Ajattelin itse selvittää asian, koska turhan monet käyttävät manipuloituja lukuja. Vertasin asuntosijoitusta pääkaupunkiseudun kerrostaloasuntoon vaihtoehtona samaan aikaan tehtyyn osakesijoitukseen Helsingin pörssiin. Tätä lukiessa pitää muistaa, että historiallinen tuotto ei ole koskaan tae tulevasta.
Asunnon keskipinta-ala pk-seudulla on 75,8 neliötä ja asuntoneliön keskihinta 3.495 euroa/neliö (26.7.2013). http://www.hs.fi/talous/a1374801784114 Asunnon keskihinta on siis 264.921 euroa.
Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat ovat pk-seudulla nousseet nimellisesti 57,6 prosenttia kymmenessä vuodessa 2003-2013.
Jos vertailukohtana käytetään Nordnetin laskuria samaan aikaan suomalaisten osakkeiden nimellistuotto olisi ollut noin 9,5 prosenttia vuodessa.
Monet pankit ovat myöntäneet asuntolainaa vähäisellä käsirahaosuudella, mutta Finanssivalvonnan suositus nykyään on, että käsirahaa pitäisi olla vähintään 10 prosenttia asunnon hinnasta.
Keskimääräinen hoitokustannus v. 2011 (3,6 euroa)
http://www.stat.fi/til/asyta/2011/asyta_2011_2012-09-14_tie_001_fi.html
Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 4,28 euroa
Keskimääräinen vuokra pk-seudulla vapaarahoitteisesta asunnosta oli 2013 vuoden lopussa 16,13 euroa. Kuvitellun asunnon ostohetkellä 11,18 euroa (vuokrat ovat nousseet kymmenessä vuodessa 44,3 prosenttia.
Vuokranantajan bruttokeskituotto asunnosta on noin 3,8 prosenttia yksiöistä ja n. 3,4 prosenttia kaksioista
http://www.vuokranantajat.fi/attachements/2013-07-03T09-05-3023412.pdf
Kun tästä vähennetään edelleen remonttikulut ja verot, tuottaa vuokra-asunto omistajalleen arvioiden mukaan n. 2,0-2,5 % vuodessa
Kaikki tämä huomioon ottaen asunnon hinta on ollut ostohetkellä 168.097 euroa, omarahoitusosuus 16.809,7 euroa.
Vuokratuotto olisi omistajalle ollut alunperin n. 5.715,30 euroa (42,6 neliötä), vuokratuotto kulujen vähentämisen jälkeen ennen veroja. Jos hyväksytään väite puhtaasta verojen ja remonttien jälkeen jäävästä asunnon vuokraajan tuotosta 2,0 %-2,5 %, niin ennen veroja tuotto on 2,9 %-3,6 %. Tällä perusteella esimerkkiasunnon vastikkeen suuruudeksi saadaan 154-166 euroa. Valitsen vastikkeeksi tämän pienemmän, minkä mukaan määräytyy myös vuokran määrä.
Huomioon pitää ottaa varainsiirtovero 1,6 % asunnon ostohinnasta eli 2.689,55 euroa, mikä lisätään lainapääomaan.
12 kuukauden euribor on 2003-2013 ollut pienehkön marginaalin kanssa n. 3,5 prosenttia. Lainasumma siis yhteensä 153.976,85 euroa. 20 vuoden laina-ajalla kuukausisumma tasalyhenteisessä lainassa olisi ollut 893 euroa.
Korkomenot keskimäärin 356,245 euroa/kk, josta alijäämähyvitystä on saanut n. 30 % eli todellisiksi korkomenoiksi jäi noin 249,37 euroa/kk. (alijäämähyvitys 106,8735 euroa)
Asuntolainaa on 10 vuoden laina-ajan jälkeen 90.306,01 euroa, eli pääomaa on lyhennetty 63,670,84 euroa.
Kulut omistusasukkaalle vastike 154 vesimaksu 17 euroa = 171 euroa lainat 893 euroa = 1064 euroa kuussa -106,87 euroa (alijäämähyvitys) = 957,13 euroa.
Kulut vuokralaiselle 476,268 vesimaksu 17 euroa = 493,268 euroa kuussa. Jos vuokralainen olisi sijoittanut asuntorahoituksen omaosuuden osakkeisiin ja kaiken erotuksen, mikä häneltä jää säästöön omistusvaihtoehtoon verrattuna, kuukausittaista sijoituspääomaa olisi tullut 463,862 euroa alkupääomasijoituksen 16.809,7 euron lisäksi. Yhdeksän prosentin vuosituotolla vuokralaisen varallisuus olisi ollut 128.439 euroa, tuotto 55962 euroa, josta 30 %:n verot eli nettosäästötuotto 111.650,4 euroa
Kun omistusasukas olisi myynyt asuntonsa ilman veroja, säästösumma olisi ollut lainojen maksun jälkeen 264.920,87-90.306,01 euroa = 174.614,86 euroa.
Tässä mahdollisimman tarkkaan lasketussa sijoitusvertailussa asuntosijoittajan tuotot olivat 56,4 prosenttia paremmat kuin suomalaisiin osakkeisiin sijoittaneen sijoittajan nettotuotot kymmenen vuoden aikana.
Mennyt ei ole tae tulevasta!
Asuntosijoitus voitti osakesijoituksen 2003-2013
61
227
Vastaukset
- loistava kirjoitus!
Kiitokset punditille erittäin asiantuntevasta ja tarkasti perustellusta laskelmasta. Tästä voidaan jatkossa aina tarkistaa jos tulee taas väitteitä siitä, että millä sitä ihminen parhaiten vaurastuu.
AJOISSA ostetulla asunnolla tietenkin :)- joojoojoojooooooo
JOOJOO-mies iski nopeasti ymmärtämättä tai tarkistamatta sanaakaan itse asiasta.
- vääntäkää vääntäkää
joojoojoojooooooo kirjoitti:
JOOJOO-mies iski nopeasti ymmärtämättä tai tarkistamatta sanaakaan itse asiasta.
Riemastukaa lapset!
RIEMASTUKAAAAA!!!!
Nauran teille :D
Se nyt on aivan sama, mutta ajoissa tehdyn ostoksen etuja ei voi kiistää. Nyt on vaan niiiiin paljon kalliimpaa vaikka 13 vuotta on pitänyt romahtaa joka päivä :/
En jaksa lukea laskelmiasi kovin tarkasti, mutta huomautan, että (1,095)^10 = ~2,5
Eli kymmenessä vuodessa pörssisijoituksella olisi saanut 150% voittoa.
Väitätkö oikeasti, että asuntosijoittaja olisi napannut näppärät 230 prossaa voittoa?
Hieman epäilen. Jos asuntojen hinnat olisivat nousseet vaikkapa 100%, niin vuokralaisen olisi pitänyt maksaa kulujen päälle vielä 130% lähtöhinnasta vuokrina. Tuo ylittää huomattavasti keskimääräisen vuokratuoton stadissa.
