Jos henkilöllä on monta asuntoa ja hän vuokraa niitä yksityisille, niin olisiko järkeä perustaa KOY?
Äkkiä ajateltuna mielestäni ei, koska vaikka KOY maksaa 26 % veroa ja yksityinen hlö 28 % niin KOY:stä nostetuista varoista joutuu maksamaan veron vielä toiseenkin kertaan. Lisäksi KOY:n hallinto on raskaampi. Mutta onko jotain asioita jotka voisivat kääntää KOY:nä vuokraamisen edullisemmaksi?
Äkkiä ajateltuna mielestäni ei, koska vaikka KOY maksaa 26 % veroa ja yksityinen hlö 28 % niin KOY:stä nostetuista varoista joutuu maksamaan veron vielä toiseenkin kertaan. Lisäksi KOY:n hallinto on raskaampi. Mutta onko jotain asioita jotka voisivat kääntää KOY:nä vuokraamisen edullisemmaksi?
Vastaukset 37
Vanhimmat
Toimi siis yksityisenä. Pidä huoneistojen kuluista kirjaa jotka voit vähentää vuokratuotosta.
Kiitos. Onko muilla mitään ajatuksia?
jos nyt jo omistat ne huoneistot, niin niitä ei enää saa siirrettyä kiinteistöyhtiölle ilman veroseuraamuksia - siirrossa pitää käyttää käypiä arvoja ja maksaa vielä päälle varainsiirtoverot. Toiseksi jos vuokratulot menee kiinteistöyhtiöön, niin se maksaa voitostaan 26 % veroa ja jos haluat nostaa voitot itsellesi, niin kiinteistöyhtiössä tulee aika äkkiä täyteen se 9 %:n verovapaa osinkotuotto jonka jälkeen maksat sitten tuon 26 %;n lisäksi vielä ansiotulon verotuksen. Ja tämä osingon verotus ei jatkossa ainakaan tule yhtään kevenemään, päinvastoin.
Eli ei se yhtiöittäminen aina ole välttämättä viisasta vaikka taksimiehet toista väittävät....
Kiitos, eli unohdan KOY:n perustamisen.
Jos sulla on esim. 10 kpl 100 000 euron huoneistoa ilman lainoja niin firma tasearvo on miljoona euroa. Siitä 9% on 90.000 euroa verovapaata osinkoa vuodessa sen jälkeen kun olet maksanut yhteisöveron tilikauden tuloksesta. Mutta yhteisövero maksetaan tuloksesta vain kerran ja sentään 74% jää talteen josta voit nostaa verovapaita 9%:sia vaikka eläkeikään asti.
Haluaisin nähdä sen kiinteistöyhtiön, jossa äkkiä tulee täyteen se 9%. Tuohan tarkoittaa sitä, että vuokratuotto on 9% netto.
Varainsiirtovero maksetaan vain kerran, mutta 2%:n veroetu on jokavuotinen.
Eli lasketaan esimerkin vuoksi. Asunto-osakkeita 500 000 eurolla, käteistä 8000.
Jos pitää itse voi sijoittaa tuon 8000 myös. Oletetaan bruttotuotoksi 8%.
1. vuoden jälkeen käyttöön 29 260 ( netto )
2. sama jne....
Perustaa firman niin bruttotuotto on ( tuo 8000 menee varainsiirtoveroon )
Joka vuosi tuotto 74% 40 000:sta tuolla samalla 8%:n bruttotuotolla = 29 600. Koko tuon summan voi maksaa "verovapaina" osinkoina.
Eli ei tuo lasku ihan triviaali ole.
voitosta, ei taseesta. Muutoinhan rahaa voisi pestä.
ei kannata laskea tuon 9 %:n osinkoverovapauden päälle - muuttuu todennäköisesti aika pian ja arvattavasti tiukemmaksi....
Osinko nostetaan nimenomaan taseesta.
Ihmettelen vain kuinka alussa voisi olla osakkeita muttei velkaa?
Jos huoneistot on jo olemassa ja ne siirtää yritykselle, niin eikö KOY ole velkaa yrittäjälle? Tietysti vuokratuloja saa silloin nostaa "verottomasti"? Tai toinen vaihtoehto että yrittäjä saa rahan pankista ja KOY on velkaa pankille jolloin nettovarallisuus on n. 0,00 €?
