Onko Isännöitsijä vain kirjanpitäjä ?

tuntematon tai huonosti tunteva isännöitsijä saattaa tulla kalliiksi taloyhtiölle, etenkin jos hallituksessakaan ei ole teknistä osaamista.

Miksi?

Teknisissä asioissa ollaan joko huoltoyhtiön (huoltosopimus on em. tapauksessa välttämätön), asennusyrityksen, valvojan, viranomaisten ym. ulkopuolisten armoilla.

Rahaa menee myös "tarpeettomiin" tutkimuksiin ja väärin mitoitettuihin ja ajoitettuihin korjauksiin.

Tällaista taloyhtiötä on helppo vedättää tyyliin 6 - 0.

No eikös nykypäivänä pikemminkin isännöitsijöistä kouluteta rakennustekniikan ammattilaisia ammattikorkeakouluissa? Mutta ilman muuta olen sitä mieltä että taloushallinto tulisi ulkoistaa kokonaan taloyhtiöissä.

Kirjanpidon ulkoistamisesta on nähty ihan tarpeeksi esimerkkejä. Milloin oli kirjanpito skannattu Viitasaarelle (Primesta - miten kävi), milloin minnekin. Ei mitään järkeä, kukaan ei tiedä missä mennään. Talous pitää olla isännöitsijän hyppysissä ja kirjanpito valmiina seuraavan kuukauden puolenväliin mennessä. Tekniset asiat on helppo ulkoistaa siten, että narut ovat isännöitsijän ja hallituksen näpeissä, mutta älkää ulkoistako kirjanpitoa. Uskokaa jo, talous on isännöitsijän ykkösasia, p...kele.

Muuten miettikää seuraavaa; Pankkiiriliike Elite kertoo, että hoitaa se 200 miljoonan omaisuutta. Ei siinä mitään, mutta että hoitamiseen tarvitaan 50 henkilöä. Minulla on hoidossa 15 taloyhtiötä, pääosin Töölössä, näiden arvo on suurinpiirtein sama ja taatusti arvonnousu on ollut yhtä hyvä. En ota ihan kaikkea arvonnousua omalle kontolleni, mutta ainakin kaikki talot hoidetaan pts-suunnitelmien mukaan ja ulkoistamalla tekniset asiat, erinomaisesti on mennyt, talot on hoidettu. Ja sitten jos erehtyy tekemään tarjouksen naapuritalon isännöinnistä, niin sanotaan, ettet osaa teknisiä asioita. On tässä kyllä yksi huono puoli, kun kyselet hallitukselta 3 %:n palkkion korotusta, niin ne sanoo, ettet sä tarvii mitään, koska olet jo hoitanut talon kuntoon, ei sun tarvii enää tehdä mitään...

Hallinnollisen isännöitsijän pitää ensinnäkin tuntea kiinteistötekniikan perusteet, eli minkälaisen tekniikan kiinteistö sisäänsä kätkee sekä kuka asiantuntija on kulloinkin paras tarjoamaan osaamistaan. Kukaan ei ole mestari kaikessa, eikä KTM voi olla kykenevä suunnittelemaan putkiremonttia. Yhtä vähän kun DI on kykenevä laatimaan lain mukaista tilinpäätöstä.

Vaikka kirjanpitäjä laatii tilinpäätöksen ja vastikkeet hoitaa kiinteistösihteeri, on isännöitsijän osattava lukea taloushallinnon raportteja sekä tehdä niistä tarvittavia johtopäätöksiä.

Olen nähnyt insinöörien jälkiä kiinteistöissä ja ekonomien jälkiä, enkä osaa sanoa kumpi on saanut pahempaa tuhoa aikaan. Vähimmillä vaurioilla päästään kun perusasiat on hallussa ja kokemusta useamman vuoden ajalta erilaisista kiinteistöistä. Ja tärkeintä on ettei usko tietävänsä kaikesta kaikkea.

Tärkeimmät koulutukset ovat ITS- ja/tai AIT-tutkinnot jotka antavat ne perustiedot isännöintitehtäviin.

Kiinteistöissä kunnossapitoon liittyvät asiat hoidetaan yhtiökokouksen päättämän kiinteistöstrategian mukaan. Osassa taloissa strategiana on, että kiinteistö pidetään tip top kunnossa ja osassa pääpiste on edullisissa asumiskuluissa, jonka jälkeen toisasiallisena asiana on vasta kiinteistön kunto.

Halu kiinteistön kunnossapitoon lähtee osakkaista, jotka omistavat taloyhtiön. Siinä asiassa ei auta vaikka isännöitsijä olisi rakennustieteiden maisteri mikäli taloyhtiön osakkaiden halu kiinteistön tekniseen ylläpitoon on matala. Väittäisin, että osaavan hallituksen merkitys taloyhtiön kunnossapidossa on suurempi kuin osaavan isännöitsijän. Isännöitsijä EI TEE päätöksiä koska esim. erilaiset kunnossapidon toimenpiteet suoritetaan vaan korkeintaan esittää niitä tehtäväksi ja hoitaa taloyhtiön juoksevia asioita hallituksen ja yhtiökokouksen päätöksien mukaisesti. Hallituksen vastuu on erittäin suuri, suurempi kuin isännöitsijän mutta nyt vasta on asiaan alettu kiinnittämään huomiota.

