Asunnon ostaminen ns. "pienestä yhtiöstä" on usein riskialttiimpaa - jopa huomattavastikin. Kiinteistönvälitystoimintaa ohjaavassa hyvässä välitystavassa "pienellä yhtiöllä" tarkoitetaan asunto-osakeyhtiötä, jossa on enintään neljä huoneistoa.
Ostaessa tällaista asuntoa tulee tutustua myös As Oy:n kiinteistön kiinteistörekisteriotteeseen sekä lainhuuto- ja rasitustodistukseen. Mikäli yhtiö on vuokratontilla, myös tontinvuokrasopimukseen ja vuokraoikeuden rasitustodistukseen. Osakkaat ovat yhteisvastuullisia kiinteistön/ vuokraoikeuden kiinnityksistä, joten kiinnitysten sijainti on hyvä selvittää. Maanvuokrasopimus tulee olla kirjattuna parhaalle etusijalle. Mikäli maanvuokrasopimus on vain lyhyen aikaa enää voimassa, on selvitettävä, millä ehdoilla vuokrasopimus uusiutuu.
Pienten yhtiöiden yhtiöjärjestyksissä on usein Asunto-osakeyhtiölaissa säädetystä kunnossapitovastuusta poikkeavia säännöksiä. Niihin kannattaa kiinnittää myös huomiota.
Yhtiön tilinpäätösasiakirjoihin on myös syytä tutustua erityisen huolella, etenkin silloin, kun isännöinti on osakkaiden vastuulla. On myös tilanteita, että ko. asiakirjoja ei ole saatavilla. Tällöin kannattaa harkita kolmesti, ostaako asuntoa ko. yhtiöstä ollenkaan.
Pienissä yhtiöissä muutostöihin on yleisesti suhtauduttu huomattavasti väljemmin, kuin suurissa yhtiöissä. Mikäli muutostöitä on tehty, on hyvä selvittää niiden luvanvaraisuus, tarkastukset ja tietysti vastuukysymykset. On ollut esim. tilanne, jossa käyttöullakolle oli tehty lisätilaa, joka myöhemmin jouduttiin purkamaan vain sen vuoksi, että yhtiön rakennusoikeus ylittyi (taloyhtiö yritti saada laajennukselle jälkikäteen rakennuslupaa, joka evättiin ja laajennus määrättiin samalla purettavaksi uhkasakolla).
Tiesitkö tämän pienestä As Oy:stä
11
7049
Vastaukset
- .......
Entä jos talo on omalla tontilla, kirjapito ja tilinpäätös hoidetaan tilitoimistossa, joka tekee veroilmoituksen? Palkattua isännöitsijää ei ole hankittu, pihatöitä tehdään talkoilla ja vastike pysyy kohtuullisena. Kunnostustöitä on tehty ja yhtiölainaa niihin otettu niin kuin muissakin yhtiöissä. Kuntotarkastus on tehty, kohta on uuden vuoro.
Yhtiö olemme me: laskutaitoni mukaan on sama jos ostan itselleni uuden vesihanan keittiöön, tai jos me kaikki hankimme uudet hanat ja jaamme laskun neljään osaan: kukin maksaa yhden hanan. Olemme saaneet valtion avustusta lämmitysmuodon vaihtamiseen ja siitä aiheutuneisiin kustannuksiin, muuten maksamme kaiken omasta pussistamme, niin kuin muutkin omistusasunnoissa asujat. Erona omakotitaloon naapurit ovat seinissä kiinni ja joudumme maksamaan kirjapito- ja tilinpäätöskustannuksia.- Partnevia
Kuten aloituksessani toin esille: pieni As Oy on suurempi riski OSTETTAESSA. Syynkin toit esille: "Yhtiö olemme me"! Asukkaalle tuttu taloyhtiö on kuitenkin ostajalle aina vieras, ja sinisilmäinen luottaminen on koitunut valitettavan monen asunnonostajan kohtaloksi. Ei ole väliä, vaikka yhtiö onkin omalla tontilla, jos kiinteistö (siis tontti RAKENNUKSET) on kiinnitettynä vaikkapa yhtiön hallituksen jäsenten (kaikkien kahden :)) purjeveneiden vakuudeksi. Käytännössä tällainen heikentää myös osakekirjojen vakuusarvoa. Valveutunut rahoittaja huolehtii, että tällaisia kiinnityksiä ei ole, mutta niitäkin löytyy, joille on aivan sama (tai sitten eivät ymmärrä). Kysymys siitä, onko se sallittua, on eri asia, kuin että voiko näin tapahtua. Tosiasia on, että näinkin voi tapahtua - huonossa yhtiössä. Ja, mikäli riski toteutuu, yhtiön jäsenet eli asukkaat vastaavat yhteisvastuullisesti siitä. Pienessä yhtiössä se voi tehdä paljonkin yhtä asukasta kohden.
