Asuntojen vuokraus Yks. vs KOY?

Kiitos. Onko muilla mitään ajatuksia?

Kiitos, eli unohdan KOY:n perustamisen.

Jos sulla on esim. 10 kpl 100 000 euron huoneistoa ilman lainoja niin firma tasearvo on miljoona euroa. Siitä 9% on 90.000 euroa verovapaata osinkoa vuodessa sen jälkeen kun olet maksanut yhteisöveron tilikauden tuloksesta. Mutta yhteisövero maksetaan tuloksesta vain kerran ja sentään 74% jää talteen josta voit nostaa verovapaita 9%:sia vaikka eläkeikään asti.

Haluaisin nähdä sen kiinteistöyhtiön, jossa äkkiä tulee täyteen se 9%. Tuohan tarkoittaa sitä, että vuokratuotto on 9% netto.

Varainsiirtovero maksetaan vain kerran, mutta 2%:n veroetu on jokavuotinen.

Eli lasketaan esimerkin vuoksi. Asunto-osakkeita 500 000 eurolla, käteistä 8000.

Jos pitää itse voi sijoittaa tuon 8000 myös. Oletetaan bruttotuotoksi 8%.
1. vuoden jälkeen käyttöön 29 260 ( netto )
2. sama jne....

Perustaa firman niin bruttotuotto on ( tuo 8000 menee varainsiirtoveroon )
Joka vuosi tuotto 74% 40 000:sta tuolla samalla 8%:n bruttotuotolla = 29 600. Koko tuon summan voi maksaa "verovapaina" osinkoina.

Eli ei tuo lasku ihan triviaali ole.

...jospa kuitenkin ? kirjoitti:

Jos sulla on esim. 10 kpl 100 000 euron huoneistoa ilman lainoja niin firma tasearvo on miljoona euroa. Siitä 9% on 90.000 euroa verovapaata osinkoa vuodessa sen jälkeen kun olet maksanut yhteisöveron tilikauden tuloksesta. Mutta yhteisövero maksetaan tuloksesta vain kerran ja sentään 74% jää talteen josta voit nostaa verovapaita 9%:sia vaikka eläkeikään asti.

Lue lisää

voitosta, ei taseesta. Muutoinhan rahaa voisi pestä.

Niinkö... kirjoitti:

Haluaisin nähdä sen kiinteistöyhtiön, jossa äkkiä tulee täyteen se 9%. Tuohan tarkoittaa sitä, että vuokratuotto on 9% netto.

Varainsiirtovero maksetaan vain kerran, mutta 2%:n veroetu on jokavuotinen.

Eli lasketaan esimerkin vuoksi. Asunto-osakkeita 500 000 eurolla, käteistä 8000.

Jos pitää itse voi sijoittaa tuon 8000 myös. Oletetaan bruttotuotoksi 8%.
1. vuoden jälkeen käyttöön 29 260 ( netto )
2. sama jne....

Perustaa firman niin bruttotuotto on ( tuo 8000 menee varainsiirtoveroon )
Joka vuosi tuotto 74% 40 000:sta tuolla samalla 8%:n bruttotuotolla = 29 600. Koko tuon summan voi maksaa "verovapaina" osinkoina.

Eli ei tuo lasku ihan triviaali ole.

Lue lisää

ei kannata laskea tuon 9 %:n osinkoverovapauden päälle - muuttuu todennäköisesti aika pian ja arvattavasti tiukemmaksi....

ääliö123 kirjoitti:

voitosta, ei taseesta. Muutoinhan rahaa voisi pestä.

Osinko nostetaan nimenomaan taseesta.

Niinkö... kirjoitti:

Haluaisin nähdä sen kiinteistöyhtiön, jossa äkkiä tulee täyteen se 9%. Tuohan tarkoittaa sitä, että vuokratuotto on 9% netto.

Varainsiirtovero maksetaan vain kerran, mutta 2%:n veroetu on jokavuotinen.

Eli lasketaan esimerkin vuoksi. Asunto-osakkeita 500 000 eurolla, käteistä 8000.