Mikä on sitten oikea tapa kiinteistön pitäminen erinomaisessa kunnossa vai edulliset asumiskulut kunnes kiinteistöm elinkaari on kulutettu loppuun onkin sitten toinen kysymys. Turha täällä on isännöitsijän ottaa kunniaa rakennusten arvonnoususta koska suurempi osa kunniasta kuuluu taloyhtiön osakkaiden päätöksen teolle.

Ei.

Isännöitsijä on kuitenkin yleensä koko taloyhtiön tärkein heppuli. Ja vastuussa talousasioista, se on se, mitä osakkaat ja laki valvoo tarkasti. Mutta se on palkkarenki, se pitää aina muistaa. Ei isännöitsijä tee yhtään mitään, mitä osakkaat, siis hallituksen määräyksestä sillä teettävät.

Ollut jo pitkään ammattikunta, tekniset isännöitsijät. Isommissa isännöintiliikkeissä on niitä, joku reppuriperiaatteella toimiva isännöitsijä onkin sitten yleisnero kaikissa asioissa :DDD

Isännöinti on mun käsittääkseni usein vittumaista hommaa, kukaan ei ole tyytyväinen ja nukkumaan ei kerkeä. Mutta on niitä niin monenlaisia tapoja hoidella asioita. Meillä vaihtui aikanaan isännöitsijät ja huoltoliikkeet sitä tahtia, että ei oikein tiennyt, kuka on puikoissa. Aikansa kun haeskeltiin, ollaan saatu nyt pirun asiallinen isännönti ja lisäksi vielä sopparoitu asiallinen huolto. Ja remppaa jne on väännetty oikein tosissaan. Hommat toimii nyt oikein hyvin. Aiemmin ongelmana oli iäkkäät osakkaat. Joopajoo, jos pihavalo palanut, sitä ei olisi saanut korjata, koska se maksaa rahaa. Siitä jäin jäljelle remonttisuma. Nyt kun osakkaat nuorempia, katsotaan eteenpäin ja koitetaan hoidella asioita, ja maksetaan isännöinnistäkin, ei oteta automaattisesti halvinta.

Tää nyt meni vähän vuodatuksen puolelle. Ite olen vähän reilu 50- vuotias, yhtiössä asui aikanaan paljon eläkeläisiä, jotka oli jarruna kaikkeen. Kerran ostettu ja maksettu asunto, eihän niihin mitään remontteja tarvi ikinä tehdä... Mua nuortempaa polvea, lastenvaunuineen on muuttanut paljon. Nyt ajatellaan pitemmälle kuin seuraavaan vastikkeeseen. Mä alan jo olemaan vähän vanha, mutta jos muutamia kymmeniä vuosia meina vielä tuossa asustella, pakko satsata etiäpäin.

Ja isännöitsijä siis on ehdottomasti yhtiön tärkein ihminen. Hallituksessa nyt on aina milloin mitäkin huuhandereja :DDDD

Hyvä isännöitsijä on osaava arvojohtaja ja suunnan näyttäjä.
Kiinteistöhuollosta tietävä sekä palveluammatin osaava isännöitsijä kykenee "myymään" ideoimansa asiat myös änkyrähallitukselle..
Kokemusperäisellä nippelitiedoilla kiinteistömassa on jatkuvan huolto- ja kunnostus-suunnitelmien kohteena.
Tietämyksellä suoritetut vuosihuollot estävät osaltaan satojen tuhansien eurojen ennenaikaiset peruskorjaukset tai uusimistarpeet.
KIiinteistöhuollossa on aina kyse osakkaiden kiinteästä omaisuudesta ja omaisuuden ylläpitokustannuksista.

Jos isännöitsijä ei hallitse kiinteistöhuoltoa niin kuinka hän on kykenevä näkemään kiinteistömassassa olevat puutteet tai vauriot.
Taitamattomalle isännöitsijälle voi kolmannenkin luokan "asiantuntija" puhua mitä vain.

Tästä kaikesta osaamisesta, "arvojohtajuudesta" sekä kaikesta muusta hienosta ja loistavasta ei kuitenkaan olla valmiita maksamaan. Aika erikoinen yhtälö!

joille voisi helposti maksaa vähän enemmän ja on myös isännöitsijöitä, joiden työn arvo on 0 - 50% välissä ja joidenkin työ jää taloyhtiön kannalta miinuksen puolelle.

Markkinat määräävät hinnat ja valitettavasti aina ei ole helppo huomata ennakkoon minkälaisen isännöitsijän palkkaa.