Jos osaava tilitoimisto hoitaa yhtiön raha-asiat, se on erityisen hyvä piirre. Se tuo myös ostajille luotettavuutta, joka näkyy suoraan esim. yhtiön asunnoista maksettaviin hintoihin. Tilitoimistolta saa ajanmukaiset raportit ja tilinpäätöstiedot. Jos vielä tilikauden toimintakertomus laaditaan vähän tarkemmin, kuin kymmenelle riville, vaikkapa yhdelle A4:lle, niin sekin on yksi lisä luotettavuuteen. Pienessä yhtiössä tämä ei varsinaisesti tuo lisäarvoa osakkaille, mutta ostajalle se merkitsee.
Mutta, on hienoa että kuitenkin enin osa pienistä yhtiöistä (ainakin, mitä itse olen nähnyt) on hyvin hoidettuja. Tosin niitäkin vielä löytyy, joissa esim. "säästäminen" = "remonteista pidättyminen". Lyhyellä tähtäimellä näin onkin, mutta kun se 30 vuotta kuluu niin nopeasti... - Pekka_
Partnevia kirjoitti:
Kuten aloituksessani toin esille: pieni As Oy on suurempi riski OSTETTAESSA. Syynkin toit esille: "Yhtiö olemme me"! Asukkaalle tuttu taloyhtiö on kuitenkin ostajalle aina vieras, ja sinisilmäinen luottaminen on koitunut valitettavan monen asunnonostajan kohtaloksi. Ei ole väliä, vaikka yhtiö onkin omalla tontilla, jos kiinteistö (siis tontti RAKENNUKSET) on kiinnitettynä vaikkapa yhtiön hallituksen jäsenten (kaikkien kahden :)) purjeveneiden vakuudeksi. Käytännössä tällainen heikentää myös osakekirjojen vakuusarvoa. Valveutunut rahoittaja huolehtii, että tällaisia kiinnityksiä ei ole, mutta niitäkin löytyy, joille on aivan sama (tai sitten eivät ymmärrä). Kysymys siitä, onko se sallittua, on eri asia, kuin että voiko näin tapahtua. Tosiasia on, että näinkin voi tapahtua - huonossa yhtiössä. Ja, mikäli riski toteutuu, yhtiön jäsenet eli asukkaat vastaavat yhteisvastuullisesti siitä. Pienessä yhtiössä se voi tehdä paljonkin yhtä asukasta kohden.
Jos osaava tilitoimisto hoitaa yhtiön raha-asiat, se on erityisen hyvä piirre. Se tuo myös ostajille luotettavuutta, joka näkyy suoraan esim. yhtiön asunnoista maksettaviin hintoihin. Tilitoimistolta saa ajanmukaiset raportit ja tilinpäätöstiedot. Jos vielä tilikauden toimintakertomus laaditaan vähän tarkemmin, kuin kymmenelle riville, vaikkapa yhdelle A4:lle, niin sekin on yksi lisä luotettavuuteen. Pienessä yhtiössä tämä ei varsinaisesti tuo lisäarvoa osakkaille, mutta ostajalle se merkitsee.
Mutta, on hienoa että kuitenkin enin osa pienistä yhtiöistä (ainakin, mitä itse olen nähnyt) on hyvin hoidettuja. Tosin niitäkin vielä löytyy, joissa esim. "säästäminen" = "remonteista pidättyminen". Lyhyellä tähtäimellä näin onkin, mutta kun se 30 vuotta kuluu niin nopeasti...Etsiskelen asuntoa pk-seudulta. Pienissä yhtiöissä, paritaloissa ja 3 asunnon yhtiöissä, törmää silloin tällöin sellaiseen, ettei tilinpäätöstä ole koskaan tehty. Lain mukaanhan se pitää tehdä, mutta ei sitä taida kukaan valvoa.
Ostotilanteessa vähän hankalaa. Nimimerkki Partnevia kiteytti asian hyvin, että asukkaalle tuttu taloyhtiö on ostajalle vieras. Tuttujen kesken voi elää kädestä suuhun eli kerätään asukkailta sen verran vastiketta, että kattaa kulut. Jos ei riitä, niin kerätään vähän enemmän. Ostaja ottaa tietoisen riskin. Ei tämä ainakaan kohteen kiinnostavuutta lisää, päinvastoin.