Jos pitää itse voi sijoittaa tuon 8000 myös. Oletetaan bruttotuotoksi 8%.
1. vuoden jälkeen käyttöön 29 260 ( netto )
2. sama jne....

Perustaa firman niin bruttotuotto on ( tuo 8000 menee varainsiirtoveroon )
Joka vuosi tuotto 74% 40 000:sta tuolla samalla 8%:n bruttotuotolla = 29 600. Koko tuon summan voi maksaa "verovapaina" osinkoina.

Eli ei tuo lasku ihan triviaali ole.

Lue lisää

Ihmettelen vain kuinka alussa voisi olla osakkeita muttei velkaa?
Jos huoneistot on jo olemassa ja ne siirtää yritykselle, niin eikö KOY ole velkaa yrittäjälle? Tietysti vuokratuloja saa silloin nostaa "verottomasti"? Tai toinen vaihtoehto että yrittäjä saa rahan pankista ja KOY on velkaa pankille jolloin nettovarallisuus on n. 0,00 €?
Olenko väärässä?

Kelonen kirjoitti:

Ihmettelen vain kuinka alussa voisi olla osakkeita muttei velkaa?
Jos huoneistot on jo olemassa ja ne siirtää yritykselle, niin eikö KOY ole velkaa yrittäjälle? Tietysti vuokratuloja saa silloin nostaa "verottomasti"? Tai toinen vaihtoehto että yrittäjä saa rahan pankista ja KOY on velkaa pankille jolloin nettovarallisuus on n. 0,00 €?
Olenko väärässä?

Lue lisää

Jos omistat huoneistoja ja perustat KOY:n niin voit joko myydä huoneistot jolloin KOY on Sinulle velkaa TAI siirtää ne huoneistot KÖY:lle sijoituksena eli osakepääomana. Jölkimmäisessä tapauksessa KÖY ei ole Sinulle velkaa mutta omistamiesi KÖY:n osakkeiden arvo on suurempi.
Yleensähän moisissa järjestelyissä tehdään osittain molempia

ppsggif' kirjoitti:

Jos omistat huoneistoja ja perustat KOY:n niin voit joko myydä huoneistot jolloin KOY on Sinulle velkaa TAI siirtää ne huoneistot KÖY:lle sijoituksena eli osakepääomana. Jölkimmäisessä tapauksessa KÖY ei ole Sinulle velkaa mutta omistamiesi KÖY:n osakkeiden arvo on suurempi.
Yleensähän moisissa järjestelyissä tehdään osittain molempia

Lue lisää

Ok, kiitos selvennyksestä!

Kelonen kirjoitti:

Ihmettelen vain kuinka alussa voisi olla osakkeita muttei velkaa?
Jos huoneistot on jo olemassa ja ne siirtää yritykselle, niin eikö KOY ole velkaa yrittäjälle? Tietysti vuokratuloja saa silloin nostaa "verottomasti"? Tai toinen vaihtoehto että yrittäjä saa rahan pankista ja KOY on velkaa pankille jolloin nettovarallisuus on n. 0,00 €?
Olenko väärässä?

Lue lisää

Kuten tuossa jo todettiin niin tuon siirron itseltä yritykselle voi tehdä monella tapaa. Joissakin yritykselle jää velkaa ja toisissa ei.

a) Yritys ottaa velkaa ja ostaa.
b) Henkilö siirtää apporttina
c) Henkilö siirtää rahana ( joko kaikki osakepääomaan tai osa osakepääomaan ja osa SVOP-rahastoihin ) ja yritys ostaa tuolla rahalla henkilöltä ( tämän voi tehdä kirjapidossa - oikeasti ei tarvitse rahaa liikkua kuin sen verran, että osakepääoma tulee maksettua ).

Monta tapaa.... kirjoitti:

Kuten tuossa jo todettiin niin tuon siirron itseltä yritykselle voi tehdä monella tapaa. Joissakin yritykselle jää velkaa ja toisissa ei.

a) Yritys ottaa velkaa ja ostaa.
b) Henkilö siirtää apporttina
c) Henkilö siirtää rahana ( joko kaikki osakepääomaan tai osa osakepääomaan ja osa SVOP-rahastoihin ) ja yritys ostaa tuolla rahalla henkilöltä ( tämän voi tehdä kirjapidossa - oikeasti ei tarvitse rahaa liikkua kuin sen verran, että osakepääoma tulee maksettua ).

