään. Niin ikävältä kuin tämä kuulostaakin, nämä ajat voivat hyvinkin olla edessämme.

Virhe2: "kiinteistö myydään aina velattomana". Maakaaren IV-osa 20 luku todistaa asian olevan toisin.

Lue lisää

Tuossa ykkösosassa on toki ihan oikea pointtikin, mutta jos myyjän maksukyky olisi kiinetsitökaupan kriteerinä, niin ainakaan pk-seudulla ei tehtäisi kuin 5 % nykyisestä kiinteistökauppamäärästä. Suomalaiset kun elävän helvetillisen lainataakan alla, ja jos velka lyhenee niin voi aina ottaa uutta lainaa johonkin järkevään sijoitukseen, kuten uuteen autoon/etelänmatkaan/golfkurssi...

Kakkoskohdassa olet osittain oikeassa, käytännössähän tuossa tulee kysymykseen kiinteistövero ja sen kaltaiset maksut. Toisaalta, mikäli lainhuutoa haetaan heti kaupan jälkeen, niin riski on olematon. Mutta nyt varmaan ymmärrät miksi aina kirjoitan suurilla kirjaimilla, että rasitustodistuksen tulee olla PÄIVÄTTY KAUPANTEKOPÄIVÄLLE...

Välittäjä_LKV kirjoitti:

Tuossa ykkösosassa on toki ihan oikea pointtikin, mutta jos myyjän maksukyky olisi kiinetsitökaupan kriteerinä, niin ainakaan pk-seudulla ei tehtäisi kuin 5 % nykyisestä kiinteistökauppamäärästä. Suomalaiset kun elävän helvetillisen lainataakan alla, ja jos velka lyhenee niin voi aina ottaa uutta lainaa johonkin järkevään sijoitukseen, kuten uuteen autoon/etelänmatkaan/golfkurssi...

Kakkoskohdassa olet osittain oikeassa, käytännössähän tuossa tulee kysymykseen kiinteistövero ja sen kaltaiset maksut. Toisaalta, mikäli lainhuutoa haetaan heti kaupan jälkeen, niin riski on olematon. Mutta nyt varmaan ymmärrät miksi aina kirjoitan suurilla kirjaimilla, että rasitustodistuksen tulee olla PÄIVÄTTY KAUPANTEKOPÄIVÄLLE...

Lue lisää

Kysymyksessähän olikin, onko kiinnityksillä MITÄÄN merkitystä. Esimerkissäni toin vain esille, ettei niihin pidä suhtautua täysin välinpitämättömästi ja ajattelemattomasti. Täytyy muistaa, että myyjän maksukyky/ maksukyvyttömyys on erittäin tärkeä seikka sekä asunto- että kiinteistökaupassa juuri virhevastuiden vuoksi. Käytännössä myyjän maksukyvyttömyys on ostajalle riski. Tämän vuoksi mm. kiinteistönvälittäjän on tietäessään maksukyvyttömyydestä tuotava tämä seikka myös ostajan tietoon.
Tälläkin hetkellä, vaikka hinnat ovat nousseet pahimmasta -08 kuopasta, on paljon myyjiä, joiden lainat on mitoitettu todella yläkanttiin kiinteistön todelliseen arvoon nähden mainitsemiesi uusien lainojen vuoksi (jotka on kiinnitetty asuntoon tai kiinteistöön). Käytännössä ostaja voi luottaa myyjän maksukyvyn olevan kunnossa, jos kiinnityksiä ei ole ollenkaan tai niitä on vain vähän kiinteistön arvoon nähden.

Olet oikeassa siinä, että rassarit tulee olla aina kauppapäivälle. Se pienentää riskiä, että välissä olisi tullut jotain uusia asioita vireille. Osakekaupassa olisi hyvä päivittää myös isännöitsijäntodistuksen tiedot kauppapäivälle. Ostaja on siinäkin maksumiehenä mahdollisten vastikerästien osalta 3 kk.

Partnevia kirjoitti:

Kysymyksessähän olikin, onko kiinnityksillä MITÄÄN merkitystä. Esimerkissäni toin vain esille, ettei niihin pidä suhtautua täysin välinpitämättömästi ja ajattelemattomasti. Täytyy muistaa, että myyjän maksukyky/ maksukyvyttömyys on erittäin tärkeä seikka sekä asunto- että kiinteistökaupassa juuri virhevastuiden vuoksi. Käytännössä myyjän maksukyvyttömyys on ostajalle riski. Tämän vuoksi mm. kiinteistönvälittäjän on tietäessään maksukyvyttömyydestä tuotava tämä seikka myös ostajan tietoon.
Tälläkin hetkellä, vaikka hinnat ovat nousseet pahimmasta -08 kuopasta, on paljon myyjiä, joiden lainat on mitoitettu todella yläkanttiin kiinteistön todelliseen arvoon nähden mainitsemiesi uusien lainojen vuoksi (jotka on kiinnitetty asuntoon tai kiinteistöön). Käytännössä ostaja voi luottaa myyjän maksukyvyn olevan kunnossa, jos kiinnityksiä ei ole ollenkaan tai niitä on vain vähän kiinteistön arvoon nähden.