Aivan totta, että markkinat määräävät hinnan. Tekniikan ja taloushallinon pätevästi osaavat isännöitsijät aika usein siirtyvät paremman palkan myötä suurempiin isännöintitoimistoihin. Meilläkin oli erittäin pätevä isännöitsijä joka oli rakennustekniikan insinööri ja toinen tutkinto oli taloushallinnon puolelta. Siirtyi parempien ansioiden perässä naapurikaupungissa olevaan toimistoon ja nyt tarjonta on täällä lähinnä sitä tuttua "perustasoa" isännöintipuolella. Palkkaus oli kuulemma 50-60% korkeampaa, joten empä ihmettele siirtoa. Tosin taloyhtiöiden kootkin ovat siellä suurempia mutta hauskaa kuulemma on, että pienet taloyhtiöt missä ei ole ulkoista kiinteistönhoitoa teettävät ajallisesti enemmän työtä kuin suuret kerrostaloyhtiöt joten eipä kai ihme että sellaiset eivät kiinnosta. Kovinkaan kummoista eivät pienen kaupungin isännöitsijätoimistot pysty maksamaan joten ovat lähinnä sellaisia ponnistuslautoja uraa alalla haluavalle.

Taitamaton isännöitsijä voi aiheuttaa kiinteistölle mittaamattomat vahingot.
Kiinteistömassan huoltaminen, korjaaminen tai parantamistoimenpiteet lienevät tärkeimmät hallinta-asiat. Jatkuvat vuosihuollot vaipan osalta estää kalliiden ja rapauttavien vaurioiden syntymistä.
Taitamattomuuden takia laiminlyötyjä huoltotoimia löytyy melkein kaikista kiinteistöistä.
Harvoin huollettuja kohteita on mm katto, vaipan pinta ja ulkosaumat, parvekkeet, ikkunat ja ovet.
Pilalle vaurioituneet katot ja ikkunat joudutaan uusimaan ja muille osille suoritetaan kallis perusremontti....sitten joskus ?

Huomaskohan ketään, että keskustelu kääntyi aika nopeeta teknisenkunnon puolelle ja se että isännöitsijäntoimistossa tehdään taloushallinto ei todellakaan takaa sitä että sen tekee isännöitsijä, päin vastoin tähän on palkattu oma henkilönsä jonka kustannukset taas näkyvät isännöintipalkkiossa, tietenkin. Ulkoistamalla taloushallintoa ei tarkoiteta sitä ettei homma mene isännöitsijän kautta vaan jälleen kerran se antaa isännöitsijälle mahdollisuuden perehtyä ydinosaamisalueellee, eli vaikkapa kiinteistön arvon säilyttämiseen/nostamiseen, jos kiinnostaa tuossa on mielenkiintoinen vedos siitä mitä se ulkoistaminen voisi olla:

http://www.omataloyhtio.fi/otsikkosivut/TM_1300_taloushallintopalvelut.htm

Luulempa että aika usea on sitä mieltä että taloyhtiön tilinpäätöksestä ei selviä mihin rahat kuluu, Tälläinen ulkoistettu hyvällä ohjelmalla resursoitu palvelu, mahdollistaa reaaliaikaisen seurannan. Olen työ elämässä käyttänyt tuota ProCountor ohjelmistoa ja voin sanoa että on valovuosia edellen normaalisti isännöinti toimistoissa käytettyjä ohjelmia.

Kaikki maksaa ja tarjoukset yleensä pyydetään periaatteella, että se otetaan kuka halvin on. Tarjouksiin harvimmiten määritellään sitä palvelutasoa mitä halutaan ja millaiset vaatimukset yleensä osaamistasosta on. Hallituksen yksi tärkeistä tehtävistä on isännöitsijän valitseminen, mutta tämäkin asia hoidetaan usein alta riman.

Teknillisesti ymmärtävä tai osaava isännöitsijä on harvinaisuus. Osaava isännöitsijä on kiinteistöyhtölle kuin lotto voitto

Niin, kukapa haluaa nollapalkalla töihin ylikoulutettuna ja vielä kaikkien mitättömyyksien potkittavaksi?

Valitettavasti osaamisesta ei haluta maksaa.

terveisin
kaksi vuotta paskaa kokeneena

Tuo on kyllä aivan totta. Kiinteistöt saataisiin suurelta osin tip top kuntoon kun yhtiökokouksen päätösvalta siirrettäisiin lailla isännöitsijälle. Taloyhtiössä aikaa kuluu riitelyyn ja väittelyyn kun kaivattaisiin toimintaa. Valitetaan, että ei ole tekniikkaa taitavaa osaamista, mutta mitä sillä asialla on väliä kun päätökset kunnossapitotoimenpiteistä tekevät kuitenkin maallikoista koostuvat osakkeenomistajat. Isännöitsijästä tehdään yleensä se syntipukki omaan saamattomuuten ja sama kierre yleensä jatkuu näissä taloissa.

tip top ??? Yli 70n% isännöitsijöistä on teknillisesti taitamattomia kiinteistöhuollossa.
Ottaisiko nämä taitamattomatkin isännöitsijät täyden teknillisen ja taloudellisen vastuun saneerausurakoista ? Taitava toimitusjohtaja osaa "myydä" ideansa as hallitukselle ja taitamaton touhuaa papereiden kanssa.