Lue lisää

kannattaa myös huomioida, että nuo siirrot osakeyhtiöön tehdään aina käypään arvoon, eli tähänastinen arvonnousu tuloutuu ja verotetaan.

poi+0pi kirjoitti:

kannattaa myös huomioida, että nuo siirrot osakeyhtiöön tehdään aina käypään arvoon, eli tähänastinen arvonnousu tuloutuu ja verotetaan.

tämä. Jos jo omistetut asunnot siirretään apportina niin tilintarkastajan tehtävä on varmistaa että niitä ei siirretä ylijintaan. Tilintarkastaja valvoo uuden yhtiön etua. Kuka valvoo sitä ettei käytetä alihintaa? Periaatteessa verottaja mutta miten käytännössä kun siirtohinnan on hyväksynyt arvostettu tilimies? Eiköhän ainakin n30% "aliarvostus" mene heittämällä läpi

rrrrrrrrrttttt kirjoitti:

tämä. Jos jo omistetut asunnot siirretään apportina niin tilintarkastajan tehtävä on varmistaa että niitä ei siirretä ylijintaan. Tilintarkastaja valvoo uuden yhtiön etua. Kuka valvoo sitä ettei käytetä alihintaa? Periaatteessa verottaja mutta miten käytännössä kun siirtohinnan on hyväksynyt arvostettu tilimies? Eiköhän ainakin n30% "aliarvostus" mene heittämällä läpi

Lue lisää

Ei riitä enää "arvostettu tilimies" - pitää olla kirjaimia; KHT tai HTM - ja kyllä nämä omaisuudensiirrot yrittäjän ja omistajan välillä ovat aina verottajan erityisessä seurannassa ja tämän vuoden alustahan on alettu noudattamaan uusia arvostusohjeita - joten en suosittele kokeilemaan.

Kaapo33 kirjoitti:

Ei riitä enää "arvostettu tilimies" - pitää olla kirjaimia; KHT tai HTM - ja kyllä nämä omaisuudensiirrot yrittäjän ja omistajan välillä ovat aina verottajan erityisessä seurannassa ja tämän vuoden alustahan on alettu noudattamaan uusia arvostusohjeita - joten en suosittele kokeilemaan.

Lue lisää

Olen miettinyt samaa kun ap.

Olenko ymmärtänyt oikein, että jos asunnot omistaa ja niitä vuokraa yritys (onko eroa yritysmuodolla?) niin se maksaa vuokratulosta (vuokra-vastike=tulo, josta ainakin yksityinen henkilö maksaisi sen 29%) myös pääomaveroa 29%? Siis saako yrittäjät vapautuksen tuosta pääomatulosta?

Toiminimessähän kaikki on yrittäjän omaa tuloa, mutta meneekö tuon verotus pääomatulona vai yrityksen tulona eli ansiotulona? Jos on taas osakeyhtiö, niin maksaako yritys ensin 29% vuokrasta, sen jälkeen 26% voitosta ja sen jälkeen yrittäjä vielä veroja palkastaan?

Tuo yrityksen kautta toimiminen kannattaisi siksi, että minulla ei ole muita tuloja, ja kannattaisi saada nuo pienet rahat mieluummin ansiotulona. Eli vaatimaton ansiotuloni vero% olisi ehkö 10, kun pääomaverotuksen prosentti on 29%

vdsvdvs kirjoitti:

Olen miettinyt samaa kun ap.

Olenko ymmärtänyt oikein, että jos asunnot omistaa ja niitä vuokraa yritys (onko eroa yritysmuodolla?) niin se maksaa vuokratulosta (vuokra-vastike=tulo, josta ainakin yksityinen henkilö maksaisi sen 29%) myös pääomaveroa 29%? Siis saako yrittäjät vapautuksen tuosta pääomatulosta?

