Moi,
Vuoden vaihteessa vaimo otti ja lähti vakuutusmiehen reissuun :) Noh, toivuttua sitten otin ja hain eroa eli harkinta-aika päällä.
Olen tuossa alkanut noita taloudellisia kuvioita selvittelemään ja mietin että jos tuon omakotitalon saisi jollain ilveellä pidettyä itsellä.
Ongelma on vain se että talosta on nyt yhteistä lainaa enemmän kuin siitä todellisuudessa tässä kunnossa saisi. Pikkuisen kun jaksaisi ahertaa niin pääsisi myydessä nollatulokseen. Näin ainakin muutaman välittäjän mukaan kävisi.
Eli siitä sitten laskeskelemaan että milläs summalla minä tuon exän tuosta lunastaisin?
Eli jos talosta on velkaa summa X eli sanotaan 270000, ja välittäjät arvioivat että juu-u, saisit talosta tässä kuosissa 240000 euroa. Noh, myydessä tuosta sitten jäisi minulle ja exälle se 30 000 euroa velkaa eli molemmille 15 000.
No jos sitten tässä kohtaa lunastaisin talon exältä, eli sopisimme että lunastus tapahtuu tuon tämän hetkisen arvon mukaan, eli 240000 josta siis puolet 120 000. Eli minulle jäisi sitten velkaa seuraavasti : 135 000 (alkuperäisen velan osuus) 120 000 (lunastus velka) = 255 000. Ja exälle jäisi siis velkaa alkuperäisestä lainasta 15 000, eikös vain?
Kertokaapas että toimiiko homma näin?
Meillä ei ole muuta jaettavaa omaisuutta, ositus siis melko simppeli hoitaa. Ja sen takia joutunen siis varmaan nuo varainsiirtoverot maksaa tuosta 120 000 eurosta?
Vuoden vaihteessa vaimo otti ja lähti vakuutusmiehen reissuun :) Noh, toivuttua sitten otin ja hain eroa eli harkinta-aika päällä.
Olen tuossa alkanut noita taloudellisia kuvioita selvittelemään ja mietin että jos tuon omakotitalon saisi jollain ilveellä pidettyä itsellä.
Ongelma on vain se että talosta on nyt yhteistä lainaa enemmän kuin siitä todellisuudessa tässä kunnossa saisi. Pikkuisen kun jaksaisi ahertaa niin pääsisi myydessä nollatulokseen. Näin ainakin muutaman välittäjän mukaan kävisi.
Eli siitä sitten laskeskelemaan että milläs summalla minä tuon exän tuosta lunastaisin?
Eli jos talosta on velkaa summa X eli sanotaan 270000, ja välittäjät arvioivat että juu-u, saisit talosta tässä kuosissa 240000 euroa. Noh, myydessä tuosta sitten jäisi minulle ja exälle se 30 000 euroa velkaa eli molemmille 15 000.
No jos sitten tässä kohtaa lunastaisin talon exältä, eli sopisimme että lunastus tapahtuu tuon tämän hetkisen arvon mukaan, eli 240000 josta siis puolet 120 000. Eli minulle jäisi sitten velkaa seuraavasti : 135 000 (alkuperäisen velan osuus) 120 000 (lunastus velka) = 255 000. Ja exälle jäisi siis velkaa alkuperäisestä lainasta 15 000, eikös vain?
Kertokaapas että toimiiko homma näin?
Meillä ei ole muuta jaettavaa omaisuutta, ositus siis melko simppeli hoitaa. Ja sen takia joutunen siis varmaan nuo varainsiirtoverot maksaa tuosta 120 000 eurosta?
Vastaukset 17
Vanhimmat
kukaan olis teille ilman vakuuksia tollasia lainoja mennyt myöntelemään, jos siis muuta omaisuutta ei ole. Homma haiskahtaa. Haiskahtaa pahasti.
Mahdatkohan nyt ihan rehellisesti tuota juttua puida?
Pankki on lainan myöntänyt, ja katsonut että vakuudet riittävät.
Hassua tässä onkin se että pankki on tuon talon arvostanut vielä korkeammaksi kuin mitä lainaa on.
No joo, onhan tuo minunkin mielestä ns. riskiluotto pankilta mutta joka tapauksessa tilanne on nyt tälläinen.
Ja ottakaapa huomioon se että välittäjät nyt eivät pysty aivan varmaa hintaa tuolle talolle määrittelemään, eli osa laskee alakanttiin ja osa taas oikein reippaasti :)
Olen aivan varma, ettei pankki ole hyväksynyt taloa 100%:lla arvostaan vakuutena ... varmaan 80-70% ... lopulle on muut avakuudet tai takaajat.
