>> Useat taloyhtiöt ovat saaneet uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantulon jälkeen ilmoituksia isännöintipalkkioiden korotuksista. >>
>> Taloyhtiön hallitus vastaa siitä, että osakkailta perittävät palkkiot ovat kohtuullisia, eivätkä esimerkiksi isännöintitodistukset tai osakkaan maksamat huoneistoremonttien selvitys- ja valvontapalkkiot ole kohtuuttomiksi hinnoiteltuja. >>
>> Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön hallituksen on ylläpidettävä rekisteriä osakkaiden tekemistä remontti-ilmoituksista.
Kiinteistöliiton mukaan eräät isännöintiyritykset ovat ryhtyneet perimään rekisterin ylläpidosta osakkailta niin sanottua rekisteröimismaksua. >>
http://www.kauppalehti.fi/5/i/talous/uutiset/etusivu/uutinen.jsp?oid=20100919369
------------------------------------------------------------
****** Uuden asunto-osakeyhtiölain tavoitteena on palvella erityisesti yksityisiä asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajia, jotka mahdollisesti toimivat myös yhtiön hallituksessa. ******
------------------------------------------------------------
Taitaa vain olla niin, että suurimman hyödyn korjaavat kaikki ne tahot jotka jo nyt ja jotka jatkossa tulevat rahastamaan taloyhtiötä eli osakkeenomistajia. Voi jopa olla niin, että uuden lain vaikutus osakkeenomistajalle on kokonaisuudessa miinusmerkkinen.
Taloyhtiöiden peruskustannukset ovat valtaosassa taloyhtiöissä tuplaantuneet (100% nousu) viimeisen 10 vuoden aikana. Moni varmaan odotti kustannusten nousun taantuvan. Kehitys kuitenkin näyttäisi johtavan siihen, että muutaman vuoden päästä tämän päivän kustannukset ovat taas tuplaantuneet.
>> Taloyhtiön hallitus vastaa siitä, että osakkailta perittävät palkkiot ovat kohtuullisia, eivätkä esimerkiksi isännöintitodistukset tai osakkaan maksamat huoneistoremonttien selvitys- ja valvontapalkkiot ole kohtuuttomiksi hinnoiteltuja. >>
>> Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön hallituksen on ylläpidettävä rekisteriä osakkaiden tekemistä remontti-ilmoituksista.
Kiinteistöliiton mukaan eräät isännöintiyritykset ovat ryhtyneet perimään rekisterin ylläpidosta osakkailta niin sanottua rekisteröimismaksua. >>
http://www.kauppalehti.fi/5/i/talous/uutiset/etusivu/uutinen.jsp?oid=20100919369
------------------------------------------------------------
****** Uuden asunto-osakeyhtiölain tavoitteena on palvella erityisesti yksityisiä asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajia, jotka mahdollisesti toimivat myös yhtiön hallituksessa. ******
------------------------------------------------------------
Taitaa vain olla niin, että suurimman hyödyn korjaavat kaikki ne tahot jotka jo nyt ja jotka jatkossa tulevat rahastamaan taloyhtiötä eli osakkeenomistajia. Voi jopa olla niin, että uuden lain vaikutus osakkeenomistajalle on kokonaisuudessa miinusmerkkinen.
Taloyhtiöiden peruskustannukset ovat valtaosassa taloyhtiöissä tuplaantuneet (100% nousu) viimeisen 10 vuoden aikana. Moni varmaan odotti kustannusten nousun taantuvan. Kehitys kuitenkin näyttäisi johtavan siihen, että muutaman vuoden päästä tämän päivän kustannukset ovat taas tuplaantuneet.
Vastaukset 13
Vanhimmat
Kyllä tässä "lobaus" on tainut kannataa.
Kiinteistöliittoko oli asialla? Ajoiko isännöitsijöiden etua vai kiinteitön omistajien etua? Vai isännöintiliittoko joutui ihan yksin lobbaamaan?
Toki asialla on toinenkin puoli noita asuntoja on remontoitu todella huolettomasti ja mitään "huoltokirjaa" ei löydy? Putki Roopet ja Remppa Reinot ovat tehneet "nolla alvi" keikkaa vaillla huolen häivää.
Ja niimpä taloyhtiöissä on monenmoista sotkua.
Mutta raskas ja kallis on tämäkin tie. Voi olla yhtikokouksissa vaikeaa saada ihmisiä hallitukseen jos se ei nytkään ole ollut tungosta.
Mutta yritys kauppoja tehdään vilkaasti isännöisijä toimistoja ostetaan siellä on odotettavissa siis hyvää tuottoa ei kai sitä muuta voi päätellä.
että uuden lain jälkeen kustannukset nousevat isännöintibisneksessä. Tuli näet lisää vastuuta ja velvotteita.