Joku ei natsaa.Juu ei natsaa se, että lasket tuottoon myös sijoitutun pääoman. Kirjoitin kokonaissäästösummasta, joka pitää sisällään myös sijoitetun pääoman.
pundit kirjoitti:
Juu ei natsaa se, että lasket tuottoon myös sijoitutun pääoman. Kirjoitin kokonaissäästösummasta, joka pitää sisällään myös sijoitetun pääoman.
Ei, sijoitettu pääoma ei ole tuottoa. Tuottoa on voitto, joka pörssisijoituksella on noin 150% (keskimääräisellä 9,5 prossan vuosituotolla).
Jos puhutaan "kokonaissäästösummasta", joka on terminä vähän outo, niin sijoitus voitto olisi pörssisioituksella noin 250% alkuperäisestä sijoituksesta (joka tässä tapauksessa oli kai 264 921 euroa. Kymmenen vuoden jälkeen siis pörssisalkun arvo olisi noin 660 000 euroa).- omakas
The_Rat kirjoitti:
Ei, sijoitettu pääoma ei ole tuottoa. Tuottoa on voitto, joka pörssisijoituksella on noin 150% (keskimääräisellä 9,5 prossan vuosituotolla).
Jos puhutaan "kokonaissäästösummasta", joka on terminä vähän outo, niin sijoitus voitto olisi pörssisioituksella noin 250% alkuperäisestä sijoituksesta (joka tässä tapauksessa oli kai 264 921 euroa. Kymmenen vuoden jälkeen siis pörssisalkun arvo olisi noin 660 000 euroa).Alkuperäinen oma pääoma oli jotain 16 000€. Osakkeisiin ei otettu vierasta pääomaa antamaan vipua. Eli päinj prinkkalaa meni tuokin.
omakas kirjoitti:
Alkuperäinen oma pääoma oli jotain 16 000€. Osakkeisiin ei otettu vierasta pääomaa antamaan vipua. Eli päinj prinkkalaa meni tuokin.
Jahas, minä tutkin asiaa vain prosenttien valossa...
Toki jos otetaan lainarahaa, niin merkittävää on lainarahan hinta. Paljonko tulee hintaa sille, että otetaan osakkeita vastaan laina, verrattuna siihen että otettaisiin asuntoa vastaan. Veikkaan, että sijoitusluotto on pari prosenttiyksikköä kalliimpaa. Mikä pitää tietysti huomioida, jos vivuttaa.- omakas
The_Rat kirjoitti:
Jahas, minä tutkin asiaa vain prosenttien valossa...
Toki jos otetaan lainarahaa, niin merkittävää on lainarahan hinta. Paljonko tulee hintaa sille, että otetaan osakkeita vastaan laina, verrattuna siihen että otettaisiin asuntoa vastaan. Veikkaan, että sijoitusluotto on pari prosenttiyksikköä kalliimpaa. Mikä pitää tietysti huomioida, jos vivuttaa.Ja onko edes mahdollista saada vastaavaa sijoitusluottoa? Ei niitä taviksille ihan samalla mitalla jaella kuin asuntoluottoja. Korosta riippumatta. Ja kuinka moni tavis uskaltaa ottaa sijoitusluoton pörssiin? Siellä kuitenkin enemmän heiluntaa kuin asunnonhinnoissa.
omakas kirjoitti:
Ja onko edes mahdollista saada vastaavaa sijoitusluottoa? Ei niitä taviksille ihan samalla mitalla jaella kuin asuntoluottoja. Korosta riippumatta. Ja kuinka moni tavis uskaltaa ottaa sijoitusluoton pörssiin? Siellä kuitenkin enemmän heiluntaa kuin asunnonhinnoissa.
Kyllä viimeksi kysyessäni olisi saanut myös pörssisijoituksia varten lainaa. Tosin vain muistaakseni 50% arvosta, tms. Ja korkeammalla korolla. Tästä on useampi vuosi aikaa, joten en lähde sanomaan mikä tilanne nyt olisi.
Samoin olisi sijoituksia voinut käyttää kämppää ostettaessa vakuutena. Mutta yhtä huonolla suhteella. Ei niitä kyllä silloin niin paljoa ollut, että olisin vaivautunut. :)- se perinteinen?
The_Rat kirjoitti:
Ei, sijoitettu pääoma ei ole tuottoa. Tuottoa on voitto, joka pörssisijoituksella on noin 150% (keskimääräisellä 9,5 prossan vuosituotolla).
Jos puhutaan "kokonaissäästösummasta", joka on terminä vähän outo, niin sijoitus voitto olisi pörssisioituksella noin 250% alkuperäisestä sijoituksesta (joka tässä tapauksessa oli kai 264 921 euroa. Kymmenen vuoden jälkeen siis pörssisalkun arvo olisi noin 660 000 euroa).Perinteinen rahat pörssiin ja asutaan veneen alla?
Koitapa laskea uudelleen siten, että vähennät tuotoista vuokraluukun kulut. Omistusasuntoon "sijoittava" kun saa sen asunnon kaupan päälle. se perinteinen? kirjoitti:
Perinteinen rahat pörssiin ja asutaan veneen alla?
Koitapa laskea uudelleen siten, että vähennät tuotoista vuokraluukun kulut. Omistusasuntoon "sijoittava" kun saa sen asunnon kaupan päälle.Tässä puhuttiin asuntosijoituksesta. Minä kyllä käsitin, että tämä tarkoittaa, että oma asuminen on jo kunnossa (tietysti oma, sitä nyt ei tarvitse laskeakaan). Sitä vähän tukee sekin, että tuossa viestissä puhutaan vuokratuotosta. Ainakaan minä en tästä omakotitalostani saa mitään vuokratuottoa.
The_Rat kirjoitti:
Tässä puhuttiin asuntosijoituksesta. Minä kyllä käsitin, että tämä tarkoittaa, että oma asuminen on jo kunnossa (tietysti oma, sitä nyt ei tarvitse laskeakaan). Sitä vähän tukee sekin, että tuossa viestissä puhutaan vuokratuotosta. Ainakaan minä en tästä omakotitalostani saa mitään vuokratuottoa.
Juuri näin. Käytin keskimääräistä vuokratuottoa vain arvioidakseni mahdollisimman luotettavasti ja objektiivisesti vastikkeen määrän, mikä on olennaista kun verrataan vuokralaiselle sijoitettavaksi jäävän pääoman määrää.
Vuokratuotto ja sen ymmärtäminen oli merkittävää myös sen vuoksi, että vuokratuotoista vähennetään myös perusparannusmenot. Monet aikaisemmat palstalla olleet keskustelut ovat jääneet juupas-jaapas väittelyyn että ei ole otettu huomioon kunnostuskustannuksia.
Vuokranantajia edustavien tahojen mukaan kunnostusmenojen ja verojen jälkeen tuotoksi jäi 2-2,5 prosenttia.- omakas
pundit kirjoitti:
Juuri näin. Käytin keskimääräistä vuokratuottoa vain arvioidakseni mahdollisimman luotettavasti ja objektiivisesti vastikkeen määrän, mikä on olennaista kun verrataan vuokralaiselle sijoitettavaksi jäävän pääoman määrää.
