asuntokaupan ongelmat

Asuntokaupan tyypillisimmät ongelmat

Julkaistu To, 06/02/2003 - 14:00 kk_toimitus Asuntokauppa | Toimituksen jutut | 2003

Ihminen ei yleensä osta montaa asuntoa tai taloa elämänsä aikana. Tietotaitoa ei siksi kerry aina tarpeeksi ja ongelmia ilmenee. Pelkästään pääkaupunkiseudulla kuluttajaneuvojat saavat vuosittain pari kolme tuhatta asuntokauppaan liittyvää valitusta kommentoitavakseen. Kuluttajavalituslautakunnassa puolestaan joka seitsemäs tapaus koskee asuntokauppaa.

Tyypillisin tilanne on se, että asunnosta löytyy kaupanteon jälkeen jokin virhe. Virheistä yleisimpiä ovat edelleen home- ja kosteusvauriot. Monella on se väärä käsitys, että myyjä vastaisi kaikista homekorjauksista. Taloyhtiön vastuulla on kuitenkin aina rakenteisiin mennyt kosteus, pintamateriaalin kunnosta vastaa osakas itse.

- Hyvin usein ihmiset ottavat ensimmäiseksi myyjään yhteyttä ja vaativat tältä korvauksia rakenteisiin menneestä kosteudesta. Kun myyjä ei sitten suostu korvauksiin, vasta sen jälkeen otetaan yhteys isännöitsijään. Asian pitäisi mennä toisin päin: ensin soitto isännöitsijälle, jolloin selviää taloyhtiön vastuu. Ja jos ei selviä, niin sitten myyjän kanssa keskustellen edetään asiassa, sanoo Helsingin kaupungin kuluttajaneuvoja Eija Lukkari.

Kosteusvauriokärhämät ovat vaikeita ja niitä on tarkasteltava tapauskohtaisesti. Jos esimerkiksi asunnon myyjä tai joku edellinen osakas on teettänyt kylpyhuoneessa remontin, joka osoittautuu huonosti tehdyksi, voiko ostaja vaatia korvauksia myyjältä, jos hometta myöhemmin ilmaantuu? Asiassa on otettava huomioon myös asunnon ikä ja yleinen kunto. Jos kyseessä on vanha asunto, johon on teetetty märkiä tiloja esimerkiksi entiseen makuualkoviin ja sitten ilmenee kosteusvaurioita, niin kuka vastaa? Ainakin periaatteessa vastuu on taloyhtiön, jos kosteus on mennyt rakenteisiin. Taloyhtiön on saatettava tilat alkuperäiseen kuntoon.

- Ennakkotarkastus on tehtävä huolella. Hienotunteisuus ei saa estää tutkimasta asuntoa kunnolla. Eräässäkin tapauksessa kävi niin, että vessan kissanhiekkalaatikon alta löytyikin lattiasta kosteusvaurio, joka vaati mittavat korjaukset. Kissanlaatikkoa siirtämällä ennakkotarkastuksen yhteydessä vaurion olisi voinut huomata. Aina kannattaa saumahalkeamat tutkia ja mahdollisesti sopia, että asunnossa tehdään kuntokartoitus ennen ostopäätöstä, sanoo Eija Lukkari.

Ennen asunnon ostamista kannattaisi tarkistaa, mitä yhtiöjärjestyksessä on sanottu vastuun jakautumisesta osakkaan ja yhtiön välillä. Siellähän voi lukea, että kaikki korjaustyöt ulkoseiniä myöten menevät asukkaan piikkiin.
Ennen ostoa pitää ehdottomasti olla yhteydessä taloyhtiön kyseessä ollessa isännöitsijään, jotta selviäisi mahdolliset tulevat remontit ja korjaustyöt, jotka saattavat nostaa asumiskustannuksia huomattavastikin.

- Liian usein yhteydenotto tehdään vasta kaupan jälkeen. Ja sitten käykin ilmi, että taloyhtiö on huonossa taloudellisessa tilanteessa tai että tulossa on kalliita, mittavia remontteja. Jos isännöitsijäntodistuksesta ei ilmene mitään tulevia remontteja, voisi tarkastaa tulevan yhtiökokouksen kutsun, siitähän selviää, jos on suunnitteilla jotain.

Ei pitäisi luottaa kiinteistövälittäjän antamiin tietoihin.

Tämähän ei välttämättä ole tarkastanut kaikkea. Ja välittäjä edustaa myyjää, joten hän ei tarkasta välttämättä asioita, ellei hänellä ole jotain tiettyä syytä epäillä myyjän kertomusta.

