Korkojen nousu aiheuttaa vääjäämättä myytävien asuntojen määrän nousua ja kun tarjontaa on paljon, on oletettavaa että hinnat lähtisivät tämän seurauksena laskuun? Mutta käyköhän kuitenkin niin, että varsinainen hinta ei laske, mutta "pakkomyyntejä" tulee markkinoille, jolloin on mahdollista saada asuntoja edullisesti jos oivaltaa että tälläinen "pakkomyynti" on kysymyksessä kun perheen rahat eivät enää riitä korkojen nousun vuoksi lyhennyksiin ja laina-aikakin on jo tapissa.
Syy miksi arvelen, etteivät asuntojen hinnat lähde laskuun on se, että asuntojen hinnat uudet/käytetyt pohjautuu rakennuskustannuksiin. Mielestäni on erittäin todennäköistä, että rakennuskustannukset vain nousevat, koska puutavaran hinta jatkaa nousua, samoin metallit, palkat jne. eli nyt on halvempi rakentaa, kuin esim. kolmen vuoden kuluttua. Tietyillä kasvuseuduilla käytettyjen asuntojen hintakattona on se, ettei käytetystä voi pyytää enempää kuin mitä uusi maksaa, joten kun uusien hinnat nousevat, niin silloin nousevat myös käytettyjen hinnat.
Pitemmällä aikavälillä kysynnän ja tarjonnan laki melko varmasti vähentää uudisrakentamista, mutta hintataso pysyy samana tai nousee hitaasti ja varmasti.
Syy miksi arvelen, etteivät asuntojen hinnat lähde laskuun on se, että asuntojen hinnat uudet/käytetyt pohjautuu rakennuskustannuksiin. Mielestäni on erittäin todennäköistä, että rakennuskustannukset vain nousevat, koska puutavaran hinta jatkaa nousua, samoin metallit, palkat jne. eli nyt on halvempi rakentaa, kuin esim. kolmen vuoden kuluttua. Tietyillä kasvuseuduilla käytettyjen asuntojen hintakattona on se, ettei käytetystä voi pyytää enempää kuin mitä uusi maksaa, joten kun uusien hinnat nousevat, niin silloin nousevat myös käytettyjen hinnat.
Pitemmällä aikavälillä kysynnän ja tarjonnan laki melko varmasti vähentää uudisrakentamista, mutta hintataso pysyy samana tai nousee hitaasti ja varmasti.
Vastaukset 7
Vanhimmat
Asuntojen hinta seuraa taloutta mutta viiveellä.
Nousukaudella aineet kallistuu kuten työkin ja laatu on kiireestä johtuen huonoa.
Palkkakehitys ei ole kiveen kirjoitettu; Lempäälän Ideaparkin kahdelle sadalle Puolalaiselle keikkatyöläiselle maksettiin 5 euroa tunti ja 32 euroa päivärahaa. Juttu vaiettiin kuoliaaksi, mutta oli ennakkotapaus.
Teollisuudelle ja vientimarkkinoille asia on hyvä, mutta miten käy pitkässä juoksussa, kun paskalla on taipumus valua alaspäin?.
Talous on aaltoliikettä, se mikä menee ylös, tulee myös alas. Kyse on vain ajasta.
En myöskään usko mihinkään hintaromahdukseen. Nyt kun ajattelen 30-40 vuotta taaksepäin niin joka ainoa kohde jota olen elämäni aikana käynyt katsomassa olisi ollut hyvä sijoitus, vaikka sen olisi ostanut kalliilla juuri ennen 90 luvun alussa tullutta "lamaa".
Mutta kun on vain yksi elämä.....
Copypastesin tuolta vuokrausjutskasta oman vastaukseni jossa käsittelin omaa näkemystäni asuntosijoittamiseen ja hintojen laskuun!
-----------------------
Asuntojen vuokrauksessa on se myönteinen case, että jokaisesta asunnosta kykenee laskemaan helposti sisääntulevan kuukausittaisen rahasumman... Siten voi myös konkreettisesti laskea myös että kuinka monta sijoituskämppää tarvitsee siihen ja siihen...
Rahastoissa ja perinteisessä osakesijoittamisessa voitot taasen realisoituvat myynnin hetkellä... Kyseessä siis aivan erilaiset työkalut...
