Välittäjän arvio pankkia ja myyntiä varten?

Pankkia varten välittäjät antavat asunnosta niinsanotun vakuusarvon jonka pitää kestää riittävän kauas... Sillä pankkihan luotottaa asiakkaansa ilman muuta siten että vakuudet riittää. Jos vakuusarvioihin ilmoitettaisiin ns. pyyntöhinnat jotka kuitenkin jää toteutumatta niin eikös se vasta olisi vääryys?? Pankkia kiinnostaa ennen kaikkea vastaavien kiinteistöjen keskimääräinen kauppahinta alueella. Sitäpaitsi kaikki johtuu todennäköisesti siitä että on haettu pankeille kiinnityksiä yli tuplaten yli kiinteistöjen arvon vain ns. hupilainoja varten!!!

Pyydä suullinen arvio muutamasta välitysliikkeestä ja valitse sitten niistä mielestäsi sopivin ja pyydä kyseinen arvio kirjallisena. Ammattitaitoinen välittäjä kyllä tietää asuntosi todellisen arvon. Valitettavasti vaan alalla kuin alalla on aloittelijoita, joiden tietotaito ei välttämättä ole alussa kohdallaan. Ja kerro välittäjälle nimenomaan, että mihin tarkoitukseen arvio tulee, sillä arvioissa voi todella olla heittoa tarkoituksesta riippuen. Sano, että olet ottamassa lainaa. Joskus omistaja toivoo, että asunnosta etsitään suurennuslasilla kaikki mahdolliset viat, jotta hinta saadaan mahdollisimman alas. Joskus taas kaivataan mahdollisimman korkeaa hintaa, esim lainaa varten. Toki kaikkien arvioiden ääripäät pitää olla realistisia.

Miksi suullinen ja kirjallinen eroavat niin paljon toisistaan? Suullisesti välittäjä antaa aivan eri hinann kuin sitten sama välittäjä kirjallisena...

olet huomannut saman perverssin asian kuten itsekin. Oman kokemuksen mukaan välittäjien ja pankkien välillä on jonkinlainen hiljainen sopimus jossa vakuusarvot ajetaan alas. Ostin muutama vuosi sitten yksiön Helsingistä ja tällaisessa tilanteessahan ostohinta määrittelee vakuushinnan (hinta-arvion). Tähän asti tilanteella ei ole sinällään mitään väliä mutta olen rakentanut jonkinlaista liiketoimintaa näiden asuntojen ympärille jolloin vakuusarvoilla on oikeasti väliä. Ostan uuden aina kun vakuudet antavat sen verran periksi että pystyn lainoittamaan uuden oston.

Kysyin pankista viimeksi pari-kolme kuukautta sitten heidän teoreettista vakuusarvoa. Vastaus oli about sama kuin hinta jonka maksoin karkeasti muutama vuosi sitten. Tässä kohden aloin jo kyseenalaistamaan tätä touhua joten tsekkasin myös muut asuntoni.

Tämä mainittu asunto arvotetaan pankissa 120.000 euron arvoiseksi. En nyt kerro tarkasti missä se on, mutta Oikotien Etelä-Helsinki alueella se on. Katsokaas piruuttaan kuinka monta asuntoa tuohon hintaan löytyy jotka eivät ole ns. huutokaupassa :) Ei siis yhtään. Yksi huutokauppakohde sentään löytyy.

Suurin järkytys iski kuitenkin kun keskustassa oleva yksiöni arvotettiin n. 160.000 euron arvoiseksi. Asunto on täysin remontoitu, putket tehty 90-luvulla jne. No sitten taas pieni kierros Oikotielle. Montako yksiötä löytyy myynnistä alle 160.000. Etelä-Helsingistä. 15, joista yksi on hiljaisessa myynnissä ja 5 on huutokaupassa. Yksikään ei ole keskustan alueella tai välittömässä läheisyydessä. En käy nyt jokaista asuntoani läpi mutta tässä nämä räikeimmät esimerkit.

Eli, tästä ei voi vetää kuin ainoastaan yhden johtopäätöksen. Välittäjät eivät yksinkertaisesti uskalla nostaa hinta-arvioitaan oikealle tasolle koska näin he mennettävät pankeilta saatavan arviointibusineksen. Tämä johtaa siis tupla vakuusarvostukseen, ensin välittäjä laittaa alennuksen ja sen jälkeen pankki ottaa 30 % vielä päältä pois. Sanoisin karkeasti että Helsingissä hintaheitto oikeiden hintojen ja hinta-arvioiden välillä on 10-30 % kohteesta riippuen. Tämän päälle vielä tuo 30 % jolloin ollaankin vaatimattomasti 60 - 40 % vakuusarvossa (pyöreillä luvuilla) todennäköisestä kauppahinnasta.

No, mitä tästä opitaan, itse en enää neuvottele tätä hommaa isojen pankkien kanssa jossa yksittäinen pankinjohtaja ei pysty vaikuttamaan mihinkään. Olen siirtynyt pienen pankin asiakkaaksi jossa katsotaan tätä toimintaani oikeasti liiketoimintana eikä ainoastaan antolainauksen volyymiosana.

oho, avaus vuodelta 2007 :)