AA
A A A
Opastus ja palaute
liity jäseneksi!

 /   /  / Panttikirjat ja kiinnitykset

Panttikirjat ja kiinnitykset

27 Vastausta 14 683 Lukukertaa
Haluaisiko joku ystävällinen sielu kertoa, mitä ovat kiinnitykset ja panttikirjat kiinteistökaupassa?

Olen ymmärtänyt, että panttikirjat ovat kuin osakeyhtiön osakkeita. Mutta kuka määrää minkä arvosta panttikirjoja on ja miten ne liittyvät kiinnityksiin?

älä

ennenkuin olet selvittänyt nämä itsellesi.

Kiinteistö on lainhuudatettu (käräjäoikeudessa)
jonkun nimiin. Kun olet ostamassa kiinteää omaisuutta, pyydä (käräjäoikeudesta) ote ko. omaisuutta koskevasta lainhuudosta ja rasitustodistus sekä rekisteriote.

Näistä selviää, kuinka paljon erilaisia rasitteita ja velkaa kyseisellä kinteistöllä on.

Nämä kaikki velat ja rasitteet (mm. kiinnitykset, haltijavelkakirjat ja pantit) tulevat ostajan maksettaviksi kauppahinnan lisäksi.

Lisäksi ostajan on selvitettävä, missä kunnossa rakennukset ovat ja mitä suunnitelmia (kunnalla) on kyseiselle alueelle. Muutenhan ostat tietämättäsi vaikka tulevan valtatien pohjaa/joutomaata tai alue on rakennuskiellossa ym.

kiinteistökauppa

määrämuotoisena ja yleensä siitä laaditaan 3 samasanaista kauppakirjaa; paikalla ovat samanaikaisesti joko henkilöt itse tai yksilöidyllä valtakirjalla myyjät sekä ostajat. Paikalla pitää olla myös virallinen kaupanvahvistaja.

Jos et toimi näin, kiinteistön kauppa on mitätön.

Hassusti kävi

Kyse ei ollut kuitenkaan kiinteistön kaupasta vaan asunto-osakkeen. Äitini oli allekirjoittanut kauppakirjan erään pankin tiloissa kaupanvahvistajan ollessa paikalla. Eihän äiti niistä asioista paljon ymmärtänyt. Velkaa ei siis ollut tippakaan, äiti maksoi kaikki rahalla. Sitten vuosia, vuosia myöhemmin minun poikani pyysi äidiltäni lainaa. Siinä olisi äidin osake laitettu vakuudeksi. Vaan osakekirjojapa ei löytynyt mistään. Etsittiin kissojen ja koirien kanssa. Loppujen lopuksi ne oli siellä pankissa ikäänkuin vakuutena. Siis äiti oli ostanut osakkeen ilman mitään velkaa. Siinähän olisi pankinjohtaja (kaupanvahvistaja) voinut tehdä vaikka mitä.

No ei sentään käynyt

On aivan tavallista, että velattomasti ostettún asunnon osakekirja jätetään pankkiin asiakirjasäilytyksen.
Jos äitisi ei kauppaa tehdessään ymmärtänyt kaupasta mitään, niin ei hän ymmärtänyt sitäkään, että pankki itse asiassa suojeli häntä ottamalla sen osakekirjan pientä korvausta vastaan vastaan säilytykseen.

Ei olleet

taisivat olla pankinjohtajan pöytälaatikossa. Vasta sitten kun osakekirjat "löytyivät", äitini laittoin ne pankin tallelokeroon. Maksoi 120 markkaa vuodessa. Oli siis markka-aika. Jos olisikin olleet alunperin jossain tallelokerossa, olisihan äiti ruvennut ihmettelemään, mikä ihmeen maksu se tallekoro oli. Ja siis moneen vuoteen ei peritty mitään maksua, ennenkuin "löytyivät".

Sekaannuksen

että äiti osti sen ihmisen osakkeen, joka osti äidin omakotitalon. "Pelasivat" vain verotusarvoilla.

kyllä ne oli ja on

siellä pankin hyllyn kansiossa ne paperit. On eri asia laittaa ne tallelokeroon, se maksaa.

ei pankki

muuta kuin säilyttää niitä. Tekeminen edellyttää äitisi suostumuksen.

Mulla on

Rasitustodistus:

- kiinnityksiä noin 70% pyyntihintaan nähden. Noin kolmannes pankilla. Osassa lukee: siirretty muodostajayksiköiltä kiinteistöille.

