Korkokatto

Siis, edellisen viestini pohjalta:

150.000 euroa suojattua lainaa, 10 vuoden korkokatto 4,4%, hintaa tulisi 5.940 euroa.

Sama lainamäärä ja aika, korkokatto 4,9%, hintaa 4.755 euroa.

Kallista lystiä.

Hyvä ottaja,

Korkokattosi taisi olla aika huono sijoitus. Kirjoittelen perusteluja myöhemmin tänään tai viikonloppuna - kunnon vastaus vaatii vähän laskeskelua, ja nyt on vähän kiire.

Lainailija kirjoitti:

Hyvä ottaja,

Korkokattosi taisi olla aika huono sijoitus. Kirjoittelen perusteluja myöhemmin tänään tai viikonloppuna - kunnon vastaus vaatii vähän laskeskelua, ja nyt on vähän kiire.

Lue lisää

No niin, tässä tulee perustelut miksi oli huono deal ottaa tuo korkokatto. Varoitus, viesti sisältää matematiikkaa ja on tylsä lukea.

Laskujen yksinkertaistamiseksi oletetaan, että lainan pääomaa ei lyhennetä lainkaan 5 vuoden aikana. Tämä ei toki ole totta. Toisaalta, koska molemmissa esimerkeissä lainat lyhenisivät samaa tahtia, tällä ei ole juurikaan merkitystä suhteellisen hyvyyden vertailussa.



Verrataan kahta tilannetta:

1) Lainaa 75.000 euroa, Euribor 12kk marginaali, ostettu korkokatto 3.6% joka maksoi 1.900 euroa.

Kuvitellaan, että ekan vuoden todellinen korko olisi 2,80%. Tällöin korkoa menisi ekalta vuodelta 2.100 euroa.

Kuvitellaan, että toisen - viidennen vuoden todellinen korko olisi 3.0%. Tällöin korkoa menisi vuodelta 2.250 euroa eli neljältä vuodelta 9.000 euroa.

Korot viideltä vuodelta yhteensä 11.100 euroa.

Lisäksi maksettu korkokatosta 1.900 euroa.

--> yhteensä siis 13.000 euroa.


2) Toisaalta olisi voitu ottaa 5 vuoden kiinteäkorkoinen laina. Sillä ajalla kun sai Euribor 12kk marginaali yht. 2.8%, sai takuulla (tiedän tämän) 5 vuoden kiinteäksi koroksi 3.50%.

Korkoa menisi näin 2.625 euroa vuodessa

--> yhteensä siis 13.125 euroa.


VÄÄRÄ JOHTOPÄÄTÖS

Vääränä johtopäätöksenä sanotte, että kiinteäkorkoinen onkin 125 euroa kalliimpi. Ei pidä paikkaansa.

Ensinnäkin, asuntolainan korkojen alijäämähyvitys. Oletetaan, että kyseessä ei ole ensiasunto, jolloin alijäämähyvitys on 28%.

Korkokattolainassa korkoja menisi 11.100 euroa, alijäämähyvitys siis 3.108 euroa viidessä vuodessa.

Kiinteäkorkoisessa lainassa korkoja menisi 13.125 euroa, alijäämähyvitys siis 3.675 euroa.

Kiinteäkorkoisen alijäämähyvitys siis yhteensä 567 euroa suurempi.

Näin ollen kiinteäkorkoinen laina oli 442 euroa (567 - 125) edullisempi kuin vaihtuvakorkoinen korkokattotuote.


MUUTA HUOMIONARVOISTA

Mikäli korkotaso laskisi alle 3%, edellä kuvattu ero toki kaventuisi. Toisaalta, mikäli korko nousisi yli 3%-tason tämän viiden vuoden aikana, kiinteäkorkoinen olisi yhä edullisempi.

Ja jos korkotaso nousisi yli 3,5% -tason, kiinteäkorkoisen edullisuus yhä kohenisi

Edellä kuvatussa laskelmassa ei ole otettu huomioon korkokattopreemion maksusta 1.900 euroa menetettyjä tuloja (siis jos esim. olisi sijoitettu tuottavasti).

Toisaalta kylläkin korkokattotuoteessa voisi tehdä lisälyhennyksiä ilman kustannuksia, toisin kuin kiinteäkorkoisessa korkotason ollessa alle 3.5%.

Että näin.

Terv. Lainailija

Lainailija kirjoitti:

No niin, tässä tulee perustelut miksi oli huono deal ottaa tuo korkokatto. Varoitus, viesti sisältää matematiikkaa ja on tylsä lukea.

