"Ei kannata maksaa vuokraa toiselle", toitottavat monet ikuiseen nousuun uskovat tällä palstalla kuukaudesta toiseen peläten asuntojensa arvojen tipahtamista.
Itse asiassa vuokran maksaminen on näiden matalien korkojen sekä vuokrien aikana todella kannattavaa. Rahaa "häviää" vain muutaman huntin verran kuussa toisten taskuun, eikä tarvitse jännittää korkojen nousua. Kun korot sitten lopulta kuitenkin nousevat, putoavat asuntojen hinnat tasolle, joka on huomattavasti alhaisempi kuin nykytaso.
Näin voidaan johtaa kaava, jonka mukaan tuhnuttelijan tili lasketaan seuraavasti:
Tili = (Asunnon nykyhinta - saman asunnon rommaushinta) - (vuokralla oltujen kuukausien määrä x vuokra) säästetyt yhtiövastikkeet, verot yms.
Yksinkertaisella laskutoimituksella selviää, että hintojen pudottua edes viisikin prosenttia kannattaa vuokralla asua semmoset pari vuotta. Ei huolta nousevista koroista ja putoavista hinnoista tänä aikana. Ja jos rommaa - kuten on todennäköistä - enemmän, on kaikki pelkkää rahaa kotiinpäin.
Vuokralla asuminen on käytännössä ilmaista ja oikeastaan rahavirta on vuokralaiselle päin. Voisi jopa hieman karrikoiden todeta, että näinä aikoina vuokratkin ovat saatavia.
Itse asiassa vuokran maksaminen on näiden matalien korkojen sekä vuokrien aikana todella kannattavaa. Rahaa "häviää" vain muutaman huntin verran kuussa toisten taskuun, eikä tarvitse jännittää korkojen nousua. Kun korot sitten lopulta kuitenkin nousevat, putoavat asuntojen hinnat tasolle, joka on huomattavasti alhaisempi kuin nykytaso.
Näin voidaan johtaa kaava, jonka mukaan tuhnuttelijan tili lasketaan seuraavasti:
Tili = (Asunnon nykyhinta - saman asunnon rommaushinta) - (vuokralla oltujen kuukausien määrä x vuokra) säästetyt yhtiövastikkeet, verot yms.
Yksinkertaisella laskutoimituksella selviää, että hintojen pudottua edes viisikin prosenttia kannattaa vuokralla asua semmoset pari vuotta. Ei huolta nousevista koroista ja putoavista hinnoista tänä aikana. Ja jos rommaa - kuten on todennäköistä - enemmän, on kaikki pelkkää rahaa kotiinpäin.
Vuokralla asuminen on käytännössä ilmaista ja oikeastaan rahavirta on vuokralaiselle päin. Voisi jopa hieman karrikoiden todeta, että näinä aikoina vuokratkin ovat saatavia.
Vastaukset 16
Vanhimmat
Hieno laskelma. Itse olen voitolla 1,5 vuoden päästä lähes 5000 euroa. Olen nyt vuokralla kaksiossa Pikku-Huopalahdessa. Vuokra 700 euroa/kk. Asunnon hinta on 150.000 tonnia nyt. Jos hinta putoaa 1,5 vuodessa 135.000 tonniin ja kun vastike on 130 euroa kuussa, olen tekemässä koko ajan aika tiliä. Kiitän. Nyt ei tarvitse enää pohtia vuokralla asumisen järkevyyttä.
Kaavan onkin sovellettava ainoastaan lyhytnäköisen kädestäsuuhun elävän tarpeisiin. En tiedä miten oman asumiseni kaavottaisin.
Kaksio -90 hinta noin 90000 euroa (velkaa silloin 70000 euroa). Arvonnousua ja asunnonvaihtoa elämäntilanteen mukaan. Oman talon rakentaminen, arvo nyt 2005 noin 500000 euroa, velkaa noin 50000 euroa ja viidentoista vuoden aikana lyhennyksiin ja oman pääoman sijoituksiin mennyt ehkäpä 200000. Jäiskö siinä nyt sitten vaivaiset 250000 euroa eli vaivaiset 1388 eur/kk plussan puolelle väkisin pitkällä aikajaksolla tapahtuvan kiinteän omaisuuden arvonnousuna.
Siinä on vuokraisäntien salaisuus. Osaavat sijoittaa rahansa, maksattaa asunnon/kiinteistön pakollisen ylläpidon vuokralaisella ja lyhentävät kulut verotuksessa. Asunto on vuokranantajalle sijoitus ja sitä ei tajua, jos oman talouden suunnitteluperspektiivi on kaksi viikkoa (palkkapussiväli). höh höh höh
Lasken tässä samalla kun kirjoitan. Lasken kaksi vaihtoehtoa. Eka hatusta, toka suunnilleen oman arvo.