Vuokratuotto ja sen ymmärtäminen oli merkittävää myös sen vuoksi, että vuokratuotoista vähennetään myös perusparannusmenot. Monet aikaisemmat palstalla olleet keskustelut ovat jääneet juupas-jaapas väittelyyn että ei ole otettu huomioon kunnostuskustannuksia.
Vuokranantajia edustavien tahojen mukaan kunnostusmenojen ja verojen jälkeen tuotoksi jäi 2-2,5 prosenttia.Silkkaa bruttotuottoa laskelmissasi tuolla n.480€ vuokralla olisi tullut 3,4% alussa, lopussa, kun asunnonarvo on noussut, vain 2,2%, jos vuokra ei nouse. Jo alussa oltaisiin aika heikoilla tuotoilla.
Sijoitusasuntojen keskituotossa on otettava huomioon myös mm. tyhjät kuukaudet. Vuokratuottoa siis tulee vähemmän kuin keskivuokralla suoraan laskien. Eli vuokralaiselle kustannukset ovat kuitenkin korkeammat kuin asunnonomistajan tuotot tältä osin.
No ei tämä ehkä vaikuta ratkaisevasti, mutta kuitenkin heikentää vuokralaisen tilannetta entisestään. - No se kai
omakas kirjoitti:
Silkkaa bruttotuottoa laskelmissasi tuolla n.480€ vuokralla olisi tullut 3,4% alussa, lopussa, kun asunnonarvo on noussut, vain 2,2%, jos vuokra ei nouse. Jo alussa oltaisiin aika heikoilla tuotoilla.
Sijoitusasuntojen keskituotossa on otettava huomioon myös mm. tyhjät kuukaudet. Vuokratuottoa siis tulee vähemmän kuin keskivuokralla suoraan laskien. Eli vuokralaiselle kustannukset ovat kuitenkin korkeammat kuin asunnonomistajan tuotot tältä osin.
No ei tämä ehkä vaikuta ratkaisevasti, mutta kuitenkin heikentää vuokralaisen tilannetta entisestään.lienee sanomattakin selvää, että vuokraa nostetaan monta kertaa 10 vuoden aikana: jos nyt ei ihan joka vuosi, niin joka toinen vuosi ainakin.
omakas kirjoitti:
Silkkaa bruttotuottoa laskelmissasi tuolla n.480€ vuokralla olisi tullut 3,4% alussa, lopussa, kun asunnonarvo on noussut, vain 2,2%, jos vuokra ei nouse. Jo alussa oltaisiin aika heikoilla tuotoilla.
Sijoitusasuntojen keskituotossa on otettava huomioon myös mm. tyhjät kuukaudet. Vuokratuottoa siis tulee vähemmän kuin keskivuokralla suoraan laskien. Eli vuokralaiselle kustannukset ovat kuitenkin korkeammat kuin asunnonomistajan tuotot tältä osin.
No ei tämä ehkä vaikuta ratkaisevasti, mutta kuitenkin heikentää vuokralaisen tilannetta entisestään.Käytännössä kyllä näin, mutta tässä esimerkissä ei ollut tarkoitus laskea vuokratuottoa. En myöskään ottanut vuokratuotossa huomioon asunnon arvon muutosta.
Kun 3,4 prosentin bruttovuokrasta maksaa verot 30 prosenttia, saadaan nettotuotoksi vuokranantajien ilmoittama nettotuotto väliltä 2-2,5 prosenttia. Tämä oli tavoitteeni.The_Rat kirjoitti:
Kyllä viimeksi kysyessäni olisi saanut myös pörssisijoituksia varten lainaa. Tosin vain muistaakseni 50% arvosta, tms. Ja korkeammalla korolla. Tästä on useampi vuosi aikaa, joten en lähde sanomaan mikä tilanne nyt olisi.
Samoin olisi sijoituksia voinut käyttää kämppää ostettaessa vakuutena. Mutta yhtä huonolla suhteella. Ei niitä kyllä silloin niin paljoa ollut, että olisin vaivautunut. :)Käsittääkseni tämä pitää paikkansa vieläkin. Asunnon arvosta vakuudeksi luetaan 60 prosenttia ja osakkeiden arvosta vakuudeksi luetaan 50 prosenttia. Sijoittamista varten otetun lainan korko myös tulee korkeammaksi kuin asuntolainaa varten otettu korko.
Käytännössä kuitenkin pankit saattavat edelleen myöntää asuntolainan pelkkää 10 prosentin omarahoitusosuutta vastaan.
Esimerkkitilanteessa henkilö olisi voinut marssia pankin tiskille ja pyytää sijoituslainaa. Ilman muita vakuuksia (takauksia tai omaisuutta) lainaa olisi myönnetty 16.809,7. Näin ollen sijoitettavan pääoman enimmäismäärä olisi ollut ilman muita vakuuksia 2x16.809,7 = 33.619,7 euroa.- omakas
pundit kirjoitti:
Käsittääkseni tämä pitää paikkansa vieläkin. Asunnon arvosta vakuudeksi luetaan 60 prosenttia ja osakkeiden arvosta vakuudeksi luetaan 50 prosenttia. Sijoittamista varten otetun lainan korko myös tulee korkeammaksi kuin asuntolainaa varten otettu korko.
Käytännössä kuitenkin pankit saattavat edelleen myöntää asuntolainan pelkkää 10 prosentin omarahoitusosuutta vastaan.
Esimerkkitilanteessa henkilö olisi voinut marssia pankin tiskille ja pyytää sijoituslainaa. Ilman muita vakuuksia (takauksia tai omaisuutta) lainaa olisi myönnetty 16.809,7. Näin ollen sijoitettavan pääoman enimmäismäärä olisi ollut ilman muita vakuuksia 2x16.809,7 = 33.619,7 euroa.Kyllä minusta asuntojen vakuusarvot ovat yleensä kovempia, jopa 85% asti.
Ja ensiasunnonostajalta ei taideta vaatia edes tuota 10%:a? En ole ihan varma juuri tämän hetken tilanteesta.
Lisäksi laskelmassasi oli varainsiirtovero, jota ei myöskään ensiasunnonostaja maksa. Ja sijoittaja saanee vähentää sen vuokratuoton veroista? - omakas
pundit kirjoitti:
Käytännössä kyllä näin, mutta tässä esimerkissä ei ollut tarkoitus laskea vuokratuottoa. En myöskään ottanut vuokratuotossa huomioon asunnon arvon muutosta.
Kun 3,4 prosentin bruttovuokrasta maksaa verot 30 prosenttia, saadaan nettotuotoksi vuokranantajien ilmoittama nettotuotto väliltä 2-2,5 prosenttia. Tämä oli tavoitteeni.Mutta vuokratuottoahan käsittääkseni juuri laskit? Pointti siis siinä, että kuukausivuokra on oikeasti enemmän kuin vuokratuotto. Ja vuokra nousee. Siis vuokralaisella olisi 10 vuoden ajalta keskimäärin noin 100€/kk vähemmän varaa sijoittaa vuokrannousun takia. Kuukausivuokran ja vuokratuoton erotus huomioiden tilanne muuttuu vuokralaiselle vielä kehnommaksi eli äkkipäätä laskeskellen vuokralaisen potista pitäisi vähentää noin 20 000€.
omakas kirjoitti:
Mutta vuokratuottoahan käsittääkseni juuri laskit? Pointti siis siinä, että kuukausivuokra on oikeasti enemmän kuin vuokratuotto. Ja vuokra nousee. Siis vuokralaisella olisi 10 vuoden ajalta keskimäärin noin 100€/kk vähemmän varaa sijoittaa vuokrannousun takia. Kuukausivuokran ja vuokratuoton erotus huomioiden tilanne muuttuu vuokralaiselle vielä kehnommaksi eli äkkipäätä laskeskellen vuokralaisen potista pitäisi vähentää noin 20 000€.