Mitähän helvataa tämä tarkoittaa? Eikös se oo niin, että mä ostajana saan kaikki kiinnitykset kaupantekotilaisuudessa itselle?

Kiinteistörekisteriote:
-Tontti rekisteröity

Lainhuutotodistus:

- myyjien nimet

Haltijavelkakirjoista ei ollut mitään mainintaa. Rasitteena tosiaan nuo kiinnitykset, joista osa pankilla.

Kaavat tsekattu ja alue on omakotitaloaluetta, joka ei joudu jyrän alle.

Miltä kuulostaa?

Lisää vastausta

Haltijavelkakirja on yksinkertaistettuna panttikirjan vanha nimi. Aiemmin kiinnitykset vahvistettiin niin, että niistä annettiin haltsu. Kiinnitys oli tuolloin voimassa vain 10 vuotta kerrallaan, ja piti aina uudistaa. Maakaari on muuttunut, ja kaikki haltsut ovat muuttuneet panttikirjoiksi viime vuoden loppuun mennessä. Tai vanhentuneet niin, ettei niitä enää ole. Sen termin saat siis oikeushistoriana unohtaa.

"Siirretty muodostajayksiköltä kiinteistölle" tarkoittaa sitä, että ilmeisesti kiinteistö on jossain vaiheessa lohottu isommasta. Kun kiinteistöjen rekisteröinti on saatu ok, niin kiinnitykset on vain siirretty oikean rekisterinumeron alle.

Ideana todella on, että saat kaikki kiinnitykset itsellesi, mikäli et tarvitse lainaa kiinteistön ostamiseen. Mikäli ne ovat olleet myyjän lainan vakuutena, asioista sovitaan sinun, sinun pankkisi ja myyjän pankin välillä niin, että myyntihinnasta maksetaan myyjän laina pois ja kiinnitykset vapautuvat. Mikäli tarvitset lainaa talon ostoon, kiinnitykset menevät sinun pankillesi.

Rasitustodistuksessa tosiaan näkyy kiinnityksen haltijan (=pankin) nimi. Tämä ei välttämättä pidä paikkaansa todellisuuden kanssa, sillä haltijamerkintää ei ole pakko pitää ajan tasalla. Eli jos vaikkapa vaihdat pankkia, uusi pankkisi ei välttämättä rupea hakemaan haltijamerkinnän vaihtoa, koska sillä ei ole oikeudellista merkitystä. Samoin, jos lainat maksetaan loppuun ja panttikirjat luovutetaan pankista kiinteistön omistajalle, haltijamerkintää ei tarvitse poistattaa.

Olennaista on se, että kenellä panttikirjat on hallussa (ja että niistä on tehty pätevä panttaussitoumus).

Tarvittavien kiinnitysten määrä tosiaankin riippuu otettavan lainan määrästä. Pelkästään.

Lainhuuto on ok.

Tietoa

Yksinkertaistettuna, panttikirja = kiinnitys. Kiinnitys vahvistetaan merkitsemällä se rekisteriin ja antamalla todistukseksi panttikirja.

Tuo vertaus osakkeisiin tarkoittaa sitä, että kun asunto-osake tulee lainan vakuudeksi, lainanantajalle eli pankille viedään se osakekirja pantiksi. No, kiinteistöä (taloineen ja maapohjineen) ei voida kiikuttaa pankin holviin vakuudeksi, joten kiinteistöön vahvistetaan kiinnityksiä tietylle summalle, ja ne panttikirjat annetaan sitten lainanantajalle.

Kiinnitysten summan määrää kiinnitysten hakija. Niitä haetaan niin paljon, kuin on tarvista. Tämä tarkoittaa sitä, että täysin arvottomaankin kiinteistöön voidaan vahvistaa kiinnityksiä vaikka ziljoonan euron arvosta. Kiinnitysten määrä ja kiinteistön vakuusarvo siis ovat aivan kaksi eri asiaa. Samoin voidaan vapaasti valita, vahvistetaanko esim. yksi 500.000 euron kiinnitys vai viisi 100.000 euron kiinnitystä. Jälkimmäinen vain maksaa pikkuisen enemmän, koska kirjausmaksu on per kappale.

