Tiistaina pitäisi olla lainaneuvottelu pankin kanssa pienestä asuntolainasta ensimmäiseen asuntoon (rintamamiestalo), hinta hiukan alle 60 000e. Omarahoitus 30%. Vakuutena nykyinen velaton asunto-osake. Tulot yrittäjänä epävakaat, varsinkin, kun juuri muuttanut takaisin Suomeen.
Huomaan, etten oikein tiedä mitään lainoista. Millaisia korkoja voi odottaa, minkätyyppisen lainan kannattaa ottaa (ja voiko sitä valita) ja mahtaako pankki edes myöntää lainaa, kun ei ole ns. pysyvää työtä (jos nyt työsuhde on sen pysyvämpi kuin oma työ).
Oikeastaan haluaisin maksaa vain korkoja ensimmäisen vuoden ja sitten myydä asunto-osakkeen pois ja maksaa suurimman osan asuntolainasta pois. Kannattaako sellainen? Korot ovat nyt alhaalla. Voiko lainaa lyhentää könttäsummilla ilman jotain lisämaksuja? Niin, se kai riippuu lainatyypistä? Millaista lainaa voi lyhentää noin, millaista ei?
Olen matemaattisesti hiukan höhlä, enkä ole opintolainan jälkeen koskaan anonut lainaa, joten tämä on minulle uutta ja hiukan pelottavaa. Pieni lainahan tuo on, monien muiden lainoihin verrattuna. Osa lainasta on remontointiin; muutamia korjauksia vaaditaan, ennenkuin talo on talviasuttava. Loput remontit voi tehdä ajan kanssa vuosien varrella.
Ai niin, talon hinta nousee jo ensimmäisten raivausten ja korjausten jälkeen ja voi kaksinkertaistuakin muutamassa vuodessa, mikäli talous ei Suomessa romahda. Näin ennustan, vajavaisin talousennustajan taitoineni. Eli pankille se ei varmaan ole mikään riskisijoitus.
Neuvot otetaan kiitollisena vastaan.
Huomaan, etten oikein tiedä mitään lainoista. Millaisia korkoja voi odottaa, minkätyyppisen lainan kannattaa ottaa (ja voiko sitä valita) ja mahtaako pankki edes myöntää lainaa, kun ei ole ns. pysyvää työtä (jos nyt työsuhde on sen pysyvämpi kuin oma työ).
Oikeastaan haluaisin maksaa vain korkoja ensimmäisen vuoden ja sitten myydä asunto-osakkeen pois ja maksaa suurimman osan asuntolainasta pois. Kannattaako sellainen? Korot ovat nyt alhaalla. Voiko lainaa lyhentää könttäsummilla ilman jotain lisämaksuja? Niin, se kai riippuu lainatyypistä? Millaista lainaa voi lyhentää noin, millaista ei?
Olen matemaattisesti hiukan höhlä, enkä ole opintolainan jälkeen koskaan anonut lainaa, joten tämä on minulle uutta ja hiukan pelottavaa. Pieni lainahan tuo on, monien muiden lainoihin verrattuna. Osa lainasta on remontointiin; muutamia korjauksia vaaditaan, ennenkuin talo on talviasuttava. Loput remontit voi tehdä ajan kanssa vuosien varrella.
Ai niin, talon hinta nousee jo ensimmäisten raivausten ja korjausten jälkeen ja voi kaksinkertaistuakin muutamassa vuodessa, mikäli talous ei Suomessa romahda. Näin ennustan, vajavaisin talousennustajan taitoineni. Eli pankille se ei varmaan ole mikään riskisijoitus.
Neuvot otetaan kiitollisena vastaan.
Vastaukset 14
Vanhimmat
Ja kysyisin vielä:
Olen kirjoilla asunto-osakkeessa ja haluaisin olla siellä kirjoilla sen kaksi vuotta, ennen kuin myyn sen. Miten pian kaupan jälkeen pitää muuttaa kirjoille uuteen taloon, jotta sitäkään ei sitten aikoinaan pidetä sijoitusasuntona, jos sen joutuisi myymään? Onko siinä aikarajoitusta?
