Kiinteä korko..

Esimerkiksi 3 tai 6 kk euriboriin sidottu korko olisi tänään 2,2 - 2,5 %. Kiinteällä maksat siis aluksi ylimääräistä prosentin tai puolitoista, tosin verovähennyskelpoista sekin. Jos tilanne jatkuu tällaisena kaksi vuotta, markkinakorkojen pitäisi nousta sen jälkeen neljän prosentin tuntumaan, jotta ehtisit saada omasi takaisin. Näin voi tapahtua tai jäädä tapahtumattakin.

Toinen vaihtoehto on ottaa markkinakorkoinen laina nyt ja säästää 3,6 prosenttia alittava erotus (tai vaikka vähän enemmänkin) itse talteen. Jos korko nousee kahden vuoden päästä neljään prosenttiin, sinulla on varalla rahat sen maksamiseen. Jos ei nouse, kaikki varalla oleva jää sinulle puhtaana voittona.

Kumman vaihtoehdon valitset, riippuu siitä miten tiukalla olet lainan kanssa. Kuuden tai seitsemän prosentin korko voi olla epätodennäköinen, mutta jos et kestä sellaista, tarvitset jonkinlaisen vakuutuksen sitä vastaan. Muista kuitenkin että kiinteä korko on voimassa vain viisi vuotta, ja ellei laina ole silloin lyhentynyt merkittävästi, tilanteesi on edelleen turvaton.

Muistaakseni Taloussanomat kirjoitti, että lyhyet korot tulevat asuntovelalliselle edullisimmiksi. Sido siis lainasi 3 kk euriboriin. Asuntolainoissa laina-ajat ovat yleensä pitkiä, 20-30 vuotta, siinä ajassa korot ehtivät nousta ja laskea moneen kertaan.
Minulla on pari viime vuotta ollut lainakorko siinä 1,5%, nyt on noussut 2%:iin. Siis joka kuukausi maksaisit 1,6 %-yksikköä korkeampaa korkoa? Ja mitä saisit vastineeksi?

Pankit myyvät rahoitustuotteita asiakkailleen. Se ei ole tyhmä joka pyytää, vaan se, joka maksaa - tyhjästä. On kiinteää korkoa, korkokattoa, takaisinmaksuturvaa ym., varmasti hyödyllisiäkin tuotteita, kunhan muistaa, että pankin on tarkoitus tehdä niillä katetta itselleen. Jos haluat maksaa, ole hyvä. Ilmankin tulee toimeen.

Ai mitä itse tekisin? ASP-laina, jos siihen on mahdollisuus. Tasalyhenteinen, ei ikimaailmassa annuiteettilainaa!! Korko 3 kk euribor. Kun korot nousevat, ylimääräisiä lyhennyksiä. Ensiasunnon jälkeen tulee toisio- ja kolmioasunnot, jotka yleensä maksavat reippaasti enemmän. Säästät niihin parhaiten, kun otat ensilainasi lyhentämisen tosissaan. Pankkikin tuppaa huomaamaan tämmöiset asiat, jolloin seuraavat luotot saa edullisemmin.

"Siis joka kuukausi maksaisit 1,6 %-yksikköä korkeampaa korkoa? Ja mitä saisit vastineeksi?"

No, tarkoitus ei ole vartavasten maksaa enemmän. Vaan..

12kk Euribor on nyt: 2.145 marginaali 0,7 = 2,845

Euribor ennustetaan mm. talouslehtien mukaan jatkavan nousua, ja olla vuoden 2011 lopussa jo lähempänä 3%.

Esim:
taloussanomat.fi "Ennustamme, että 12 kuukauden euribor on vuoden lopussa 2,80 prosentissa ja ensi vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 3,00 prosentissa, Pohjola Pankin pääanalyytikko Robert Liljequist sanoo."

Eli jos sidon nyt lainani 12kk euribor - korkoon, ja korko todellakin nousee seuraavan 1.5 vuoden aikana jopa siihen 3 %, niin maksan jo silloin enemmän korkoa kun mainitsemallani kiinteällä korolla. Puhumattakaan siittä että se nousisi "laman" edeltäviin lukuihin. 4 .