Niin, alunperin pankki ilmeisesti katsoi että talon arvo on remonttien jälkeen reilusti korkeampi ja vakuudet on sitten sen mukaan katsottu. Mitään takaajia tässä ei kuitenkaan ole. Tiedän kyllä tuon 70-80% säännön.
Mutta tiedän myös sen että tilanne ei ole kovinkaan kummallinen, näitä vastaavia pankin "yliarvostamia" kiinteistöjä on tullut vastaan jo kymmenkunta kun olen netistä näitä keskusteluja seurannut.
Täytyy huomenne pistäytyä pankissa tiedustelemassa asiaa. Sen verrran sain tuossa selville että jos lainat vain siirretään omiiin nimiin ja ositussopimus tehdään sellaisenaan niin mitään varainsiirto veroa ei mene.
avioeroon liittyvästä omaisuuden osituksesta.
Jos laina kohdistuu vain taloon, niin otat sitten talon ja lainan vastataksesi. On kohtuutonta että vaimollesi ei jäisi kuin vain velkaa.
Miten niin kohtuutonta ? Se toinen vaihtoehto (talon myynti) tuottaa kait saman tuloksen että molemmille jää myynnin jälkeen vielä velkaa. Kyse on siitä kumpi puolisoista tekee talosta korkeimman tarjouksen tai sitten se myydään. Yleensä kylläkin tällainen tilanne on lähes mahdoton, kun pankit eivät lainoita yli 85 %:n.
Eli tässä kohtaa on huomattava se että juuri nyt myytäessä talosta jääkin velkaa. Mistään huutokaupasta kun ei voi olla kyse kun ainoastaan toisella on edes pieni mahdollisuus tuon talon lunastamiseen.
Eli jos talosta tässä kunnossa jää velkaa niin pitäisikö exälle jotenkin kompensoida se että jatkan yksin talon kunnostusta ja samalla vastaan tämän hetkisestä velasta?
Mutta siis aiheeseen :
Eli jos talosta tehdään kauppakirja jossa ostan exän osuuden talosta sovittuun hintaan niin siitäkö ei mene varainsiirtoveroa.
Mitään ositusta ei ole vielä edes ehditty tekemään, romuja on noin summittain vain jaettu.
Mutta voiko osituksen tehdä siten että exä vain "luovuttaa" osuuden tiettyä arvoa vastaan minulle, vai miten ihmeessä tämä pitäisi sitten hoitaa.
Jos siis tehdään kauppakirja jossa ostan talon osuuden sovitulla hinnalla niin siitä siis maksaisin varainsiirtoveron, mutta jos tehdään ositus niin silloin en?
koska et joudu ottamaan lisää lainaa "ostaaksesi" puolison ulos. Kannattaa jutella asiasta lakimiehen tai jonkun muun kaupanvahvistajan kanssa.
Kannattaa tehdä osituskirja, jossa maininta ettei kumpikaan moiti ositusta. Ei olisi ensimmäinen kerta, etä ositussta moititaan ja kaikki avataan uudelleen. Jos vaimosi vain myy sen sinulle, eikä teillä ole avioehtoa, niin taas on talo siinä läjässä jonka pohjalta tehdään ositus.
Osituskirjaan voitte merkitä talon kiinteäksi ositettavaksi ja sitten mainta että kumpikin pitää omat henkilökohtaiset tavaransa ja pyritte sovinnolla jakamaan polkupyörät ja kukkaruukut.
Kohtuuttomalta kuulosti siksi, että asunnosta on useita hinta-arvioita ja oletettavasti olet laskelmasi tehnyt halvimman mukaan.
Sinun pitäisi keskustella talon arvosta osituskumppanisi eli exäsi kanssa. Arvo on se, minkä te keskenänne sovitte.
Jos ette pääse yhteisymmärrykseen, niin kumpi tahansa teistä voi hakea pesänjakajaa selvittämään tilanne ja myymään mörskä.
Arvaanko oikein, että kommunikaation puute oli osatekijä suhteen kariutumiseen?
Eip, ei kyse ole kommunikaation puutteesta. Kyllä asioita on keskusteltu paljonkin, vieläkin vaikka eroon ollaan päädytty.
Voisi kai sanoa että ihminen ei voi elää parisuhteessa ikuisesti ihastumatta toisiin ihmisiin. Vai voiko? Itse ainakin uskon siihen että voi ihastua myös toisiin, ei se maata kaada. Eriasia onkin sitten se miten sen ihastuksen kanssa toimitaan, eli päätytäänkö samaan petiin ja yritetään asioita salailla ja tuo salailu sitten kalvaa ihmistä ja muuttaa totaalisesti vanhan parisuhteen.