En käyttänyt tietoa vuokratuotosta mihinkään muuhun kuin mahdollisimman objektiivisen vastikkeen saamiseksi esimerkkikaksiolle.
Tarkasteltavana olleella ajanjaksolla 2003-2013 ansiotason nousu oli melkein yksi yhteen vuokrien nousun kanssa. Olisi mennyt näpertelyksi, jos olisin vielä saanut jotenkin laskettua asumiskulujen nousun vastaavana aikana.
Vuokratasot ovat nousseet selvästi palkkatasoa enemmän muutamien viimeisten vuosien ajan. Esimerkiksi kuluneen puolen vuoden aikana vuokrat ovat pk-seudulla nousseet vuositasoon suhteutettuna 5 prosenttia. Kun vielä otetaan huomioon ostovoiman heikennys verotuksen yms. maksujen nousun vuoksi, vuokralaisten elintaso on lähivuosina heikentynyt omistusasukkaita enemmän.- omakas
pundit kirjoitti:
En käyttänyt tietoa vuokratuotosta mihinkään muuhun kuin mahdollisimman objektiivisen vastikkeen saamiseksi esimerkkikaksiolle.
Tarkasteltavana olleella ajanjaksolla 2003-2013 ansiotason nousu oli melkein yksi yhteen vuokrien nousun kanssa. Olisi mennyt näpertelyksi, jos olisin vielä saanut jotenkin laskettua asumiskulujen nousun vastaavana aikana.
Vuokratasot ovat nousseet selvästi palkkatasoa enemmän muutamien viimeisten vuosien ajan. Esimerkiksi kuluneen puolen vuoden aikana vuokrat ovat pk-seudulla nousseet vuositasoon suhteutettuna 5 prosenttia. Kun vielä otetaan huomioon ostovoiman heikennys verotuksen yms. maksujen nousun vuoksi, vuokralaisten elintaso on lähivuosina heikentynyt omistusasukkaita enemmän.Miten ansiotason nousu vaikuttaa aiheeseen? On kai se ansiotaso noussut omistusasujallakin?
Eli jos ajatellaan, että ansiotason nousun takia vuokrannousu olisi tavallaan nollaantunut ja samalla sijoitettava summa olisi pysynyt samana, niin ansiotason noustessa omistusasujalla, hänellä olisi siis vuokrannoususta päätellen aikajakson lopussa ollut 200€/kk sijoitusmahdollisuuksia.
Ja jos 500€/kk vuokra nousee 5%, on se tietenkin euroissa vähemmän kuin jos 2500€/kk palkka nousee 5%. omakas kirjoitti:
Kyllä minusta asuntojen vakuusarvot ovat yleensä kovempia, jopa 85% asti.
Ja ensiasunnonostajalta ei taideta vaatia edes tuota 10%:a? En ole ihan varma juuri tämän hetken tilanteesta.
Lisäksi laskelmassasi oli varainsiirtovero, jota ei myöskään ensiasunnonostaja maksa. Ja sijoittaja saanee vähentää sen vuokratuoton veroista?Finanssivalvonta on edellyttänyt/suosittanut nykyään tuota 10 %.n omarahoitusosuutta.
Asunnon vakuusarvona käytetään yleensä 60 prosenttia, mutta mikään ei estä antamasta lainaa 90 prosenttiin saakka.
Ensiasunnon ostaja ei maksa varainsiirtoveroa.
En usko, että sijoittajakaan saa vähentää maksettuja veroja vuokratuoton veroista. Jos ostaa pörssin ulkopuolisia osakkeita, joutuu maksamaan veroa. Taatusti ei saa vähentää veroja tulevista veroista.omakas kirjoitti:
Miten ansiotason nousu vaikuttaa aiheeseen? On kai se ansiotaso noussut omistusasujallakin?
Eli jos ajatellaan, että ansiotason nousun takia vuokrannousu olisi tavallaan nollaantunut ja samalla sijoitettava summa olisi pysynyt samana, niin ansiotason noustessa omistusasujalla, hänellä olisi siis vuokrannoususta päätellen aikajakson lopussa ollut 200€/kk sijoitusmahdollisuuksia.
Ja jos 500€/kk vuokra nousee 5%, on se tietenkin euroissa vähemmän kuin jos 2500€/kk palkka nousee 5%.Omistusasukkaankin ansiotaso on noussut, mutta niin ovat nousseet asumiskulutkin. Kuten sanoin, en viitsinyt mennä laskelmissa näin kauas, kun ei ollut tilastomateriaaliakaan tästä käytössä.
- omakas
pundit kirjoitti:
Omistusasukkaankin ansiotaso on noussut, mutta niin ovat nousseet asumiskulutkin. Kuten sanoin, en viitsinyt mennä laskelmissa näin kauas, kun ei ollut tilastomateriaaliakaan tästä käytössä.
Se tarkoittaa tuota mainitsemaani n. 20 000€ eroa tuloksiin.
Omistusasukkaan vastikket ovat nousseet ehkä samaa vauhtia prosenteissa kuin vuokrat. Mutta euroissa 200€ vastike nousee vähemmän kuin 700€ vuokra.
Ja nyt viime vuosinahan omistusasukkaan menot ovat jopa laskeneet korkojen myötä. Esimerkissäsihän keskikorko oli paljon enemmän kuin korot nyt ja viimeisten 5 vuoden aikana ovat olleet. Vuokralaista koronlasku ei ole lohduttanut. omakas kirjoitti:
Se tarkoittaa tuota mainitsemaani n. 20 000€ eroa tuloksiin.
Omistusasukkaan vastikket ovat nousseet ehkä samaa vauhtia prosenteissa kuin vuokrat. Mutta euroissa 200€ vastike nousee vähemmän kuin 700€ vuokra.
Ja nyt viime vuosinahan omistusasukkaan menot ovat jopa laskeneet korkojen myötä. Esimerkissäsihän keskikorko oli paljon enemmän kuin korot nyt ja viimeisten 5 vuoden aikana ovat olleet. Vuokralaista koronlasku ei ole lohduttanut.Tuo tulojen nousun ja menojen nousun välinen suhde-ero havaintosi on oikea. Kuluttajien ostovoima on tuona aikana keskimäärin hieman kohentunut.
Vuokra on aina enemmän kuin vastike, joten vuokralaisella tuloista on mennyt hieman suurempi osa kohonneeseen vuokraan kuin omistusasukkaalla kohonneeseen vastikkeeseen.