Lisäksi 5 vuotta on suhteellisen lyhyt aika, joten vaikka korot pysyisivätkin 2,5 - 3 % seuraavat 5 vuotta niin menetys noin 100k lainassa ei ole erityisen katastrofaalinen. About 3500 € / 5 vuotta.

Mutta JOS ennusteet toteutuu joskus 2012 puolella:
Euribor 12 kk 3,0 % marginaali 0,7
Jolloin korot ylittää jo kiinteän korkon määrän.

Olenko väärässä. ?

Itse suosin asuntolainassa 3kk:n euriboria. Se on tilastollisesti ihan hyvä vaihtoehto ja joka tapauksessa lainoitus on oltava sellaisella tasolla, että merkittävästi nykyistä korkeampi korkotaso ei aiheuta ongelmia.

Yli vuoden pituiseen korkoon sidotuissa lainoissa on se ongelma, että niiden ennenaikainen takaisinmaksu antaa pankille mahdollisuuden periä tästä lisäkuluja. Eli lisälyhennykset tai vaikkapa asunnon myynti saattavat aiheuttaa lisäkuluja. Vuoden tai lyhyempään viitekorkoon sidotussa lainassa tätä ongelmaa ei ole.

Tällä hetkellä Euroopan ja maailmantalous on sellaisella kantimella, että mitään älytöntä korkotasoa tuskin tullaan lähivuosina näkemään. Ja viiden vuoden kiinteällä korolla ei myöhempää korkokehitystä vastaan suojauduta.

Ja mitä ennustuksiin tulee, on myös maailmanloppu tulossa 21.12.2012, koska jo muinaiset mayat tiesivät näin.

Moro,

Kävin toisessa pankissa, ja tarjottiin Euribor 3kk 1.469% 0.3% 3 vuoden korko-kautto marginaali 1.3%.

Eli käytännössä tämän hetken kokonaiskorko olisi: 3,06 ja korkokatto 3,25.

Kuullostaa nyt hyvältä. Mutta, 3 vuoden päästä korot voi olla 3%, ja kun katto häipyy korkea marginaali nostaa sitä entisestään. Joten ehkä maksan 5 vuotta suosiolla sen 3,6 % kiinteetä korkoa, ja vaihan sitten hyvällä marginaalilla euribor -> 3kk tai 6kk.

Mitäs tuumaatte?

Vaihdoin viime syksynä itse kiinteään korkoon 2,9 0,35 %. Tuo monien suosittelema (ja ihan hyvin perustein, en mitenkään kiistä sitä) 3 kk Euribor oli silloin alle 0,9 % ja nyt se on vajaat 1,5 %. EKP on nostanut ohjauskorkoaan tässä välissä vain kerran varttiproesentin verran ja tekee lähes varmasti samanlaisen noston heinäkuun alussa.

Oman päätökseni teki aika helpoksi se, että lainaa on jäljellä niin vähän, että laskin ottavani muutoksella takkiin pahimmassakin tapauksessa (ts. jos korot pysyisivätkin ikuisesti viime syksin tasolla) vähän toista tuhatta euroa. Sillä, kuinka paljon takkiin voisi tulla korkojen noustessa rajusti, ei periaatteessa ole mitään ylärajaa.

En neuvo suuntaan enkä toiseen, koska en ole itsekään vielä päättänyt, oliko ideani hyvä vai ei. Viisain neuvo olisi varmaan laskea kuukausierät eri viitekorolla erilaisissa korkomarkkinatilanteissa ja funtsia, miten ison loven ne oikeasti tekevät lompakkoon. Tässä pankin pitäisi auttaa sinua ihan mielellään. Onnea valintaan joka tapauksessa.

Jos kiinteä korko on tällä hetkellä marginaaleineen 1,4 % lyhyitä korkoja kalliimpaa, niin tee niin, että valitset ne lyhyet korot ja maksat erotuksen 1,4 % erilliselle säästötilille. Korkojen sitten noustessa parin vuoden kuluttua yli sinulle tarjotun kiinteän koron voit maksaa ylimääräisen osan tuolta säästötililtä.

Sekä kiinteät korot, että korkokatto ovat pankin myymiä tuotteita. Myisikö pankki itselleen epäedullisia suotteita? Tuskimpa.