Myyjän olisi toki kerrottava kaikki tiedossaan oleva yhtiötä koskeva tieto, mutta kyllä ostajankin velvollisuus on ottaa asioista selvää, toteaa kuluttajaneuvoja Eija Lukkari.
Tärkeää on myös se, että jos asunnosta löytyy jokin vika kaupanteon jälkeen, ei sitä kannata missään nimessä lähteä omin päin korjaamaan. Korjaustyön jälkeen on enää mahdotonta vaatia keneltäkään mitään korvauksia, kun vikaa ei voida enää havaita. Aina ensin on selvitettävä vian laajuus ja näytettävä virhe toteen.

Remontoiminen ja rakentaminen aiheuttavat paljon kyselyitä kuluttajaneuvojille nimenomaan työn laadun osalta. Kaavoitukseen liittyvät ikävät yllätykset ovat yksi ongelmarypäs.

Kiinteistövälittäjien huolimattomuus tai virheelliset tiedot poikivat myös tukun valituksia. Ylipäätään ostajan saamat virheelliset tiedot ovat olennaisia korvausvaatimuksiin johtavia syitä.

Korvausvaatimusten välttämiseksi myyjän on oltava kaupanteossa mahdollisimman rehellinen. Nykyään asunnon myyjät pelkäävätkin kovasti sitä, että joutuisivat jälkikäteen vastuuseen asunnosta löytyvistä vioista. Asuntokauppalain mukaan ostaja menettää oikeutensa reklamoida virheestä osakeyhtiön kohdalla kahden vuoden kuluttua hallintaoikeuden siirtymisestä ja kiinteistön kohdalla viiden vuoden kuluttua (mikäli ilmenee, että myyjä on tahallisesti salannut jonkin virheen, nämä aikarajat eivät päde). Mutta tapauksissa otetaan aina huomioon, onko virhe niin merkittävä, että se olisi vaikuttanut kaupan syntymiseen. Lisäksi arvioidaan asunnon ikää ja yleistä kuntoa. Mitä iäkkäämpi ja huonokuntoisempi asunto on, sen korkeampi kynnys on sälyttää myyjälle korvausvaatimuksia.


- Myyjän on istuttava alas ja mietittävä kaikki asunnon viat ja kirjattava ne ylös niin, että myöhemmin ei ole epäselvyyksiä, etteikö ostaja olisi tiennyt näistä vioista. Ne voidaan myös kirjata kauppakirjaan. Sitten voi tietysti teettää kuntotarkastuksen. Ja vielä jos haluaa välttää jälkiseuraamuksia, voi tehdä kauppakirjaan ns. vastuuvapauslausekkeen, jossa tarkasti yksilöidään, mistä mahdollisesti jälkikäteen ilmi tulevista vioista myyjä ei vastaa, kertoo kiinteistölakimies Tapio Nevala.

Asunnosta löydetystä virheestä on viipymättä ilmoitettava myyjälle ja osakeyhtiössä myös isännöitsijälle. Tällöin selvitellään, mikä on taloyhtiön vastuu asiassa. Seuraava vaihe on virheilmoituksen Se pitää tehdä kirjallisesti ja lähettää todistettavasti myyjälle - mahdollisimman nopeasti. Ilmoituksessa on selvitettävä tarkkaan, mikä on havaittu virhe. Virheestä pitää olla näyttöä.


- Näyttö voi olla esimerkiksi valokuva ja korjaajan kustannusarvio tai kauppakamarin tavarantarkastajan raportti. Jos kaakeleiden alta seinä on homeesta mustanaan, niin eihän mitään raporttia tarvita, vaan vian näkee omilla silmilläänkin, sanoo Espoon kuluttajaneuvoja Kati Lyytikäinen.

Virheilmoitukseen laitetaan kiinteistökaupan kyseessä ollessa arvio omista vaatimuksista. Rahasumman voi täydentää myöhemmin kun korjauskustannukset selviävät. Osakeyhtiön asunnon ollessa kyseessä vaatimuksia ei tarvitse vielä virheilmoitukseen merkitä.
Mikäli asiassa ei päästä sopuun, riidan voi viedä kuluttajavalituslautakuntaan ja viimeisenä keinona käräjäoikeuteen.

- Kuluttajavalituslautakunta on erinomainen reitti: se ei maksa mitään, mutta toisaalta se kestää noin vuoden. Sitten on yleinen alioikeus, mutta sielläkin käsittely kestää ja voi tulla kalliiksi. Jos riidan intressi ei ole kovin suuri, ei kannata mennä käräjille, toteaa kiinteistölakimies Tapio Nevala.