Olenko väärässä?
Jos omistat huoneistoja ja perustat KOY:n niin voit joko myydä huoneistot jolloin KOY on Sinulle velkaa TAI siirtää ne huoneistot KÖY:lle sijoituksena eli osakepääomana. Jölkimmäisessä tapauksessa KÖY ei ole Sinulle velkaa mutta omistamiesi KÖY:n osakkeiden arvo on suurempi.
Yleensähän moisissa järjestelyissä tehdään osittain molempia
Ok, kiitos selvennyksestä!
Kuten tuossa jo todettiin niin tuon siirron itseltä yritykselle voi tehdä monella tapaa. Joissakin yritykselle jää velkaa ja toisissa ei.
a) Yritys ottaa velkaa ja ostaa.
b) Henkilö siirtää apporttina
c) Henkilö siirtää rahana ( joko kaikki osakepääomaan tai osa osakepääomaan ja osa SVOP-rahastoihin ) ja yritys ostaa tuolla rahalla henkilöltä ( tämän voi tehdä kirjapidossa - oikeasti ei tarvitse rahaa liikkua kuin sen verran, että osakepääoma tulee maksettua ).
kannattaa myös huomioida, että nuo siirrot osakeyhtiöön tehdään aina käypään arvoon, eli tähänastinen arvonnousu tuloutuu ja verotetaan.
tämä. Jos jo omistetut asunnot siirretään apportina niin tilintarkastajan tehtävä on varmistaa että niitä ei siirretä ylijintaan. Tilintarkastaja valvoo uuden yhtiön etua. Kuka valvoo sitä ettei käytetä alihintaa? Periaatteessa verottaja mutta miten käytännössä kun siirtohinnan on hyväksynyt arvostettu tilimies? Eiköhän ainakin n30% "aliarvostus" mene heittämällä läpi
Ei riitä enää "arvostettu tilimies" - pitää olla kirjaimia; KHT tai HTM - ja kyllä nämä omaisuudensiirrot yrittäjän ja omistajan välillä ovat aina verottajan erityisessä seurannassa ja tämän vuoden alustahan on alettu noudattamaan uusia arvostusohjeita - joten en suosittele kokeilemaan.
Olen miettinyt samaa kun ap.
Olenko ymmärtänyt oikein, että jos asunnot omistaa ja niitä vuokraa yritys (onko eroa yritysmuodolla?) niin se maksaa vuokratulosta (vuokra-vastike=tulo, josta ainakin yksityinen henkilö maksaisi sen 29%) myös pääomaveroa 29%? Siis saako yrittäjät vapautuksen tuosta pääomatulosta?
Toiminimessähän kaikki on yrittäjän omaa tuloa, mutta meneekö tuon verotus pääomatulona vai yrityksen tulona eli ansiotulona? Jos on taas osakeyhtiö, niin maksaako yritys ensin 29% vuokrasta, sen jälkeen 26% voitosta ja sen jälkeen yrittäjä vielä veroja palkastaan?
Tuo yrityksen kautta toimiminen kannattaisi siksi, että minulla ei ole muita tuloja, ja kannattaisi saada nuo pienet rahat mieluummin ansiotulona. Eli vaatimaton ansiotuloni vero% olisi ehkö 10, kun pääomaverotuksen prosentti on 29%
Tuo nyt menee jo niin metsään, että en viitsi edes lähteä oikomaan.....
Eikö nyt silti voisi oikoa? Kysymys on aito.
Ainoa tulonlähteeni on ollut viime vuosina kahdesta asunnosta saatu vuokratulo, keskimäärin näin: 600 vuokra-100 yhiövastike=500 euroa, josta vero 28% (kohta29 ilmeisesti), eli netto 360 ja se kahdesta asunnosta 720 euroa kk käteen.
Ottaa päähän maksaa noin pienistä tuloista veroa lähes 30 prosenttia, kun vastaava ansiotulo olisi paljon pienempi. Siksi mietin, kannattaisiko toimia jatkossa yrityksen kautta. Olen kiinnostunut nimenomaan verotuspuolesta, en noista omaisuussiirroista, jotka haluan miettiä erikseen ja joita on tässä jo laajalti käsitelty.