Asuntolainan suoritus on tasalyhenteisessä lainassa aina sama laina-ajan loppuun saakka. Tähän saakka sekä nimellis- että reaaliansiot ovat nousseet, mikä on jättänyt asuntosijoittajille hieman aina enemmän käytettäväksi muuhun elämiseen. Tasapyhenteisessä lainassa lainaerän suuruus pysyy samana, mutta laina-aika lyhenee eli suurempi osuus maksettavasta laina-erästä kohdistuu pääomaan.- omakas
pundit kirjoitti:
Tuo tulojen nousun ja menojen nousun välinen suhde-ero havaintosi on oikea. Kuluttajien ostovoima on tuona aikana keskimäärin hieman kohentunut.
Vuokra on aina enemmän kuin vastike, joten vuokralaisella tuloista on mennyt hieman suurempi osa kohonneeseen vuokraan kuin omistusasukkaalla kohonneeseen vastikkeeseen.
Asuntolainan suoritus on tasalyhenteisessä lainassa aina sama laina-ajan loppuun saakka. Tähän saakka sekä nimellis- että reaaliansiot ovat nousseet, mikä on jättänyt asuntosijoittajille hieman aina enemmän käytettäväksi muuhun elämiseen. Tasapyhenteisessä lainassa lainaerän suuruus pysyy samana, mutta laina-aika lyhenee eli suurempi osuus maksettavasta laina-erästä kohdistuu pääomaan.Siis tasalyhenteisessä lyhennys pysyy samana, mutta aluksi korkoa on enemmän, koska lainapääomaakin on enemmän. Näin siis aluksi maksuerä on suurempi.
Tasaeräisessä taas maksuerä on sama, mutta aluksi maksetaan suhteessa enemmän korkoa ja vähemmän lyhennystä.
Annuiteetissa maksuerä nousee, jos korot nousevat. Korkojen pysyessä vakiona, maksueräkin pysyy samana läpi koko laina-ajan eli alkulainasta jälleen pääpaino koroissa.
Olkoon lainatyyppi sitten mikä hyvänsä, eivät lainaerät keskimäärin nouse samoin kuin vuokrat ja vastikkeet, vaan pysyvät samalla tasolla. Viime vuosina siis ovat jopa laskeneet kaikkien aikojen pohjille, mutta eiväthän ne enää nykytasosta voi oikein laskea.
- väitöskirja
Hankenille tehdyn väitöstutkimuksen mukaan Helsingin pörssin keskimääräinen vuosituotto on ollut 18,7 prosenttia.
Ei ainakaan 2000 luvulla. Nordnet yms. muut tahot ilmoittelevat 2000-luvun keskituotoiksi 8 prosentttia tai 9,5 prosenttia.
http://www.nordnetblogi.fi/suomalaisten-osakkeiden-kokonaistuotto-2000-luvulla/20/07/2014/- 14134
pundit kirjoitti:
Ei ainakaan 2000 luvulla. Nordnet yms. muut tahot ilmoittelevat 2000-luvun keskituotoiksi 8 prosentttia tai 9,5 prosenttia.
http://www.nordnetblogi.fi/suomalaisten-osakkeiden-kokonaistuotto-2000-luvulla/20/07/2014/Taloustieteen tohtori on varmaan sitten väärässä väitöskirjallaan.
- browser
14134 kirjoitti:
Taloustieteen tohtori on varmaan sitten väärässä väitöskirjallaan.
Ymmärrätkö mitä 2000-luku tarkoittaa?
14134 kirjoitti:
Taloustieteen tohtori on varmaan sitten väärässä väitöskirjallaan.
http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/porssikurssit/indeksi.jsp?indid=OMXHPI&days=3650&x=33&y=13
OMX indeksi on ollut 10 vuotta sitten noin 6000. Nyt se on 7768.44. Tuosta on heposti laskettavissa indeksin mukainen tuotto, jonka minun käsitykseni mukaan pitäisi olla keskituotto. Ei ole 18 prossaa vuodessa. Ei edes 9,5. ;)
http://sijoitusrobotti.fi/mika-on-omx-helsinki-indeksi
2000-luku voi näyttää hyvinkin erilaiselta. Kovin nousu osui juuri tuohon vuosituhannen vaihteeseen. Sen jälkeen on ollut vähän tasaisempaa.
Jos lähdetään 20 vuoden tuottoa katsomaan, niin nousu on ollut aika paljon kovempaa, noin 750% yhteensä. Joku voi laskea vuosituoton, minä en nyt ehdi.The_Rat kirjoitti:
http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/porssikurssit/indeksi.jsp?indid=OMXHPI&days=3650&x=33&y=13
OMX indeksi on ollut 10 vuotta sitten noin 6000. Nyt se on 7768.44. Tuosta on heposti laskettavissa indeksin mukainen tuotto, jonka minun käsitykseni mukaan pitäisi olla keskituotto. Ei ole 18 prossaa vuodessa. Ei edes 9,5. ;)
http://sijoitusrobotti.fi/mika-on-omx-helsinki-indeksi
2000-luku voi näyttää hyvinkin erilaiselta. Kovin nousu osui juuri tuohon vuosituhannen vaihteeseen. Sen jälkeen on ollut vähän tasaisempaa.
Jos lähdetään 20 vuoden tuottoa katsomaan, niin nousu on ollut aika paljon kovempaa, noin 750% yhteensä. Joku voi laskea vuosituoton, minä en nyt ehdi.Laskin, on noin 10,5 prossaa vuodessa 20 vuoden ajan.
14134 kirjoitti:
Taloustieteen tohtori on varmaan sitten väärässä väitöskirjallaan.
Jos Kari ja Haanskin on olleet väärässä, niin kai sitten muutama tohtorikin voi olla.
Mutta luotan Punditin tuossa laittamaan nordnetblogin linkin tietoihin enemmän kuin sinun linkittömään väitteeseesi.
- omakas
Parempi laskelma kuin äskeinen "sijoittajan". Mutta ei taida ihan napakymppiä saada tuollakaan, vaikka ehkä riittävän tarkka kuitenkin.
En lähtisi tarkastelemaan asiaa asuntosijoittajan näkökulmasta lainkaan. Turha ja ylimääräinen mutka, jos kerran kyse omistusasunnosta. Toki jos keskivastikkeita ei muualta löydä, niin saahan ne noinkin jokseenkin selville.
Tasalyhenteinen ei tarkoita tasaeräistä eikä annuiteettia.
Miten tuo vuokra on alle 500€? Jos kerran keskivuokra oli jo 2003 n.11€ ja kyse n.75m2 asunnosta, niin olisihan vuokran pitänyt jo lähtiessä olla n.800€. Ja lopussa jotain 1300€ / kk. Toisaalta ei vastikekaan vastaa 75m2 kämppää, jos puhutaan alle 200€ vastikkeista. Ja vastikekin on noussut, tosin se on lähinnä detaili kokonaisuudessa.
Ai joo, tuolla oli siis keskivuokra otettu keskikokoisesta kämpästä, mutta sitten tarkemmin kyseessä olikin pienehkö asunto ja siksi vuokra niin alhainen. Mutta pienemmissä asunnoissa, ja etenkin noinkin kalliissa, on kovempi vuokra kuin keskimääräisessä 75m2 asunnossa.