- Sopu olisi aina tietysti paras ratkaisu. Vain jos todistajia on olemassa, niin käräjäoikeus voisi tulla kyseeseen. Murto-osalla siitä rahasta, mikä menee käräjiin, olisi kattanut jo moneen kertaan virheen korjaamisen. Tietysti ihmiset haluavat oikeutta, mutta joskus voisi olla parempi luovuttaa periaatteista. Käräjöinti on myös henkisesti hyvin raskasta, toteaa Espoon kuluttajaneuvoja Kati Lyytikäinen.

Ja mikä voi sitten olla kärhämän ratkaisu?

Ensinnäkin ostajalla on oikeus pidättyä kauppahinnan maksamisesta virhettä vastaavalta osalta. Myyjä on velvollinen hinnanalennukseen, mikäli havaittu vika osoittautuu merkittäväksi. Ostaja voi vaatia myös kaupan purkua, jos virhe on ollut kaupan kannalta olennainen ja jos korjaustyöt tulisivat kohtuuttoman hintaisiksi. Myyjä joutuu mahdollisesti maksamaan ostajalle vahingonkorvauksia.

Kaupan purku ja vahingonkorvaukset voivat kolahtaa myös ostajalle siinä tapauksessa, että ostaja rikkoo tehdyn sopimuksen esimerkiksi viivästyttämällä maksujaan.


Toimitus / Kuningaskuluttaja (TV1 6.2.2003)


KOSKA ASUNTOKAUPAN VOI PURKAA?

Mitä tehdä, jos asunto ei ollutkaan sitä, mitä myyjä lupasi? Talosta löytyy homevaurio, kaivovettä ei voi juoda tai viereen aletaan kuukauden kuluttua rakentaa korkeaa kerrostaloa, joka vie näköalat?

Tiukat ehdot

Suomen Kiinteistönvälittäjäliiton hallituksen puheenjohtaja Saara Murtovaara kertoo, että kaupan voi tietyillä edellytyksillä purkaa, vaikka se on hyvin harvinaista. Rahakorvaukset ovat yleisempiä. Joskus myyjä on selvinnyt tekemällä kaupan yhteydessä tai sen jälkeen pieniä korjauksia myymäänsä taloon. Esimerkiksi, jos varastotilan lattiassa on todettu hometta tai suihkutilassa kosteusvaurio. Ostotarjoukseen voidaan kirjata ehtoja, joiden nojalla kauppa voidaan jättää tekemättä. Sairaus tai työttömyys ei kelpaa syyksi.

Ennen kauppaa maksetaan yleensä käsiraha. Murtovaara sanoo, että se jää useimmiten myyjälle, jos ostaja peruu kaupan ilman laillista syytä. Käsirahaan liittyvistä ehdoista kannattaa sopia tarjousta tehtäessä.

– Asuntokaupassa purkamisen ehdot ovat varsin tiukat, koska siitä seuraa usein suuria hankaluuksia ja kustannuksia. Purkaminen tulee kyseeseen silloin kuin asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kauppaa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, Murtovaara kertoo.

– Samoin, jos myyjä ei ole antanut ostajalle tietoa asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen piti tietää tai josta ostaja saattoi olettaa saavansa tiedon. Kauppa voidaan purkaa myös, jos asunto on varustukseltaan tai kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut aihetta edellyttää. Taikka, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä ja palveluista oleellisesti virheellisen tai harhaanjohtavan kuvan.

Nämä kaupan purkamisen edellytykset ovat hyvin tulkinnanvaraisia. Mahdollisessa oikeudenkäynnissä oikeus arvioi virheen suuruuden ja merkityksen eikä suinkaan ilman muuta hyväksy kaupan purkua, vaikka se ostajan mielestä olisi miten perusteltua tahansa.
Jos ostaja haluaa säästää kuluja, hän voi pyytää asiasta lausuntoa kuluttajavalituslautakunnalta ratkaisusuositusta riitatilanteessa. Lausunto on maksuton, mutta sen saamiseen voi mennä kuukausia, jopa vuosi.

Ostajan velvoitteet

Asuntokaupassa ostajallakin on tietyt velvoitteet.

– Talo on tutkittava huolellisesti ennen kauppaa. Muuten ei voi vedota virheeseen. Tarkastuksessa ei kuitenkaan tarvitse suorittaa erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia.

– Rakennuksessa on tutkittava kaikki tilat, joihin on esteetön pääsy, kuten ullakot ja kellarit. Annettujen tietojen oikeellisuutta ei tarvitse tarkistaa ilman erityistä syytä. Jos myyjä on esimerkiksi vakuuttanut kaivoveden olevan juomakelpoista, ostajan ei tarvitse tarkistaa asiaa.

Kauppa voidaan periaatteessa purkaa myös, jos myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa ostajalle sovittuna ajankohtana. Viivästyksenkin on tietysti oltava ”olennainen”. Toinen vaihtoehto on vahingonkorvaus.

