Onko täällä semmoisia jotka ovat asuntoa kuplahinnalla ostaessaan miettineet että jos lainan maksu menee persiilleen niin sitten vain myydään kämppä pois ja homma on sujut?
Kai tajuatte että jos olette ostaneet 300 000 talon, saatte fudut duunista ja myytte talonne laskevilla hinnoilla vaikka 200 000 niin teille jää vielä työttöminä 100 000 maksettavaa? Se on päivärahoista kova lohkasu, korkojen raksuttaessa.
Ja kun se teidän velkavankeutenne on jotain 20-30 vuotta niin se on niin pitkä aika että useimmat ihmiset ehtivät ainakin kerran elämässään muuttamaan/eroamaan (tod. näk. 50%)/saamaan potkut/muuten vain sössimään elämänsa siinä ajassa.
Eli selviäminen veloista kriisitilanteessa perustuu siihen otaksumaan että sitten kun homma kusee niin silloin asunnon hinta on tarpeeksi korkea, tai jäljelle jäänyt velka niin pieni, että asunnon myynti sen kattaa?
Monet perustelevat asunnon hankintaa sillä että omaisuus karttuu toisin kuin vuokralla. Jos kämppä menee alta sellaisella hinnalla että sillä saa just kuitattua velat, niin lopputulos on sama kuin jos olisitte asuneet koko ajan vuokralla. Onko varrallisuuden karttuminen pistetty sen talon varaan ja muita säästöjä syntyy nihkeästi kun kaikki liikenevät rahat menee sen lainan maksuun?
Meinaan on tullut tämmöisiä talousneroja vastaan joita ei tulevaisuus heiluta vaikka riskit ikivelkaan ovat ilmeiset. Esim kun nuori duunariperhe ostaa kuplahintaisen talon muuttotappiopaikkakunnalta ja todennäköisyys että paikkakunnan suurin työllistäjä ja perheen tulonlähde 10-25 vuoden sisällä ulkoistaa tuotantonsa vinkuintiaan tai lopettaa kokonaan on jotain 80-100%.
Kai tajuatte että jos olette ostaneet 300 000 talon, saatte fudut duunista ja myytte talonne laskevilla hinnoilla vaikka 200 000 niin teille jää vielä työttöminä 100 000 maksettavaa? Se on päivärahoista kova lohkasu, korkojen raksuttaessa.
Ja kun se teidän velkavankeutenne on jotain 20-30 vuotta niin se on niin pitkä aika että useimmat ihmiset ehtivät ainakin kerran elämässään muuttamaan/eroamaan (tod. näk. 50%)/saamaan potkut/muuten vain sössimään elämänsa siinä ajassa.
Eli selviäminen veloista kriisitilanteessa perustuu siihen otaksumaan että sitten kun homma kusee niin silloin asunnon hinta on tarpeeksi korkea, tai jäljelle jäänyt velka niin pieni, että asunnon myynti sen kattaa?
Monet perustelevat asunnon hankintaa sillä että omaisuus karttuu toisin kuin vuokralla. Jos kämppä menee alta sellaisella hinnalla että sillä saa just kuitattua velat, niin lopputulos on sama kuin jos olisitte asuneet koko ajan vuokralla. Onko varrallisuuden karttuminen pistetty sen talon varaan ja muita säästöjä syntyy nihkeästi kun kaikki liikenevät rahat menee sen lainan maksuun?
Meinaan on tullut tämmöisiä talousneroja vastaan joita ei tulevaisuus heiluta vaikka riskit ikivelkaan ovat ilmeiset. Esim kun nuori duunariperhe ostaa kuplahintaisen talon muuttotappiopaikkakunnalta ja todennäköisyys että paikkakunnan suurin työllistäjä ja perheen tulonlähde 10-25 vuoden sisällä ulkoistaa tuotantonsa vinkuintiaan tai lopettaa kokonaan on jotain 80-100%.
