AA
A A A
Opastus ja palaute
liity jäseneksi!

 /   /  / Yhtiöjärjestyksen muuttaminen?

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen?

15 Vastausta 8 227 Lukukertaa
Asun kolmen erillistalon taloyhtiössä, jossa puheenaiheeksi on noussut osakkaan ja yhtiön välinen vastuunjako talojen kunnossapidosta. Olen käsittänyt, että vastuunjakoa on mahdollista säädellä yhtiöjärjestykseen lisättävillä pykälillä esim. siten, että kaikki talon sisätilojen kunnossapito on osakkaan vastuulla. Jos näin on tehty, kuuluuko silloin osakkaiden maksettavaksi myös käyttökelvottomiksi kuluneiden laitteiden (esim. pattereiden termostaatit) uusiminen? Voidaanko vastuuta sysätä osakkaille tätäkin enemmän, esim. koskemaan myös ikkunoiden tai katon kunnossapitoa/uusimista?
Mistähän löytyisi ohjeita tai malleja yhtiöjärjestyksen muuttamiseen?

Vaikea tapaus

Jos meinaatte muuttaa mitä kuuluu osakkaalle ja mikä yhtiölle, niin siinä ei riitä pelkkä yhtiöjärjestyksen muutos. Sillä muutos kaatuu jos sitä vastustaa kuka tahansa osakkaista. Ongelmalliseksi tämän tekee sekin, että päätökseen ei riitä edes yhtiökokouksen yksimielinen päätös vaan tarvitsette todellakin kaikkien osakkaiden suostumuksen. Tosin jos teitä on vain kolme, niin tuo on tietysti mahdollisuuden rajoissa.

tarkennus

Kyse on ymmärtääkseni vain kunnossapitovastuun jaosta toisin kuin asunto-osakeyhtiölaissa on määrätty. Esim. www.suomenasuntosivut.net/kunnossa.html -osoitteessa todetaan, että "yhtiöjärjestyksessä voidaan kunnossapitovastuu yhtiön ja osakkaiden välillä jakaa toisin kuin asunto-osakeyhtiölaissa on määrätty. Yhtiöjärjestyksessä voidaan esim. laajentaa osakkaan kunnossapitovastuuta siitä, mitä laissa on säädetty."
Minulle on kuitenkin epäselvää (a)se, mitä kunnossapitovastuu tarkoittaa (sisältääkö se esim. normaalisti loppuun kuluneiden laitteiden uusimisen) ja (b) se, mihin kaikkeen osakkaan kunnossapitovastuuta voidaan laajentaa (voiko se esim. käsittää talon ulkopintaa, ikkunoita tms.).

Nähdäkseni

Käsittääkseni osakkaille voidaan siirtää kunnossapitovastuu melkein miltä osin vaan (myös ulkopinnosta); siis jos yhtiöjärjestyksen muutos toteutetaan sääntöjen mukaan.

Jos ette halua maksaa asiantuntijapalvelujen käyttämisestä yhtiöjärjestyksen yhteydessä, voitte laatia ja hyväksyä itse uuden yhtiöjärjestyksen ja katsoa meneekö läpi maistraatissa/kaupparekisterissä.

vastuuta

Tällaisissa tapauksissa osakas aina maksaa, täytyy mustaa mikä on yhtiö. Ne varat kerää kuintekin osakkailta, kysymys on siintä kiertääkö rahat yhtiönkautta.

Täysin vapaasti

Meillä kahden erillistalon yhtiöjärjestys muutettiin siten, että kunnossapitovastuu määräytyy piha-aidan mukaan, asunnon omistaja vastaa kaikista korjaustöistä omalla puolellaan. As Oy ei vastaa mistään. Ainoastaan kiinteistövakuutukset ovat yhteiset. Tämä muutos kelpasi Maistraatissa. Nyt talojen huolto ja korjaus hoituu kuten omakotitalossa.

Voisiko nähdä esimerkin

Olisin erittäin kiitollinen, jos voisin kertoa millainen lause/lauseita tarkkaan ottaen yhtiöjärjestykseen kirjasitte asian esittämiseksi. Meillä on hyvin samantyylinen tilanne ja olisi "keksittävä" Maistraatissa hyväksyttävä sanailu yhtiöjärj. muutokseksi.

Muutettu pykälä

Tällainen pykälä kelpasi Vantaan maistraattiin.
Lisäksi talon hallitus on päättänyt, että yhtiövastiketta ei kerätä. Me maksamme laskut suoraan, joten kirjanpitoon ei tule ainuttakaan merkintää, eikä täten tarvitse tehdä veroilmoitusta. Yhtiöjärjestyksen muutos tuli pari kertaa takaisin, kolmannella kerralla lähetin yhtiöjörjestyksen käsittelijälle sähköpostilla ja pyysin tekemään tarvittavat korjaukset, jotta menee läpi, tämän maistraatista saadun korjatun version käsittelimme yhtiökokouksessa ja sen jälkeen lähetimme sen Maistraattiin, jossa se hyväksyttiin ja tuli takaisin printattuna maistraatin paperille, joten siitä sähköpostista oli molemmille hyötyä.