Toiminimessähän kaikki on yrittäjän omaa tuloa, mutta meneekö tuon verotus pääomatulona vai yrityksen tulona eli ansiotulona? Jos on taas osakeyhtiö, niin maksaako yritys ensin 29% vuokrasta, sen jälkeen 26% voitosta ja sen jälkeen yrittäjä vielä veroja palkastaan?

Tuo yrityksen kautta toimiminen kannattaisi siksi, että minulla ei ole muita tuloja, ja kannattaisi saada nuo pienet rahat mieluummin ansiotulona. Eli vaatimaton ansiotuloni vero% olisi ehkö 10, kun pääomaverotuksen prosentti on 29%

Lue lisää

Tuo nyt menee jo niin metsään, että en viitsi edes lähteä oikomaan.....

Koppo33 kirjoitti:

Tuo nyt menee jo niin metsään, että en viitsi edes lähteä oikomaan.....

Eikö nyt silti voisi oikoa? Kysymys on aito.

Ainoa tulonlähteeni on ollut viime vuosina kahdesta asunnosta saatu vuokratulo, keskimäärin näin: 600 vuokra-100 yhiövastike=500 euroa, josta vero 28% (kohta29 ilmeisesti), eli netto 360 ja se kahdesta asunnosta 720 euroa kk käteen.

Ottaa päähän maksaa noin pienistä tuloista veroa lähes 30 prosenttia, kun vastaava ansiotulo olisi paljon pienempi. Siksi mietin, kannattaisiko toimia jatkossa yrityksen kautta. Olen kiinnostunut nimenomaan verotuspuolesta, en noista omaisuussiirroista, jotka haluan miettiä erikseen ja joita on tässä jo laajalti käsitelty.

Jos siis tuo sama vuokraustoiminta olisi yrityksen nimissä, niin apljonko menisi veroa, ja miten eri yhtiömuodot vaikuttavat asiaan?

dffdf kirjoitti:

Eikö nyt silti voisi oikoa? Kysymys on aito.

Ainoa tulonlähteeni on ollut viime vuosina kahdesta asunnosta saatu vuokratulo, keskimäärin näin: 600 vuokra-100 yhiövastike=500 euroa, josta vero 28% (kohta29 ilmeisesti), eli netto 360 ja se kahdesta asunnosta 720 euroa kk käteen.

Ottaa päähän maksaa noin pienistä tuloista veroa lähes 30 prosenttia, kun vastaava ansiotulo olisi paljon pienempi. Siksi mietin, kannattaisiko toimia jatkossa yrityksen kautta. Olen kiinnostunut nimenomaan verotuspuolesta, en noista omaisuussiirroista, jotka haluan miettiä erikseen ja joita on tässä jo laajalti käsitelty.

Jos siis tuo sama vuokraustoiminta olisi yrityksen nimissä, niin apljonko menisi veroa, ja miten eri yhtiömuodot vaikuttavat asiaan?

Lue lisää

dffdf:

Vero menisi suunnilleen näin:
Vuokratulot 1200
Menot -200
=Tulos 1000
Vero 26 % (aina sama) - 260
= Jää 740

Jos et voi nostaa ollenkaan osinkoa verottomana ja nostat kaiken voiton palkkana niin bruttopalkkasi on tuo 740 kuussa ja siitä pois verot. Jos vero% olisi tuolla tulolla vaikka 10 % niin käteen sinulle jäisi 666. Tällöin vero olisi n. 35 % eli ei kannata.

Kelonen kirjoitti:

dffdf:

Vero menisi suunnilleen näin:
Vuokratulot 1200
Menot -200
=Tulos 1000
Vero 26 % (aina sama) - 260
= Jää 740

Jos et voi nostaa ollenkaan osinkoa verottomana ja nostat kaiken voiton palkkana niin bruttopalkkasi on tuo 740 kuussa ja siitä pois verot. Jos vero% olisi tuolla tulolla vaikka 10 % niin käteen sinulle jäisi 666. Tällöin vero olisi n. 35 % eli ei kannata.