Vastaukset 14
Vanhimmat
Liian suuri laina on aina riski. Joillakin se riski aina toteutuu ja jää luu käteen.
Toisaalta elämässä täytyy yrittää, jos jotain haluaa. Keskimääräinen elinikä on jotain 75 vuotta. Jos maksaa vuokraa 50 vuotta, ei siinäkään ole mitään järkeä. 300 000 euron talon vuokra on ehkä 1500 euroa/kk.
50 x 12 x 1500 = 900 000 euroa toisen taskuun nykyrahalla. Vuokrankorotuksilla ehkä useampi miljoona.
...vuokralla tai omistaen. Muutenhan sitä ei suomessa ole mies eikä mikään!
Stadissakin voi elää kohtuu hinnalla vuokralla, jos ei se asunto täydy olla jonkun "jatkeena".
Mutta ehdottomasti hauskin asuntovelallisen lausahdus on "ennemmin sitä omaa maksaa pois kuin maksaa vuokraa toiselle tyhjästä" :)
Lasketaanpa:
Asuntolaina 200 000€ / 25v. / tasalyhennys
Keskikoroksi valitaan 6% (on ehkä hiukan alakanttiin mutta olkoon)
Tasalyhennys kuukaudessa 1500€/kk
Lyhennys: 666,67
Korko: 833,33
Laina-ajan korot yhteensä: 125.416,67
Tällä saat pienen omakotitalon 60-70km stadista. Lisäksi joudut makselemaan lämmitykset ja remontit sun muut mutta toisaalta saat verovähennyksiä joten sovitaan että ne menee tasan.
Eli kun neljännesvuosisadan päästä olet velaton, olet maksanut pankille yhteensä 325 416,67€, josta siis noin 40% on puhdasta korkoa.
Eli tuo 40% ei sitten ole "maksamista tyhjästä toiselle"?
Unohdat laskelmistasi asuntolainan veroedun, joka parhaimmillaan leikkaa lähes 40 000 euroa tuosta korkokuluerästä pois. Pitkällä aikavälillä myös asunnon arvo todennäköisesti nousee.
Järjettömäksi esimerkkisi mukaisen lainan tekee sitävastoin pitkä laina-aika ja suuri luottoprosentti hankintahinnasta. Mutta muuten, jos tarkoituksena on asettua pidemäksi aikaan jonnekin asumaan ja velkaantumisaste ja laina-aika on kohtuullinen, niin kyllä omistusasuminen on taloudellisesti useimmiten paljon fiksumpaa kuin vuokralaisena eläminen.
Kyllä siellä on se verohelpotus laskettu mukaan, kun tarkkaan luet kirjoituksen.
Vuokrallahan et joudu maksamaan remonteista, lämmityksestä tai minkäänlaisia yhtiövastikkeita (taloyhtiöissä). Jälkimmäinen tuntuu olevan nykyään myös sellaista rahaa, jota asuntovelkaa ottavat eivät laske kuluksi ollenkaan. Hyvä ettei saataviksi.
Omistusasuminen on useimmiten taloudellisesti fiksumpaa - täysin totta. Paino sanalla useimmiten. Nyt ei ole vaan oikea aika aloittaa.
Nimimerkki Kriittinen taitaa nyt unohtaa laskelmistaan yhden asian. Omistusasuminen on toki edullisempaa kuin vuokra-asuminen, jos vaihtoehtona on se, että lainanhoidosta säästyneet rahat tuhlattaisiin.
Laskelmat muuttuvat olennaisesti, jos mietitään sitä, mitä muuta asuntoon sidotulla pääomalla voitaisiin tehdä. Jos asut vuokralla ja sijoitat joka kuukausi asuntolainan lyhennystä vastaavan määrän rahaa hajautetusti osake- ja korkorahastoihin, pääomaa säästyy laina-ajan kuluessa saman verran kuin asunnon hinta olisi. Rahastot tuottavat voitto-osuuksia vuosittain (joita voi käyttää vaikkapa vuokranmaksuun), ja erityisesti osakerahastojen arvo käyttäytyy melko lailla samoin kuin asuntojen arvo. Etuna asunnon omistamiseen verrattuna on se, että riskit suurista korjauksista (putkiremontit yms.) voi unohtaa, asunnosta pääsee aina helposti irti jos tarve tulee, ja pääoma on koska tahansa käytettävissä jos tarve tulee.