42,6m2 x 11,18€ = 476€. Kun taas 16 x 42,6 = 682€ / kk. Näiden keskiarvo on 582€ / kk, mikä ehkä on ollut viimeisten 10v ajalta keskivuokra 42-neliöisestä, mutta tuskin noin kalliista sellaisesta.
The Rat: ei natsaa se, että et ota huomioon velkavipua.
Väitöskirjasi on jostain 1920-luvulta.- älä viitsi taas
Väitöskirja on 5 vuotta vanha ja tutkimus on melkein sadan vuoden ajalta.
- browser
älä viitsi taas kirjoitti:
Väitöskirja on 5 vuotta vanha ja tutkimus on melkein sadan vuoden ajalta.
Eli 20-luvulta, kuten sanoin. Iso osa noista prossista männävuosikymmenten inflaatiota. Muutenkin kyseessä kehitysmaan nousutarina maailman rikkaimpien joukkoon.
Kaikkien asuntojen keskikoko oli 75 neliötä, mutta en käyttänyt tätä arviota, vaan otin lähtökohdaksi keskihintaisen keskihintaisen asunnon 264.921 euroa ja jaoin sen asuntojen keskihinnalla, josta sain esimerkkiasunnon pinta-alaksi 42,6 neliötä. Minulla oli tiedossa vapaarahoitteisten pk-asuntojen vuokra 2013 lopussa ja vuokrahintakehitys 10 vuodelta. Näin ollen tämän pienehkön asunnon vuokran määräksi tuli 476 euroa vuonna 2003. Vuokrahintojen kehityksen perusteella vuokra olisi ollut matalahko 687,25 euroa vuoden 2013 lopussa, mikä kuitenkin kohtuumäärin vastaa totuutta.
En ollut kiinnostunut palkkatason nousun ja vuokratason nousun eroista, koska niiden ero on tarkasteluaikana ollut vähäinen.
Esimerkkilaskelmassa on olennaista tietää vastikkeen taso. Jos hyväksytään erilaiset oletukset vuokranantajan tuotosta, voidaan luotettavammin laskea kuinka paljon vuokralaisella jää säästettäväksi.
En ollut myöskään kenenkään aikaisemmissa oletuksissa nähnyt ottavan huomioon asuntolainojen korkovähennysoikeutta. Tämä lisää omistusasukkaan tuloja verotuksen jälkeen.
Yleinen harha täällä olevissa kirjoituksissa on ollut se, että ei oteta huomioon verotuksen tasoittavaa vaikutusta. Asunnon hinnannoususta veroa ei makseta.
Yhdeksän prosentin tuotto-odotuksen osakkeille otin suoraan Nordnetin kohtalaisen kattavasta analyysistä suomalaisten osakkeiden tuotosta.
Lähtökohta laskelmieni teolle oli selvittää asia ottamalla kaikki asiat huomioon mahdollisimman objektiivisesti.
- omakas
Tuolta
http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/porssikurssit/indeksi.jsp?indid=OMXHPI&days=3650&x=31&y=8
, kun katsoo 10v käyrän, niin tokkopa on 9,5% keskituottoa saatu Helsingistä. Noussut noin 6000:sta pisteestä noin 7500:aan. Mitä tuosta nyt sitten tulee nousuprosentiksi, joku 2%? ja päälle kolme prossaa osinkoja? - Uskottavuus?
Kun tuottoja vertaillessa käytätte pörssistä Suomen indeksiä, niin silloin olisi oikeudenmukaista käyttää koko Suomen asuntohintojen keskimääräistä kehitystä vastaavana aikana. Jos käytetään vain pääkaupunkiseudun hintojen kehitystä se on vähän sama kuin käytettäisiin pörssistä vain yksittäisiä pörssiyhtiöitä esimerkiksi Nokiaa.
Valittua ajanjaksoa ja kohteita muuttamalla saadaan sellaisia tuloksia kuin halutaan. Ei kovin uskottavaa.- omakas
10v nyt ei ole mikään tarkoitushakuisin valinta.
Mutta näitähän voi pyöritellä loputtomiin, että mikä nyt sitten antaa objektiivisen tuloksen? Siitä vaan ehdottamaan omaa versiotasi? Ei toisaalta tunnu tarkoituksenmukaiselta ottaa mitään 100 vuoden skaalaakaan, kun siihen mahtuu jo niin toisesta maailmasta olevaa aikaa mukaan. Jos siis tarkoitus on saada vähän ajantasaisempaa tietoa.
Voisi toki ottaa vertailuun myös kaikki kasvukeskukset tai top-10 kaupungit?. Jotain Pihtiputaita on siinä mielessä turha ottaa, että ei kai kukaan ole enää vuosikymmeniin ajattelutkaan, että siellä hinnat nousisivat? omakas kirjoitti:
10v nyt ei ole mikään tarkoitushakuisin valinta.
Mutta näitähän voi pyöritellä loputtomiin, että mikä nyt sitten antaa objektiivisen tuloksen? Siitä vaan ehdottamaan omaa versiotasi? Ei toisaalta tunnu tarkoituksenmukaiselta ottaa mitään 100 vuoden skaalaakaan, kun siihen mahtuu jo niin toisesta maailmasta olevaa aikaa mukaan. Jos siis tarkoitus on saada vähän ajantasaisempaa tietoa.
Voisi toki ottaa vertailuun myös kaikki kasvukeskukset tai top-10 kaupungit?. Jotain Pihtiputaita on siinä mielessä turha ottaa, että ei kai kukaan ole enää vuosikymmeniin ajattelutkaan, että siellä hinnat nousisivat?Toisaalta tuo vertailusta poisjättäminen pitäisi kyllä vastaavasti pistää pörssiinkin. Kyllä sielläkin on osakkeita, joihin kukaan hullu ei sijoittaisi merkittäviä summia...
...tosin niiden painoarvo indeksissä on huomattavan pieni, joten ei ehkä ole ihan vertailukelpoista sittenkään.Oikeudenmukaista - ei tässä mistään oikeudenmukaisuudesta ole kysymys. Se on mielipidekysymys ja tässä tapauksessa kirjoittajansa eli minun preferenssi.
Suomen pörssi on maailman pörssi-indeksien joukossa hyttysen ininää. Tilastokeskuskin vertailee erikseen pk-seudun asuntohintojen kehitystä ja muuta maata. Minua kiinnostaa pk-seudun hintakehitys siitä luonnollisesta syystä johtuen, että itse asun täällä. Lisäksi on ihan eri asia ostaa ja omistaa talo Helsingistä kuin Pihtiputaalta. Ketä kiinnostaa Pihtiputaan ainoan kerrostalon hintatason kehitys?
Laskelmat olisivat olleet samansuuntaisia, vaikka olisi käytetty koko maan vanhojen kerrostalojen hintoja, mutta erotus ei olisi ollut ihan näin suuri. Jos teen tunnissa saman laskelman käyttäen koko Suomen vanhojen kerrostalojen hintakehitystä, tuletko ensimmäisenä peukuttaman?
Olisi ihan hölmöä lähteä tekemään vertailua osaketuottoon yhtään pienemmästä indeksistä kuin Helsingin koko indeksistä. Sitä paitsi tuosta oli käytettävänä varainhoitajan ilmoittama luku.