Jos käy huonosti ja luotto jää maksamatta ja mennään pakkohuutokauppaan, pantinhaltijalla (eli pankilla jonka hallussa kiinnitykset=panttikirjat ovat) on oikeus saada suoritus kiinteistön arvosta korkeintaan hallussapitämiensä kiinnitysten määrään saakka, toki tietysti korkeintaan todellisen saatavan määrä. Tämän vuoksi pankki yleensä vaatii, että kiinnityksiä on vähän enemmän kuin mikä lainan nostettu pääoma on. Koska, jos laina jätetään heti alusta alkaen maksamatta, siihen alkaa kertyä korkoja, viivästyskorkoja, perintäkuluja jne ja saatava onkin lopulta enemmän kuin alkuperäinen pääoma.

Ensimmäinen vastaaja vastasi hieman väärin. Se, että tiettyyn kiinteistöön on vahvistettu tietty määrä kiinnityksiä EI TARKOITA sitä, että kiinteistöä vastaan olisi yhtä paljon velkaa. Ei. Kiinnitykset voivat olla lainoittamattomina kiinteistön omistajan hallussa, ne voivat olla pankissa lainoittamattomina arvopaperisäilytyksessä tms. Koska nykyisin kiinnitykset ovat voimassa niin kauan kuin ne kuoletetaan, rasitustodistuksessa näkyy kiinnitykset, vaikka lainat olisi maksettu pois iät ajat sitten. Eikä niitä oikeastaan kannata kuolettaakaan, kunhan panttikirjat pidetään tallessa.

Upea vastaus, kiitos!

Kiitos sinulle (ja toki muillekin) vastanneille! En mä täysin vieläkään ymmärrä tätä asiaa, kun koulutus on ihan toiselta alalta.

Mistä tiedän, onko kiinnityksiä vastaan otettu lainaa? Eli kun mä teen kauppaa, pitääkö mun saada kaikki ne kiinnitykset, mitkä rasitustodistukseen on laitettu, sitten itselleni kun kauppa toteutuu? Voinko luottaa että kaikki menee oikein, kun kerran oikein kaupanvahvistajakin on paikalla?

Vastausta

No et varsinaisesti tässä vaiheessa mistään voikaan tietää. Kiinteistön omistajan pankki ei tietoa sinulle anna pankkisalaisuuden vuoksi. Toki asiallinen myyjä kertoo sinulle, jos kysyt, missä panttikirjat ovat.

Kiinteistöön vahvistetuista kiinnityksistä tehdään merkintä kauppakirjaan. Se muotoillaan tyyliin "Myyjä vakuuttaa, ettei kiinteistöä rasita muut kuin silloin-ja-silloin päivätystä rasitustodistuksesta ilmenevät kiinnitykset (tai sitten kiinnitykset ihan yksilöidysti luetellaan kauppakirjassa) jotka luovutetaan lainoittamattomina ostajalle". Tietysti sitten tarkistetaan, että kaikki panttikirjat ovat tallessa. Eli kyllä, sinun pitää saada näppeihisi kaikki kiinnitykset mitä rasitustodistuksesta käy ilmi.

Miten tuo sitten ihan käytännössä tapahtuu, riippuu siitä, ovatko sinun pankkisi ja ostajan pankki mukana kaupan teossa (eli suomeksi, onko kummallakaan puolella lainaa). Ilmeisesti tässä tapauksessa kiinteistönvälittäjä ei ole mukana, jos on, hän järjestää myös nämä käytännön jutut yhteistyössä pankkien kanssa.

Jos kumpikin osapuoli lainaton, kaupantekotilanteessa sinä annat kauppahinnalle otetun shekin myyjälle, joka antaa toisella kädellä sinulle nipun panttikirjoja.

Jos olet tilanteessa, että et tarvitse lainaa mutta myyjällä on lainaa, niin käytännössä kauppa tehdään jotakuinkin näin: otat pankistasi shekin kauppahinnalle, menette myyjän pankkiin, allekirjoitatte kauppakirjan ja kauppa vahvistetaan, siirrytte lainatoimihenkilön tiskille, myyjän laina maksetaan pois ja toimihenkilö antaa panttikirjat sinulle. Pankkihan ei anna kiinnityksiä pois hallustaan, ennen kuin laina on maksettu pois.

Jos sinä otat kauppahintaan lainaa, käytännön järjestelyistä sinun kannattaa keskustella pankkisi kanssa. Voit olla varma siitä, että pitävät huolen, että saavat kiinnitykset haltuunsa. Lainatoimihenkilöt järjestävät asuntokauppoja päivittäin, joten he kyllä tietävät miten menetellään.

