Onko oikein

Ymmärtääkseni moinen odotusarvokerroin johtaisi palstan yliarvostukseen, koska ennen ensimmäistä harvennushakkuuta, mitä ei vielä ole suoritettu, runkoja on n.1800/ha.
Joista kuitupuuta n.80%
Lainatakseni maanmittauslaitoksen nettisivuja: Jos ensiharvennusta ei ole suoritettu tai on hoitamaton metsä, ei ole suositeltavaa käyttää odotusarvokerrointa.

Odotan mielenkiinnolla kommentteja.

ihmeissään kirjoitti:

Ymmärtääkseni moinen odotusarvokerroin johtaisi palstan yliarvostukseen, koska ennen ensimmäistä harvennushakkuuta, mitä ei vielä ole suoritettu, runkoja on n.1800/ha.
Joista kuitupuuta n.80%
Lainatakseni maanmittauslaitoksen nettisivuja: Jos ensiharvennusta ei ole suoritettu tai on hoitamaton metsä, ei ole suositeltavaa käyttää odotusarvokerrointa.

Odotan mielenkiinnolla kommentteja.

Lue lisää

nuoren kuusikon kasvu on kiivaimmillaan. On totta, että se on vielä lähes täysin kuitua. Odotusarvo tuleekin siitä, että se pian alkaa muuttua tukiksi, jolloin uuden kasvun lisäksi jo olemassa olevatkin kuutiot saavat tukin hinnan mukaisen arvostuksen. Jos tiheys on mainitsemasi 1800/ha ja taimikonhoito tehtynä, ensiharvennuksesta tulee jo taloudellisesti kannattava. Kun harvennuksen jälkeenkin kuusikko pystyy käyttämään kaiken tilan hyödykseen, alkaa nopea järeytyminen ja arvonnousu. Joten, kyllä siitä jää tuottoa vielä ostajallekin, vaikka kerroin onkin korkea.

Jos olet ostamassa metsää niin kuin arvelen, on syytä huomata, että metsikön kokonaisarvokorjauksesta tulee sitä suurempi, mitä enemmän siellä on taimikkoa ja nuorta metsää. Kokonaisarvokorjaus liikkuu tällaisissa tapauksissa 25-40%:ssa, mikä puolestaan alentaa tilan käypää hintaa. Siitä sitten voi neuvotella, mikä olisi kohtuullinen kauppahinta. Käytäntö taitaa tällä hetkellä olla se, että kysyntä on nostanut toteutuneet hinnat käyvän hinnan yläpuolelle ja tilakauppojen keskihinnat näyttäisivät edelleen olevan nousussa. Onko hinnoissa jo ilmaa ja mikä mahtaisi olla se kohtuullinen hinta, jolla kaupat saisi aikaan, kas siinäpä pulma.

metsänkävijä kirjoitti:

nuoren kuusikon kasvu on kiivaimmillaan. On totta, että se on vielä lähes täysin kuitua. Odotusarvo tuleekin siitä, että se pian alkaa muuttua tukiksi, jolloin uuden kasvun lisäksi jo olemassa olevatkin kuutiot saavat tukin hinnan mukaisen arvostuksen. Jos tiheys on mainitsemasi 1800/ha ja taimikonhoito tehtynä, ensiharvennuksesta tulee jo taloudellisesti kannattava. Kun harvennuksen jälkeenkin kuusikko pystyy käyttämään kaiken tilan hyödykseen, alkaa nopea järeytyminen ja arvonnousu. Joten, kyllä siitä jää tuottoa vielä ostajallekin, vaikka kerroin onkin korkea.

Jos olet ostamassa metsää niin kuin arvelen, on syytä huomata, että metsikön kokonaisarvokorjauksesta tulee sitä suurempi, mitä enemmän siellä on taimikkoa ja nuorta metsää. Kokonaisarvokorjaus liikkuu tällaisissa tapauksissa 25-40%:ssa, mikä puolestaan alentaa tilan käypää hintaa. Siitä sitten voi neuvotella, mikä olisi kohtuullinen kauppahinta. Käytäntö taitaa tällä hetkellä olla se, että kysyntä on nostanut toteutuneet hinnat käyvän hinnan yläpuolelle ja tilakauppojen keskihinnat näyttäisivät edelleen olevan nousussa. Onko hinnoissa jo ilmaa ja mikä mahtaisi olla se kohtuullinen hinta, jolla kaupat saisi aikaan, kas siinäpä pulma.

Lue lisää

Mutta nyt onkin kysymys perinnönjaosta.