Mitä tulee asuntojen hinnanlaskuihin, niin pitkävetinen prosessi tulee olemaan... Ihmiset (vaikkakin osa on korviaan myöden veloissaan) eivät ole hanakoita luopumaan ostamistaan asunnoista. Kun on saatu hankittua mieluisa kämppä, niin kyllä tällähetkellä täytyy tapahtua merkittävä taloudellinen notkahdus, että ihmiset alkaisivat myymään asuntojaan ja vaihtaisivat vuokralle tms... edes korkojen kohtuullinen muutos ei vaikuta, koska lainat joustavat ja ihmiset pitävät kynsin ja hampain kiinni kämpistään...
Syitä myös hintojen merkittävään laskemattomuuteen on mielestäni myös sillä, että ihmisten elintaso kasvaa hurjaa vauhtia... 30-40 vuotiaiden asunnonostajien (juuri riskiostajat.. paljon velkaa suhteessa tienesteihin) toimeentulo näyttää kohtuulliselta keskimäärin. Suurten ikäluokkien jäädessä eläkkeelle vapautuu merkittäviä työpaikkoja ja "täystyöllisyys" toteutuu... (=Parempaa liksaa).
Lisäksi täytyy muistaa, että näitten riskiostajien vanhemmat ovat jo yhden "perintökierroksen" käyneet ja vaikeassa taloudellisessa tilanteessa solidaarisuus lisääntyy merkitsevällä tavalla....
Oma päätelmäni on että myyntiajat ovat pidentyneet kiinteistöpuolella merkitsevästi ja asuntojen HINTAPYYNNÖT tulevat laskemaan jonkun verran. Lopullisissa kauppahinnoissa ei kuitenkaan tule tapahtumaan kovin merkittävää (10-20%) muutosta vaan muutos on enemmänkin joitakin prosentteja... toki 3% sadasta tuhannesta eurosta on paljon, mutta ei se tätä asunto-osakkeisiin sijoittamista merkittävästi paranna kun asiaa tarkastellaan pitkällä tähtäimellä...
ja vielä siitä asuntojen hinnanlaskusta... Laskua tapahtunee paikallisesti merkittävsti alueilla joihin kohdistuu merkittäviä työpaikkojen vähennyksiä (=iso tehdas lopettaa)
Näiltä alueilta voi ostaa edullisesti asuntoja, mutta riittääkö sijoittajalla usko siihen, että ao. paikkakunta ei muutu muuttotappiokunnaksi pitkällätähtäimellä... se taas riippuu kunnanisien elinkeinopolitiikasta ja sattumasta....
Ainakaan pääkaupunkiseudulla ei ole odotettavissa mitään merkittävää asuntojen hinnan laskua. Muutamia perusteluja:
1.Talous käy kovin kierroksin, työpaikkoja on enemmän kuin tekijöitä. Ellei talous pahasti notkahda, jatkuu muuttoliike voimakkaana alueelle.
2. Uusien asuntojen myynti saattaa vaimentua hirvittävien hintojen vuoksi. Rakennuttajat sopeuttavat tuotantoa alaspäin. Kysyntä kohdistuu tällöin käytettyihin asuntoihin.
3.Korkotaso on ja pysyy niin alhaisena, että tällaista tilannetta asuntomarkkinat eivät ole koskaan kokeneet. Vuokralla asuvat siirtyvät pitkin ja halvoin lainoin omistusasuntoihin. Kulut eivät juuri muutu vuokralla asumiseen. Omistamisessa on monia etuja mm. veroetu!
4.Asuntojen lainoitus on edelleen helpottunut ja monet aiemmin kielteisen lainapäätöksen saaneet saavat nyt lainaa.
Tarkoitan tällä 100-prosenttista lainoitusta. Vakuusvakuutus on pieni kuluerä lainassa ja asunnon tarvitsija pääsee omaan asuntoon käsiksi.
Näitä on todella paljon, joilla ei ole omaa osuutta talletuksia, vaan tarvitsevat tämän täyslainoituksen. Yli 40-vuotiaat ensiasunnonostajat eivät saa valtiontakaustakaan.
