Olemme myymässä kiinteistöä. Sanotaan vaikka, että saamme siitä 30000 euroa. Tontti on saatu aikoinaan lahjoituksena ("ostokulut" 0 euroa). Rakennukset on aikoinaan ostettu 20000 euron hintaan.
Yritän tässä pähkäillä, miten saisin myyntivoittoveron mahdollisimman pieneksi. Voidaanko tehdä niin, että kauppakirjaan kirjataan rakennusten myyntihinnan olevan esim. 22000 euroa, jolloin minun ei tarvitsisi rakennuksista maksaa laisinkaan myyntivoittoveroa (eli hankintahinta 20000 euroa välityspalkkio 2000 euroa). Ja sen lisäksi tontti myydään erokseen ja se verotetaan hankintameno-olettamalla. Eli siis tontin hinta 10000 euroa x 0,6 (hankintameno-olettama) x 0,3 (vero%) = 1800 euroa.
Eli siis voidaanko kauppakirjaan kirjata kohde eriteltynä, eli mökki myydään erikseen ja tontti erikseen ja suostuuko verottaja moiseen kikkailuun, eli että vain lahjaksi saadusta tontista maksetaan myyntivoittovero? En sinänsä koe edes että tämä olisi mitään veronkiertoa, sillä olemmehan hankkineetkin rakennukset sillä hinnalla, millä ne myös myydään. Kysymys lähinnä kuuluu, hyväksyykö verottaja sen, että nämä myydään erikseen ja ennen kaikkea hyväksyykö verottaja silloin esim. rakennusten vähennyksiin esim. kiinteistövälittäjän kulut? Koska hankintameno-olettaman kanssahan ei hyväksytä mitään kuluja, siis esim. kiinteistövälittäjän kulut.
Niin ja lisäkysymys. Jos olen rakentanut tontille tien, sanotaan vaikka 1000 eurolla, saanko vähentää tuon hankintakuluna, koska sehän kuitenkin nostaa tontin tai rakennusten arvoa/myyntihintaa. Entä jos minulla on lisäksi kuitteja myös esim. rakennuksien ostoon liittyen (välityspalkkio jne) sekä jotain remontointikuitteja, kuten maalin ostoa. Saanko vähentää ne myös? Eikö silloin kannata laittaa rakennusten arvo mahd. korkeaksi ja tontin arvo mahd pieneksi? Vai voiko tonttiin liittyen tehdä jotain vähennyksiä?Hyväksytäänkö tuota tien rakennusta tontille, jos se kuitenkin verotetaan hankintameno-olettamuksen mukaan?
Yritän tässä pähkäillä, miten saisin myyntivoittoveron mahdollisimman pieneksi. Voidaanko tehdä niin, että kauppakirjaan kirjataan rakennusten myyntihinnan olevan esim. 22000 euroa, jolloin minun ei tarvitsisi rakennuksista maksaa laisinkaan myyntivoittoveroa (eli hankintahinta 20000 euroa välityspalkkio 2000 euroa). Ja sen lisäksi tontti myydään erokseen ja se verotetaan hankintameno-olettamalla. Eli siis tontin hinta 10000 euroa x 0,6 (hankintameno-olettama) x 0,3 (vero%) = 1800 euroa.
Eli siis voidaanko kauppakirjaan kirjata kohde eriteltynä, eli mökki myydään erikseen ja tontti erikseen ja suostuuko verottaja moiseen kikkailuun, eli että vain lahjaksi saadusta tontista maksetaan myyntivoittovero? En sinänsä koe edes että tämä olisi mitään veronkiertoa, sillä olemmehan hankkineetkin rakennukset sillä hinnalla, millä ne myös myydään. Kysymys lähinnä kuuluu, hyväksyykö verottaja sen, että nämä myydään erikseen ja ennen kaikkea hyväksyykö verottaja silloin esim. rakennusten vähennyksiin esim. kiinteistövälittäjän kulut? Koska hankintameno-olettaman kanssahan ei hyväksytä mitään kuluja, siis esim. kiinteistövälittäjän kulut.
Niin ja lisäkysymys. Jos olen rakentanut tontille tien, sanotaan vaikka 1000 eurolla, saanko vähentää tuon hankintakuluna, koska sehän kuitenkin nostaa tontin tai rakennusten arvoa/myyntihintaa. Entä jos minulla on lisäksi kuitteja myös esim. rakennuksien ostoon liittyen (välityspalkkio jne) sekä jotain remontointikuitteja, kuten maalin ostoa. Saanko vähentää ne myös? Eikö silloin kannata laittaa rakennusten arvo mahd. korkeaksi ja tontin arvo mahd pieneksi? Vai voiko tonttiin liittyen tehdä jotain vähennyksiä?Hyväksytäänkö tuota tien rakennusta tontille, jos se kuitenkin verotetaan hankintameno-olettamuksen mukaan?