Menettelytavat riippuvat siitä, ovatko pankit esim. eri kaupungeissa. Jos sinun pankkisi rahoittaa ostosi (ja kyseessä on eri pankki kuin myyjän pankki) ja kauppa tehdään myyjän pankissa, käytännössä voidaan tehdä vaikkapa niin, että sinun pankkisi toimihenkilö tulee kaupantekotilaisuuteen, tuo kauppahintashekin ja ottaa sitten sitä vastaan kiinnitykset haltuunsa.

Tai toisin päin, jos kauppa tehdään sinun pankissasi, myyjän pankin toimihenkilö tulee paikalle panttikirjat kainalossa, kauppakirjan allekirjoituksen jälkeen sinun lainasi nostetaan, shekki annetaan myyjän pankin toimihenkilölle joka antaa panttikirjat sinun pankille.

Jos pankit ovat eri paikkakunnilla, pankki antaa toiselle kirjallisen sitoumuksen siitä, että kiinnitykset luovutetaan. Rahaa siirretään pikasiirtoina ja kiinnitykset lähetetään sisäisessä turvapostissa. Sinä et tällaisessa tilanteessa panttikirjojasi pääse edes näkemään. Tai apuna käytetään saman ketjun toista konttoria.

Tiedän, että kuulostaa kamalan monimutkaiselta. Mutta, asuntokauppoja (niin osakkeiden kuin kiinteistöjen) tehdään joka päivä ja paljon.

Pari sanaa panttikirjojen säilyttämisestä: Jos ne on kiinteistön omistajan hallussa, kannattaa säilyttää huolella. Kiinnitykset eivät vanhene, vaan ovat voimassa ikuisesti. Jos käy niin köpelösti, että panttikirja häviää, sitä ei niin helposti saakaan pois rasitustodistuksesta. Kuolettaminen vaatii parikin toimenpidettä. Ensin asiakirjan kuolettamista haetaan käräjäoikeudelta, ja se kuulutetaan virallisessa lehdessä. Kun asiakirja on kuoletettu, haetaan erikseen kiinnityksen kuolettamista. Suomeksi, maksaa turhan paljon ja kestää kaaaaauan.

Kiitos vielä

Kiitos tuhannesti tiedoista! Toivottavasti muutkin kuin minä oppivat näistä neuvoista!

sinun

rasitustodistuksen osoittamat kiinnitykset haltuusi (kaikki) kaupantekotilaisuudessa tai ne huomioidaan oman lainasi panteiksi ja jäävät pankillesi.
Tällä varmistat, että niiden arvo on huomioitu kaupassa etkä joudu niitä vastaan otettuja vanhoja lainoja erikseen myöhemmin maksamaan.
Tämä voi näkyä myynti-ilmoituksessa esim. myyntihinta on xx ja velaton hinta xxx.

Jos myöhemmin korjauksiin tms tarvitset lisää lainaa, kelpaavat kiinnitykset niidenkin vakuudeksi ja ovat siellä pankissasi odottamassa.
Jos kiinnityksiä ei ole tarpeeksi, voit hakea niitä itse lisää käräjäoikeudelta.

Oman pankkisi toimihenkilö kyllä kertoo tästä käytännöstä lisää ja hakee kiinnityksiä myös korvausta vastaan.

Vähän

tähän vastaukseen. Asunto-osakkeiden myynti-ilmoituksissa velaton hinta ja myyntihinta viittaavat siihen, että osakkeisiin kohdistuu taloyhtiön lainaa esimerkiksi remontin vuoksi. Velaton hinta tarkoittaa, että sen maksamalla maksetaan myös asuntoon kohdistuva yhtiölaina. Myyntihinnan maksamalla sen sijaan yhtiölainaa maksetaan vastikkeessa. Näitä ilmaisuja ei käytetä kiinteistöjä kaupitellessa.

VELATON HINTA

Kiinteistöä myytäessä ei ilmoiteta myyntihintaa ja velatonta hintaa.

Kiinteistökaupassa ei siirry myyjän velkoja ostajalle.

Selität asia erittäin monimutkaisesti ja väärin.

t. ile LKV

joopa

Lain mukaan kiinteistönvälittäjän on kerrottava asunnon myyntihinta ja velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta.
Varainsiirtoveroeron 1,6%/4% takia moni pienkiinteistö on nykyään as oy.