Eikä siinä vielä kaikki, alv nousi, kiinteistövero nousi 25%, sähkö ja kaukolämpö. Jäte myös nousee ja miksei vesikin.
Asuminen, pakko jokaiselle, alkaa olla kerskakulutusta paitsi mamuille ja kunnan holhokeille(taikaseinä maksaa).
Tottakai hinnat nousevat, ilman muuta. Ei kai isännöitsijätkään huvikseen ja ilmaiseksi töitä tee!
on että ne on poimittu sellaisista yhtiöistä joita isännöi OTO-isännöitsijä pelkästä tekemisen riemusta kun eläkkeellä ei muutakaan tekemistä ole. Toinen syy on yleinen palkkioiden jälkeenjääneisyys alalla.
Minusta uuden lain tuomat rekisteröintivelvoitteet ovat taloyhtiön tehtäviä ja niistä laskutetaan myös taloyhtiötä. Osakkaan remonttien valvonta on sitten osakkaalta laskutettavaa työtä. Ongelma tässäkin on se että osakas haluaisi saada palvelun ilmaiseksi, mielellään klo 19.30 illalla ja 24/7 neuontapalvelu kun menee sormi suuhun. Prosentuaalinen muutos nollasta sataseen on raflaavaa kertoa mutta pitäisi myös miettiä niitä taustoja.
Kuten tuossa kirjoitin, uusi as. oy -laki palvelee erityisen hyvin juuri taloyhtiöille palveluja tuottavia tahoja. Laki tuo heille lisää bisnestä ja laskutusta. Varovainen ennusteeni on, että hoitovastikkeet nousevat seuraavan 5 vuoden aikana kesim. kaksinkertaisiksi. Kun lasketaan keskimääräinen kustannusten nousu vuodesta 2000 vuoteen 2015, se on 400%. Jos sitten päätyy tekemään oma-alotteisesti remonttia, hallinto- ja valvontakustannukset ymv. lisää entisestään kustannusten nousua.
Niin kuin kaikilla aloilla myös isännöintialalla pätee markkinalain säännöt. Uusi laki lisäsi työtaakkaa, joten aivan selvähän se on, että kustannukset nousevat. Jostain ihmeen syystä monellä on käsitys, että isännöintityö on jotain avustustyötä mutta liiketoimintaa se on, mistä tarkoituksena on saada tuottoa. Mikäli normaalin toimiston aukiolotuntien jälkeen palveluita suoritetaan niin totta kai laskun summaan vaikuttaa työntekijän ylityölisät yms. Mikäli ette ole tyytyväisiä nykyisen isännöintitoimistonne hintatasoon niin suosittelisin kilpailuttamaan isännöinnin tai jos joku osakkaista suostuu talkooperiaatteella ko. työn suorittamaan niin kannattanee teettää työ hänellä ja katsoa miten käy. Markkinoilla on jo nähtävissä, että pienemmät yhden hengen toimistot ovat tippumassa pois kilpailusta, koska uuden lain tuomat velvoitteet nostavat työtaakkaa sellaiseksi, että ilman lisävoimia niistä ei pysty kunnialla suoriutumaan.
Se on selvää, että uusi As Oy laki on muutos parempaan suuntaan. Pohjimmaisena ajatuksena on tietenkin, että rempat tehdään hyvää rakennustapaa noudattaen. Kun kaikki kirjataan (poislukien maalaus ja tapetointi), nähdään milloin kuka osakas on tehnyt tai teettänyt mitäkin. Eli korvaaja löytyy helmpommin.
Mutta...
Moni isännöintifirma näkee tässä mahdollisuuden dollarin kuvat silmissä. Aletaan veloittamaan osakasta kohtuuttoman suurilla kustannuksilla. Vaikka osakas palkkaiskin ammattifirman tekemään remontin, rahanahne isännöitsijä haluaa vielä valvoa remppaa jä käärii tästä rahat itselleen. Tämä valvominen on mielestäni tällaisissa tapauksissa aivan turhaa. Homman pitää mennä niin, että ensin tarkastetaan firman taustat ja jos ne on ok, annetaan lupa remppaan. Jos myöhemmin havaitaan, että remppafirma on oikonut tai tehnyt jotain huolimattomasti tai jättänyt tekemättä, niin kyllähän se kovausvastuu siirtyy lopulta tälle firmalle.
Tottakai yrittäjä laskuttaa työstään, sehän on selvä.
