Asunnon omistajuussuhde avoliitossa

Kaksi lainaa nimenomaan avoliitossa (missä ei avio-oikeutta tunneta) on paikallaan. "Minän" laina olisi 150.000 - 60.000 = 90.000 ja "puolison" 150.000 - 15.000 = 135.000. Kun kumpainenkin hoitaa omaa lainaansa, rahoitusosuudet ovat yhtä suuret eli 150.000.

Mutta jos myönnettävä laina on yhteinen, asia voidaan hoitaa myös keskinäisellä velkakirjalla. Käteisrahoitusosuus on 60.000 15.000 = 75.000. Kumpaisenkin osuus tästä olisi puolet eli 37.500. "Minä" on maksanut 60.000 - 37.500 = 22.500 yli ja "puoliso" vastaavan summan ali oman osuutensa. Teette siis velkakirjan, jossa "puoliso" sitoutuu maksamaan "minälle" 22.500 euroa käteisosuuden lisäyksenä asuntokaupassa.

Juuri näin se ainakin aikaisemmin meni. Varainsiirtoverolta välttyi, kun suuremman palan ostaja oli ensiasunnon ostaja ja alle puolen omistaja taas ei ollut ensiasunnon ostaja (eli pystyi myöhemmin ostamaan asunnon ensiasuntona). Eli omistussuhde olisi ihan yhtä hyvin voinut olla vaikka 70 - 30.
Aloittajan kannattaa tarkastaa, miten tuo nyt menee.

Gaselliaita kirjoitti:

Juuri näin se ainakin aikaisemmin meni. Varainsiirtoverolta välttyi, kun suuremman palan ostaja oli ensiasunnon ostaja ja alle puolen omistaja taas ei ollut ensiasunnon ostaja (eli pystyi myöhemmin ostamaan asunnon ensiasuntona). Eli omistussuhde olisi ihan yhtä hyvin voinut olla vaikka 70 - 30.
Aloittajan kannattaa tarkastaa, miten tuo nyt menee.

Lue lisää

Ihan samalla tavalla menee nykyisinkin. Jos asunto hankitaan kokonaan toisen nimiin silloin, kun molemmilla puolisoilla on ensiasunnon ostajan veroetu, verosäästö on suurin. Toista asuntoa ostaessa asunto merkitään sen nimiin kokonaan, jolla ensi asunnon ostajan etu on käyttämättä. Ks. laskelmani jäljempänä.

Varo nix-nax:n tekemiä virheellisiä laskelmia!!

Tuossa sumplimisessa on kai ajateltu sitä että yleensä se toinen asunto on kalliimpi kuin se ensimmäinen joten siksi se toisen vapautus varainsiirtoverosta kannattaa jättää siihen. Harvassa taitavat olla ne pariskunnat jotka ostavat 100 000 euron asunnon ja sitten muutaman vuoden päästä muuttavat toiseen ostamaansa 100 000 euron asuntoon. Yleensä sitä muutetaan siksi että tarvitaan lisää tilaa esim. perheenlisäyksen takia ja kun sitä ensimmäistä asuntoa on jo maksettu jonkin aikaa takaisin, voikin seuraavaksi saada lainaa esim. 200 000 euron asuntoa varten.

Yleensä näin kirjoitti:

Tuossa sumplimisessa on kai ajateltu sitä että yleensä se toinen asunto on kalliimpi kuin se ensimmäinen joten siksi se toisen vapautus varainsiirtoverosta kannattaa jättää siihen. Harvassa taitavat olla ne pariskunnat jotka ostavat 100 000 euron asunnon ja sitten muutaman vuoden päästä muuttavat toiseen ostamaansa 100 000 euron asuntoon. Yleensä sitä muutetaan siksi että tarvitaan lisää tilaa esim. perheenlisäyksen takia ja kun sitä ensimmäistä asuntoa on jo maksettu jonkin aikaa takaisin, voikin seuraavaksi saada lainaa esim. 200 000 euron asuntoa varten.

Lue lisää

No näin laskien hyöty on vähän suurempi: jos 1. asunto maksaa 100.000 ja toinen 200.000, sumplimishyöty 49/51 -> 51/49 on 1.060 euroa. Se on sitten normaalisti saavutettu monen vuoden tähtäyksellä. Kahdesta kauppahinnasta (100.000 200.000 = 300.000) laskettuna säästö on 0,35 prosenttia. Tuon prosenttiluvun voi suhteuttaa vaikka välittäjän palkkioon, joka on ainakin 10-kertainen.