Olet oikeassa siinä, että rassarit tulee olla aina kauppapäivälle. Se pienentää riskiä, että välissä olisi tullut jotain uusia asioita vireille. Osakekaupassa olisi hyvä päivittää myös isännöitsijäntodistuksen tiedot kauppapäivälle. Ostaja on siinäkin maksumiehenä mahdollisten vastikerästien osalta 3 kk.

Lue lisää

Miksi kuolettaa panttikirjoja, kun niiden olemassaolosta on hyötyä?

Hyvä välitystapa edellyttää osakekaupassa uutta issaria, tai ainakin vanhan issarin tietojen tarkistamista ennen kaupantekoa.

Ja uuden AsOy-lain mukaan ostaja vastaa kuuden kuukauden vastikerästeistä.

Välittäjä_LKV kirjoitti:

Miksi kuolettaa panttikirjoja, kun niiden olemassaolosta on hyötyä?

Hyvä välitystapa edellyttää osakekaupassa uutta issaria, tai ainakin vanhan issarin tietojen tarkistamista ennen kaupantekoa.

Ja uuden AsOy-lain mukaan ostaja vastaa kuuden kuukauden vastikerästeistä.

Lue lisää

Olemme juuri maksaneet talon velkamme pois ja panttikirjat olisivat nyt pankissa haettavissa itsellemme. Pitääkö panttikirjoile tehdä jotakin että ne tulee omiin nimiin tms. ? En huomannut asiaa pankista kysyä ja sinä varmasti osaat vastata. Kiitos jo etukäteen.

Oletko se "tittis" Tittermann joka puolustaa "pötsiä" ja tiedoittaa rikostutkinnasta Porvoo palstalla koskien välittäjän törkeitä talousrikoksia?

Välittäjä lkv kirjoitti:

Oletko se "tittis" Tittermann joka puolustaa "pötsiä" ja tiedoittaa rikostutkinnasta Porvoo palstalla koskien välittäjän törkeitä talousrikoksia?

titterman.
Sipoolainen välittäjä_lkv, alias "tittis".
Älkää uskoko ton nimimerkin juttuja, ihan täys kusettaja koko mies.

oma tupa ja lupa kirjoitti:

Olemme juuri maksaneet talon velkamme pois ja panttikirjat olisivat nyt pankissa haettavissa itsellemme. Pitääkö panttikirjoile tehdä jotakin että ne tulee omiin nimiin tms. ? En huomannut asiaa pankista kysyä ja sinä varmasti osaat vastata. Kiitos jo etukäteen.

Lue lisää

Ne tulisi kuolettaa (helppo juttu sinänsä).

Itse jättäisin kuitenkin muutaman kymppitonnin edestä panttikirjoja tulevia remontteja ajatellen.

Ja laitat vain ne panttikirjat vaikka tallelokeroon, kotona niitä ei kannata säilyttää (esim tulipalossa tuhoutunut panttikirja on jo vaikemapi kuolettaa, aikaa menee käytännössä vuosi, ja rahaakin menee).

Välittäjä_LKV kirjoitti:

Ne tulisi kuolettaa (helppo juttu sinänsä).

Itse jättäisin kuitenkin muutaman kymppitonnin edestä panttikirjoja tulevia remontteja ajatellen.

Ja laitat vain ne panttikirjat vaikka tallelokeroon, kotona niitä ei kannata säilyttää (esim tulipalossa tuhoutunut panttikirja on jo vaikemapi kuolettaa, aikaa menee käytännössä vuosi, ja rahaakin menee).

Lue lisää

Jos panttikirjat on vapaina, niin eihän niitä missään tapauksessa kannata kuolettaa. Esimerkissäni toin esille tilanteen, että pankki hallitsee panttikirjoja, ne ovat siis luoton vakuutena.

Mitä tulee tuohon panttikirjojen kuolettamiseen esim. tulipalon vuoksi, ei niissä mene yhtään sen kauempaa, kuin yleensäkään kadonneilla panttikirjoilla. Panttikirjojen kuolettamista haetaan käräjäoikeudelta, joka kuolettaa ne kuulutusmenetelmällä ja tässä menee nopeimmillaan aikaa noin kolme kuukautta.

mutta jos sinä olet nimeltäsi Titterman, miksi puhut Pötsin puolesta?
Yhteisiä bisneksiä kenties?