VÄÄRIN SELITETTY

kaupat tehdään aina ostajan pankissa ja kaikki panttikirjat luovutetaan ostajalle kaupantekotilaisuudessa.
ei mitkään pankit luota kirjeisiin vaan panttikirjat toimitetaan aina lähimpään myyjään edustavaan pankkiin josta ne toimitetaan ostajan pankkiin kaupantekopäivänä.

liian monimutkaisesti selostettu ja väärin sinun teksti.

t. ile LKV

No voi

sentään. Kyllä meidän pankki on ollut kaupantekopaikkana (myyjän pankki), varsinkin silloin kun meidän pankin johtaja on ollut kaupanvahvistajana. Ja kyllä on tapahtunut niin, että kauppa on tehty toisella paikkakunnalla ja panttikirjat ovat tulleet arvopostissa. Tarkoitin vain sitä, että käytännön järjestelyt riippuvat yksittäisestä tilanteesta, ja ETTÄ PANKIT KYLLÄ HOITAVAT KÄYTÄNNÖN JÄRJESTELYT koska tekevät sitä päivittän.. Ile voi olla LKV mutta minä olen pankkijuristi.

JURISTI LKV

Tänä päivänä pelkästään lakimieheksi valmistunut ei ole automaattisesti LKV vaan juristin pitää mennä suorittamaan tutkinto erikseen niin kuin muutkin kiinteistönvälitysalalla työskentelevät.

Olen urani (vajaa 600 asunto-, tontti ja osakekauppaa) aikana törmännyt melko epäpäteviin juristeihin joiden virheitä on joduttu korjaamaan varsinkin kiinteistöissä.

t. ile LKV

kyllä ne kaupat

ihan hyvin myyjänkin pankissa, eli väärin selitetty!

Antaa osatan pankin lähetin juosta rahojen kanssa myyjän pankkiin.

Hei Ile

Olet ilmeisesti pääkaupunkiseudulta, koska sanot että kaupat tehdään aina ostajan pankissa. Täällä maakunnassa asia on päinvastoin, eli kaupat tehdään yleensä myyjän pankissa. Raha kävelee... Olen aina ihmetellyt, miksi teillä toimitaan näin?

me tehtiin

myyjän kotona ja siellä oli mukana myös kaupan vahvistaja. Samahan se on missä kaupat tekee, kunhan kiinteistökaupan muotoseikat on kauppakirjassa huomioitu.
Paikalla täytyy olla ostaja ja myyjä samanaikaisesti itse tai valtakirjalla ja vielä se kaupanvahvistaja.

TOINEN LKV

En ole yhtäkään kiinteistökauppaa tehnyt vielä myyjän pankissa, kerran on thety kauppa meidän toimistolla, täällä pk-seudulla on yleinen melkein pakko tehdä kaupat ostajan pankissa jos ostaja ottaa lainaa, pankit suorastaan vaatii sitä.

t. ile LKV

juu hesassa melkein

kaupat ostajan pankissa koska rahaa ostamiseen ei saa ulos ennenkuin talon paperit on pankissa ja sopimus mm lainhuudosta pankin kautta pantu vireille.

Maaseudulla taas jos myyjällä on tili OP:ssa niin sehän ei jalallaan astu Nordeanin konttoriin. Silloin ostaja tai ostajan pankki juoksee. Ja se on helppoa kun konttorit on aina alle 200 m päässä toisistaan.

PANTTIKIRJAT

Kiinteistöön voidaan hakea vaikka 100 miljonaa euroa panttikirjoja.

Ostaja saa nämä panttikirjat aina vapaina kaupantekotilaisuudessa eikä ostajan tarvitse ottaa myyjän velkoja itselleen.

Kiinteistön vakuusarvo määräytyy yleensä siten että pankki arvostaa sen arvoksi noin 70-80 % kauppahinnasta eli esim. 200 000 euron kiinteistön kauppahinnasta pankki antaa lainaa korkeintaan 160 000 euroa.

Ei kannata sekoittaa keskenään rasitteita ja kiinnityksiä, ne ovat eri asia.

Rasitteet löytyvät kiinteistörekisteriotteesta ja ne eivät ole mitään velkoja vaan tiettyjä rasitteita jotka kohdistuvat maapohjaan tai jopa mahdollisesti kiinteistöllä sijaitsevaan rakennukseen.

Rasitustodistuksesta löytyy kiinteistöön kohdistuvat panttikirjat eli aikaisemmin ne olivat nimeltään haltijavelkakirjoja.

t. ile LKV
 /   /  / Panttikirjat ja kiinnitykset

Keskusteluhaku

Laaja haku



Facebookissa suositeltua

Tietoa mainosten kohdentamisesta