Voin tietysti muuttaa kirjat hetikin uuteen paikkaan, koska sen mahdollinen arvonnousu lienee suurempi kuin pienen halvan yksiön. Jos myy 20 000 euroa maksaneen yksiön 25 000 eurolla, ei se neljänneksen vero myyntivoitosta kovin iso juttu ole, varsinkin, kun on vähentänyt remontti- ja myyntikulut.
Sinulla on hyvä omarahoitusosuus ja hyvät vakuudet ja lainan määrä on pieni. Siinä suhteessa lainan saamisen pitäisi olla helppoa. Pankille on kuitenkin tärkeää, että voit jotenkin osoittaa nauttivasi säännöllistä tuloa. Lyhennysvapaata ei välttämättä kannata heti lainaneuvotteluissa ottaa puheeksi; se antaa kuvan, että taloutesi on tiukoilla. Voit kuitenkin pyytää esim. 25-30 v laina-aikaa, jolloin lyhennys on hyvin maltillinen.
Riippuen valitsemastasi viitekorosta ja marginaalistasi, on korko suunnilleen välillä 1-2.5 % tällä hetkellä. Lainan tyyppi on asuntolaina, mutta lyhennystavan voit valita. Noin pienen lainan kohdalla sillä ei ole kovin suurta merkitystä. Tasalyhenteisessä on erät alussa suurempia, annuiteetissa erä on aina vakio korontarkistusvälillä. Tasaerä on annuiteetti, mutta siinä laina-aika vaihtelee laina-erän sijaan kun korko muttuu.
Ylimääräisiä lyhennyksiä voi kaikkiin uusiin asuntolainoihin tehdä kuluitta, ellet itse valitse siihen kiinteää korkoa, eli suunnitelmasi könttälyhennyksestä on mahdollinen.
Periaatteessa lain mukaan et saa olla kirjoilla asunto-osakkeessa, jos asut omakotitalossasi pysyvästi (eli yli 3 kk:n jakson). Verottajan kannalta ei ole merkitystä milloin muutat, ellei kyse ole ensiasunnosta (sinun tapauksessasi ei kun kerta omistat asunto-osakkeen). Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus ja/tai ASP-korkotukilaina edellyttää muuttoa 6 kk sisään ostosta. Saat siis myydä verovapaasti, kun asut yhtäjaksoisesti yli 2 vuotta asunnossa.
Jos asut nyt velattomassa, itse omistamassasi asunto-osakkeessa, on se ensi-asuntosi eli nyt tehtävä kiinteistökauppa menee 4% verokannan mukaan.
Sinulla on omaa rahaa 20000€, joten lainaa tarvitset vain 40000€ ja talo itsessään riittää vakuudeksi mainiosti.
Talo ei ole nyt talviasuttava, voit aivan hyvin käyttää sitä perusteluna verottajalle ja pitää kirjasi riittävän aikaa asunto-osakkeessasi.
Kiitos neuvoista!
En tiennytkään, että se myyntivoittovero (varainsiirtovero?) koskee vain ensimmäistä asuntoa. Tosiaan, talossa ei voi heti asua, mutta kyllä siinä vuoden sisällä voi, ja asutaankin. Kai siinä hiukan säästäisi, jos voisi pitää itsensä kirjoilla ensiasunnossaan. Toisaalta säästäähän siinäkin, jos ei tarvitse maksaa yhtiövastikkeita enää. Voi olla plus miinus nolla, muutti kahden vuoden sisällä tai ei.
Ei kai sitä ehkä tarvitse sen lainan joka yksityiskohtaa siinä tilaisuudessa päättää. Tai ehkä pankkihenkilö osaa esittää vaihtoehdot niin selkeästi, että valinta on helppoa. Kyllä se pikku laina maksetuksi tulee, ei siinä pitäisi olla ongelmaa. Pitää vain antaa pankinkin ymmärtää se.