Lue lisää

vähennetään ensiksi palkka ja lopputulosesta maksetaan verot. Eli jos nostat palkkana 1000 euroa, Yritys ei maksa veroja ja maksat 12.000 eurosta (tai no 12.000 pl sotu) palkkaa. eli 2009 mukaan 98% * 12.000 = 11.760 euroa jäisi verotettavaa tuloa henk koht. Eli veroprosentti ei nuosse kovinkaan suureksi.

yks toinen kp kirjoitti:

vähennetään ensiksi palkka ja lopputulosesta maksetaan verot. Eli jos nostat palkkana 1000 euroa, Yritys ei maksa veroja ja maksat 12.000 eurosta (tai no 12.000 pl sotu) palkkaa. eli 2009 mukaan 98% * 12.000 = 11.760 euroa jäisi verotettavaa tuloa henk koht. Eli veroprosentti ei nuosse kovinkaan suureksi.

Lue lisää

Kiitos! Viimeisimmän viestin mukaan voisi kannattaakin. Onko yhtiömuodolla väliä tuossa? Toiminimi olisi helpoin, mutta siinä ei taida voida maksaa palkkaa. Toisaalta, verotetaanko siinä kuitenkin tuloverotuksen mukaan nuo tulot, eikä pääomatulona?

Tästä näkökulmasta harvemmin saa lukea mitään tietoja, koska joka ikisessä julkisessa kannanotossa aina oletetaan osinkoja ja pääomatuloja saavat ihmiset rikkaiksi. Muka 28-29% veroastetta tavoittelisivat, jotta verotus _kevenisi_... No, ehkä vaan olen oikeasti köyhä...

Kelonen kirjoitti:

Ihmettelen vain kuinka alussa voisi olla osakkeita muttei velkaa?
Jos huoneistot on jo olemassa ja ne siirtää yritykselle, niin eikö KOY ole velkaa yrittäjälle? Tietysti vuokratuloja saa silloin nostaa "verottomasti"? Tai toinen vaihtoehto että yrittäjä saa rahan pankista ja KOY on velkaa pankille jolloin nettovarallisuus on n. 0,00 €?
Olenko väärässä?

Lue lisää

Saako niitä vuokratuloja nostaa silloin "verottomasti"? Eikö siitä velasta verottaja yhtään katso, että sen laskennalliset korot olisivat esim. pääomatuloa sijoituksesta? Vai voiko tosiaan olla velka ilman korkoa ja tomia noin?

ddkkhl kirjoitti:

Kiitos! Viimeisimmän viestin mukaan voisi kannattaakin. Onko yhtiömuodolla väliä tuossa? Toiminimi olisi helpoin, mutta siinä ei taida voida maksaa palkkaa. Toisaalta, verotetaanko siinä kuitenkin tuloverotuksen mukaan nuo tulot, eikä pääomatulona?

Tästä näkökulmasta harvemmin saa lukea mitään tietoja, koska joka ikisessä julkisessa kannanotossa aina oletetaan osinkoja ja pääomatuloja saavat ihmiset rikkaiksi. Muka 28-29% veroastetta tavoittelisivat, jotta verotus _kevenisi_... No, ehkä vaan olen oikeasti köyhä...

Lue lisää

"Muka 28-29% veroastetta tavoittelisivat, jotta verotus _kevenisi_... No, ehkä vaan olen oikeasti köyhä..."

Jos veroprosenttisi on alle 28% niin olet köyhä.

ddda kirjoitti:

Saako niitä vuokratuloja nostaa silloin "verottomasti"? Eikö siitä velasta verottaja yhtään katso, että sen laskennalliset korot olisivat esim. pääomatuloa sijoituksesta? Vai voiko tosiaan olla velka ilman korkoa ja tomia noin?

Lue lisää

Käsittääkseni osakas saa lainata Oy:lle ilman korkoa mutta toisinpäin ei, koska OYLaissa kielletään..

"arvonlisävelvollista tuloa jos yhtiö vuokraa ja jos yksityinen niin ei. eli kun jakelette veroneuvoja, kannattaa huomioida myös tämä."

Ei koske mm. yksityisasuntoja.