Edelläolevalla kertoimella ja ylitiheällä runkolukumäärällä tulee metsäpalstan arvo kohtuuttoman korkeaksi, mikä ei vastaa palstan todellista arvoa.

Tuskinpa näin tiheänä, puustosta koskaan kasvaa kaikki tukeiksi, mikä on laskettu metsäarviossa.

Eli, mielestäni joko puusto on ensiharvennettava ja sen jälkeen arvioitava uudestaan tai nykyisessä tilassa ei pidä odotusarvokerrointa käyttää.

Olenko oikeilla jäljillä?

muupaa kirjoitti:

Mutta nyt onkin kysymys perinnönjaosta.

Edelläolevalla kertoimella ja ylitiheällä runkolukumäärällä tulee metsäpalstan arvo kohtuuttoman korkeaksi, mikä ei vastaa palstan todellista arvoa.

Tuskinpa näin tiheänä, puustosta koskaan kasvaa kaikki tukeiksi, mikä on laskettu metsäarviossa.

Eli, mielestäni joko puusto on ensiharvennettava ja sen jälkeen arvioitava uudestaan tai nykyisessä tilassa ei pidä odotusarvokerrointa käyttää.

Olenko oikeilla jäljillä?

Lue lisää

se kun on niin että maan valmistus on lopetettu. Se on pääomaa, joka tuottaa polvesta toiseen.

Kuten sanoin, 2,7 on korkea, mutta mahdollinen. Jos puolueeton metsäammattilainen on arvion tehnyt, pitäisin sitä uskottavana. Kokonaisarvon korjaus siihen pitäisi silti tehdä niinkuin tapana on. Et maininnut onko sitä tehty. Jos jossain on korjaamisen paikka, niin tämä kokonaisarvon korjaus on sellainen hieman harkinnanvaraisempi asia. Siitä voisi tiedustella miten se on tehty? Jos em. korjaus on kokonaan jäänyt tekemättä, niin silloin on mielestäni tehty virhe ja liikutaan turhan korkealla palstan arvossa. Tulevaan arvonkehitykseen liittyy aina epävarmuustekijöitä ja sen vuoksi jonkinlainen korjaus on tehtävä: ei voida diskontata kymmenen vuoden tuottoa nykypäivään ikään kuin se kaikki olisi palstan todellista ja toteutunutta nykyarvoa.

samaa mieltä siitä, että 'ilman arvuuttelu' on hankalaa sekä siitä, että odotusarvokerroin ja kokonaisarvokerroin tuottavat sitä, että toisesta päästä puhalletaan ilmaa sisään ja toisesta päästetään sitä ulos. Sen sijaan ketjun aloittajan näkemys siitä, että ensiharvennus pitäisi olla suoritettu ennenkuin odotusarvoja voisi asettaa, on kyllä väärä eikä vastaa millään tavoin vallitsevaa käytäntöä. On hyvin helppo todeta metsätilojen myynti-ilmoituksia seuraavista metsäarvioista, että odotusarvoja syntyy heti siirryttäessä T2:sta 02:een ja siinä välissä ei todellakaan ensiharvennusta tehdä.

Ajatuksesi siitä, että odotusarvoja ei pitäisi ollenkaan laskea, ei ole realistinen, koska odotusarvojen laskeminen liittyy kaikkeen tulevien tuottojen ennakointiin koroista osakkeisiin: metsä ei ole tässä mitenkään poikkeava omaisuusmuoto. Realismia on sekin, että jos kahdesta samanhintaisesta vastaavan riskitason omaisuuserästä joutuu valitsemaan, niin totta kai vailinta kohdistuu siihen, jolla on korkeampi potentiaalinen tuleva tuotto. Odotusarvo osaltaan kuvastaa tätä ottaessaan tulevaa arvonkehitystä huomioon. Ongelma on lähinnä siinä, missä kohtaa kulkee realismin raja.