Suurempi ero, kuten "Gaselliaidan" esittämä 30/70 ei tuo lisäsäästöä, vaan päin vastoin lisää veron määrää.

nix_nax kirjoitti:

No näin laskien hyöty on vähän suurempi: jos 1. asunto maksaa 100.000 ja toinen 200.000, sumplimishyöty 49/51 -> 51/49 on 1.060 euroa. Se on sitten normaalisti saavutettu monen vuoden tähtäyksellä. Kahdesta kauppahinnasta (100.000 200.000 = 300.000) laskettuna säästö on 0,35 prosenttia. Tuon prosenttiluvun voi suhteuttaa vaikka välittäjän palkkioon, joka on ainakin 10-kertainen.

Suurempi ero, kuten "Gaselliaidan" esittämä 30/70 ei tuo lisäsäästöä, vaan päin vastoin lisää veron määrää.

Lue lisää

>>Suurempi ero, kuten "Gaselliaidan" esittämä 30/70 ei tuo lisäsäästöä, vaan päin vastoin lisää veron määrää.

Annatko laskelman, miten 30/70 suhde aiheuttaa lisää veron määrää?

Oman laskelmani säästää veroa: 1. asunto A omistaa 70 ja B 30, vero on 600 euroa. 2. asunto A omistaa 30 ja B 70, veron määrä on 1.200 euroa. Yhteensä veroa menee 1.800 euroa.

50/50 osuuksin 1. asunnosta veroa 0 euroa ja 2. asunnosta 4.000 euroa.

Vertailu: 4.000 - 1.800 = 2.200 euroa veronsäästöä.

Noin voidaan tehdä avioliitossa, missä avio-oikeuteen perustuva tasinko lähtökohtaisesti tasaa omistuserot avioliiton purkautuessa. Toki siinäkin on riskinsä, jos on kyseessä uusioperhe ja puolisoilla on eri rintaperilliset. Kuolintapauksessahan varakkaampi leski voi vedota lesken tasinkoprivilegiin ja kieltäytyä antamasta omaisuuttaan tasinkona ensiksi kuolleen perillisille. Pahimmassa tapauksessa ensiksi kuolleen lapset jäävät nuolemaan näppejään ja viimeksi eläneen lapset perivät varakkaan vanhempansa kokonaan.

Mutta avoliitossa on jo lähtökohtaisesti melkoinen riski siinä, että omaisuus hankitaan vain toisen osapuolen nimiin.

nix_nax kirjoitti:

Noin voidaan tehdä avioliitossa, missä avio-oikeuteen perustuva tasinko lähtökohtaisesti tasaa omistuserot avioliiton purkautuessa. Toki siinäkin on riskinsä, jos on kyseessä uusioperhe ja puolisoilla on eri rintaperilliset. Kuolintapauksessahan varakkaampi leski voi vedota lesken tasinkoprivilegiin ja kieltäytyä antamasta omaisuuttaan tasinkona ensiksi kuolleen perillisille. Pahimmassa tapauksessa ensiksi kuolleen lapset jäävät nuolemaan näppejään ja viimeksi eläneen lapset perivät varakkaan vanhempansa kokonaan.

Mutta avoliitossa on jo lähtökohtaisesti melkoinen riski siinä, että omaisuus hankitaan vain toisen osapuolen nimiin.

Lue lisää

Riskistä olet ihan oikeassa, mutta siitähän tässä laskelmassa ei ole kysymys. Omaisuuden hankkiminen yksin toisen avopuolen nimiin antaa maksimaalisen säästön. Jos omistusosuus on jotakin muuta esim. 80/20 tai 70/30 verosäästö pienenee sitä mukaa kuin veroamaksavan avopuolison omistusosuus laskee.

Korjaan toiseen viestiin tekemäsi virheellisen laskelman 70/30 omistusosuuksia koskien. Siinäkin tulee säästöä 51/49 suhteeseen verrattuna, tietenkin.

kaikki ei osaa kirjoitti:

Riskistä olet ihan oikeassa, mutta siitähän tässä laskelmassa ei ole kysymys. Omaisuuden hankkiminen yksin toisen avopuolen nimiin antaa maksimaalisen säästön. Jos omistusosuus on jotakin muuta esim. 80/20 tai 70/30 verosäästö pienenee sitä mukaa kuin veroamaksavan avopuolison omistusosuus laskee.