Partnevia kirjoitti:

Virhe 1: "Panttikirjat eivät kerro myyjän velkamäärästä mitään." Panttikirjat nimenomaan kertoo, että myyjä on vastuussa ENINTÄÄN panttikirjojen yhteismäärältään olevasta saatavasta. Mikä merkitys tällä on? Otetaan esimerkki myyjän virhevastuun suorittamisen kannalta: Myyjä on 5 vuotta kaupantekopäivästä vastuussa kiinteistön salaisista virheistä. Kiinteistön kauppahinta on 200.000 € ja siihen on panttikirjoja haettu 500.000 euron edestä. Jos pankki on arvostanut kiinteistön luotossaan esim. 300.000 €:oon, niin lainaa on saanut siitä 70% = 210.000 €. Myyjä on kädestä-suuhun-eläjä, ja on lyhentänyt lainaansa vasta 15.000 €. Talonsa myynnistä hän maksaa välittäjälle palkkiota 5.000 €. Näillä oletusarvoilla myyjälle jää lainan takaisin maksun jälkeen tasan 0 €. Ja säästöjä ei siis ole ollenkaan. Kaupan jälkeen talossa todetaan merkittävä salainen virhe, jonka johdosta myyjä joko joutuu purkamaan kaupan tai hyvittämään ostajalle hinnanalennuksena 80.000 €. Kysymys kuuluu: Paljonko ostaja saa TODELLISUUDESSA ja mikä on myyjän TODELLINEN 5 VUODEN VASTUU? Oikeus on määrännyt kaupan purun, mutta yksikään pankki ei rahoita myyjää. Toisena vaihtoehtona hinnanalennus, mutta taas puuttuvat vakuudet, millä saa 80.000 € kasaan. Tulot ovat niin pienet, että ulosotto ei saa niistäkään mitään. Niin ikävältä kuin tämä kuulostaakin, nämä ajat voivat hyvinkin olla edessämme.

Virhe2: "kiinteistö myydään aina velattomana". Maakaaren IV-osa 20 luku todistaa asian olevan toisin.

Lue lisää

eihän tuossa ykkös-kohdassa ole mitään järkeä. Myyjällä voi olla muita velkoja miljoonien edestä, joista ostaja ei tiedä mitään. Sitä paitsi vaikka myyjällä ei olisi yhtään velkaa, ehtii hän vaikka ryypätä saamansa kauppahinnan ja olla varaton ennenkuin viisi vuotta on kulunut.

sfhshshsh kirjoitti:

eihän tuossa ykkös-kohdassa ole mitään järkeä. Myyjällä voi olla muita velkoja miljoonien edestä, joista ostaja ei tiedä mitään. Sitä paitsi vaikka myyjällä ei olisi yhtään velkaa, ehtii hän vaikka ryypätä saamansa kauppahinnan ja olla varaton ennenkuin viisi vuotta on kulunut.

Lue lisää

Silloin, kun velkaannutaan, se tehdään yleensä omistamansa kiinteistön kautta. Lähes poikkeuksetta kiinteistövakuudet käytetään tappiin saakka, ennen kuin haetaan ulkopuolisia vakuuksia. Onhan se totta, ettei panttikirjojen määrä kerro totuuksia, mutta niiden määrään on kuitenkin hyvä kiinnittää jossain määrin huomiota - nimenomaan vastuunkantokyvyn arvioinnissa. Valitettavasti suurin osa tämän sukupolven okt-ostajista ei ole elänyt vielä ns. "huonoja aikoja", joten tulevaisuuteen ja riskeihin suhtaudutaan liian positiivisesti ja jopa välinpitämättömästi. Viisas kuitenkin varautuu pahimmankin varalle.

Mitä tulee viiden vuoden köyhtymisestä, sehän onnistuu helpostikin. Ihminen toimii kuitenkin suurimmaksi osaksi tottumustensa mukaan; jos on tottunut tuhlaamaan, sitä tekee loppuelämänsä ja jos on tottunut säästämään, sitäkin tekee loppuelämänsä. En ole vielä tavannut ketään taloudellisesti toimivaa, joka talonsa myytyään olisi ajanut itsensä vararikkoon.

Valitettavasti olet t.. ei kun tietämätön :) Parempihan on että on kiinnitykset valmiina jos tarvit mökkiä vasten lainaa. Nykyäänhän ne ovat nimeltäänpanttikirjoja.

Toisessakin kohteessa voi olla kiinnityksiä tai sitten ei. Ei niillä ole kaupanteossa muuta merkitystä kuin että ne kiinnitykset on vapaana kun siirtyvät omistukseesi, ettei käy niin että omistamasi mökki onkin vanhan omistajan velkojen panttina.

Eikös tuo ensimmäinen ole epäilyttävämpi, kun ovat jättäneet kiinnitykset mainitsematta että et huomaisi niiden olemassaoloa? ;)

Idiootti!