Vuokratulojen verovähennys

Tässä alla tietoa vero.fi -sivustolta osiosta henkilöverotuksen käsikirja 2014
Ole hyvä.

Vuosikorjauskulut

Vuosikorjauksessa huoneisto tai rakennus saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon, esimerkiksi seinät maalataan tai keittiön kaapit uusitaan alkuperäisen tasoiseksi. Myös hellan tai jääkaapin vaihtaminen on vuosikorjausta. Materiaalin laatutason nostaminen, kuten esimerkiksi muovimaton vaihtaminen parkettiin, voi olla osittain vuosikorjausta ja osittain perusparannusta. Vuosikorjauskulut vähennetään kulujen maksuvuonna.

Perusparannusmenot

Perusparannusta ovat huoneiston tai rakennuksen laajennus-, muutos-, uudis­tus- ja muut vastaavat toimenpiteet. Vuosikorjauksesta perusparannus eroaa siten, että perusparan­nuksessa huoneistoa tai rakennusta muutetaan tasokkaammaksi tai laajennetaan. Perusparannusta on esimerkiksi kylmän varastotilan muuttaminen saunatilaksi tai parvekelasien asentaminen.

Remonteissa on usein kysymys samanaikaisesti sekä perusparannuksesta että vuosikorjauksesta. Remontista aiheutuneet kustannukset on tällöin jaettava perusparannusmenoihin ja vuosikorjausku­luihin remontin laadun ja laajuuden mukaan. Ellei kulujen kohdistuminen perusparannusmenoihin ja vuosikorjauskuluihin ole muuten selvitettävissä, osuudet arvioidaan.

Osakehuoneisto

Vuokranantajan itse teettämien ja maksamien perusparannusten menot voidaan vähentää vuokratulosta vuotuisin poistoin (ks. kohta Poistot huoneistosta) tai lisätä huoneiston han­kintamenoon, jolloin ne otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa.

Asunto-osakeyhtiön teettämien perusparannusten menot vuokranantaja maksaa yhtiölle joko pää­omavastikkeena tai kertasuorituksena. Molemmissa tapauksissa maksujen vähennyskelpoisuus riip­puu siitä, kuinka yhtiö on käsitellyt suorituksia kirjanpidossaan. Yhtiön kirjanpidossa tuloksi luetut suoritukset ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta maksuvuonna. Rahastoidut suoritukset lisätään osakkeiden hankintamenoon ja ne otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Tiedon tuloutuksesta ja rahastoinnista saa isännöitsijältä.

Rakennus

Rakennuksen perusparannusmenot lisätään rakennuksen hankintamenoon ja ne voidaan vähentää vuokratulosta vuotuisin poistoin osana rakennuksen hankintamenoa (ks. kohta Poistot kiinteistöstä).

Poistot kiinteistöstä

Vuokratun rakennuksen hankintameno voidaan vähentää vuokratulosta vuotuisin poistoin. Vuotuinen poisto on 4 prosenttia asuin-, toimisto- tai muun vastaavan rakennuksen jäljellä olevasta hankintamenosta. Poistoprosentti on 7, jos kysymyksessä on myymälä-, tehdas-, varasto-, työpaja- tai muu vastaava rakennus. Rakennuksen perusparannusmenot lisätään rakennuksen han­kintamenoon ja ne voidaan vähentää vuokratulosta hankintamenon tapaan vuotuisin poistoin.

Esimerkki

Vuokratun omakotitalon jäljellä oleva hankintameno edellisinä vuosina tehtyjen poistojen jälkeen on 90 000 euroa. Rakennukseen tehdään verovuonna perusparannus, jonka kustannukset ovat 10 000 euroa. Perusparannusmenot lisätään rakennuksen jäljellä olevaan hankintamenoon ja verovuoden poisto tehdään 100 000 eurosta. Verovuoden vuokratulosta voidaan vähentää poistona 100 000 x 4 % = 4 000 euroa. Seuraavalle vuodelle siirtyvä hankintameno on 96 000 euroa.

Sitä osaa omaisuuden hankintamenosta, joka on jo vähennetty verotuksessa esimerkiksi vuokratulosta tehdyin poistoin, ei voi vähentää enää luovutusvoittoa tai -tappiota laskettaessa.

Kiinteistön maapohjan hankintamenosta ei voi tehdä poistoja.

Poistot osakehuoneistosta

Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden hankintamenosta ei voi tehdä poistoja. Sen sijaan vuokranantajan itse teettämän ja maksaman perusparannuksen menot voidaan vähentää 10 vuoden aikana tehtävin tasapoistoin. Jos huoneisto myydään tai vuokraaminen lakkaa ennen kuin koko summa on vähennetty, lasketaan vähentämättä jäänyt määrä osaksi huo­neiston hankintamenoa.

Esimerkki:

Vuokrattuun huoneistoon asennetaan parvekelasit, jotka maksavat 1 000 euroa. Vuok­ratulosta vähennetään lasien maksuvuonna ja sitä seuraavina yhdeksänä vuonna 100 euroa.