--- Kysymys on kuitenkin uuden as oy -lain vaikutuksista taloyhtiöiden edelleen nouseviin kustannuksiin peilattuna sitä vasten, että kustannukset ovat nousseet muutenkin viimeisen 10 vuoden ajan hurjaa vauhtia. ---
Jos esim. kaksion hoitovastike oli v 2000 n. 100 euroa on se ollut ennen kevään 2010 yhtiökokousta n. 200 euroa ja v 2015 se tulee nousemaan noin 400 euroon. Lisäksi vanhenevissa taloyhtiöissä tehdään kiihtyvällä tahdilla isojakin remontteja, joista tulee hyvinkin tuon 400 e päälle vielä useita satasia. Miettikää miltä tuntuu maksaa muutaman vuoden päästä vastikkeita kaksiosta 400 - 600 euroa/kk. Entä millä hinnalla moinen asunto kannattaa vuokrata? Entä jos asunto on 100 m2, vastike on silloin noin 800 - 1200 e.
Tuosta isännöintipalkkiosta. Aika erikoinen yhdistelmä on, että HPJ (mikäli on osakas) puolustaa yhtiön kasvavia kustannuksia sillä siltähän tuo kirjoituksesi kuulosti.
>> Markkinoilla on jo nähtävissä, että pienemmät yhden hengen toimistot ovat tippumassa pois kilpailusta, koska uuden lain tuomat velvoitteet nostavat työtaakkaa sellaiseksi, että ilman lisävoimia niistä ei pysty kunnialla suoriutumaan. >>
Mistä niin päättelet?
Taloyhtiön pitää todeta, että työ on tehty ja hyväksytty, jolloin kunnossapitovastuu siirtyy taloyhtiölle, kun esim. vesieritys on kyseessä. Voihan ko. työn käydä hyväksymässä veloituksetta esim. kaksi hallituksen jäsentä tai hallituksen pj. Tästä kirjoitettavat hyväksynnän muutostyöhakemuksen päätökseen. Asian siis voi noinkin hoitaa mikäli hallituksen jäsenet tai hallituksen pj näin haluavat työn suorittaa isännöistijän tai erillisen valvojan sijaan. Täytyy kyllä myös muistaa, että tallöin vastuu hyväksynnästä on myös hyväksyjällä. Mikäli isännöitsijä tai erillinen valvoja käyvät ko. työn tekemässä niin korvaukseen ovat oikeutettuja. Rakennusinssi itse olen ja taloyhtiölle aikaisemmin saman kaltaisia palveluksia tehnyt mutta en enään ainakaan korvauksetta koska uusi as oy laki toi kuormittavuutta enemmissä määrin. Korvaus vastuu vaan monella remppafirmalla on suhteellinen käsite, joten asia ei ole ikävä kyllä niin mustavalkoinen kuin esität.
Kustannukset nousee joka vuosi, sehän on ikävä kyllä selvä. Talo vanhenee, joka vuosi ja kunnossapitotöitä on tehtävä mikäli halutaan kiinteistö säilyttää hyvässä kunnossa. Energian hinta nousee ja myös muut palvelut kautta hyödykkeet. Palkkakustannukset nousevat muiden nousevien kustannusten myötä, joka myös vaikuttaa lopputuotteen/palvelun hintaan. Tarkoituksenani ei ole mitenkään puolustaa nousevia kustannuksia mutta näin se asia vain menee. Laskelmasi ovat hieman yläkanttiin, sanoisin, että 12-18 vuoden sisällä tilanne voi olla tuollainen mutta tuolloin tulotasokin tulee olemaan hieman erilainen kuin nyt. Saman laskelman kun tekee työntekijän kustannuksista työnantajalle viimeisemmän 10 vuoden aikana niin lukemat ovat hirvittävät, jos asiaa vain yhdeltä kantilta tarkastelisi.
Aikaisemmin jo totesin, että markkinalaki pätee isännöintipalkkioissa. Mikäli vähän tekijöitä ja paljon kysyntää tarkoittaa se, että palvelun hinta nousee. Uusi laki toi lisää tehtäviä, joka tarkoitti myös sitä, että hinta nousi. Kilpailuttaminen on ainoa ratkaisu mikäli halvimman hinnan mukaan haluaa edetä. Päätelmäni pienten toimistojen markkinoilta poistumiseen perustuu markkinoilla havaittuihin muutoksiin. Tässäkin kylässä muutama pieni toimisto on yrityskaupan kautta sulautunut suurempaa toimistoon. Syynä ollut lähinnä, että yrittäjällä ei ole ollut kiinnostusta kehittää toimintaa uusien vaatimuksien mukaiseksi ja yrittäjän ikäkin on jo monesti tullut vastaan. Kuulemani mukaan hinnat ovat myös yrityskauppojen jälkeen nouseet melko paljon, johon syynä lähinnä on ollut se, että ennen kaikki ns. ylityöt yms. extrat on otettu lopettaneen yrittäjän selkänahasta. Mikähän tilanne on 10 vuoden päästä, luultavasti melko haastava sillä alan houkuttelevuus on heikkoa melko kilpailukykyisestä palkkauksesta huolimatta. Veikkaisin, että syynä on haastavat työajat ja ala nähdään melko tylsänä ja harmaana.