Suomen suurimpien sijoittajien 10 vuoden keskimääräinen osaketuotto on 6,8 prosenttia. Se olisi riittävän kattava.
- puntit
Ja missä on huomioitu osakkeista maksetut osingot ja niiden edelleen sijoittaminen? Onko mahdolliset splitit huomioitu? Tuskinpa vaan.
Asunnon ostamista on hyvä perustella itselleen ja ehkä muillekin näin kuplan huipulla. Sehän on selvää. Jokainen auton ostajakin tietää tämän saman tunteen. Ostat Volkkarin, niin kyllä Volkkareista löytyy sitten paljon järkiasioita. Ostat Mersun, niin kaikki muu on turhaa paitsi Mersu. Ostat Toyotan, niin se on ainut järkevä vaihtoehto.- omakas
Todennäköisesti on. Myös splitit, koska kyse on markkina-arvosta, eikä osakkeet * arvo tulosta.
Sitäpaitsi tuo 9,5% on yliarvio pörssin indeksiin nähden, kuten muualla todettu jo.
Mutta onko huomioitu konkurssiin menneitä firmoja?
Näyttää olevan vielä tärkeämpää perustella itselleen luuseriuttaan vuokramurjussa. Laitoin kyllä linkin varainhoitajan monen sivun laskelmaan. Monilla sivuilla keskimääräiseksi osaketuotoksi väitetään 8 prosenttia. Minä käytin mahdollisimman korkeaa, mutta kuitenkin varainhoitajan selvästi pitkään laskemaan tuottoa 9 prosenttia.
Huomattavaa on, että Suomen suurimpien osakesijoittajien 10 vuoden keskituotto osinkoineen on ollut vain 6,8 prosenttia.
Minä en ota kantaa siihen, mikä tilanne on nyt ostaa asunto. Tein mahdollisimman tarkan ja objektiivisen laskutoimituksen, joka osoitti että vuosina 2003-2013 on ollut järkevämpää olla asuntosijoittaja kuin osakesijoittaja.
Historia ei ole koskaa tae tulevaisuudesta, mutta asuntosijoitus pk-seudulla on keskimäärin ollut paljon järkevämpi teko kuin kuin osakesijoittaminen tuottomielessä. Monien mielestä varmaan kaikkein parasta on ollut laittaa kaikki iloisesti kuluttamiseen. Se on mielipidekysymys ja siihen en ota kantaa.
- juke 10
Velka-asuminen ei kannata.
- hameet
Täysin objektiivista yleispätevää vertailua ei voi tehdä, vaan kaikissa tavoissa laskea on omat heikkoutensa. Yhtä hyvin voidaan tarkastella vain yksittäisten salkkujen ja yksittäisten asuntokauppojen tuottoja. Esimerkin laittaakseni heitän tähän todelliset asunnon myyntirahoilla hankitun osakesalkun tuottoprosentit, jotka on viimeisen kahden vuoden ajalta 68 % ja viimeiseltä vuodelta 40 %. Laittakaa paremmaksi vastaavalta ajalta asuntotuotoillanne.
- omakas
Kun ei voida.
Luki vetää teikäläistä Kölin ali mennen tullen; kolminkertainen voitto kiinteistösijoituksilla!
- sanne helsinki
Kalikka on kolahtanut. Sijoittajan topa veti maton alta asuntovelkaisilta.
- pääpuuupää
Laskit varmaan remontit osakkeisiin.
- palikka tippui
mitä tää kommentti tarkoittaa?
- Ylipainoinen hetero
palikka tippui kirjoitti:
mitä tää kommentti tarkoittaa?
Kuinka ollakaan tuostapa ihan ylioppilas-Larvannon tutkielma aiheesta:
http://www.doria.fi/bitstream/handle/10024/63005/nbnfi-fe201006091987.pdf
Silvuplee
Siirry sivulle 70 ja hallelujaa. Muut säästömuodot ovat pelkkää puuhastelua mutta asuntosijoittaminen tuottaa rutkasti.
Osakesijoituksessa jä omilleen kun tarkastellaan vuosia 2000-2009. Teknokuplasta subprimekriisiin.
http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/porssikurssit/indeksi.jsp?indid=OMXHCAPGI&days=max&x=23&y=16
Asuntosijoitus tehdään "riskittömällä" 100% velkavivulla.
Asunnossa ei tarvitse tehdä mitään remonttia.
Historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta. Ylipainoinen hetero kirjoitti:
Kuinka ollakaan tuostapa ihan ylioppilas-Larvannon tutkielma aiheesta:
http://www.doria.fi/bitstream/handle/10024/63005/nbnfi-fe201006091987.pdf
Silvuplee
Siirry sivulle 70 ja hallelujaa. Muut säästömuodot ovat pelkkää puuhastelua mutta asuntosijoittaminen tuottaa rutkasti.
Osakesijoituksessa jä omilleen kun tarkastellaan vuosia 2000-2009. Teknokuplasta subprimekriisiin.
http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/porssikurssit/indeksi.jsp?indid=OMXHCAPGI&days=max&x=23&y=16
Asuntosijoitus tehdään "riskittömällä" 100% velkavivulla.
Asunnossa ei tarvitse tehdä mitään remonttia.
Historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta.Ihan mielenkiintoinen pro gradu tutkielma, mutta mikä mahtoi olla tutkielman saama arvosana?
Asuntosijoituksen ylivertaisuus perustuu nimenomaan vivuttamiseen ja osin myös tuoton verokohteluun, jos asunto on ollut omassa käytössä vähintään kaksi vuotta.
Alemman tason tieteelliset tutkimustyöt ovat harvoin kiinnostavia. Toki sieltä löytyy sharpen luvut ja muut. En jaksa selvittää, oliko tuossa tutkielmassa otettu huomioon, että omassa käytössä vähintään kaksi vuotta olleesta asuntotuotosta ei tarvitse maksaa veroja?
Entä oliko tutkielmassa otettu huomioon oman asunnon asuntolainaan liittyvää verovähennysoikeutta.
Minulle merkityksellisintä on aina käteen jäävän rahan määrä, ei prosentit eikä brutot.
Se on sijoittamiseen liittyvä historiallinen faktatieto, mikä tutkimuksessakin vahvistetaan, on että asuntojen hintaan liittyy vähemmän hinnanvaihtelua kuin osakkeiden hintoihin. Vivutus liittyy lainanottamiseen ja sen riskit tulevat korkotason vaihteluista.
Vuokranantajat väittävät pitkän aikavälin vuokratuotoiksi bruttona n. 2,8-3,6 prosenttia, jossa on jo otettu huomioon nämä remontit.
ps. asia mihin viittasit ei ollut sivulla 70.
Sijoittamisessa historiallinen kehitys ei koskaan ole tae tulevasta.
- whoknowswins
Ansiokas laskelma, kiitos! Eräs olennainen juttu sijoittamisessa on ja se on mahdollisen sijoituksen realisointitarpeen ajoittuminen. Mikäli 2008 osakesijoittaja olisi tarvinnut varojaan vaikkapa yksityiseen ohitusleikkaukseen, olisi tappiota tullut.
