sijoituslaina asuntoon

Elä osta ennen hintaromahdusta.
Hinnat romahtavat, kun korko nousee, lue päivän taloussanomat.

Kyllä se pelkkä henkilötakauskin riittää, riippuu tietenkin vähän henkilöstä ;)

nero833 kirjoitti:

Kyllä se pelkkä henkilötakauskin riittää, riippuu tietenkin vähän henkilöstä ;)

No tottakai jos takaaja on joku multimiljonääri jolla on kyseisessä pankissa massiiviset talletukset, niin sitten käy.

Pääsääntöisesti kuitenkin nykyisessä taloustilanteessa pankki erittäin harvoin hyväksyy pelkän henkilötakauksen.

Ei nyt suoranaisesti tukia vie, mutta vähentää vapaan tulon määrää. Vastikkeet saa KELAn laskutavassa vuokratulosta vähentää, mutta ei velan korkoja, toisin kuin verotuksessa!

Unohda koko homma tässä vaiheessa. Asuntosijoittaminen ei ole ihan noin helppoa.

Ensinnäkään ilman omaa pääomaa ja tuollaisilla tuloilla ei irtoa noin suurta lainaa. Etkä kyllä pystyisi sitä pienillä tuloillasi todennäköisesti edes hoitamaankaan. Laskepa huviksesi pankin lainalaskurilla, minkä verran lyhentäisit 100 tonnin lainaa ja maksaisit korkoja kuukaudessa eri prosenteilla. Laita maksuajaksi 15 vuotta, mikä on tuollaiselle lainalle järkevä. Kokeile vaikkapa 4,5-5% koroilla ja niiden päälle 1% marginaali eli käytä laskuria arvoilla 5,5% ja 6%. Helposti puhutaan vähintään 800-850 euron tai paljon suuremmastakin kuukausittaisesta erästä pankille päin. Tälläisiä lainat olivat pari vuotta sitten ja tulevat olemaan jossain vaiheessa lainasi aikana. Mahdollisesti jo parin vuoden päästä.

Asuntoa 70% ja valtion takausta yhdessä käyttäen voisit saada lainan 15% omarahoituksella. Sinulla pitäisi siis minimissään olla laittaa tuo summa eli 15 tonnia omaa rahaa. Jos ostat sijoitusasunnon velkavipua hyväksikäyttäen, niin oman rahoitusosuuden tulisi karkeasti olla 50% asunnon hinnasta, jotta vuokra kattaisi kokonaan kuukausittaiset velkamaksut. Tällöin oletuksena on, ettei vuokratuloon tule katkoksia. Jos vipu on suurempi kuin puolet, niin joudut suurella varmuudella maksamaan lainaa pois lisäämällä myös omaa rahaa. Oletan että itse asut vuokralla koska puhuit "tuista" (opintotuki asumislisä?), joten hyvä kun rahat riittää tällä hetkellä edes omaan tarpeeseesi ja pätkä- ja osa-aikatyöt eivät vakuuta pankkivirkailijaa.

Mainitsemasi 100 tonnin pohjalta arvioisin sinun olevan ostamassa asuntoa, jonka vuokratulo olisi ehkä 520-550 euroa kuussa. Tästä vastikkeet ovat helposti 120-150 euroa, joten tuottoa jää 400 euroa kuussa. Siitä joudut maksamaan pääomaveroja 28%. Jäljelle jäävällä vajaalla 300 nettoeurolla pääset sitten lyhentämään velkaasi ja maksamaan korkoja eli helposti joudut lisäämään vähintään saman verran tai jopa kaksinverroin enemmän omaa muuta rahaa. Muista, että vaadittava summa on helposti 800-850 euroa. Lainan korko-osuudesta voit vähentää verotuksessa 30%, mutta lyhennysosuudesta et yhtään, joten lainatyypillä voi vähän kikkailla tässä kohtaa.