< arvonlisävelvollista tuloa jos yhtiö vuokraa ja jos yksityinen niin ei. eli kun jakelette veroneuvoja, kannattaa huomioida myös tämä. >

Vuokraustoiminta on kyllä pääsääntöisesti arvonlisäverotonta vaikka vuokranantaja olisi yhtiökin. Siitä pitää erikseen hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi jokaisen kiinteistön tai kiinteistön osan osalta. Ja senkin voi tehdä vain, mikäli se on arvolisäverovelvollisessa käytössä ( eli että vuokraaja on myös yritys ).

Eipä kyllä... kirjoitti:

< arvonlisävelvollista tuloa jos yhtiö vuokraa ja jos yksityinen niin ei. eli kun jakelette veroneuvoja, kannattaa huomioida myös tämä. >

Vuokraustoiminta on kyllä pääsääntöisesti arvonlisäverotonta vaikka vuokranantaja olisi yhtiökin. Siitä pitää erikseen hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi jokaisen kiinteistön tai kiinteistön osan osalta. Ja senkin voi tehdä vain, mikäli se on arvolisäverovelvollisessa käytössä ( eli että vuokraaja on myös yritys ).

Lue lisää

Jos vuokratulot ylittävät sen tietyn määrän niin eikö silloin ole pakko ilmoittautua alv-velvolliseksi?

Kelonen kirjoitti:

Jos vuokratulot ylittävät sen tietyn määrän niin eikö silloin ole pakko ilmoittautua alv-velvolliseksi?

"Jos vuokratulot ylittävät sen tietyn määrän niin eikö silloin ole pakko ilmoittautua alv-velvolliseksi?"

No ei ole.

ki7135948 kirjoitti:

"Jos vuokratulot ylittävät sen tietyn määrän niin eikö silloin ole pakko ilmoittautua alv-velvolliseksi?"

No ei ole.

Ai, no miksi YTJ:n ohjeessa sanotaan näin?:

Olette liiketoiminnan harjoittajana arvonlisäverovelvollinen,
jos liikevaihtonne on tilikaudessa yli 8 500 euroa.
Liikevaihtoon luetaan:
• tavaroiden ja palveluiden verolliset myynnit
• verottomat sanoma- ja aikakauslehtien, vesialusten ja
kansainväliseen kauppaan liittyvät myynnit
• _kiinteistön ja siihen kohdistuvien oikeuksien luovutukset_!!
• rahoituspalvelujen ja vakuutuspalvelujen myynnit"

Kelonen kirjoitti:

Ai, no miksi YTJ:n ohjeessa sanotaan näin?:

Olette liiketoiminnan harjoittajana arvonlisäverovelvollinen,
jos liikevaihtonne on tilikaudessa yli 8 500 euroa.
Liikevaihtoon luetaan:
• tavaroiden ja palveluiden verolliset myynnit
• verottomat sanoma- ja aikakauslehtien, vesialusten ja
kansainväliseen kauppaan liittyvät myynnit
• _kiinteistön ja siihen kohdistuvien oikeuksien luovutukset_!!
• rahoituspalvelujen ja vakuutuspalvelujen myynnit"

Lue lisää

tässä tapauksessa liikevaihdosta yli 8.500 euroa, johon kuuluu tietyt myynnit.

Arvolisäverolaissa kerrotaan mikä myynti on arvonlisverollista ja mikä arvonlisäverototnta. Myös alle 8.500 euron liikevaihdosta voihakeutua arvonlisäverovelvolliseksi.

yks toinen kp kirjoitti:

tässä tapauksessa liikevaihdosta yli 8.500 euroa, johon kuuluu tietyt myynnit.

Arvolisäverolaissa kerrotaan mikä myynti on arvonlisverollista ja mikä arvonlisäverototnta. Myös alle 8.500 euron liikevaihdosta voihakeutua arvonlisäverovelvolliseksi.

Lue lisää

Minä olin ketjussa kyselijänä, mutta sen tiedän jo nykyisestä kokemuksesta, että asuntojen vuokraus ei ole alv-alaista toimintaa, se toimiala mainitaan erikseen lainsäädännössä, samoin jotkut muutkin alat.

Ja sinä vankilaan loppuelämäksesi!

Verottajan webissä lukee että vain lainan korot voi lyhentää verotuksessa tuottoa tarkastellessa, ei siis lainanlyhennystä.