Niimpä niin eli samalla ilmeisesti väität, että huono isännöistijä on sellainen jolta ei myyntimiehen elkeet suju. Eli jos hallitus kautta yhtiökokous laiminlyö kunnossapidon on se isännöitsijän syy koska ei ilmeisesti ole tällöin jo TVshopistakin tuttuja Helppo Heikin elkeitä osannut?? Perustuuko yli 70% väittämäsi tutkittuun tietoon, joka on dokumentointu vai kuuluuko joukkoon "mielipiteet on kuin persreikä, jokaisella olla sellainen".

Joitakin vuosia siitä on kun 70 % oli isännöitsijäliiton netti sivuilla ja HS pieni palstatieto.

Ei isännöitsijän tarvitse eikä voikkaan tietää kaikesta kaikkea.
Järkevä isännöitsijä osaa katsoa peiliin ja tiedostaa omat vahvuutensa sekä heikkoudet. Yhteistoimilla eri alojen asiantuntijoiden kanssa luodaan kokonaisvaltainen hoito- ja huoltosuunnitelma osakkaiden kiinteälle omaisuudelle.
Asioiden punnitseminen sekä tärkeysjärjestykseen saattaminen on isännöitsijän tehtävä. Myöhemmin asiat päätetään yhdessä osakkaiden kanssa.

Onko isännöitsijällä minkäänlaista juridista vastuuta kiinteistön huolto- tai remppatoimista.

Isännöitsijöiden keskipalkka kiinteistöliiton tutkimuksen mukaan on noin 3200 euroa, joka mielestäni todella huonoa kun otetaan huomioon vaadittava koulutus ja toimenkuvan laajuus. Eipä ihme että ala ei houkuttele. Saman rahan saat kun menet kouluttamattomana hihnalle vääntämään muttereita tai työssä missä on säännölliset työajat ja yksinkertainen toimenkuva.

Täällä vielä huudetaan isännöitsijöitä juridiseen vastuuseen osakkeenomistajien huonoista päätöksistä :D On varmaan lottovoitto päästä isännöitsijäksi.

Meidän taloyhtiössä ei ainakaan isännöitsijällä ole paskaakaan teknistä osaamista tai sitten edes halua hoitaa tehtäviään! Korvauksen silti ottaa vastaan. Maksetaan joka kuukausi kallis vastike mutta mitä saadaan vastikkeeksi ei mitään muuta kuin että jätehuolto ja vesi maksettu mutta muusta viis. Piha on sateella kuin atlanttis kun soraa ei ole tilattu vuosiin ja nurmikonleikkuri hajoamispisteessä.

Vastikerahat menee tiettyjen ihmisten kosteusmittauksiin, vesivaraajiin yms. Salataan aluksi sovitut tarkastukset kosteuden osalta jotka piti tehdä kaikkiin asuntoihin. Mutta sitten ei kerrottu mitään milloin nähin hallituksessa olevien asuntoihin tehtiin tarkastukset. Osaan asunnoista ei tehty mitään mitä luvattiin ja jos kysyy asiasta isännöitsijältä asiasta hän pyörittelee silmiään ja sanoo että olisi tullu niin kalliiksi muka..no se vasta tulee kalliiksi jos kosteus leviää kaikkiin huoneistoihin. Päivät pitkät se muija vain puhuu paskaa muista ja itse luulee olevansa niin mainio että. Tälläista meno rivitaloyhtiössä ja pienessä sellaisessa, jossa kuppikunnat ja salaiset kokoukset jossa päätetään asiat etukäteen ennen vuosikokousta jossa vain juosten käydään asiat läpi ja puhutaan hölynpölyä tulevista korjauksista ja muutoksista joita ei koskaan edes toteuteta!
Eikä taida olla edes mitään koulutusta edes isännäisijän tehtäviin tällä henkilöllä mutta pääasia on että halvalla saadaan! Kuin tankki täyteen sarjassa!