Pitää huomata, ettei vuokratuloon saa tulla katkoksia tai kaava sortuu. Ikävä kyllä pitää varautua ainakin yhden kuukauden tyhjillään oloon per vuosi. Jos käytät välittäjää vuokraamisessa, niin välityskulut ovat 1 kk vuokra alv 22%. Itse tekemällä voittaa, mutta ilmoitus maksaa tietysti sekin ja vastuu vuokralaisten luottotietojen tarkastuksesta on täysin omalla vastuullasi. Jos sattuu huono vuokralainen, niin otat helposti takkiin monen kuukauden vuokraa vastaavan summan maksamattomien vuokrien ja/tai rikottujen paikkojen muodossa. Remonttia joutuu silloin tällöin tekemään ja varmistathan myös, että jääkaappi yms. ovat vuokralaista varten kunnossa. Nämä kaikki maksavat.

Usein asunnoissa voi käydä niin, että taloyhtiö päättää äkisti kerätä suurempaa vastiketta vaikkapa julkisivuremonttia tai odottamattoman suuria katon lumenputsauskuluja varten. Putkiremontti on paha, koska se tekee helposti 6-12 kk katkoksen vuokratuloihin, sillä asunnossa ei voi asua. Varaudu sellaiseen, sillä pankki odottaa kuukausittaisia saataviaan tältäkin ajalta.

Lisäksi koska et muuta asuntoon itse vaan pidät sitä sijoitusasuntona, joudut maksamaan ostamisen yhteydessä varainsiirtoveron (kerrostalossa 1,6% asunnon hinnasta). Jos et myöskään asu asunnossa itse 2 vuotta, niin tulevaisuudessa myyntivaiheessa menee sitten pääomaveroa voitosta. Paras olisikin ostaa ensiasunto, muuttaa siihen ja maksaa vuokran sijasta omaa asuntoa, kuitata varainsiirtoverot pois, sekä asua vähintään 2 vuotta tulevien mahdollisten myyntivoittojen nollaamiseksi.

Sinuna hoitaisin opiskelut alta pois, hakisin pysyvää työpaikkaa ja säästäisin samalla sukanvarteen tulevaa ensiasuntoa varten.

aasi-joittaja kirjoitti:

Unohda koko homma tässä vaiheessa. Asuntosijoittaminen ei ole ihan noin helppoa.

Ensinnäkään ilman omaa pääomaa ja tuollaisilla tuloilla ei irtoa noin suurta lainaa. Etkä kyllä pystyisi sitä pienillä tuloillasi todennäköisesti edes hoitamaankaan. Laskepa huviksesi pankin lainalaskurilla, minkä verran lyhentäisit 100 tonnin lainaa ja maksaisit korkoja kuukaudessa eri prosenteilla. Laita maksuajaksi 15 vuotta, mikä on tuollaiselle lainalle järkevä. Kokeile vaikkapa 4,5-5% koroilla ja niiden päälle 1% marginaali eli käytä laskuria arvoilla 5,5% ja 6%. Helposti puhutaan vähintään 800-850 euron tai paljon suuremmastakin kuukausittaisesta erästä pankille päin. Tälläisiä lainat olivat pari vuotta sitten ja tulevat olemaan jossain vaiheessa lainasi aikana. Mahdollisesti jo parin vuoden päästä.

Asuntoa 70% ja valtion takausta yhdessä käyttäen voisit saada lainan 15% omarahoituksella. Sinulla pitäisi siis minimissään olla laittaa tuo summa eli 15 tonnia omaa rahaa. Jos ostat sijoitusasunnon velkavipua hyväksikäyttäen, niin oman rahoitusosuuden tulisi karkeasti olla 50% asunnon hinnasta, jotta vuokra kattaisi kokonaan kuukausittaiset velkamaksut. Tällöin oletuksena on, ettei vuokratuloon tule katkoksia. Jos vipu on suurempi kuin puolet, niin joudut suurella varmuudella maksamaan lainaa pois lisäämällä myös omaa rahaa. Oletan että itse asut vuokralla koska puhuit "tuista" (opintotuki asumislisä?), joten hyvä kun rahat riittää tällä hetkellä edes omaan tarpeeseesi ja pätkä- ja osa-aikatyöt eivät vakuuta pankkivirkailijaa.