Kyllä ne ehdot kannattaa selvittää jo lainalupausta varten (eli sitä ensimmäistä neuvottelua). Sitten varsinainen laina järjestyy nopeammin.
Vero myyntivoitosta on eri asia kuin varainsiirtovero. Myyntivoitosta maksetaan veroa jos asunnossa on asuttu yhtäjaksoisesti alle 2 vuotta ja tällöin voitosta menee 30-32 % veroa. Varainsiirtovero maksetaan kaikista paitsi ensiasunnosta. Kiinteistöissä (lähinnä siis OKT:t) se on 4 % ostohinnasta ja asunto-osakkeissa se on 2 %. Vapautus varainsiirtoverosta koskee siis vain ensiasuntoa. Kahden vuoden sääntö myyntivoiton verotuksen osalta koskee kaikkia asuntoja.
Hei, mutta minulta perittiin kaupasta varainsiirtovero, ei se ihan kahta prosenttia ollut, noin 1.6%. Varainsiirtoverona se papereissa esiintyy. Saankohan minä sen takaisin verotoimistosta vai olisiko pitänyt tietää olla maksamatta? Kiinteistötoimisto ja pankki tiesivät minun ostavan ensiasuntoa. Ei minulle kukaan kertonut tästä asiasta, patistettiin vain heti maksamaan vero osakkeenmaksun yhteydessä.
Verotoimiston sivuilta löytyy varainsiirtoveron palautushakemus. Tosin verovelvollisuuden varmistaminen ovat kiinteistövälittäjän arkipäivää, joten on syytä olettaa ettei verovapauden kriteerit kohdallasi täyttynyt. Kaikki ensiasunnon ostajathan eivät suinkaan saa vapautusta varainsiirtoverosta, toisin kuin usein väitetään, vaan asiaan vaikuttaa mm. asunnonostajan ikä, se paljonko omistat asunnosta etc.
Jos asunto on ensimmäinen, minkä omistat, ei veroa olisi tarvinnut maksaa. Mainitset olevasi yrittäjä, ostitko asunnon itsellesi vai firmasi nimiin, tämä on voinut sekoittaa pankissa kuvioita ja tuo verojuttu on mennyt pieleen?
Soita verottajalle ja kysy neuvoa, josko saisit rahasi takaisin.
Asia selkisikin. Ikärasismia! Ensiostajiksi kelpuutetaan vain alle nelikymppiset. Jos on niin köyhä, ettei saa säästettyä ostorahoja ennen kuin täyttää neljäkymmentä, rangaistaan. Outo maa.
Tuo yleistys nyt ei vain pidä paikkaansa. Verottajan sivuilta löytyy kriteerit joilla ensiasunnosta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.
Mikset vuokraa yksiötäsi?
En taitaisi uskaltaa antaa asuntoa vuokralle. Ei ole kokemusta, siinä voisi saada pahastikin sormilleen. Tietysti se olisi hieno ratkaisu, jos sattuisi olemaan onnekas ja löytämään sopivan vuokralaisen.
No sulla on aikaa miettiä sitäkin tässä. Muista silti että jokainen tekee itse omat sijoituspäätöksensä!
Sillä vaan, kun antamasi lukujen perusteella vakuusarvojen pitäis riittää siihenkin ratkaisuun. Paljon riippuui siitä mikä paikallinen vuokrataso on ja saatko hyvän vuokralaisen (saatko vuokralaista ollenkaan?) . Vaikka hinnat näyttävät poskettoman halvoilta ainakin täältä katsottuna, niin se merkitsee sitä että asut todennäköisesti muuttotappio alueella. Se lisää asuntosijoittamisen riskejä.
Niin ja sanoit olevasi matemaattisesti höhlä. Eipä sitä tarvitse itse kaikkea laskea, kun koneetkin osaa.
www.lainalaskuri.fi
Sinne voit syöttää erilaisia lainasummia ja takaisinmaksuaikoja. Erilaisia korkoja jne.. Näät vähän minkälaisia takaisinmaksueriä vaaditaan.