Noh, sellaista elämä on :)
Varainsiirtoverosta on kahta eri käytäntöä mutta yksi säännös:
jos omaisuuden luanstamiseen täytyy ottaa ulkopuolista rahoitusta, joutuu maksamaan varainsiirtoveron.
Kuitenkin myös meidän kohdalla kun lunastin vaimoni osuuden talosta ottamalla pankkilainaa, eikä muuta ositettavaa ollut, ei varainsiirtoveroa mennyt. Niin pankkitäti sanoi ja siihen on uskominen, kun kyse oli "osituksesta". Näin olen kuullut yhtä lukuunottamatta muillakin käyneen. Tiedä sitä sitten.
Ositus edellyttää sinun ja vaimosi välistä kirjallista sopimusta, josta pankki haluaa kopion.
Lainanmaksukykysi arvioi pankki. Heitä ei kiinnosta aiotko "pikkupintarempalla" saattaa talon kannattavaan myyntikuntoon vai jäätkö asumaan.
Muista kuitenkin: jollet saa taloa lunastettua, tulet kuitenkin saamaan siitä vaimosi osuuden rahana, jolloin voit katsella omaa pikku majaasi muualta. Mikä kenties voisi olla parempikin, ei jää menneisyys varjostamaan taloasi, ja "uusi emäntä?" joskus muuttaa luoksesi helpommin.
perää.
Ajattelinkin kysäistä tässä kohtaa pankin mielipidettä. Mitään pakkoa kun ei ole. Oma taloudellinen tilanne kestää sen että talosta jäisikin velkaa.
Uuden neiton ehtii sitten myöhimmin hommaamaan, jahka katselen ensin mitä tuolla mualimalla on tarjota :)
Itse tappelin tuosta varainsiirtoverosta verottajan kanssa. Sain vastauksen; kun talon lunastamiseen käytettiin pesän ulkopuolisia varoja ( pankkilainalla), tulee varainsiirtovero maksaa! Tästä on oikeuden ennakkopäätös. Ei meilläkään pankkitäti tätä asiaa tiennyt...
Riskinä on, että jos näitä veroja ei aikanaan maksa, ne tulevat maksuun myöhemmin korotettuna, muistaakseni +20%!
Tässä tapauksessa "uutta" lainaa ei ole tarkoitus ottaa vaan siirtää laina puolisolta itselle. Silloin varainsiirtoveroa ei mene.
Mitä opimme tästä: Ei kannata lyhennellä lainoja, jos suhde on finaalissa.
Käsitteistä "uusi laina", "pesän ulkopuoliset varat".
Jos otat uutta lainaa ja sillä ostat vaimosi puolikkaan talostanne maksat varainsiirtoveron.
Jos vaimosi luovuttaa osituksessa osuutensa talosta sinulle ja sinä vastaavasti otat vastataksesi vaimosi nimissä olevan laina tai lainan puolikkaan ei siitä tarvitse maksaa varainsiirtoveroa koska ette silloin käytä pesän ulkopuolisia varoja. Sovitte vain pankin kanssa lainan siirron nimiisi perusteena ositussopimuksenne ja samalla perusteella saat lainhuudon vaimosi puolikkaaseen talostanne.
Siis jos "ostat" vaimoltasi jotain maksat verot mutta jos osituksessa jaatte olemassa olevia velkoja ja omaisuuksia ei siitä makseta veroja.
Oleellista on tämä:
Velkatilanne katsotaan ositusperusteen syntyajankohdan (= avioerohakemuksen oikeuteen toimittamispäivän) mukaan.
Se velka, mikä tuolloin on olemassa, on osituksessa huomioon otettavaa velkaa. Jos omaisuuden lunastaminen tapahtuu tuota velkaa järjestelemällä, lunastukseen ei käytetä pesän ulkopuolisia varoja.
Jos lunastamiseen otetaan ositusperusteen syntymisen jälkeen uutta velkaa (pankkilainaa), tämä lainaraha on pesän ulkopuolista varallisuutta, ja siltä osin osituslunastus rinnastetaan kauppaan sekä varainsiirtoveron että myös luovutusvoittoveron maksuvelvollisuuden osalta.
Laillinen veronkiertovihje:
Sopikaa osituksesta ENNEN kuin jätätte avioerohakemuksen. Nostakaa lunastukseen tarvittava laina ENNEN kuin jätätte avioerohakemuksen. Tehkää varsinainen ositus aiemman sopimuksen mukaisesti avioerohakemuksen jättämisen jälkee. Hokkus pokkus: varainsiirtoveroa ei menekään (koska lainavarat ovat pesässä olevia varoja, eivät pesän ulkopuolisia)!