En väitä, että vuokra-asuminen olisi automaattisesti järkevin vaihtoehto. On kuitenkin väärin ajatella, että "jo säästetty" raha on jollain tavalla ilmaista. Kun se on kiinni asunnossa, se ei tuota korko- tai osinkotuottoa. Tämä on se laskennallinen kustannus, joka vertailuissa pitäisi ottaa huomioon.
Jep, totta. Luin pikaisesti ja osui silmiisi lopun teksti "siis noin 40% on puhdasta korkoa". Mutta mikä olisi omakotitalon vuokra? Tuskinpa se vuokralaisuus vastaavassa talossa edullisemmaksi tulisi.
Jos taas puhutaan taloyhtiövertauksestasi, niin aika pienet ovat asunnon remontointikulut kukautta kohden, ainakin jos ns. perusvuokratason asunnosta puhutaan. Yhtiövastikkeet taas ovat usein n. viidesosan asunnon vuokratasosta.
Milloin on oikea hetki siirtyä vuokralta omistusasumiseen, se on yksilökohtaista. Joidenkin kohdalla se on järkevää nyt, joidenkin kohdalla ei koskaan.
En itse kyllä käyttäisi näissä laskelmissa vaihtoehtoiskustannuksena muuta kuin riskitöntä korkoa, siis pankkitalletuksen tai lyhyen koron sijoituksen tuottoa. Osakerahastojen tuotto saattaa tulevaisuudessa olla hyvinkin toisenlainen kuin kuluneina nousuvuosina.
Täällä periferiassa asuntojen hintojen ja vuokrien suhde on sellainen, että vuokran suuruisella rahamäärällä hoitaa vaivattomasti sekä vastikkeen että sataprosenttisen lainan. Lisäpanostusta ei tarvita. Tällaisilla hintasuhteilla vuokra-asuminen on mielekästä vain tilapäisratkaisuna.
Oma asumiseni tuottaa säästettyinä vuokrina puhdasta noin 7 % vuodessa pääomalle eikä toista näin hyvää sijoitusta tällä riskitasolla ole. Voittoa hakevat sijoitukset ovat sitten erikseen, mutta asunto on sellainen perustarve, jolla ei oikein voi pelleillä.
"Täällä periferiassa asuntojen hintojen ja vuokrien suhde on sellainen, että vuokran suuruisella rahamäärällä hoitaa vaivattomasti sekä vastikkeen että sataprosenttisen lainan. Lisäpanostusta ei tarvita. Tällaisilla hintasuhteilla vuokra-asuminen on mielekästä vain tilapäisratkaisuna."
Et kyllä määrittelle "periferiaa", mutta jos nyt ajatellaan Suomen suurimpia kaupunkeja, niin kyllä asuntojen hintataso on karannut tuossa mielessä ohi yleisen vuokratason. Siis esim. kerrostalokolmion vuokralla ei kyllä maksa vastaavan omistusasunnon lainan korkoja ja yhtiövastikekka. Veroedulla puntit menevät ehkä sopivasti tasan. Tässä puhun nyt kohtuuvuokraisista asunnoista (esim. ASO-asunnot tai isompien vuokranantajien asunnot)
mikä melkein aina unohtuu kun vertaillaan pitkäntähtäimen kannattavuutta välillä omistusasuminen/vuokra-asuminen, on se että vuokrat ovat nousseet ja tulevat aina nousemaan keskimäärin sen 2-3% vuodessa, eli tämän kun ottaa huomioon pitkissä laskuissa, niin tilanne näyttää monasti ihan toiselta.
