Luulin omistaneeni omistamani kesämökin, mutta olinkin väärässä

Muista äänestää sosialisteja niin vievät kohta loputkin ja silti syyttävät sinua.

Aloittaja valehtelee. Verottaja ottaa 30% luovutusvoitosta.

Asunnon myynnin verotuksessa pätee nk. ”kahden vuoden sääntö”. Asunnosta saatavat myyntivoitot ovat verovapaata tuloa, mikäli olet omistanut myytävänä olevan rakennuksen tai huoneiston vähintään kahden vuoden ajan. Sama kahden vuoden sääntö koskee myös asumista.

Eli mikäli sinä tai perheenjäsenesi olette asuneet omistusasunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan, ei myyntivoitoista peritä veroa. Tämän vuoksi asunnon myymisen tullessa ajankohtaiseksi kannattaa aina varmistaa, että sekä omistaminen että kahden vuoden yhtäjaksoinen asuminen ovat täyttyneet.

Asunnon myymisestä saatavat voitot ovat puolestaan veronalaisia, mikäli et ole omistanut rakennusta tai huoneistoa kahta vuotta ja mikäli asunto on ollut vuokralla etkä sinä tai perheenjäsenesi ole asunut siellä vielä kahta vuotta. Tällöin kyseessä on nk. sijoitusasunto, josta saatavat myyntivoitot ovat veronalaista tuloa. Täytyy lisäksi muistaa, että asumisen tulee olla yhtäjaksoista eli katkoksia ei tuon kahden vuoden aikana saa olla.

Oli varmaan veroja ulosotossa?

Valtio on varas.

Miten asunnon myyntivoitto eli luovutusvoitto lasketaan?
Myyntivoittojen laskemiseen ja verotukseen on olemassa kaksi yleistä tapaa, josta ensimmäinen on verrattain suositumpi kuin jälkimmäinen. Riippuu pitkälti asunnon myyjästä ja vallitsevasta tilanteesta, kumpaa mallia on parempi käyttää.

Ensimmäisessä ja suositummassa laskentatavassa asunnon luovutusvoitto lasketaan niin, että asunnon myyntihinnasta vähennetään sen hankintameno ja asuntokaupan muut kustannukset, kuten kiinteistönvälittäjän välityspalkkio sekä varainsiirtovero. Lisäksi asunnon myyntihinnasta voidaan vähentää asuntoon tehdyt perusparannukset.

Yksinkertaisena esimerkkinä voidaan käyttää tilannetta, jossa asunto on ostettu vaikkapa vuonna 2012, jolloin sen ostohinta on ollut 170 000 euroa. Asunto myydään nyt 190 000 eurolla. Tällöin noiden summien erotus on 20 000 euroa, joka katsotaan luovutusvoitoksi. Summasta ei ole vielä vähennetty asuntokaupan muita kuluja eikä varainsiirtoveroa.

Toinen laskentatapa puolestaan perustuu nk. hankintameno-olettamaan. Tämä laskutapa ei ole yhtä joustava kuin edellinen, sillä myyntivoitoksi määrätään kiinteä prosenttiosuus. Hankintameno-olettamaan perustuvassa laskutavassa ei myöskään oteta huomioon mitään kuluja, joten niistä ei saa vähennystä verotuksessa.

Hankintameno-olettamassa myyntihinnasta vähennetään kiinteä prosenttiosuus, joka määräytyy sen mukaan, kuinka kauan rakennus tai huoneisto on ollut myyjän omistuksessa. Myyntihinnasta vähennettävä prosenttiosuus on joko 20% tai 40 %. Ensin mainittua eli 20 prosentin mallia käytetään, mikäli olet omistanut asunnon alle kymmenen vuotta. Vastaavasti 40 prosentin malli tulee kyseeseen, mikäli rakennus tai huoneisto on ollut omistuksessa yli kymmenen vuotta.

Olet siis omistanut kiinteistön alle kaksi vuotta ja myynyt sen huomattavalla voitolla.

Tai sinua on huijattu

Voinko myydä kesämökin verovapaasti?
Kesämökin myynti voi olla verovapaata tietyissä olosuhteissa. Jos olet omistanut kesämökin yli kaksi vuotta ja olet itse tai perheesi on käyttänyt sitä vakituisena asuntona vähintään kahden vuoden ajan ennen myyntiä, myynti on verovapaa. Tämä sääntö pätee myös vapaa-ajan asuntoihin.

Mikäli mökki ei ole ollut vakituisena asuntona, myyntivoitto verotetaan pääomatulona.

Kesämökin myynnistä menee siis veroa, mikäli se ei täytä verovapauden ehtoja. Pääomatuloveron määrä on tällä hetkellä 30 % 30 000 euroon asti ja sen ylittävältä osalta 34 %. Verotus koskee myyntivoittoa, eli myyntihinnan ja hankintahinnan erotusta.

Näin lasket mökin myyntivoiton
Myyntivoiton laskeminen on olennainen osa kesämökin myyntiä. Myyntivoitto lasketaan vähentämällä kesämökin hankintahinta ja siihen kohdistuvat kulut myyntihinnasta. Kuluina voidaan vähentää esimerkiksi remonttikulut, välityspalkkiot ja muut myynnistä aiheutuneet kustannukset.

Mikäli mökki on saatu perintönä, sen hankintahinnaksi katsotaan perintöverotuksessa määrätty arvo.

Oli veroja ulosotossa

Ei mitään järkeä ostaa suomesta jotain mökkiä vaan myydä pois ja muuttaa itsekin pois koko suomesta kun vielä voi.

Mökkisi riistoveroja tarvitaan maassamme satojen tuhansien ulkomaalais loisijoiden elätyksiin.
Kunnioita ja kumarra nöyrästi.