Yhdessä paritalossa törmäsin sellaiseen, että toiselle osakkaalle taloyhtiö oli myöntänyt ison vakuudettoman lainan. Tilinpäätös oli tässä yhtiössä tosin tehty ja tämä mainittiinkin yhdellä lauseella sivun alalaidassa. Taseessa tämä ei näkynyt mitenkään. Eikö sen pitäisi näkyä pitkäaikaisissa lainasaamisissa tms.? Korkotuottojakaan ei taloyhtiöllä ollut, joten ilmeisesti laina oli myös koroton.
Kohde ei enää kiinnostanut. - nähtyä
Pekka_ kirjoitti:
Etsiskelen asuntoa pk-seudulta. Pienissä yhtiöissä, paritaloissa ja 3 asunnon yhtiöissä, törmää silloin tällöin sellaiseen, ettei tilinpäätöstä ole koskaan tehty. Lain mukaanhan se pitää tehdä, mutta ei sitä taida kukaan valvoa.
Ostotilanteessa vähän hankalaa. Nimimerkki Partnevia kiteytti asian hyvin, että asukkaalle tuttu taloyhtiö on ostajalle vieras. Tuttujen kesken voi elää kädestä suuhun eli kerätään asukkailta sen verran vastiketta, että kattaa kulut. Jos ei riitä, niin kerätään vähän enemmän. Ostaja ottaa tietoisen riskin. Ei tämä ainakaan kohteen kiinnostavuutta lisää, päinvastoin.
Yhdessä paritalossa törmäsin sellaiseen, että toiselle osakkaalle taloyhtiö oli myöntänyt ison vakuudettoman lainan. Tilinpäätös oli tässä yhtiössä tosin tehty ja tämä mainittiinkin yhdellä lauseella sivun alalaidassa. Taseessa tämä ei näkynyt mitenkään. Eikö sen pitäisi näkyä pitkäaikaisissa lainasaamisissa tms.? Korkotuottojakaan ei taloyhtiöllä ollut, joten ilmeisesti laina oli myös koroton.
Kohde ei enää kiinnostanut.Ei ole kauaa, kun törmäsin yhtiöön, jossa hoitovastike oli yli 2 ekee normitason yläpuolella/ m²! Ihmettelin tätä välittäjälle, joka yritti selittää sitä lämmitysmuodolla (öljy) ja vanhoilla rakenteilla (1950-luvulla rak. puutalo). Sitten isännöitsijäntodistusta tarkastellessani huomasin, että yhtiöllä oli HOITOLAINAA. En ensin tajunnut mitä se tarkoitti, mutta toimintakertomus paljasti: edes kova vastike ei riittänyt kattamaan hoitokuluja, piti ottaa vielä reilu 10.000 ekee pikavippiä! Käänsin kenkiäni 180 °...
- lsdkfjlskjfi+076
nähtyä kirjoitti:
Ei ole kauaa, kun törmäsin yhtiöön, jossa hoitovastike oli yli 2 ekee normitason yläpuolella/ m²! Ihmettelin tätä välittäjälle, joka yritti selittää sitä lämmitysmuodolla (öljy) ja vanhoilla rakenteilla (1950-luvulla rak. puutalo). Sitten isännöitsijäntodistusta tarkastellessani huomasin, että yhtiöllä oli HOITOLAINAA. En ensin tajunnut mitä se tarkoitti, mutta toimintakertomus paljasti: edes kova vastike ei riittänyt kattamaan hoitokuluja, piti ottaa vielä reilu 10.000 ekee pikavippiä! Käänsin kenkiäni 180 °...
nohuhhuh!! ei kai toi ole todellista? lainaa juokseviin menoihin???
- 19+13
Kirjoitat, että osakkaat ovat yhteisvastuullisia kiinteistön/vuokraoikeuden kiinnityksistä.
Tämä on aivan omituinen väite. Kiinteistön omistaa yhtiö, eivät osakkaat, ja yhtiö tietenkin vastaa kiinnityksistä. Osakkailla ei tietenkään ole mitään henkilökohtaista vastuuta yhtiön kiinnityksistä (tai niiden perusteella otetuista lainoista), eikä tällä asialla ole mitään tekemistä yhtiön koon kanssa.- Partnevia
Käytännössä Asunto-osakeyhtiö = osakkaat. Ja tämä korostuu pienessä yhtiössä. Asunto-osakeyhtiökin voidaan asettaa konkurssiin, jolloin realisointi kohdistuu yhtiön omaisuuteen, kuten kiinteistöön. Nähdäkseni tällaisessa tilanteessa osakkaat vastaavat yhtiön velvoitteista myös "henkilökohtaisella" omaisuudellaan (yhtiön osakkeiden arvonalenemisen muodossa).