Niin isännöitsijän on paha laittaa asiaoita eteen päin jos ei saa hallitukselta ja isompiin remontteihin yhtiökokousta valtuutusta. Kokouksissa päätetään nämä asiat kuten myös kiinteistöstrategia eli miten kiinteistöä halutaan kehittää ja viedä elinkaarta eteenpäin. Ei niitä asiaoita isännöitsijä päätää vaan korkeintaa esittää mitä on mielestään järkevää tehdä. Kunnossapito ja kehittäminen maksaa ja se on yleensä ongelman ydin eli paljon halutaan tehtäväksi mutta kun saadaan tiedoksi hinta niin ylläen se tarve häviää. Jos hallitus ja yhtiökokous tekee sellaisia päätöksiä, että kunnossapitoa laiminlyödään niin turha siitä on isännöitsijää syyttää. Asuin aikoinani itse taloyhtiössä mutta kyllästyin. Tein hallituksessa monenlaisia esityksia ja panostin järkevään kiinteistön ylläpitoon isännöitsijän avustuksella. Suurin osa esityksistä torpattiin yhtiökokouksessa ja lopulta kiinteistön kunto heikkeni vuosivuodelta ja korjausvelka kasvoi, joten myin osakkeeni ja muutin omakotitaloon. Pahinta juuri on tämä jälkipeli ja selkäänpuukotuksien määrä varsinkin niiden osakkeenomistajien kohdalta jotka eivät vaivaudu menemään kokouksiin missä asioista päätetään. Nämä jälkivalittajat ovat mielestäni sitä limaisinta pohjasakkaa.

"Niin isännöitsijän on paha laittaa asiaoita eteen päin jos ei saa hallitukselta ja isompiin remontteihin yhtiökokousta valtuutusta"
Mitähän sen isännöitsijän pitäisi tehdä ilman hallituksen tai yhtiökokouksen "valtuutusta". Kyllä taloyhtiössä tehdään päätökset remonteista yms. asioista ja isännöitsijä toteuttaa vain niitä päätöksiöä, joita taloyhtiössä on tehty. Isännöitsijällä ei ole oikeutta teettää mitään remontteja oman päänsä mukaan.

Niihän tuossa juuri totesin. Tämä asia tuntuu vain monelta unohtuvan ja kaadetaan taloyhtiön huonoksi päästettyä tilaa isännöitsijän syyksi vaikka itse osakkeenomistaja on päätöksiin ollut vaikuttamassa olemalla tai olematta kokouksissa.

Isoissa yhtiöissä toimitusjohtaja luo suuntaviivat ja tavoitteet niiden saavuttamiseksi.
Jos johtaja epäonnistuu niin hänet erotetaan tai eroaa välittömästi ennenkuin suurempia vahinkoja syntyy.
Isännöitsijä on osakkaiden kiinteän omaisuuden vastuullinen hoitaja sekä suunnanantaja.
Jos kiinteistön huoltoa ja ylläpitoasioita ei hallitse on parasta siirtyä takavasempaan.

Kuinka rakennusteknillisesti taitamaton isännöitsijä voi havaita kiinteistön tarvitsemia korjaus tai huoltotarpeita. Kuinka olemattomalla taidolla isännöitsi voi tulkita saamansa kuntoarvion, työselityksen tai urakoitsijan antaman tarjouksen.
Teknillisen taidon puuttuessa voi kuntoarvio sekä työselitys sisältää täysin taidottomia lausuntoja sekä virheellisiä ja tarpeettomia työsuorituksia.
Urakoitsijoiden tarjouksista osaaminen jää vain hintavertailu asteelle.

Älkää nyt manatko isännöitsijöitä. Jokainen isännöitsijä osaa tulkita kuntoarviota, jos hallitus on sellaisen suostunut tilaamaan. Ja jos tekniikka tulee esteeksi, niin viisas isännöitsijä käyttää asiantuntijoita. Ei isännöitsijä voi olla yhtä aikaa KTM, OTK, TM (teologian maisteri), PsM (psykologian maisteri). Nykyaikana kuitenkin tuntuu että isännöitsijän tulisi olla TeM (teatteritaiteen maisteri) :))). Talous on se, josta isännöitsijän tulee tietää parhaiten. Kesällä olisi hyvä, jos olisi tullut hankittua GC = green card...

"Isoissa yhtiöissä toimitusjohtaja luo suuntaviivat ja tavoitteet niiden saavuttamiseksi.
Jos johtaja epäonnistuu niin hänet erotetaan tai eroaa välittömästi ennenkuin suurempia vahinkoja syntyy.
Isännöitsijä on osakkaiden kiinteän omaisuuden vastuullinen hoitaja sekä suunnanantaja.
Jos kiinteistön huoltoa ja ylläpitoasioita ei hallitse on parasta siirtyä takavasempaan."



Hienoja lauseita mutta siihen sitten jääkin. Asunto-osakeyhtiön hallinnoimisessa suurimmat ongelmat ovat siinä, että osakkeenomistajien päätöksen teko on vaikeaa ja liian paljon erimielisyyksiä. Siihen ei auta suunta viivojen näyttö jos osakkeenomistajat eivät halua ottaa sitä suuntaa. Sellainen isännöitsijä joka etenee kuin puskus jyrä niin useasti löytää pöydältään irtisanomisilmoituksen ja pahimmillaan kanteen käräjille ylitettyä valtuutensa.