Jos siis tuo sama vuokraustoiminta olisi yrityksen nimissä, niin apljonko menisi veroa, ja miten eri yhtiömuodot vaikuttavat asiaan?
dffdf:
Vero menisi suunnilleen näin:
Vuokratulot 1200
Menot -200
=Tulos 1000
Vero 26 % (aina sama) - 260
= Jää 740
Jos et voi nostaa ollenkaan osinkoa verottomana ja nostat kaiken voiton palkkana niin bruttopalkkasi on tuo 740 kuussa ja siitä pois verot. Jos vero% olisi tuolla tulolla vaikka 10 % niin käteen sinulle jäisi 666. Tällöin vero olisi n. 35 % eli ei kannata.
vähennetään ensiksi palkka ja lopputulosesta maksetaan verot. Eli jos nostat palkkana 1000 euroa, Yritys ei maksa veroja ja maksat 12.000 eurosta (tai no 12.000 pl sotu) palkkaa. eli 2009 mukaan 98% * 12.000 = 11.760 euroa jäisi verotettavaa tuloa henk koht. Eli veroprosentti ei nuosse kovinkaan suureksi.
Kiitos! Viimeisimmän viestin mukaan voisi kannattaakin. Onko yhtiömuodolla väliä tuossa? Toiminimi olisi helpoin, mutta siinä ei taida voida maksaa palkkaa. Toisaalta, verotetaanko siinä kuitenkin tuloverotuksen mukaan nuo tulot, eikä pääomatulona?
Tästä näkökulmasta harvemmin saa lukea mitään tietoja, koska joka ikisessä julkisessa kannanotossa aina oletetaan osinkoja ja pääomatuloja saavat ihmiset rikkaiksi. Muka 28-29% veroastetta tavoittelisivat, jotta verotus _kevenisi_... No, ehkä vaan olen oikeasti köyhä...
Saako niitä vuokratuloja nostaa silloin "verottomasti"? Eikö siitä velasta verottaja yhtään katso, että sen laskennalliset korot olisivat esim. pääomatuloa sijoituksesta? Vai voiko tosiaan olla velka ilman korkoa ja tomia noin?
"Muka 28-29% veroastetta tavoittelisivat, jotta verotus _kevenisi_... No, ehkä vaan olen oikeasti köyhä..."
Jos veroprosenttisi on alle 28% niin olet köyhä.
Käsittääkseni osakas saa lainata Oy:lle ilman korkoa mutta toisinpäin ei, koska OYLaissa kielletään..
arvonlisävelvollista tuloa jos yhtiö vuokraa ja jos yksityinen niin ei. eli kun jakelette veroneuvoja, kannattaa huomioida myös tämä.
"arvonlisävelvollista tuloa jos yhtiö vuokraa ja jos yksityinen niin ei. eli kun jakelette veroneuvoja, kannattaa huomioida myös tämä."
Ei koske mm. yksityisasuntoja.
< arvonlisävelvollista tuloa jos yhtiö vuokraa ja jos yksityinen niin ei. eli kun jakelette veroneuvoja, kannattaa huomioida myös tämä. >
Vuokraustoiminta on kyllä pääsääntöisesti arvonlisäverotonta vaikka vuokranantaja olisi yhtiökin. Siitä pitää erikseen hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi jokaisen kiinteistön tai kiinteistön osan osalta. Ja senkin voi tehdä vain, mikäli se on arvolisäverovelvollisessa käytössä ( eli että vuokraaja on myös yritys ).
Jos vuokratulot ylittävät sen tietyn määrän niin eikö silloin ole pakko ilmoittautua alv-velvolliseksi?
"Jos vuokratulot ylittävät sen tietyn määrän niin eikö silloin ole pakko ilmoittautua alv-velvolliseksi?"
No ei ole.
Ai, no miksi YTJ:n ohjeessa sanotaan näin?:
Olette liiketoiminnan harjoittajana arvonlisäverovelvollinen,
jos liikevaihtonne on tilikaudessa yli 8 500 euroa.