Ohessa artikkeli asian tiimoilta:
http://www.asiakastieto.fi/servlet/Ajankohtaista?T=nll&A=310&v=2000&a=Velkaj%E4rjestely, yrityssaneeraus ja konkurssi Partnevia kirjoitti:
Käytännössä Asunto-osakeyhtiö = osakkaat. Ja tämä korostuu pienessä yhtiössä. Asunto-osakeyhtiökin voidaan asettaa konkurssiin, jolloin realisointi kohdistuu yhtiön omaisuuteen, kuten kiinteistöön. Nähdäkseni tällaisessa tilanteessa osakkaat vastaavat yhtiön velvoitteista myös "henkilökohtaisella" omaisuudellaan (yhtiön osakkeiden arvonalenemisen muodossa).
Ohessa artikkeli asian tiimoilta:
http://www.asiakastieto.fi/servlet/Ajankohtaista?T=nll&A=310&v=2000&a=Velkaj%E4rjestely, yrityssaneeraus ja konkurssiOsakkaat ovat tietysti tavallaan vastuussa asunto-osakeyhtiön veloista, mutta eivät kuitenkaan henkilökohtaisesti. Eli esittämäsi ajatus mahtuu ilman ongelmia pääomariskikategoriaan..
- Partnevia
Välittäjä_LKV kirjoitti:
Osakkaat ovat tietysti tavallaan vastuussa asunto-osakeyhtiön veloista, mutta eivät kuitenkaan henkilökohtaisesti. Eli esittämäsi ajatus mahtuu ilman ongelmia pääomariskikategoriaan..
Onko hyvän välitystavan ohje myös "syvää teoriaa"? Mikäli sellainen on toimistossasi, lukaisepa sivu 23. Neljännellä rivillä on tähän asiaan liittyvä lause, mikä mielestäni ei ole sinne ihan huvin vuoksi kirjattu: "--- sekä selvitettävä, kenen hallussa panttikirjat ovat". Mieti sitä.
- kokemusta viisaampi
Ostettiin as-oy okt, kolmen talon yhtiö. Välittäjän mukaan yhtiössä kaikki on vastanneet omista taloistaan kuten normi okt:ssakin, eli tontin kiinteistövero on käytännössä ainut yhteinen asia.
Naapuri talossa tuli muutaman tonnin vaurio ja eipä tuo välittäjän sanoma yksityisomistus enää pitänytkään paikaansa. Naapuri vaati että taloyhtiö korjaa talon vauriot. Tästähän riita sitten syntyi. Vakuutusyhtiö maksoi osan ja kolme osakasta yhteisesti loput. Tämmöiseen ei varauduttu ostohetkellä.
Välittäjälle kun soitettiin niin ei ottanut kantaa koska sanoi että vastuunjako menee lain mukaisesti yhtiöjärjestyksen mukaan. Ja olimme kuulemma ostohetkellä saaneet yhtiöjärjestyksen. Joten välittäjältäkään ei apua herunut.
Ikinä en enää osta osaketaloa. - ammattilainen
Näin se menee kuten Partnevia kirjoitti. Riskit ja kaikki muutkin kulut jaetaan vastikeperusteen mukaan ja pienissä yhtiöissä se saattaa korostua positiivisesti tai sitten ei. Ammattiisännöitsijä
Ketjusta on poistettu 0 sääntöjenvastaista viestiä.
Luetuimmat keskustelut
- 1696941
Klaukkalan onnettomuus 4.4
Klaukkalassa oli tänään se kolmen nuoren naisen onnettomuus, onko kellään mitään tietoa mitä kävi tai ketä onnettomuudes622543- 562158
Kolari Klaukkala
Kaksi teinityttö kuoli. Vastaantulijoille ei käynyt mitenkään. Mikä auto ja malli telineillä oli entä se toinen auto? Se621292Ukraina ja Zelenskyn ylläpitämä sota tuhoaa Euroopan, ei Venäjä
Mutta tätä ei YLE eikä Helsingin Sanomat kerto.3551260- 561244
Ooo! Kaija Koo saa kesämökille öky-rempan:jättimäinen terde, poreallas... Katso ennen-jälkeen kuvat!
Wow, nyt on Kaija Koon mökkipihalla kyllä iso muutos! Miltä näyttää, haluaisitko omalle mökillesi vaikkapa samanlaisen l141131Olisinpa jo siellä, otatkohan minut vastaan
Olisitpa lähelläni ja antaisit minun maalata sinulle kuvaa siitä kaikesta ikävästä, tuskasta, epävarmuudesta ja mieleni79970Kevyt on olo
Tiedättekö, että olo kevenee kummasti, kun päästää turhista asioista tai ihmisistä irti! Tämä on hyvä näin <384968Toivoisin, että lähentyisit kanssani
Tänään koin, että välillämme oli enemmän. Kummatkin katsoivat pidempään kuin tavallisesti toista silmiin. En tiedä mistä14957