Mainitsemasi 100 tonnin pohjalta arvioisin sinun olevan ostamassa asuntoa, jonka vuokratulo olisi ehkä 520-550 euroa kuussa. Tästä vastikkeet ovat helposti 120-150 euroa, joten tuottoa jää 400 euroa kuussa. Siitä joudut maksamaan pääomaveroja 28%. Jäljelle jäävällä vajaalla 300 nettoeurolla pääset sitten lyhentämään velkaasi ja maksamaan korkoja eli helposti joudut lisäämään vähintään saman verran tai jopa kaksinverroin enemmän omaa muuta rahaa. Muista, että vaadittava summa on helposti 800-850 euroa. Lainan korko-osuudesta voit vähentää verotuksessa 30%, mutta lyhennysosuudesta et yhtään, joten lainatyypillä voi vähän kikkailla tässä kohtaa.

Pitää huomata, ettei vuokratuloon saa tulla katkoksia tai kaava sortuu. Ikävä kyllä pitää varautua ainakin yhden kuukauden tyhjillään oloon per vuosi. Jos käytät välittäjää vuokraamisessa, niin välityskulut ovat 1 kk vuokra alv 22%. Itse tekemällä voittaa, mutta ilmoitus maksaa tietysti sekin ja vastuu vuokralaisten luottotietojen tarkastuksesta on täysin omalla vastuullasi. Jos sattuu huono vuokralainen, niin otat helposti takkiin monen kuukauden vuokraa vastaavan summan maksamattomien vuokrien ja/tai rikottujen paikkojen muodossa. Remonttia joutuu silloin tällöin tekemään ja varmistathan myös, että jääkaappi yms. ovat vuokralaista varten kunnossa. Nämä kaikki maksavat.

Usein asunnoissa voi käydä niin, että taloyhtiö päättää äkisti kerätä suurempaa vastiketta vaikkapa julkisivuremonttia tai odottamattoman suuria katon lumenputsauskuluja varten. Putkiremontti on paha, koska se tekee helposti 6-12 kk katkoksen vuokratuloihin, sillä asunnossa ei voi asua. Varaudu sellaiseen, sillä pankki odottaa kuukausittaisia saataviaan tältäkin ajalta.

Lisäksi koska et muuta asuntoon itse vaan pidät sitä sijoitusasuntona, joudut maksamaan ostamisen yhteydessä varainsiirtoveron (kerrostalossa 1,6% asunnon hinnasta). Jos et myöskään asu asunnossa itse 2 vuotta, niin tulevaisuudessa myyntivaiheessa menee sitten pääomaveroa voitosta. Paras olisikin ostaa ensiasunto, muuttaa siihen ja maksaa vuokran sijasta omaa asuntoa, kuitata varainsiirtoverot pois, sekä asua vähintään 2 vuotta tulevien mahdollisten myyntivoittojen nollaamiseksi.

Sinuna hoitaisin opiskelut alta pois, hakisin pysyvää työpaikkaa ja säästäisin samalla sukanvarteen tulevaa ensiasuntoa varten.

Lue lisää

Vastaus.

Siltä varalta että ap: mielessä kävi hinnoilla spekulointi (hyvästä syystä on suositeltavaa keskittyä vuokratuottoon eikä "arvonnousun" toivomiseen, erityisesti jos ei ole varaa ostaa sijoituskämppää Eiranrannasta), huomautettakoon että pääomavero menee nimellisestä arvonnoususta. Jos arvonnousu on 2-3%/vuosi ja inflaatio on 2-3%/vuosi, asunnon reaalinen arvonnousu on -0. Miinus verot & kulut. Eikä tästäkään ole mitään takeita. Viimeiset kymmenen vuotta on noustu hurjasti, ja niinpä ihmiset ovat alkaneet uskoa ikuiseen nousuun. Mutta sitä edelliset kymmenen vuotta lasketeltiin. Lopulta kesti vuoteen 2008 asti ennen kuin kt-asuntojen reaaliarvot palasivat 1989 tasolle.

Kuka osaa ennustaa miten asuntojen hinnat kehittyvät seuraavien 10 vuoden aikana?

Muilta osin minulla ei ole suuremmin lisättävää aasi-joittajan kirjoitukseen. Asuntosijoittamisen realiteetit tulivat ilmi sen verran mainiosti että tuo kelpaisi suoraan vaikka vuokrasijoittajan oppikirjan ensimmäiseksi kappaleeksi :-)