5. Yhden hengen taloudet lisääntyvät nopeasti. Tämä lisää asuntojen kysyntää.
6. Palkkatason nousu ja sen myötä asumistasovaatimukset lisäävät asuntojen kysyntää.
7. Suomen pankki ja talousasiantuntijat ovat hokeneet jo 4 vuotta, että asuntokauppa hyytyy, asuntokauppa hyytyy. Onko hyytynyt? Lainojen menekki on ollut kuukaudesta toiseen kasvava ja näin tuntuu jatkuvan. Hokemalla ei hyydy!Asuntokauppa jatkuu ja onnelliset ihmiset pääsevät oman (=pankin) kurkihirren alle!
"Korkojen nousu aiheuttaa vääjäämättä myytävien asuntojen määrän nousua ja kun tarjontaa on paljon, on oletettavaa että hinnat lähtisivät tämän seurauksena laskuun? Mutta käyköhän kuitenkin niin, että varsinainen hinta ei laske, mutta "pakkomyyntejä" tulee markkinoille, jolloin on mahdollista saada asuntoja edullisesti jos oivaltaa että tälläinen "pakkomyynti" on kysymyksessä kun perheen rahat eivät enää riitä korkojen nousun vuoksi lyhennyksiin ja laina-aikakin on jo tapissa."
Markkinatalouden yksinkertainen sääntö: On oltava nousu- ja laskukausia. Muutoin markkinatalous ei toimi.
Nousukaudella ihmiset ostavat tuotteita, ottavat lainaa ja korko on edullista. Tämän seurauksena palkkakehitys nousee, inflaation vauhti kiihtyy ja ihmisten varallisuus muihin tuotteisiin laskee, koska on maksettava lainaa. Kun inflaatio kiihtyy, sitä hillitään nostamalla ohjainkorkoa. Kun ohjainkorko nousee, talouksien käytettävissä oleva varallisuus edelleen laskee. Tästä seurauksena on vääjäämättä muiden teollisuudenalojen vähäisempi myynti, josta taas seurauksena on lomautukset ja irtisanomiset. Tästä taas jälleen seuraa velkaantuneiden talouksien kyvyttömyys hoitaa lainoja. Kun tämä kaikki sattuu samaan aikaan, on kyseessä lama. Samaan aikaan myyntiin tulee ylivelkaantuneiden asuntoja, jolloin tarjonta ylittää kysynnän. Kysyntä taas on pieni, koska useat taloudet eivät uskalla sijoittaa rahojaan kiinteistöihin heikkona aikana.
Teollisuudessa tämä taas meinaa sitä, että koska tuontantoa joudutaan supistamaan, ei uusia investointeja tehdä, eikä lisätiloja tarvita. Tämä taas johtaa siihen, että rakennusliikkeiden ennestään huono (johtuen asuntokaupasta) pääoman tuotto alenee. Rakennusala siis on yksi suurimpia kärsijoitä lamasta.
Yksi laman suurimpia tekijöitä on siis yleisesti infrastruktuuri, eikä ihme, sillä se on yksittäisesti suurimpia kansantalouden tukipilareita. Toki muitakin syitä on, mm. vienti ja ulkomaankauppa.
"Syy miksi arvelen, etteivät asuntojen hinnat lähde laskuun on se, että asuntojen hinnat uudet/käytetyt pohjautuu rakennuskustannuksiin. Mielestäni on erittäin todennäköistä, että rakennuskustannukset vain nousevat, koska puutavaran hinta jatkaa nousua, samoin metallit, palkat jne. eli nyt on halvempi rakentaa, kuin esim. kolmen vuoden kuluttua."
Tämä on yksi ihmeellisimpiä väitteitä, johon törmään aina, kun puhutaan asuntojen hintakehityksestä.
Kuten sanotaan, rakentaminen on 20 vuotta muuta teollisuutta perässä. Tämä väittämä pitää valitettavasti paikkaansa. Olet siinä oikeassa varmasti, että käytettyjen kiinteistöjen hinnat ovat sidoksissa uusien asuntojen hintoihin ja hinnat uusissa asunnoissa jatkavat nousuaan. Vielä hetken, mutta sitten todennäköisesti lähtevät laskuun. Miksi näin?