Periferialla tarkoitan muita kuin pääkaupunkiseutua ja kasvukeskuksia. En asu näissä mutta silti ei kyseessä ole mikään kuoleva maalaiskylä. Täällä on kysyntää vuokra-asunnoille ja hintasuhteet sellaiset, että kaksion vuokra on lähellä yhtä prosenttia sen arvosta kuukaudessa. Tilanne on aivan toinen kuin suuremmissa keskuksissa.
Niin ja sitten se, että pitää verrata myös pitempää ajanjaksoa vuokra/oma laskelmissa, kuin pelkästään laina-ajan verailua. Jos laina-aika on esim. 20 vuotta, vertailu pitäisi tehdä esim. 40 vuoden mukaan.
Laina-aikana vuokra/laina korko vastike-veroetu pysyttelee suunnilleen samoissa aluksi. Loppupuolella vuokrat nousseet rajusti ja oman kulut pysyneet suunnillen samoissa. Seuraavaksi laina loppuu, mutta vuokranmaksu jatkuu.
Näin laskemalla oma tulee uskomattoman paljon halvemmaksi.
Entäs jos asuukin omistusasunnossa ja sijoittaa sen vuokraan menevän rahan vielä johonkin. Asuntolainan loppuessa on vielä toisen asunnon hinta säästössä. Eikö kuulosta vieläkin järkevämmältä kuin tuo ehdottamasi vuokralla asuminen? Erona on vain se, että saa oman talon, jossa elämän taso on ihan eri luokkaa kuin kohtuuhintaisissa vuokra-asunnoissa.
Ongelma vain on, ettei ihmisillä yleensä ole varaa maksaa sekä vuokraa, että asuntolainan suuruista summaa säästöön. Vuokrat on oikeesti aika korkeita nykyään - ja joka vuosi nousee...
Miksi pitäisi verrata 40 vuoden mukaan? Vertaa vaikka ensimmäisiä 8 vuotta ja päättele siitä, kummassa kannattaa asua juuri nyt. Omaan pääsee vielä ensi kuussa ja ensi vuonnakin. Ei asunnot tästä maasta lopu. Lisää voi rakentaa aina. Helsinkin onkin rakentamassa nyt joitakin kymmeniätuhansia ensihätään.
Asunto on ostettu viime kesänä 4000 euroa alle hintapyynnön ja rahoitettu 90-prosenttisesti yli 20 vuoden lainalla eli se vastaa varmaankin tarkoittamaasi kuplahintaa, vaikka olikin alle 300 000. Joka tapauksessa pankin laskelman mukaan maksukykymme ylärajalla.
Jos saamme molemmat fudut duunista, niin myydään ensin kaikki muut turhakkeet, kuten auto ja moottoripyörä pois. Jos sittenkin on taloudellisesti tiukaa, niin käydään pankissa sopimassa parista lyhennysvapaasta vuodesta. Jos 1,5 vuoden jälkeen korot huitelee edelleen siellä 7 prosentin yläpuolella ja ollaan edelleen työttömänä ja peruspäivärahalle putoaminen uhkaa, niin sitten voisi alkaa hiljalleen etsimään kämpälle maksukykyistä vuokralaista. Itse voisimme sitten muuttaa vuokralle kaksioon odottelmaan parempia aikoja. Jos vain toinen meistä jäisi työttömäksi, niin selviäisimme kuitenkin erinomaisesti maksuohjelman mukaisista koroista ja lyhennyksistä.
Meillä on siis 22 vuodeksi mitoitettu asuntolaina. Aiomme olla velattomia viimeistään seitsemän vuoden kuluttua, jos mitään yllätäävää ei tapahdu. Jos jotain yllättävää tapahtuu, niin saattaa olla, että lainan maksuun menee pahimmillaan kymmenen vuotta. Ja tarkoitus on maksaa laina ihan tavallisilla palkkatuloilla, perintöjä ei ole odotettavissa.