Jos taas ostaja viivyttelee kauppahinnan maksamista oleellisesti, myyjä voi purkaa kaupan edellyttäen, että kauppakirjassa kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden siirtymisen ehtona.

Kaikesta ei voi syyttää asunnon myyjää.

Korvausvaatimus tai vaatimus kaupan purkamisesta voidaan joissakin tapauksissa kohdistaa rakennusliikkeeseen, joka on alun perin myynyt kiinteistön. Näin voidaan menetellä, jos rakentaja on syyllistynyt selvään rakennusvirheeseen tai oleelliseen laiminlyöntiin.

Hintaa voidaan alentaa

Eräs vaihtoehto kaupan purkamiselle on hinnanalennus. Murtovaara kertoo, että hinnanalennuksen voi saada, jos kiinteistö ei vastannut sitä, mitä ostajalla oli oikeus edellyttää. Hinnanalennus voi olla mahdollinen, vaikka myyjä ei olisi syyllistynyt mihinkään huolimattomuuteen.

Vahingonkorvausta voi saada vain todellisesta vahingosta ja se koskee useimmiten korjauskustannuksia. Myyjä voi vapautua niistä, jos hän osoittaa, ettei ole menetellyt kaupan yhteydessä huolimattomasti.

Vanhasta talosta löytyy aina vikoja
Varatuomari Martti Leskinen Huoneistokeskuksesta toppuuttelee niitä talon ostajia, jotka kuvittelevat, että kaupan voi purkaa noin vain, jos talosta löytyy jotakin, vaikka suurempaakin korjattavaa. Oikeastaan kaupanpurku tulee kaupanteon jälkeen käytännössä kyseeseen vain, jos korjauskulut ylittävät talon hinnan tai niiden alittaessa korjauksesta aiheutuisi kohtuutonta hankaluutta.

– Ostajan on myös erittäin tärkeää muistaa, että vanhasta, esimerkiksi 30–40 vuotta vanhasta talosta löytyy jälkeenkin päin aina kaikenlaisia vikoja: katto voi alkaa vuotaa tai seinien lämmöneristyskyky osoittautuu huonoksi. Esimerkiksi alun perin laitetut sahanpurut ovat voineet painua.

– Tuonikäisissä taloissa pitää hyväksyä senaikaisin vaatimuksin tehdyt rakenteet, vaikka nykypäivän mittapuiden mukaan puutteellisetkin, Leskinen sanoo.

– Niiden perusteella on turha vaatia hyvitystä kaupanpurusta puhumattakaan. Ostaja joutuu kustantamaan korjaukset omalla rahallaan.
Toisinaan käy Leskisen mukaan niin, että vanhaan taloon tehdään joku suurehko korjaus, esimerkiksi uusitaan katto vuotavan tilalle.
Silloin koko talon arvo nousee alkuperäisestä nykyisten tiukempien laatuvaatimusten vuoksi. Jos kyseessä on korvattava työ, ostaja ei välttämättä saa täyttä korvausta, koska talon arvo on noussut alkuperäisestä.

Jos 30 vuotta vanhasta talosta löytyy kaupanteon jälkeen pahakin kosteus- tai homevaurio, siitä on turha vaatia hyvitystä, jos talo on rakennettu tuonaikaisten laatuvaatimusten mukaan. Ja varsinkin, jos myyjä on informoinut näistä seikoista ostajaa ennen kaupan päättämistä.

Entä sitten osakeyhtiömuotoiset rivitalot?

– Jos ostetusta asunnosta löytyy myöhemmin paha virhe myyjän tiedonantovelvoitteen laiminlyönnin vuoksi, ensisijassa vastuussa on taloyhtiö, mutta se voi sitten periä korjauskulut myyjältä.
Vahingonkorvaus – hinnanalennus
Leskinen haluaa vielä täsmentää vahingonkorvauksen ja hinnanalennuksen välistä eroa:
– Vahingonkorvaus tulee kyseeseen, jos myyjä on salannut talossa tietämiään vikoja. Hinnanalennus taas on mahdollinen, jos talosta löytyy niin sanottu salainen virhe, josta myyjä ei ole ollut tietoinen. Siinäkin tapauksessa hän menettää selvää rahaa.

Olennainen vahinko mitataan rahassa. Leskisen mukaan esimerkiksi 2 000 euroa maksava korjaus ei vielä kuulu tähän ryhmään, mutta 7 000–10 000 euron suuruinen vahinko on jo hyvinkin oleellinen virhe, josta jompikumpi osapuoli maksaa joko vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena, jos niin vaaditaan.

Teksti: Heikki Hautala
24.2.2004 Mainio.net Meidän Talo