Laskujen yksinkertaistamiseksi oletetaan, että lainan pääomaa ei lyhennetä lainkaan 5 vuoden aikana. Tämä ei toki ole totta. Toisaalta, koska molemmissa esimerkeissä lainat lyhenisivät samaa tahtia, tällä ei ole juurikaan merkitystä suhteellisen hyvyyden vertailussa.



Verrataan kahta tilannetta:

1) Lainaa 75.000 euroa, Euribor 12kk marginaali, ostettu korkokatto 3.6% joka maksoi 1.900 euroa.

Kuvitellaan, että ekan vuoden todellinen korko olisi 2,80%. Tällöin korkoa menisi ekalta vuodelta 2.100 euroa.

Kuvitellaan, että toisen - viidennen vuoden todellinen korko olisi 3.0%. Tällöin korkoa menisi vuodelta 2.250 euroa eli neljältä vuodelta 9.000 euroa.

Korot viideltä vuodelta yhteensä 11.100 euroa.

Lisäksi maksettu korkokatosta 1.900 euroa.

--> yhteensä siis 13.000 euroa.


2) Toisaalta olisi voitu ottaa 5 vuoden kiinteäkorkoinen laina. Sillä ajalla kun sai Euribor 12kk marginaali yht. 2.8%, sai takuulla (tiedän tämän) 5 vuoden kiinteäksi koroksi 3.50%.

Korkoa menisi näin 2.625 euroa vuodessa

--> yhteensä siis 13.125 euroa.


VÄÄRÄ JOHTOPÄÄTÖS

Vääränä johtopäätöksenä sanotte, että kiinteäkorkoinen onkin 125 euroa kalliimpi. Ei pidä paikkaansa.

Ensinnäkin, asuntolainan korkojen alijäämähyvitys. Oletetaan, että kyseessä ei ole ensiasunto, jolloin alijäämähyvitys on 28%.

Korkokattolainassa korkoja menisi 11.100 euroa, alijäämähyvitys siis 3.108 euroa viidessä vuodessa.

Kiinteäkorkoisessa lainassa korkoja menisi 13.125 euroa, alijäämähyvitys siis 3.675 euroa.

Kiinteäkorkoisen alijäämähyvitys siis yhteensä 567 euroa suurempi.

Näin ollen kiinteäkorkoinen laina oli 442 euroa (567 - 125) edullisempi kuin vaihtuvakorkoinen korkokattotuote.


MUUTA HUOMIONARVOISTA

Mikäli korkotaso laskisi alle 3%, edellä kuvattu ero toki kaventuisi. Toisaalta, mikäli korko nousisi yli 3%-tason tämän viiden vuoden aikana, kiinteäkorkoinen olisi yhä edullisempi.

Ja jos korkotaso nousisi yli 3,5% -tason, kiinteäkorkoisen edullisuus yhä kohenisi

Edellä kuvatussa laskelmassa ei ole otettu huomioon korkokattopreemion maksusta 1.900 euroa menetettyjä tuloja (siis jos esim. olisi sijoitettu tuottavasti).

Toisaalta kylläkin korkokattotuoteessa voisi tehdä lisälyhennyksiä ilman kustannuksia, toisin kuin kiinteäkorkoisessa korkotason ollessa alle 3.5%.

Että näin.

Terv. Lainailija

Lue lisää

Sepä siinä korkokattolainassa meikäläistä kiinnostaakin, että sitä voi lyhennellä omaan tahtiin toisin kuin kiinteäkorkoista. Kallista lystiä tosiaan tuntuu olevan tuo korkokattotouhu. Kiitoksia vastauksista.

veloissa kirjoitti:

Sepä siinä korkokattolainassa meikäläistä kiinnostaakin, että sitä voi lyhennellä omaan tahtiin toisin kuin kiinteäkorkoista. Kallista lystiä tosiaan tuntuu olevan tuo korkokattotouhu. Kiitoksia vastauksista.

Lue lisää

...jollain pollaa laskea, että kannattiko vai ei?

Nythän joulukuussa 2008 alkaa taas olla mielenkiintosta miettiä mitä tekee, kun korot kevväämmällä saavuttanevat melko alhaisen tason. NYT on kiva porskuttaa 0,28% marginaalilla ja 1kk:n euriborilla...mutta koska sitoa pidempään..

Muutoin olen sitä mieltä, että jollain 75.000 tonnin veloilla paljoa ei kannattais päätään pakottaa...sama miten korot pomppii, ei paljo maksuaikaan pitäis vaikuttaa...toista on ku lainapääomaa on likemmäs 200.000...siinä tollanen vajaan 6% euribor jo toi pitkälti toistakytä vuotta laina-aikaa lisää...