Jos ei remppafirma korvaa, niin sen palkannut osakas. Ei se hallituksen hyväksyntä poista osakkaan vastuuta. Osakas ottaa aina riskin remontoidessaan. Voi se hallituksen/isännöitsijänkin palkkaama ulkopuolinen firmakin tehdä virheitä. Kenellä silloin on vastuu? Jos ulkopuolisilta firmoilta ei korvausta saada, niin kustannukset menevät osakkaalle ja taloyhtiölle.
Tiedän, että jotkut riistofirmat velottaa pelkästä muutosilmoituksesta 150€, isännöintitodistuksesta 50€, valvonnasta satkun jne. Jos touhu menee tällaiseksi, kämpät joko menevät entistä huonompaa kuntoon, kun lupia ei viitsitä hakea tai sitten hommat tehdään ilman lupia.
Normaali kustannustasoindeksiä seuraava kustannusten nousu asumisessa on ihan hyväksyttävää ja normaalia. Remontit myös maksavat ja uuden lain myötä kustannukset lisääntyvät kohinalla.
Asumiskustannusten nousu taloyhtiöissä on ollut vuoteen ~ 2000 asti maltillista ja suhteellisen tasaista. Siitä eteenpäin kustannukset ovat nousseet kiihtyvällä tahdilla ja entiseen nähden rajusti. Merkittäviä syyitä on kaksi: energian kallistuminen ja julkisen vallan toimet (byrokratian lisääntyminen ja verotus/maksut). Jatkossa kustannukset nousevat lähinnä julkisen vallan toimien johdosta (uuden lain myötä byrokratian lisääntyminen ja sitä kautta ulkopuolisten yritysten bisnekset sekä verotus/maksut).
>> Syynä ollut lähinnä, että yrittäjällä ei ole ollut kiinnostusta kehittää toimintaa uusien vaatimuksien mukaiseksi ja yrittäjän ikäkin on jo monesti tullut vastaan. Kuulemani mukaan hinnat ovat myös yrityskauppojen jälkeen nouseet melko paljon >>
Vs: Nimenomaan bisnes ajautuu byrokratian vuoksi ja liiketoiminnan monimutkaistuttua entistä isommille yrityksille, jotka käytännössä jatkossa määräävät yhtenäisen hintatason: tekevät hyvätuottoista bisnestä. Koska uusi laki tekee as. osakeyhtiöistä tuottoisia kohteita, alalle hakeutuu iso raha, joka hakee maksimaalista tuottoa. Tosin eihän as. oy:t varmaankaan tee poikkeusta muista kohteista, joissa pienyrittäminen ja yleensäkin ihmisten omatoiminen yrittelijäisyys on jäänyt jalkoihin ja alan kilpailu on käytännössä kadonnut valtion ja kuntien toimien johdolla.
------------------
Uusi laki parantaa osakkaan asemaa, vai parantaako?
Aivan selvää on, että uusi laki parantaa osakkeenomistajan asemaa mutta tuo myös lisää kustannuksiakin. Kartellitoiminta on Suomessa laissa kielletty ja väitän, että Suomessa vapaa kilpailu toimii muutamaa poikkeusta lukuunottamatta hyvin. Toimeliaan hallituksen avustuksella kustannuksia voidaan hallita. Esim. 5 vuoden korjausselvityksen voi hallitus tehdä itse esim. jonkun tutun rakennustekniikan ammattilaisen avustuksella jos omasta takaa ei teknistä tietämystä löydy. Jos kaikki työt teetetään ulkopuolisella niin totta kai se maksaa. Hyväähän siinä on se, että tällöin kaikki jakaantuu eurojen muodossa talon osakkaiden joukossa tasapuolisesti. Suurimpana ongelmana itse näen taloyhtiöissä sen, että kiinnostus kiinteistön ylläpitoon ja kehittämiseen on heikkoa. Mielummin eletään kädestä suuhuun ja mahdollisimman pienellä kunnossapidolla kuin pidettäisiin kiinteistö tip top kunnossa ja varattaisiin varoja yllättäviin korjauskustannuksiin.