Asunto 200000€. Tai 125000€.
ALE 5% 190000€. Tai 118750€.
Säästö 10000€. Tai 6250€.
Vastike 200/kk. Tai 125/kk.
Vuokra 700/kk. Tai 550/kk.
V-V 500/kk. Tai 425/kk.
Odotusaika 20kk. Tai 14,7kk. Sen jälkeen vuokralla olo on tullut kalliimmaksi. Näillä laskuilla.
Pari juttua mitä voi (ei toki kannata) ottaa huomioon:
-ALE voi olla yli 5%.
-Tai voi olla, ettei ALEA tule ollenkaan.
-Olen aika varma että korot ei tästä nouse vielä pariin vuoteen.
-Voin olla väärässäkin.
-Mun laskut saattaa olla väärin.
-Tosin koitin laskea aika edulisilla vuokrilla, voi olla että vuokralla häviää vielä enemmän. Siitä olen varma että nykyistä asuntoani ei saa vuokrattua noin halvalla kuin laskin (en asu Hesas).
-Mitä väliä on 500€ säästöllä, jos sopiva asunto sattuu kohdalle?
-Kaikkea ei voi mitata rahassa.
-Tuhat muuta juttua on olemasa, kannattaa vähän ajatella itsekin.
Yksi kysymys:
-Miksi aina näissä laskuissa lasketaan että odotus alkaa tästä hetkestä, kun täällä on ollut tuhnupuheita jo parin vuoden ajan? Laskekaas joskus huviksenne mitä olette jo hävinneet, ja kuinka ison rommauksen tarvitsette että pääsette edes omillenne. Ja minkälaisissa kämpissä olette tämän ajan asuneet vrt. oma asunto, huom. OMA.
Itse ostin oman tosiaan 2 vuotta sitten. Pitäisköhän vähän perustella ostoa vielä, itsellenihän toki perustelen ettei tule tippa silmään... niinkö?
Ostohinta 125000 (24kk sitten)
Vastike 125/kk
"Nykyarvo" 130000
Vastaavan vuokra yli 600/kk
V-V 475/kk
475 x 24 = 11400 (jonka olen säästänyt vuokrissa)
Jos asuntoni arvo tippuu 8,7%, niin sitten olen nollatilanteessa. Kaveri on voinut olla samaan aikaan vuokralla, säästää tilille, ostaa naapurista käteisellä. Voi voi minua.
Taas pari juttua: 1) Mulla ei satu olemaan kauheasti lainaa, eikä tämmöistä kämppää todellakaan saa 600/kk. Joten se kuitatkoon lainan korot laskuissani, tuon 475 voi laskea suoraan lyhennyksiin kuten olen tehnyt. 2) Minkähän asian takia asuntoni arvo tippuisi senttiäkään? 3) Asumiseni on tasokkaampaa kuin koskaan ennen, aina ennen olin vuokralla. 4) Tulee ehkä pakkosäästettyä, tämähän ei ole kunnon syy ostamiseen, niinkuin ei mikään muukaan ole hyväksyttävä syy.. 5) Ei jaksa enempää, palataan TAAS vuoden päästä asiaan.
Ostohinta 125000 (24kk sitten)
"Nykyarvo" 130000
Jos asuntoni arvo tippuu 8,7%, niin sitten olen nollatilanteessa...
Unohtui ottaa laskuihin tuo hinta, jonka 2 vuotta sitten oikeasti maksoin, eli 5000€ "nykyarvoa" vähemmän. Sen 5000€ kun lisää laskuihin niin päästään suunnilleen tulokseen jossa ALE pitää olla kivasti yli 10% (varmaan jotain 12-13%) jotta olen nollatilanteessa. Tähän "nollatilanteeseen" olisi sitten kiva jollain matemaattisella kaavalla laskea lukuja joita saataisiin omassa asumisen ilosta, turvallisuudesta, sekä vapaudesta. Niitä jokainen arvostaa sitten miten arvostaa.
P.S. Naapurissani ei asu pianonsoittajaa tai juopposakkia, niinkuin kuulemma kaikkien muiden omistusasujien naapureissa.
En oikein pysy noissa raha todisteluissa mukana mutta...
Omistan kaksi kaksiota Turussa. Toisessa asun itse ja toisessa on ollut hyvät vuokralaiset jo toistakymmentä vuotta. Molemmat asuntovelat maksoin jo ajat sitten pois. Vuokralaisen maksaa 500e/kk, josta menee vastiketta 150e/kk, minulle siis jää verojen jälkeen (0,72 * (500-150)e = 252 e/kk.
Oma vastikkeeni on 180 e/kk.