Jos verrataan osakeyhtiötä ja asunto-osakeyhtiötä niin toimitusjohtajalla on osakeyhtiössä huomattavasti suuremmat toimivaltuudet. Osalla isännöitsijällä on taas korkeampi koulutustaso kuin keskiverto pk-yrityksen toimitusjohtajana mutta palkkapussi kymmenen kertaa pienempi.

Ei koulutuspohjalla tehdä mitään jos ei ole taitoja. Käytännön teoilla taidot punnitaan. Eihän kukaan saa laittomuuksia tehdä. Huono toimitusjohtajakin saa irtisanomisen pöydälleen.

HS 19.3-11 kirjoituksesta: " Hallituksen ja isännöitsijäkunnan vastakkainasettelu on tarpeetonta, sillä lain mukaan hallituksen jäsenten ja isännöitsijän on tehtävissään toimittava yksin taloyhtiön ja sen osakkeenomistajien yhteisen edun mukaisesti. Ainoastaan hyvin hoidettu asunto-osakeyhtiöiden omaisuus periytyy arvonsa säilyttäen seuraaville sukupolville".
Siinä yksi ohje isännöitsijälle.

Näinhän se menee mutta vahinko vain, että aina osakkeenomistajat enemmistönä ei tunnu ymmärtävän mikä heidän etunsa asiassa on, heillä kuitenkin se varsinainen päätäntävalta on. Tiedän tapauksia missä järkeviä kunnossapidontoimenpiteitä on äänestetty nurin yhtiökokouksessa. Järkevä isännöitsijä tällöin irtisanoo sopimuksensa mutta monen is-toimiston on siedätävä näitä pysyäkseen hengissä.

Ammattitaitoinen kapteeni pystyy ohjaamaan laivaa niin että laiva ei aja karille.

Paitsi jos miehistö on saamatonta ja käskyjä ei kuunnella.

Niin se taito se taito ja kyky johtaa ?

Armeijatyylin johtaminen sopisi taloyhtiöön erinomaisesti. Ennen yhtiökokousta sulkeiset parkkipaikalla. Henkilökohtaiset sulkeiset niille jotka kyseenalaistavat johdon päätökset. Johtaja on aina oikessa on yksi armeijan peruspilareista.

Taloyhtiössä perusajatus yleensä on se asiat on aina kyseenalaistettava.

"Johtamisessa on keskeistä haluttujen tulosten saavuttaminen. Johtamisen tärkeitä toimia ovat tavoitteen asettaminen, toteutuneen tuloksen toteaminen ja niiden vertailu. Vain ihmisiä voi johtaa. Asioita ei voi johtaa – niitä voi vain osata ja hallita hyvin tai huonosti" viite: Näsi, J.: Liikkeenjohdon viisastenkivet. Weilin Göös, 1987

Osakkeenomistajat päättävät kiinteistöstrategiasta ja mihin suuntaa kiinteistöä halutaan kehittää ja ylläpitää. Epäonnistunut kiinteistöstrategia ei ole isännöitsijän vika vaan siitä kantavat vastuun osakkeenomistajat.

Teoriassa toimitusjohtajan tehtävät ovat hieman saman tyyppiset osakeyhtiössä ja asunto-osakeyhtiössä mutta käytännössä kaksi aivan eri maailmaa. Osakeyhtiössä toimitusjohtaja ei "johda" osakkeenomistajia kuten taloyhtiössä tietyssä mielessä isännöitsijä tekee. Osakeyhtiössä toimitusjohtaja johtaa henkilöstöä toimilla millä päästäisiin osakkeenomistajien haluamiin tavoitteisiin, mikä yleensä on mahdollisemman paljon tuottoa. Isännöitsijällä henkilöstöstä johdettavanaan on yleensä vain oma parin hengen tiimi, jos sitäkään riippuen toimiston koosta. Isännöitsijä käyttää asiantuntemustaan, jotta kiinteistöä vietäisiin osakkeenomistajien haluamaan kiinteistöstrategian suuntaan. Toimitusjohtaja on tehtävän huomioon ottaen vääristävä nimitys asunto-osakeyhtiössä. Kyseessä on enemmänkin konsulttityyppinen asiantuntija tehtävä. Asunto-osakeyhtiöissä aika usein osakkeenomistajien omasaamattomuus kanavoidaan tyytymättömyytenä isännöitsijään.

Vantaalta löytyy aivan liian monta surullista (onneksi entistä) esimerkkiä surkeasta isännöinnistä, että voisi kuvitella asiakkaita riittävän ilman mainostamista S24 keskustelupalstalla.

Tuossa yksi isännöijä väitti, että kirjanpito olisi hänen ykköstyönsä. Hohhoijaa, noita on kyllä monia, jotka sen ovat itselleen ottaneet, mutt asyynä lienee se, että on mahdollista vetää välistä palkkioissa.