Liikevaihtoon luetaan:
• tavaroiden ja palveluiden verolliset myynnit
• verottomat sanoma- ja aikakauslehtien, vesialusten ja
kansainväliseen kauppaan liittyvät myynnit
• _kiinteistön ja siihen kohdistuvien oikeuksien luovutukset_!!
• rahoituspalvelujen ja vakuutuspalvelujen myynnit"
tässä tapauksessa liikevaihdosta yli 8.500 euroa, johon kuuluu tietyt myynnit.
Arvolisäverolaissa kerrotaan mikä myynti on arvonlisverollista ja mikä arvonlisäverototnta. Myös alle 8.500 euron liikevaihdosta voihakeutua arvonlisäverovelvolliseksi.
Minä olin ketjussa kyselijänä, mutta sen tiedän jo nykyisestä kokemuksesta, että asuntojen vuokraus ei ole alv-alaista toimintaa, se toimiala mainitaan erikseen lainsäädännössä, samoin jotkut muutkin alat.
Ja sinä vankilaan loppuelämäksesi!
Tässä hypoteetinen tapaus:
- perustan oman yrityksen. Pääoma: 35.000 EUR.
- Myyn sille asuntoni, jonka arvo 100.00 EUR
- yritys maksa varainsirtoveron 1.6%, eli 1600 EUR. Sille jää 33.400 EUR
- yritys saa pankilta lainan 70.000 EUR. Lyhennys 400 EUR / kk + korko 100 EUR / kk = lainakulut: 500 EUR / kk
- asunto vuokrataan, vuokratulos 700 EUR / kk
- hoitovastike ja muut kulut 150 EUR / kk
Saako yhtiö merkata menoksi myös lainanlyhenyksen vai pelkästään koron?
Jos saa:
- menot = 150 + 500 = 650 EUR
- voitto = 50 EUR / kk, josta maksetaan verot 26% = 13 EUR (jotta yhtiö olisi voitolla ;-).
Viiden vuoden jälkeen (vaikka tätä voi jatkaa niin kauan kun on vielä lainaa....):
- laina jäljellä (ei laskettu tarkasti): noin 45.000 EUR (maksettu takaisin pankille 25.000 EUR)
- yhtiön voitto 5 vuodessa: 5*12*37 = 2.220 EUR
- yhtiön pääoma: 3400 (loput meni alussa asunnon hankimiseen) + 2.220 = 5620 EUR
- yritys myy asunnon, saa 100.000 EUR.
- yritys maksaa lainan: 45.000 EUR
- pääoma: 100.000 + 5620 - 45.000 = 61.620 EUR
Eli kysymys kuuluu:
1) onko lainanlyhennys menoa yritykselle?
2) Kun yritys myy asunnon, pitääkö periä alv:ta (yritys ei ole alv-velvollinen, liikevaihto vuodessa < 8.500 EUR)?
3) miten saan rahat firmasta takaisin itselleni jos en haluaa jatkaa yrityksen toimintaa? Maksaanko siitä veroja?
Kiitos!
Verottajan webissä lukee että vain lainan korot voi lyhentää verotuksessa tuottoa tarkastellessa, ei siis lainanlyhennystä.
Etuja yritysmuotoisessa (pien)vuokraustoiminnassa:
- jos täyttää elinkeinotoiminnan piirteitä, mahdollisuus verohelpotuksiin sukupolvenvaihdoksessa
- (tänä vuonna ...) edullisempi verotus
ongelmat
- työläämpi kirjanpito
- jos menee remontissa tappiolle, ei saa alijäämähyvitystä
alv-velvolliseksi voi hakea yksityisenä tai yrityksenå, mikäli vuokrataan alvilliseen käyttöön.
- hyötyä voi tulla mikäli on esim kallis remontti, jonka maksusta voi saada alvit takaisin
Siirrettäessä omaisuutta yritykseen voi syntyä "voittoa" josta joutuu verolle. Mikäli voitto sattuisi tulemaan rakennuksesta eikä tontista, saanee rahat takaisin poistojen avulla.
Jos kuviossa joutuu luokitelluksi yrittäjäksi voi ansiosidonnaisen päivärahan saantimahdollisuus heiketä.