Elikkä vuokralainen maksaa täysin minun oman asumiseni ja minulle vielä jää ylimääräsitä rahaakin.
Kyllä mieleen tulee että miten ihmeessä se vuokralaisena olo olisi mitenkään (rahallisesti) kannattavaa??
kannattaa tehdä mahdollisimman monta vuokrasopimusta niin tienaa vieläkin enempi, suosittelen, kyllä vuokralla on hienoa
Siis sä maksat vuokrassa tuon lopussa ynnääväsi yhtiövastikeet ja verot.
Ai niin ja tuo rommaus, se meni jo 90 luvulla nyt tuossa kaavassa on vaan ollut nousua
Riippuu mistä roikkuu, lainan suuruudesta jne
Eikä se korkotaso merkittävästi nouse tulevina vuosina, esim. mulle sillä ei ole paljon merkitystä
Itse olen "säästänyt" nyt kahdessa vuodessa 50% siitä summasta, jonka olisin maksanut jos olisin asunut vastaavassa kämpässä vuokralla
Olen aivan sanaton, mutta oikeassa on Heppu.
Minäkin myin oikeaan aikaan.
missä maalaispaikassa asut, jos sanot et vuokrat on matalia, ei ainakaan jklässä,eikä laske vuokrat ikinä.
Totta joka sana ja laskelmakin on kutakuinkin oikein. Noin minäkin sen olen pähkäillyt. Oletteko muuten huomannut, että jopa Kiinteistömaailmakin myötää tiedotteessaan rommauksen? Tai siis sen, että hinnat polkevat paikoillaan. Tämähän tarkoittaa sitä, että osa hinnoista on jo lähtenyt laskusuuntaan kalliiden kohteiden jatkaessa yhä nousuaan ja vetäessään keskiarvoa ylöspäin.
Hyvin lyhyellä aikavälillä laskelmat tuolla tavalla pitävät lähes paikkansa. Tietysti on poikkeuksia, mutta vuokranantaja tavoittelee yleensä vähintään 5% voittoa, joten yksinkertaistettuna asuminen vuokralla on tuon voittomarginaalin verran (+ verovaikutukset) kalliimpaa.
Toinen mikä näyttää unohtueen laskelmista on omistusasumista rasittava "korjausvastike". Eli huoneistoon kohdistuu aina korjauspaineita, jotka tulee ottaa myös oman asunnon laskelmissa huomioon.
Ammattimainen vuokranantaja rahastoi aina määrä prosentin asunnon arvosta korjauksiin. Isoilla vuokranantajilla se taitaa olla jotain 5% luokaa (korjatkaa jos muistin väärin). Eli jättämällä pääomakustannukset pois saadaan yksinkertaistettu kaava: vuokratulo = vuokra - (vastike + verot + korjauskustannukset), mikä on siis vuokranantajan tuloa hänen hallinnoidessa asuntoja.
Pitkän päälle olen itse tehnyt ratkaisun, ettei minulla ole varaa asua vuokralla. Vuokra-asuminen sopii kuitenkin moneen elämäntilanteeseen, mutta mm. korot ovat tekijä, jotka tekevät tarkat laskelmat mahdottomiksi.
Eräs seikka ei ole vielä tullut esiin, tai en ole ainakaan huomannut. Vuokralaisen on aika vaikea hyödyntää hartioissaan ja kallossaan olevaa pääomaa. Omistusasuja voi sen tehdä. Olen moneen kämpääni pikkuhiljaa asumisen kuluessa pakertanut uutta keittiötä, saunaa, kylppäriä ja monenmoista muuta mitkä on sitten myydessä saanut muutettua selväksi rahaksi. Ihan ilman veroja vieläpä, kunhan on asunut (ollut kirjoilla) luukussa ainakin kaksi vuotta. Ihan mukavia sivutuloja ovat olleet.
"Vuokralaisen on aika vaikea hyödyntää hartioissaan ja kallossaan olevaa pääomaa"
Varsinkin jos kallosta ei löydy sitä pääomaa.
Niinkuin näyttää usean "ALE -70%" -miehen tapauksessa olevan.
No paljonkos on tullut tehtyä tiliä sitten 22.2.2005 ? Osuuko miljoona mummonmarkkaa lähelle? Siis miinusmerkkisenä xD ÄRHRÄHRÄHÄRHÄRHÄRHRRÄRÄRÄRÄRÄRÄRRRÄÄÄÄÄÄÄÄÄÄÄÄÄÄÄÄÄÄÄÄÄää
Terkkuja vain kaikille vuoden 2010 odottelijoille. Ette eroa tästä idiootista M.I.L.L.Ä.Ä.N tavalla. Hän oli asiastaan vähintään yhtä varma 2005 kuin te pellet 5 vuotta myöhemmin, vuonna 2010!