Lainailija kirjoitti:

No niin, tässä tulee perustelut miksi oli huono deal ottaa tuo korkokatto. Varoitus, viesti sisältää matematiikkaa ja on tylsä lukea.

Laskujen yksinkertaistamiseksi oletetaan, että lainan pääomaa ei lyhennetä lainkaan 5 vuoden aikana. Tämä ei toki ole totta. Toisaalta, koska molemmissa esimerkeissä lainat lyhenisivät samaa tahtia, tällä ei ole juurikaan merkitystä suhteellisen hyvyyden vertailussa.



Verrataan kahta tilannetta:

1) Lainaa 75.000 euroa, Euribor 12kk marginaali, ostettu korkokatto 3.6% joka maksoi 1.900 euroa.

Kuvitellaan, että ekan vuoden todellinen korko olisi 2,80%. Tällöin korkoa menisi ekalta vuodelta 2.100 euroa.

Kuvitellaan, että toisen - viidennen vuoden todellinen korko olisi 3.0%. Tällöin korkoa menisi vuodelta 2.250 euroa eli neljältä vuodelta 9.000 euroa.

Korot viideltä vuodelta yhteensä 11.100 euroa.

Lisäksi maksettu korkokatosta 1.900 euroa.

--> yhteensä siis 13.000 euroa.


2) Toisaalta olisi voitu ottaa 5 vuoden kiinteäkorkoinen laina. Sillä ajalla kun sai Euribor 12kk marginaali yht. 2.8%, sai takuulla (tiedän tämän) 5 vuoden kiinteäksi koroksi 3.50%.

Korkoa menisi näin 2.625 euroa vuodessa

--> yhteensä siis 13.125 euroa.


VÄÄRÄ JOHTOPÄÄTÖS

Vääränä johtopäätöksenä sanotte, että kiinteäkorkoinen onkin 125 euroa kalliimpi. Ei pidä paikkaansa.

Ensinnäkin, asuntolainan korkojen alijäämähyvitys. Oletetaan, että kyseessä ei ole ensiasunto, jolloin alijäämähyvitys on 28%.

Korkokattolainassa korkoja menisi 11.100 euroa, alijäämähyvitys siis 3.108 euroa viidessä vuodessa.

Kiinteäkorkoisessa lainassa korkoja menisi 13.125 euroa, alijäämähyvitys siis 3.675 euroa.

Kiinteäkorkoisen alijäämähyvitys siis yhteensä 567 euroa suurempi.

Näin ollen kiinteäkorkoinen laina oli 442 euroa (567 - 125) edullisempi kuin vaihtuvakorkoinen korkokattotuote.


MUUTA HUOMIONARVOISTA

Mikäli korkotaso laskisi alle 3%, edellä kuvattu ero toki kaventuisi. Toisaalta, mikäli korko nousisi yli 3%-tason tämän viiden vuoden aikana, kiinteäkorkoinen olisi yhä edullisempi.

Ja jos korkotaso nousisi yli 3,5% -tason, kiinteäkorkoisen edullisuus yhä kohenisi

Edellä kuvatussa laskelmassa ei ole otettu huomioon korkokattopreemion maksusta 1.900 euroa menetettyjä tuloja (siis jos esim. olisi sijoitettu tuottavasti).

Toisaalta kylläkin korkokattotuoteessa voisi tehdä lisälyhennyksiä ilman kustannuksia, toisin kuin kiinteäkorkoisessa korkotason ollessa alle 3.5%.

Että näin.

Terv. Lainailija

Lue lisää

Kilpailutan parhaillaan asuntolainojani ja huomasin että ainakin Aktia pankilla korkokatto on hieman erilainen kuin muissa saamissani tarjouksissa ja laskuesimerkissäni: Siellä korkokaton hinta on 0,3 % lisää marginaaliin. Osaatko laskea muuttuuko kannattavammaksi noin? Ainakin korkovähennystä lienee saa enemmän kuin esimerkissäsi? Itsellä loppuu polla kyllä noiden laskemisessa kun alkaa olla liikaa eri vaihtoehtoja.

Ruostunut laskukone kirjoitti:

Kilpailutan parhaillaan asuntolainojani ja huomasin että ainakin Aktia pankilla korkokatto on hieman erilainen kuin muissa saamissani tarjouksissa ja laskuesimerkissäni: Siellä korkokaton hinta on 0,3 % lisää marginaaliin. Osaatko laskea muuttuuko kannattavammaksi noin? Ainakin korkovähennystä lienee saa enemmän kuin esimerkissäsi? Itsellä loppuu polla kyllä noiden laskemisessa kun alkaa olla liikaa eri vaihtoehtoja.