Esittämästäsi hinta-arviosta: olisitko tosiaan valmis myymään minulle tuolla hinnalla, olisin kovin kiinnostunut? Kuusikuidun keskihinta Lounais-Suomessa juuri nyt on 22,4 eur/m3. Tämä tuottaisi pelkästään puuston nykyarvoksi 3360 eur/ha ja päälle MT-tyypin maapohjan arvo 400 eur/ha tuottaisi 3760 eur/ha (eroa 50% arvioosi nähden).

metsänkävijä kirjoitti:

samaa mieltä siitä, että 'ilman arvuuttelu' on hankalaa sekä siitä, että odotusarvokerroin ja kokonaisarvokerroin tuottavat sitä, että toisesta päästä puhalletaan ilmaa sisään ja toisesta päästetään sitä ulos. Sen sijaan ketjun aloittajan näkemys siitä, että ensiharvennus pitäisi olla suoritettu ennenkuin odotusarvoja voisi asettaa, on kyllä väärä eikä vastaa millään tavoin vallitsevaa käytäntöä. On hyvin helppo todeta metsätilojen myynti-ilmoituksia seuraavista metsäarvioista, että odotusarvoja syntyy heti siirryttäessä T2:sta 02:een ja siinä välissä ei todellakaan ensiharvennusta tehdä.

Ajatuksesi siitä, että odotusarvoja ei pitäisi ollenkaan laskea, ei ole realistinen, koska odotusarvojen laskeminen liittyy kaikkeen tulevien tuottojen ennakointiin koroista osakkeisiin: metsä ei ole tässä mitenkään poikkeava omaisuusmuoto. Realismia on sekin, että jos kahdesta samanhintaisesta vastaavan riskitason omaisuuserästä joutuu valitsemaan, niin totta kai vailinta kohdistuu siihen, jolla on korkeampi potentiaalinen tuleva tuotto. Odotusarvo osaltaan kuvastaa tätä ottaessaan tulevaa arvonkehitystä huomioon. Ongelma on lähinnä siinä, missä kohtaa kulkee realismin raja.

Esittämästäsi hinta-arviosta: olisitko tosiaan valmis myymään minulle tuolla hinnalla, olisin kovin kiinnostunut? Kuusikuidun keskihinta Lounais-Suomessa juuri nyt on 22,4 eur/m3. Tämä tuottaisi pelkästään puuston nykyarvoksi 3360 eur/ha ja päälle MT-tyypin maapohjan arvo 400 eur/ha tuottaisi 3760 eur/ha (eroa 50% arvioosi nähden).

Lue lisää

En olisi valmis myymään kyseiseen hintaa.Mutta kirjoitinkin olevani valmis ostamaan.Kyllä tuo 2500e/ha on alakanttiin kyseisestä kuvitellusta metsästä.Sillä hinnalla saa todellisuudessa 15-20 vuotiasta taimikkoa.Tavallaan yritin esittää minimiarvoa palstasta.Ja eikö arvioita pyritä tekemään varovaisuuden periaatteen mukaan.Markkinat sitten hakevat oikean hinnan myynti tilanteessa.Pahin virhe on mielestäni teettää yliarvio metsätilan arvosta.Mutta en kyllä maksaisi 3760 euroakaan jos sellaista myyntiin tarjottaisiin.Arvioni perustui karkeasti 20e/m3 ja 400e maasta - 30% turvamarginaali.

Selvitin asiaa ja sain tietää, että käytetty
odotusarvokerroin on todellakin liian korkea.
Pitäisi olla luokkaa 2,4 tai 2,2.
Nyt kun on samaan arvioon arvioitu useita erilaisia
kuvioita, on kokonaisarvon korjaukseksi tullut 30%.
Käyttämällä alhaisempia odotusarvokertoimia myös kokonaisarvon korjaus pienenee kyseisellä kuviolla
lähestyen jopa nollaa.
Eli, käyttämällä alhaisempia tai korkeampia kertoimia lopputulos on sama tai lähes sama.

Kiitos vastauksista.

ihmeissään kirjoitti:

Selvitin asiaa ja sain tietää, että käytetty
odotusarvokerroin on todellakin liian korkea.
Pitäisi olla luokkaa 2,4 tai 2,2.
Nyt kun on samaan arvioon arvioitu useita erilaisia
kuvioita, on kokonaisarvon korjaukseksi tullut 30%.
Käyttämällä alhaisempia odotusarvokertoimia myös kokonaisarvon korjaus pienenee kyseisellä kuviolla
lähestyen jopa nollaa.
Eli, käyttämällä alhaisempia tai korkeampia kertoimia lopputulos on sama tai lähes sama.

Kiitos vastauksista.

Lue lisää

lopputulema. Vaikka kertoimien yhteys on selvä ja sitä viesteissä ruodittiinkin, niin kertomasi kaltainen tulos hieman yllättää. Ilmeisesti näillä kertoimilla on todellakin huomattavampaa merkitystä vain palstan myyntitilanteessa, jossa korkeilla odotusarvokertoimilla myyjä voi yrittää vedättää hintaa ylöspäin. Mielenkiintoinen tieto.