Vastaukset 9
Vanhimmat
No ensinnäkin lahjana saadun omaisuuden hankintahinnaksi katsotaan lahjaverotusarvo eikä 0.
En usko, että verottaja hyväksyy mitään keinotekoista jakoa tontin ja rakennuksen arvion välillä, kun koko kiinteistö myydään kerralla.
Jos käyttää hankintameno-olettamaa, mitään muita kuluja ei saa vähentää. Jos käyttää hankintahintaa, saa siihen lisätä investoinnit (ei kuitenkaan vuosikorjauksia).
Tontti rakennus=kiinteistö
et voi jakaa sitä verotuksessa eri osiin ellet myy niitä eri aikoina
No tarkennetaan tätä lahja-olettamaa vielä. Sain maapalstan "lahjana", mutta tilaa rasitti tietyt velat, jotka samalla otin vastuulleni. Eli lahjaveroa ei tarvinnut maksaa, kun otin velat itselleni. Ja tontti on osa isompaa tilaa, joka nyt lohkaistaan. Heitetään vaikka summassa, että tontin osuus noista veloista on 6000 markkaa. Tämä tapahtui reilu 10 v sitten.
Mutta onko tosiaan niin, että tätä ei voi jaotella kuin ainoastaan silloin, kun ne myydään eri aikoina. Paljonkohan tuossa pitää olla väliä, jos myy tontin ja rakennukset erikseen? 1 päivä? Kuukausi? Vuosi?
Lisään vielä, että mielestäni aika kohtuutonta verottajalta, jos hän käyttäisi tähän koko kiinteistöön hankintameno-olettamaa. Varsinkin kun rakennukset on olleet meillä alle 10 v omistuksessa ja tontti yli 10 v. Siinäkin tulee jo ristiriita. Lisäksi rakennuksista on olemassa selvä kauppakirja ja ostohinta. Toisin kuin tontista. Jos verottaja lykkäis kaiken hankintameno-olettamalla (kuvitellaan että rakennukset olis merkitty kauppakirjaan 20000 e ja tontti 10000 e), niin veroja tulisi rakennuksista 3600 euroa ja tontista 2400 euroa eli yhteensä 6000 euroa. Joka on lähes koko tontin hinta. Eli eihän meidän kannattais myydä silloin tonttia ollenkaan, myytäis vaan pelkät rakennukset hintaan 25000 euroa ja annettais koko tontti vuokralle hintaan 1 euro vuosi tuhanneksi vuodeksi. Tällöin Meillä menis veroja seuraavasti 0 euroa: Myyntihinta 25000 euroa-2000e(välityspalkkio)-1000e(ostotilanteen välityskulut kiinteistöverot)-2000 e(esim. remonttikulut, tientekokulut jne). Eli meille jäisi käteen koko 25000 euroa. Kun taas hankintameno-olettamalla joutuisimme maksamaan 30000 eurosta veroja 6000 euroa, joten meille jäisi käteen vain 24000 euroa.
Eihän tää tälleen voi mennä, vai olenko ymmärtänyt jotain väärin? Siis ymmärrän kyllä että verottaja haluaa omansa, mutta mielestäni vaan jotenkin tuntuu hassulta että itse rakennuksiiin käytettäisiin hankintameno-olettamaa, kun niiden ostohinta tiedetään.
Kirjoitat, että " tontti on osa isompaa tilaa, joka nyt lohkaistaan" ja "rakennukset on olleet meillä alle 10 v omistuksessa ja tontti yli 10 v".
Pari tarkentavaa kysymystä:
- onko sinulla/teillä lainhuuto ko. "tonttiin"?
- jos on lainhuuto, millä saantokirjalla (siis esim. lahjakirja) ko. lainhuuto on haettu? Milloin lainhuuto on myönnetty?
- koska rakennukset on rakennettu tontille, ennen vai jälkeen "lahjoitusta"
Rakennukset on rakennettu maille jo ennen kuin maat ovat olleet minulla omistuksessa. Ovat olleet vuokralla, kunnes ostimme rakennukset itsellemme.
eikös tämän tontin hankintahinta ole niiden velkojen määrä.
Myy halvemmalla, niin ei tule voittoa eikä mene veroa.
Pyydä ennakkoratkaisu, maksaa n. 300 e, mutta päätös on sitova.