Korjaan toiseen viestiin tekemäsi virheellisen laskelman 70/30 omistusosuuksia koskien. Siinäkin tulee säästöä 51/49 suhteeseen verrattuna, tietenkin.

Lue lisää

Piti olla: verosäästö kasvaa sitä mukaa kuin veroamaksavan osuus pienenee.

Laskelmani on ihan oikein. Sinun laskelmasi puolestaan väärin.

Oman laskelmani säästää veroa: 1. asunto A omistaa 70 ja B 30, vero on 600 euroa. 2. asunto A omistaa 30 ja B 70, veron määrä on 1.200 euroa. Yhteensä veroa menee 1.800 euroa.

50/50 osuuksin 1. asunnosta veroa 0 euroa ja 2. asunnosta 4.000 euroa.

Vertailu: 4.000 - 1.800 = 2.200 euroa veronsäästöä.

Kirjoitetaan laskelmani vielä auki, niin diletantti nix-naxkin osaa sen laskea:

Ensiasunnon ostaja ei voi olla 30 %-osuuden ostaja, koska osuuden tulee olla vähintään 50 %; ensiasunnon ostaja on siis 70 %-osuuden ostaja. Samoin toisen asunnon osalta: ensiasunnon ostajan etu tulee sille, joka vuorostaan nyt on 70 %-osuuden ostaja. Nämä perusteet siis meni vielä oikein nix-naxilla. Mutta laskelma menee siten VÄÄRIN. Tappiota ei tule 200 euroa, vaan säästöä 2.200 euroa.

1. asunto
Avopuolisoista A omistaa 70 % (=ensiasunnon ostaja): häneltä ei mene veroa.
Avopuoliso B omistaa 30 % (maksaa varainsiirtoveroa): vero on 2 % 30.000 €:sta = 600 euroa, kuten edellä olen laskelmassani aivan oikein osoittanut.

2. asunto
Avopuolisoista A omistaa 30 % (=maksaa varainsiirtoveroa): häneltä menee veroa 2 % 60.000 €:sta = 1.200 euroa.

Yhteensä omistussuhteella 70/30 avopuolisot maksavat varainsiirtoveroa 1.800 euroa.

50 % omistusosuuksin ensimmäisestä asuntokaupasta ei makseta veroa, mutta toisesta menee täysi varainsiirtovero. 200.000 €:sta veroa maksetaan 4.000 euroa.

Vertailu kuten aiemmin laskin aivan oikein: 4.000 - 1.800 = 2.200 euroa, mikä on avopuolisoilta säästyneen varainsiirtoveron määrä.

"1. asunto 100.000, osuudet 30/70, vero 2 % 70.000:sta = 1.400"

Miksi varainsiirtovero maksetaan 70 000 eurosta, kun se joka ostaa 70 % eli 70 000 euron osuuden asunnosta on ensiasunnonostaja?

"2. asunto 200.000, osuudet 70/30, vero 2 % 140.000:sta = 2.800 "

Miksi varainsiirtovero maksetaan 140 000 eurosta, kun se joka ostaa 70 % eli 140 000 euron osuuden asunnosta on ensiasunnonostaja?

kaikki ei osaa kirjoitti:

Laskelmani on ihan oikein. Sinun laskelmasi puolestaan väärin.

Oman laskelmani säästää veroa: 1. asunto A omistaa 70 ja B 30, vero on 600 euroa. 2. asunto A omistaa 30 ja B 70, veron määrä on 1.200 euroa. Yhteensä veroa menee 1.800 euroa.

50/50 osuuksin 1. asunnosta veroa 0 euroa ja 2. asunnosta 4.000 euroa.

Vertailu: 4.000 - 1.800 = 2.200 euroa veronsäästöä.