Osakkeita voi realisoida rahaksi vain tarvittavan määrän tappiollakin lamassa, mutta yhden sijoitusasunnon omistaja joutuu myymään koko pottinsa huonoon aikaan.
Eräs varsin todennäköinen pakkorealisointitarve syntyy avioerosta. Ne tapahtuvat lamassa nousukautta herkemmin. Talouden osakesalkku on helppoa jakaa kahtia ja kumpikin ex. puoliso päättää oman puoliskonsa kohtalosta. Pakkomyyntiä ei itse eron vuoksi ole. Asunto-osake on käytännössä pakko myydä ja vasta saatu potti voidaan jakaa. Näin tappio realisoituu ärhäkämmin asuntosijoittamisen kohdalla.
Valitsemasi vertailujakso on ymmärrettävä, mutta osin epäreilu 2008 osakerommin vuoksi. Asuntorommia ei ajanjaksoon osunut. Sen aika on nyt ja osakkeet ovat edelleen nousseet.Kiitos. Sijoittamisessa on ajankohta on olennaisin päätös.
Asuntojen hintoihin sisältyy vähemmän volatiliteettia kuin osakkeiden hintoihin. Asuntojen hinnat siis heiluvat vähemmän kuin osakkeiden hinnat. Hintojen vaihtelu tarkoittaa yleensä suurempaa tuottomahdollisuutta ja suurempaa riskiä.
Osakkeet ovat rommanneet huomattavasti useammin historian aikana kuin asuntojen hinnat. Osakkeiden hinnat rommasivat samaan aikaan kuin asuntojen hinnat 1990-luvun alussa. Osakkeet rommasivat myös teknokuplasssa 2000-luvun vaihteessa. Osakkeet rommasivat kunnolla 2008.
Osaketuotot olivat poikkeuksellisen korkeita vuodesta 2003 alkaen ihan tuohon rommaukseen 2007 loppuun saakka.- omakas
Se onkin luonteenomaista, että osakerommeja sattuu useammin kuin asuntorommeja ja ne ovat jyrkempiä.
Toisaalta tuosta laskelmasta jäi pois IT-kuplan puhkeaminen, mikä sattui juuri ennen tarkastelujaksoa. Eli jos olisi halunnut tarkoituksellisesti saada näyttämään osakkeet pahalta, olisi kannattanut aloittaa tarkastelu IT-kuplan huipulta. 15v tarkastelujakso näyttäisikin ilmeisesti vielä huonommalta osakkeille. Lisäksi 2008 rommista on jo 6 vuotta. Eli miten osakkeita sitten saa vertailla, jos pitää eliminoida kaikki rommit tilastoista?
Lisäksi vielä tuo 9% vaikuttaa ihmeen kovalta, kun ihan vaan katsoo Helsingin indeksin kehittymistä noin 6000 -> 7500 pistettä viimeisten 10v aikana.
Toki pitkän aikavälin keskiarvo pörssissä on ollut tuo noin 10% / v, enkä siitä "luonnonlaista" olisi vielä luopumassa, vaikka tämä vuosituhat onkin Suomessa ollut heikompaa.
- ST 2
Sijoitin Osakerahastoon pankin kautta Kiinaan vuonna 2007 x euroa ja rahaston arvo on kasvanut 21,68 % tähän päivään. Taidatte olla mukavasti pihalla sijoittamisesta.
Ei taida olla sijoittaminen sinulla kovin selvällä pohjalla. Tuotot ovat jääneet aika vähäisiksi vuositasolla mitaten. Ajankohta tuon sijoituspäätöksen tekemiselle oli erittäin huono.
Jos olet sijoittanut vuoden 2007 alussa rahamäärän, jonka suuruus vuoden 2013 lopussa (seitsemässä vuodessa) oli noussut yhteensä 21,68 prosenttia, vuosituotoksi tulee ainoastaan 2,85 prosenttia.
Jos tuotot olisivat olleet osakkeisiin yleensä liitettyjä 8 prosentin tuottoja, pääomasi olisi nyt 71,38 prosenttia korkeampi.
Verojen maksun jälkeen nettotuottosi vuositasolla ovat olleet vaatimattomat 1,995 prosenttia eli alle 2 prosenttia - se siitä kovista tuotoista!
- ST 2
Vuodessa tietty.
Vuodessa on 365 päivää, paitsi niinä vuosina, joihin osuu karkauspäivä. Ei kai tuohon muuta voi vastata.
Kiinan osakeindeksien kehityksestä tässä linkit:
http://data.cnbc.com/quotes/SHGIDX-SH/tab/2
http://finance.yahoo.com/echarts?s=^HSI Interactive#symbol=^HSI;range=my
Ja tässä linkki Morningstarin parhaimpiin rahastoihin. Parhaimman rahaston viiden vuoden vuosittainen tuotto on ollut 31,47 prosenttia vuodessa.
http://www.morningstar.fi/fi/fundquickrank/default.aspx
Kuten sanottu, mennyt kehitys ei ole tae tulevasta.
Ketjusta on poistettu 0 sääntöjenvastaista viestiä.
Luetuimmat keskustelut
Mielessäni vieläkin T
Harmi että siinä kävi niinkuin kävi, rakastin sinua. Toivotan sulle kaikkea hyvää. Toivottavasti löydät sopivan ja hyvän361476Nellietä Emmaa ja Amandaa stressaa
Ukkii minnuu Emmaa ja Amandaa stressaa ihan sikana joten voidaanko me koko kolmikko hypätä ukin kainaloon ja syleilyyn k61311Nähtäiskö ylihuomenna taas siellä missä viimeksikin?
Otetaan ruokaöljyä, banaaneita ja tuorekurkkuja sinne messiin. Tehdään taas sitä meidän salakivaa.11235- 71233
Pupuhuhdasta löytyi lähes sadan kilon miljoonalasti huumeita
Pupuhuhdasta löytyi lähes sadan kilon miljoonalasti huumeita – neljä Jyväskylän Outlaws MC:n jäsentä vangittu: "Määrät p411208Persut petti kannattajansa, totaalisesti !
Peraujen fundamentalisteille, vaihtkaa saittia. Muille, näin sen näimme. On helppo luvata kehareille, eikä ne ymmärrä,21208Sinäkö se olit...
Vai olitko? Jostain kumman syystä katse venyi.. Ajelin sitten miten sattuu ja sanoin ääneen siinä se nyt meni😅😅... Lis01204Housuvaippojen käyttö Suomi vs Ulkomaat
Suomessa housuvaippoja aletaan käyttämään vauvoilla heti, kun ne alkavat ryömiä. Tuntuu, että ulkomailla housuvaippoihin11180Hyvää yötä ja kauniita unia!
Täytyy alkaa taas nukkumaan, että jaksaa taas tämän päivän haasteet. Aikainen tipu madon löytää, vai miten se ärsyttävä21160Lepakot ja lepakkopönttö
Ajattelin tehdä lepakkopöntön. Tietääkö joku ovatko lepakot talvella lepakkopöntössä ´vai jossain muualla nukkumassa ta11136