Olen itse opiskellut isännöijäksi, ja aion omassa yrityksessäni eriyttää kirjanpidon kokonaan ulkopuoliselle. Niin haluaisin tehtävän myös oman asuntoni taloyhtiön hallinnossa.

Isännöitsijä hyväksyy laskut ja seuraa rahaliikennettä. Ajatelkaa, mitkä mahdollisuuden väärinkäytöksiin, jos hän itse hoitaa vielä kirjanpidonkin! Se on ns. vaarallinen työyhdistelmä.

Kaikkine hallitusten pitäisi vaatia, että ulkopuolinen taho hoitaa kirjanpitotyön.

Mikäli ajatus maailmasi on tuollainen niin suosittelen, että vaihdat alaa. Kyllä isännöitsijän pitää kirjanpidontekniikka ja taloussuunnittelu hallita. Yksi isännöinnin tärkeitä osa-alueita on taloudensuunnittelu ja tuloksen käsittelytekniikka muutoin ei hyvää seuraa. Jos et ymmärrä näistä mitään niin heikoilla jäillä olet. Kirjanpidon kirjauksilla lienee vaikea tehdä kavalluksia mutta tekastuilla laskuilla se onnistuu ja siihen asiaan ei auta onko kirjanpitäjä ulkopuolinen vai ei. Toisekseen yrittäjänä pienissä taloyhtiöissä et pärjää kilpailuissa mikäli kirjanpidon teetät jossain muualla sillä ammattikirjanpitäjä veloittaa ainakin 65 euroa tunnilta.

En tiedä on isännöitsijä kirjanpitäjä vai ei mutta meidän isännöitsijässä oudoksuttaa hänen muotimaailmansa sillä hän käyttää viittaa. Se on aika hullunkurista varsinkin yhtiökokouksissa missä on enemmän väkeä paikalla, muutoin kyllä hoitaa tehtävänsä moitteetta. Itsellä meinaa vain pettää pokka häntä katsellessa.

Hyvä isännöitsijä on, kuin kirjanpitäjä, eli huolehtii palkkansa taloyhtiön säästöillä ei vuosittain huimilla korotuksilla ja pötypuheita puhumalla.

Isännöitsijän voi korvata taloyhtiön omalla asukkaalla, joka asettuu isännöitsijäksi ja hyvä hallitus hoitaa loput.

Kallis isännöinti on siis täysin turhaa ja RAHASTUSTA!

Isännöitsijällä yleisesti sihteerit töissä, kuten toimii tilitoimisto joka hoitaa maksut ym..Isännöitsijä puuhaa jonnenjoutavia ja nostaa helppoa rahaa!!

Juu erottakaa isännöitsijä heti ja ottakaa joku talon asukas isännöitsijäksi, palkkio voisi olla vaikka puolet nykyisestä isännöitsijän palkkiosta, tai ehkei niin paljon. Ja aktiivinen hallitus "hoitaa loput". Menee varmaan ihan hyvin jonkin aikaa...

Ootte te aika hassuja, miksette tosiaan itse rupea isännöitsijäksi kun se tuntuu olevan niin tuottoisaa hommaa ja ilman mitään töitä, rahaa vain tulee ovista ja ikkunoista. Kyllä ne talot pysyy pystyssä ilman isännöitsijöitä. Ei kukaan selväjärkinen rupea isännöitsijäksi asukkaiden marmatuksia kuuntelemaan.

Kyllä pätevää sekä kykenevää teknillistä isännöitsijää tarvittaisiin jokaiseen kiinteistöön. Mutta mistä sellaisen löytää ?
Isännöitsijöiden koulutus sisältää lähinnä teoriapohjaista sekä rajallista "johtajakoulutusta" ja paperitöiden mapittamiskykyä.
Kiinteän omaisuuden ylläpitotaito ei onnistu A nelosta heiluttamalla.
Isännöitsijän ja kiinteishuollon taitamattomuus sekä pienten vaurioiden huoltotöiden laiminlyönti vaurioittaa kansallista omaisuuttamme.
Laiminlyönneistä johtuen huoltokelvottomia uusintatöitä suoritetaan vuosittain turhaan satojen miljoonien eurojen edestä.

Ehdotan, että kaikkiin yli kahden huoneiston kiinteistöihin on palkattava tekninen isännöitsija ja isännöitsijälle konsultin palkka 100 e/h. Hallituksen jäsenille maksetaan myös sama palkka kuin isännöitsijöille. Saneeraukset olisi toteutettava ympäristöluokitusjärjestelmien vaatimaan tasoon sertifioiduilla konsulteilla.

Kyllä isännöitsijällä pitäisi olla kiinteistöhoidon osaamista sekä ennakkonäkemystä tulevista remonttitarpeista. Saada osakkaat ymmärtämään kiinteistömassan huoltotarpeet lienee suurin haaste.
Harvassa lienee isännöitsijät jotka hallitsevat kummatkin asiat.