5 § Yhtiökokous määrää osakkeenomistajien hallitsemistaan huoneistoista yhtiölle suoritettavan vastikkeen suuruuden käyttäen perusteena edellä 4 §:ssä mainittuja huoneistojen lattiapinta-aloja ja on vastike määrättävä kultakin neliömetriltä saman suuruiseksi lukuun ottamatta vedenkulutusmaksua, joka jaetaan alamittareiden suhteessa.
Vastikkeen maksutavan määrää yhtiön hallitus.

Kumpikin osakkeen omistaja hoitaa omaa puoliskoaan itsenäisesti ja vastaa oman talonsa kaikista korjauskuluista, sähkö-, vesi- ja viemäriliitännöissä raja on siinä kohtaa, missä liitynnät eroavat toisistaan. Yhteinen osuus maksetaan puoliksi.

Vakuutusyhtiöltä mahdollisesti tulevat vahingonkorvaukset käytetään vakuutustapahtuman korjausten kustannuksiin.

Talolla A on rasitteena yhteinen vesimittari, viemäriputki ja sähkökeskus.

Kunnossapitovastuun jakaminen

Onko tälläinen sanamuoto riittävän kattava korvaamaan käytössä olleen herrasmiessopimuksen, että jokainen vastaa omasta talostaan. Talot ovat rivissä, vajalla yhdistettyjä ja kyseessä on 3 asunnon as.oy.

6 § Kunnossapitovastuun jakaminen

Yhtiön hallitsemien rakennusten ja alueiden kunnossapitovastuu on jaettu osakkaan ja yhtön kesken siten, että:

Osakkaan vastuulla ovat kaikki talokohtaiset ylläpito-, korjaus- ja peruskustannustoimenpiteet suunnittelusta lopputarkastukseen ja dokumentointiin kattaen talot kokonaisuudessaa kuten esim. rakennusten perustukset, seinät, katot, kantavat osat, väliseinät itse talossa ja varastossa, talokohtaiset lämmin- ja kylmävesiputkistot sekä talokohtaiset lämmitysputkistot pattereineen ja talokohtaiset viemäriputkistot.

Yhtiön vastuulla ovat:
1.yhteiset tilat, laitteet, alueet ja niiden aidat
2.yhteiset toiminnot, kuten jätehuolto, nuohous, auraus, katuosuuden hiekoitus
3.lämpökeskus ja runkoputket ilman liityntöjä
4.viemärien runkoputkistot ilman liityntöjä
5.sähkö-, tiedonsiirto- ja muut sen kaltaiset johdot pisto- tai sen puuttuessa kytkentärasiaan.
5.Ulkopintojen, kantavien rakenteiden, putkistojen ja niiden osien suunnitelmien ja toteutuksen hyväksyntä niin, että osakkaiden tasavertaisuus säilyy.

Annetut seimerkit

Hyväksymään yhteisymmärryksessä seuraavan sanamuodon yhtiöjärjestyksen kunnossapitokustannusten jakamisesta ja lisäksi poistimme tilintarkastuksen yhtiöjärjestyksestä. Teemme sen ilman yhtiöjärjestystä.

6 § Kunnossapitovastuun jakaminen
Yhtiön hallitsemien rakennusten ja alueiden kunnossapitovastuu on jaettu yhtiön ja osakkaan kesken siten, että:

   Yhtiön vastuulla ovat:

1.Yhteiset tilat, autotalli- ja lämpökeskusrakennus, yhteiset laitteet, aidat ja yhteiset alueet.
2.Yhteiset toiminnot, kuten jätehuolto, nuohous, auraus, katuosuuden hiekoitus yms.
3.Lämpökeskus ja käyttöveden- ja lämmityksen runkoputket A-talon perustuksen ulkopintaan.
4.Viemäriputket A-talon perustuksen ulkopuoliselta osalta.
5.Sähkö-, tiedonsiirto- ja muut sen kaltaiset johdot kunkin talon päätauluun tai ensimmäiseen kytkentärasiaan.

Osakkaan vastuulla ovat:

6.Kaikki talokohtaiset ylläpito-, korjaus-, laadunparannus- ja peruskunnostustoimenpiteet suunnittelusta lopputarkastukseen ja dokumentointiin kattaen perustukset, talot, runko- ja talokohtaiset putkistot rajana perustusten ulkopinnat ja aitojen rajaamat pihat, kaikki edellä luetellut kokonaisuudessaan niinkuin talo olisi erillinen omakotitalo.
7.Rakennusten, putkistojen, sähkö- ym. johtojen, aitojen, puuston yms. muutossuunnitelmista tiedottaminen ennen muutostöihin ryhtymistä ja loppudokumenttien luovuttaminen asunto-osakeyhtiölle kahden kuukauden kuluessa muutosten valmistumisesta riippumatta siitä ovatko muutokset laatua parantavia tai eivät.
Jos meidän paritalo + erilistalo - yhtiössämme jokaisella osakkaalla on oman hallinta-alueensa huolto- ja kunnostusvastuu, pitääkö meidän pyytää taloyhtiöltä lupa kosteusvaurioituneiden lattiatilojen ym saneraukseen, jos saneeraus ei koske kantavia rakenteita? Meidän talomme on se erillistalo. Ostimme sen vastikään tietäen saneeraustarpeen, mutta emme arvanneet tarvitsevamme luvan jopa märkien lattialautojen poistoon. Onko niin?
Lisänä edelliseen: eihän lattian pintamateriaalin vaihdosta tule erillistalossa äänihaittoja naapuriin, eli se kai ei kuulu tässä tilanteessa ilmoitusvelvollisuuden piiriin - vai kuuluuko? Samoin, voiko taloyhtiö määrätä meidät hankkimaan valvoja "rakennustyömaallemme", kun (joskus) laajennamme remonttia, vai voimmeko tehdä sen hankkien (taloyhtiön hyväksymät, lailliset) yhtiöt tekemään esim. erikseen putkiremontin, erikseen sähköremontin, ja mitä remontteja nyt tarvitseekaan tehdä - ja onko taloyhtiöllä valtuus valita valvoja, joka meidän erillistalomme remonttia valvoo, vaikka itse kustannamme kaiken ja meillä on velvollisuuskin huoltaa ja kunnostaa (ja kustantaa) vain omaa hallinta-aluettamme? Ja onko taloyhtiö jotenkin vastuussa meidän remontistamme joskus vuosien päästä, vaikka kaikki tuollainen huoltotyö kuuluukin meille?
Vastauksesta etukäteen kiittäen...
Lupaa sinun ei tarvitse kysyä yhtiöltä, ellet sitten tee sellaisia korjauksia jotka vaativat rakennusluvan. Rakennuslupaa voi hakea vain yhtiö. Eli sinulla ei ole mitään hätää, mutta miten sen paritalon esim. kattoremontti tehdään vain puolikkaalle rakennuksesta...

Eli olen edelleenkin sitä mieltä, että alle 10 asunnon AsOy:t pitäisi kieltää lailla.
"Eli olen edelleenkin sitä mieltä, että alle 10 asunnon AsOy:t pitäisi kieltää lailla."

Edullisempi varansiirtovero ja liittymismaksut on syynä asunto-osakeyhtiön perustamiseen, järkevintä olisi halinnanjakosopimuksella laittaa tontti osiin ja jokaiselle asunnolle oma vesiliittymä. Jätehuollon voi hoitaa vaikka jokainen itse tai yhdessä. Kiinteistövero jaetaan viran puolesta jokaiselle.
Vaikka talonne hallinta kunnossapito- ja uusimisvastuineen on yhteisellä päätöksellänne luovutettu kullekin osakkaalle, tulee muutostöiden ja korjaustöiden kohdalla noudattaa asoylakia korjaus- ja perusparannusilmoitusten osalta. Tämä siksi, että jokaisen osakkaan tekemistä remonteista jäisi yhtiölle arkistoon tarkat tiedot remontin tekijästä, valvojasta ja ennen kaikkea käytetyistä materiaaleista. Ilmoituksesta selviää myös miten korjaus tehdään eli onko korjaus hyvän rakennustavan mukainen. Näin yhtiön hallintaan saadaan jokaisesta talosta kansio, josta isännöitsijä/hallituksen puheenjohtaja saa tiedot tehdyistä muutostöistä esim. isännöitsijätodistukseen.

On tietysti mahdollista, että viette tämänkin asian talokohtaiselle tasolle, mutta kuka silloin varmistaa muutospapereiden säilymisen ja niiden laatutason. Muutosilmoituksia tulee säilyttää koko kiinteistön olemassaoloajan ja muutoksen tekijä/teettäjä on 10 vuotta tai pidempääkin vastuussa muutoksen virheellisestä rakentamisesta. Jotta osakas voisi olla turvassa tekemisistään myytyään asunnon, tulee hänellä olla hyvät muutostyödokumentit tallella todistaakseen remontin hyvän rakennustavan mukaisuuden. Yhtiöstä ne silloin löytyisivät, mutta tietysti myös jokaiselta huolelliselta osakkaalta.

On selvää, että mikäli muutostyö edellyttää toimenpide/rakennuslupaa, sen hakee osakas yhtiön valtuuttamana. Kun asoy on olemassa, niin se hoitaa yhä edelleen lupahakemukset. Huomatkaa, että huoneiston käyttötarkoituksen muutos on aina yhtiökokousasia ja muutos yhtiöjärjestykseen.
Ilmoitusvelvollisuus tietenkin säilyy jos lain määritys toteutuu:

"Osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen."

mutta jos koko talo on siirretty osakkaan vastuulle, tilanne jossa ilmoitus on tehtävä on melko harvinainen.
 /   /  / Yhtiöjärjestyksen muuttaminen?

Asiantuntijat

  • SincityNaisille ja pariskunnille sunnattu intiimituotteiden erik...

Keskusteluhaku

Laaja haku



Lisää keskusteluja aiheesta

Facebookissa suositeltua

Tietoa mainosten kohdentamisesta