Kirjoitetaan laskelmani vielä auki, niin diletantti nix-naxkin osaa sen laskea:

Ensiasunnon ostaja ei voi olla 30 %-osuuden ostaja, koska osuuden tulee olla vähintään 50 %; ensiasunnon ostaja on siis 70 %-osuuden ostaja. Samoin toisen asunnon osalta: ensiasunnon ostajan etu tulee sille, joka vuorostaan nyt on 70 %-osuuden ostaja. Nämä perusteet siis meni vielä oikein nix-naxilla. Mutta laskelma menee siten VÄÄRIN. Tappiota ei tule 200 euroa, vaan säästöä 2.200 euroa.

1. asunto
Avopuolisoista A omistaa 70 % (=ensiasunnon ostaja): häneltä ei mene veroa.
Avopuoliso B omistaa 30 % (maksaa varainsiirtoveroa): vero on 2 % 30.000 €:sta = 600 euroa, kuten edellä olen laskelmassani aivan oikein osoittanut.

2. asunto
Avopuolisoista A omistaa 30 % (=maksaa varainsiirtoveroa): häneltä menee veroa 2 % 60.000 €:sta = 1.200 euroa.

Yhteensä omistussuhteella 70/30 avopuolisot maksavat varainsiirtoveroa 1.800 euroa.

50 % omistusosuuksin ensimmäisestä asuntokaupasta ei makseta veroa, mutta toisesta menee täysi varainsiirtovero. 200.000 €:sta veroa maksetaan 4.000 euroa.

Vertailu kuten aiemmin laskin aivan oikein: 4.000 - 1.800 = 2.200 euroa, mikä on avopuolisoilta säästyneen varainsiirtoveron määrä.

Lue lisää

Kyllä, olet aivan oikeassa! Joku ajatuskatko minulle tuossa on sattunut. Totta kai vero lasketaan siitä alle 50 %:n osuudesta, koska juuri pienemmän osuuden ostaja on se, joka EI saa ensiasunnon ostajan etua (kuten verohallituksen ohjeessakin selvästi todetaan) ja joutuu osuudestaan veron maksamaan! Ja vastaavasti toisenkin asunnon kohdalla pienemmän osuuden osalta maksetaan varainsiirtovero.

Tämä etu tietysti suurenee sitä mukaa, mitä vähemmällä osuudella toinen omistaja on mukana ja on tulee täytenä silloin, kun A ostaa ensin koko asunnon nimiinsä ja B sitten myöhemmin hankittavan asunnon kokonaan nimiinsä.

Kuten toisaalla esitin, avioliitossa tämä käy riskittömämmin kuin avoliitossa, vaikka tietyssä tilanteessa siihen avioliitossakin voi riskiä sisältyä.

Hyvä, että pidit puolesi ja korjasit mokani.

nix_nax kirjoitti:

Kyllä, olet aivan oikeassa! Joku ajatuskatko minulle tuossa on sattunut. Totta kai vero lasketaan siitä alle 50 %:n osuudesta, koska juuri pienemmän osuuden ostaja on se, joka EI saa ensiasunnon ostajan etua (kuten verohallituksen ohjeessakin selvästi todetaan) ja joutuu osuudestaan veron maksamaan! Ja vastaavasti toisenkin asunnon kohdalla pienemmän osuuden osalta maksetaan varainsiirtovero.

Tämä etu tietysti suurenee sitä mukaa, mitä vähemmällä osuudella toinen omistaja on mukana ja on tulee täytenä silloin, kun A ostaa ensin koko asunnon nimiinsä ja B sitten myöhemmin hankittavan asunnon kokonaan nimiinsä.

Kuten toisaalla esitin, avioliitossa tämä käy riskittömämmin kuin avoliitossa, vaikka tietyssä tilanteessa siihen avioliitossakin voi riskiä sisältyä.

Hyvä, että pidit puolesi ja korjasit mokani.

Lue lisää

Siihen riskiin vielä, mikä järjestely aiheuttaa. Eli jos ei voi luottaa puolisoonsa asunnon antamisessa yksin toisen nimiin, pitää tehdä velkakirja lainasta, jolla (jos molemmat osallistuu asunnon rahoittamiseen) hankinnan rahoitukseen osallistuva puoliso voi saada asunnon nimiinsä ottavalta puolisolta rahansa takaisin eron tullessa.

Lainan vakuutena voi olla osakekirja tai kiinteistön kaupassa voidaan ottaa kiinnitys. Asunnon arvonnousu menee siitä huolimatta asunnon nimiinsä ottaneen puolison hyväksi.