Kuulin, ettei koko isännöitsijää välttämättä edes tarvita, eli tilitoimisto ja hallitus riittää, eli asiaa katsotaan pikkuhiljaa niin, että kallis isännöinti loppui jokunen vuosi sitten ja nyt taloyhtiöstä hoitaa nimellisen viran, mutta kovin vähäistä on, kun hallitus hoitaa lähes kaiken, minkä isännöinti, eli fuusioidaan koko homma ja isännöinti häviää kokonaan lähitulevaisuudessa. Näin se on että hyvä tilitoimisto ja halitus riittää koko juttuun!

Pyymies täälläkin remppaamassa eläkeläisten trollaattorivarastosta kerhohuonetta, jotta saadaan taloyhtiöön maksullista tilaa vaikka nettikahvilaksi.

Kyllä isännöitsijä on pääosiltaan kuitteja pyörittävä päällysmies.
Ei isännöitsijäkoulutukseen kuulu kuin vähäinen määrä kiinteistön hoidon tietämistä. Kokoustekniikan osaamisella ei kiinteän omaisuuden ylläpito-osaamista hallita.
Kiinteän omaisuuden hoidosta, energiasäästöstä, sisäilman laadusta jne isännöitsijällä on lähinnä sanomalehdistä saatu tieto ja osaaminen.

Rohkea mielipideilmaisu mutta lienee totta jokainen sana.

Koko tammikuun on katsottu ja seurattu vaaleja. Useimpia suomalaisia hyödyttäisi ihan toisenlainen vaali. -Nimittäin hallituksen jäsenen vaali yhtiökokouksessa.

Olisipa hallituksen jäsennillä sama tahtotila päästä halitukseen kuin presidenttiehdokkailla presidentiksi. Pidettäisiin samanlaiset keskustelut ja valittaisi äänestyksellä taloyhtiön terävin joukko yhtiön hallitukseen.

Ammattilaisena olen ollut yli 30 vuotta, mutta kertaakaan en ole nähnyt kunnon vaalikeskustelua ja hallituksen jäsenen kunnollista esittelyä yhtiökokouksessa.

Ei paljoa auta osasi isännöitsijä ihan mitä tahansa, kun hallituksista ei löydy rohkeutta ryhtyä asioihin. Päätöksiä ei synny yhtiökokouksissa sitten millään infoista ja tiedotteiden jakamisista huolimatta.

Kumma juttu, kun vaikeampia asioita pitäisi käsitellä hallituksessa, niin kummasti kato käy, -kun ei olekkaan odotettavissä hauskaa höpinäiltaa, jossa voi kehua etelän matkaansa ja mahdollisesti hieman ideoida kukkapuskien siirtoa.

Vanhemmassa taloyhtiössä ei hallituksessa ole juurikaan mitään hirveän kivaa päätettävää. On vain hankalia ja rahaa vieviä asioita pöydällä. Sitten on nämä möykkämoosekset, uusavuttomat ja muu sekalainen seurakunta, joiden maksurästien ja häiriköintien käsittelyihin menee aivan turhaa kallista aikaa.

Hallituksessa täytyisi kuitenkin olla ehdottomasti yhtiön terävin kärki. Ei missään tapauksessa se äänekkäin "minusta tuntuu porukka". Lisäksi pitäisi olla halukuutta asioiden ymmärtämiseen ja päätösten tekoon.

On ihan varmaa, että se isännöitsijä (3.200 €/kk 50 h/töitä viikossa kokoukset) ei päätöksiä ala tehdä ja vastuuta toisten asioista ota. Se riittää, kun esittelee ja kirjataan ylös. Hallitus päättää mitä viedään yhtiökokoukseen ja yhtiökokous päättää mitä toteutetaan ja milloin. Valitettavan usein vesi voitelee päätöksiä, -kun se alkaa tulemaan katosta, putkista, tai kellarin seinistä. Mitä pahemmalta haisee, sen nopeammin päätöksiä syntyy. Isännöitsijähän on korjaustarpeesta muistuttanut viimeiset 10 vuotta joka vuosi.

On niitä päteviäkin hallituksia. Selaisen hallituksen kanssa on antoisaa työskennellä. Kyllä se on niin, että mitä korkeampi koulutus hallituksesta löytyy, sen helpompi on toimia ja kaikkea ei tarvitse vääntää rautalangasta. -Ja isännöitsijän on koko ajan muistettava, että ei kannata liikaa taivutella niitä lankoja, kun kohta aletaan etsimään semmoista mukavaa seuramiestä, joka ei turhia pelottele korjaustarpeilla.

Ottakaapa tänä keväänä yhtiökokouksessa puheeksi hallituksen pätevyys. Vaatikaa esittäytymistä. Ja jos vähääkään tuntuu, että osaa googlettaa ja päättää, niin ehdolle vaan hallitukseen vaalipuheiden kera!

Katsokaa uudestaan ensimmäisen viestin sanoma ja asiat. Miettikää.