Lue lisää

Korkokattotuotteet on käytännössä aina laskettu pankille kannattavaksi. Ja juuri siksi, koska niitä on vaikeampi vertailla, ne ovat takuulla aina kannattavampia pankeille kuin kiinteäkorkoiset lainat, tai lainat ilman korkokattoa.

Ainoa, millä noita voi perustella, on riskinsietokyky. Jos siis tietää kestävänsä vaikka 10 % korkoja hetkellisesti ja on muutenkin luonteeltaan vähän edes pelimies, on lyhyt korko ilman korkokatoja todennäköisesti edullisin.

Hauskaa tästä kuitenkin tekee sen, että korkojen kehitys on (yllättäen) oleellisessa osassa kaikissa näissä laskuissa, eikä sitä tiedä varmuudella kukaan. Siksi on vain luotettava todennäköisyyksiin ja pelattava vain se, minkä riskeihin on varaa. Eli jos on varaa maksella korkeitakin korkoja, tuo yllä oleva madollisuus kannattaa miettiä. Jos haluaa varmuutta ja vakautta, kiinteä korko varsinkin näin matalien korkojen aikana voisi olla aika suositeltavaa. Tyypillinen tapa vaikka puolet kiinteäkorkoista ja toinen puoli esim. 3kk euribori, niin siinä on jo paljon vakautta ja lisäksi voi lyhentää ylimääräisiä eria halutessaan. Sitten laitat tuon 0,3 % omaan säästöön ja jää pelivaraa kivasti vielä.

sanompahan vain kirjoitti:

Korkokattotuotteet on käytännössä aina laskettu pankille kannattavaksi. Ja juuri siksi, koska niitä on vaikeampi vertailla, ne ovat takuulla aina kannattavampia pankeille kuin kiinteäkorkoiset lainat, tai lainat ilman korkokattoa.

Ainoa, millä noita voi perustella, on riskinsietokyky. Jos siis tietää kestävänsä vaikka 10 % korkoja hetkellisesti ja on muutenkin luonteeltaan vähän edes pelimies, on lyhyt korko ilman korkokatoja todennäköisesti edullisin.

Hauskaa tästä kuitenkin tekee sen, että korkojen kehitys on (yllättäen) oleellisessa osassa kaikissa näissä laskuissa, eikä sitä tiedä varmuudella kukaan. Siksi on vain luotettava todennäköisyyksiin ja pelattava vain se, minkä riskeihin on varaa. Eli jos on varaa maksella korkeitakin korkoja, tuo yllä oleva madollisuus kannattaa miettiä. Jos haluaa varmuutta ja vakautta, kiinteä korko varsinkin näin matalien korkojen aikana voisi olla aika suositeltavaa. Tyypillinen tapa vaikka puolet kiinteäkorkoista ja toinen puoli esim. 3kk euribori, niin siinä on jo paljon vakautta ja lisäksi voi lyhentää ylimääräisiä eria halutessaan. Sitten laitat tuon 0,3 % omaan säästöön ja jää pelivaraa kivasti vielä.

Lue lisää

Joo, kyllä taidan tehdä niin että otan niin lyhyen koron kuin mahdollista jolloin pystyn pienentämään lainapääomaa mahdollisimman paljon matalien korkojen aikana, joka jo omalta osaltaan pienentää tulevaisuuden korkoriskiä.

Jos jaksaisin niin pitäisi väsätä joku exceli (ei kenelläkään sattuisi olemaan tällaista jo tehtynä?) jolla voisi vertailla vaihtoehtoja eri korkoskenaarioissa, mutta enpä taida jaksaa kun sen väsäilyyn kuluu liian monta tuntia. Luotan siihen että talouskasvu tulee lähivuosien aikana olemaan niin nihkeää ettei 10% korkotasosta ole pelkoa ja säästän vähän puskuria sitä pientä todennäköisyyttä varten että näin kävisi.

veloissa kirjoitti:

Sepä siinä korkokattolainassa meikäläistä kiinnostaakin, että sitä voi lyhennellä omaan tahtiin toisin kuin kiinteäkorkoista. Kallista lystiä tosiaan tuntuu olevan tuo korkokattotouhu. Kiitoksia vastauksista.

Lue lisää

eikä suinkaan hyväntekeväisyyttä velalliselle. Uskomatonta, mutta totta :)

OP korkokattohinnasto 1.3.2010 158 000 €:lle

2,7% 4,7% (korkokatto)
3 v. 2828 1548
5 v. 7125 3654
7 v. 13098 4661
10 v. 22609 8358