Kuten edellä mainitsin, rakennusala on muuta teollisuutta 20 vuotta jäljessä. Rakennusala on kustannuksiltaan erittäin raskas. Tehokkuus työtuntia kohi on erittäin heikko ja hukkaprosessin sekä -materiaalin määrä on melko suuri. Laskennallisesti karkeasti voidaan sanoa, että rakennuskustannuksista n. 7% on pelkästään hukkamateriaalien kustannuksia. Tämä tietenkin tavallisessa kadun miehessä aiheuttaa ihmetystä, että mitenkä tämä luku voi olla näin korkea. Siihen on luonnollinen selitys, mutta sitä on tässä turha alkaa selittämään.
Työvoimakustannukset ovat karkeasti n. 30%. Työvoimakustannuksien osuus siis rakentamisesta on melko pieni ja siinä tapahtuvat muutamien prosenttien heitot ovat melko mitättömiä lopputuloksen kannalta. Vai onko? Tämä 30% on rakennuskustannuksista ilman alv:oa ja sos.kuluja. Sos. kulujen osuus taas on karkeasti 70%. Eli kiinteistön lopullisesta hinnasta n. puolet on työvoimakustannuksia. Tällä hetkellä rakennusalalla on huutava työvoimapula. Mutta laman tullessa jo edellä sanottu, että lama koskettaa vahvasti rakennusteollisuutta. Näin ollen rakennusalan pakkakehitys tulee todennäköisesti hidastumaa, tai jopa jäätymään.
Mihin tämä tarina sitten johtaa? Tällä hetkellä, kuten edellä mainitsin, rakennustuotannon kustannukset ovat erittäin raskaat. Syitä on useita, mutta yksi on mm. paikallarakennustekniikka. Todennäköinen tulevaisuudenkuva rakentamisesta on, että rakenteiden tekeminen siirtyy yhä enemmän tehtaisiin ja valmis rakennus vain kasataan paikalla. Näin pystytään mm. vähentämään hukkamateriaalia ja -prosessia.
Edellisen laman aikana kustannustehokkuus rakennusalalla nousi huimasti ja katteet pienenivät. Tulevan laman aikana todennäköisesti näin kyetään edelleen tekemään. Tällä hetkellä on vahvasti tulossa järjestelmiä, joilla tätä kyetään tekemään. On mm. reaaliaikainen työvaiheen katteen tarkastelu, vahvasti tuloaan tekee myös 3D mallinnos, joka on laivanrakentamisessa ollut käytössä jo pitkään, yms yms. Näillä tulevilla tekniikoilla kyetään laskemaan merkittävästi suunnitelma-, toteutus-, käyttöönotto- ja ylläpitokustannuksia. Ei siis ole kirkossa kuulutettu, että rakennuskustannukset automaattisesti nousevat.
Lisäksi rakennuslala on alkanut ottamaan kehityksessä kiinni tuota kuuluisaa 20 vuotta. Talotekniikka automatisoituu vahvaa vauhtia. Luulisin, että tämä johtaa siihen, että vanhojen ja uusien kiinteistöjen hintakuilu tulee kasvamaan. Eihän kukaan maksa vanhasta mersutakaan enää lähellekkään uuden fiatin hintaa.
Uskokaa tai älkää. Tällä hetkellä kehitellään mm. itse itsensä rakentavaa seinää. Asukas siis kykenee itse kasvattamaan seinän haluamaansa paikkaan myöhemmin talon ostettuaan.
Uskokaa tai älkää. Tällä hetkellä kehitellään seinää, joka tarvittaessa voi toimia vaikka projektorin valkokankaana, tavallisena seinänä tai vaikka kokonaisena ikkunaseinänä. Tarpeen mukaan.
Uskokaa tai älkää. Yli 15 vuotta sitten on rakennettu talo, jossa koneen ohjaaja ei enää istunut koneen hytissä, vaan ohjasi sitä aivan muualta. Tämä mahdollistaa vaikka traktorin ajamisen Intiasta.
Infrastruktuurin ala tulee kokemaan merkittäviä mullistuksia seuraavien vuosien ja vuosikymmenten aikana.
En laskisi sen varaan, että uusien kiinteistöjen hinnat tulee vääjäämättä nousemaan ja vanhojen kiinteistöjen hinnat seuraa sitä.
hitto sehän oli hyvin sanottu, mutta en silti usko :-)
Harvoin jaksan lukea näin pitkiä juttuja, mutta tuo tempaisi mukaansa.