Omistan toisen henkilön kanssa yhdessä pienen mökin vuokramaalla. Yhteisomistus on ollut jo vuosia mahdotonta, koska toinen omistaja ei halua maksaa mitään (sähköä, korjauksia jne.) eikä sopia mistään, vaan uhkailee minua jopa menemästä mökille. Keväällä sovimme, että toinen myy osuutensa minulle ja hän hyväksyi suullisesti hinnan asiamiehensä välityksellä. Kauppakirja piti tehdä määrättynä päivänä. Seuraavaksi sain ilmoituksen, että hän onkin myynyt puolet osuudestaan naisystävälleen ja sama piina jatkuu. Olen ilmoittanut, että suullinen sopimus on myös pitävä, mutta hän väittää ettei ole koskaan sopinut mitään.
Seuraavaksi hän ilmoitti vakuutusyhtiölle "sokkelivahingon", saadakseen minut unohtamaan myyntisopimuksen (sokkeli on ollut kymmeniä vuosia hiukan vino eikä vakuutus tietenkään korvannut mitään). Mökin hinta on aika vaatimaton,jotta kannattaisi hakea oikeudelta yhteisomistuksen purkua. Kuinka kauan voin vedota tekemäämme myynti/ostosopimukseen? Mitä voisin tehdä asian ratkaisemiseksi?
Seuraavaksi hän ilmoitti vakuutusyhtiölle "sokkelivahingon", saadakseen minut unohtamaan myyntisopimuksen (sokkeli on ollut kymmeniä vuosia hiukan vino eikä vakuutus tietenkään korvannut mitään). Mökin hinta on aika vaatimaton,jotta kannattaisi hakea oikeudelta yhteisomistuksen purkua. Kuinka kauan voin vedota tekemäämme myynti/ostosopimukseen? Mitä voisin tehdä asian ratkaisemiseksi?
Vastaukset 8
Vanhimmat
Et voi lainkaan vedota suulliseen sopimukseen, jos vastapuoli kiistää sopimuksen olemassaolon, koska sopimiuksesta ei ole näyttöä.
Voit vain irtisanoa sähkösopimuksen ja jättää korjaukset tekemättä.
Kiinteistökaupassa kirjallinenkaan tarjous ei ole sitova ellei sitä ole tehty määrämuodossa eli kaupanvahvistajan allekirjoituksin.
Huomasin kyllä että et puhunut tarjouksesta vaan sopimuksesta. Saattaa olla että riita-asiana voit käräjöimällä saada jotakin korvauksia mutta toisen osapuolen tekimiin kauppoihin sillä ei taida olla vaikutusta.
Jos yhteisomistus on mahdotonta voit hakea käräoikeudesta yhteisomistuksen purkua. Silloin mökki myydään eniten tarjoavalle, esim. juuri sinulle.
On totta että kiinteistönkaupassa eivät suulliset sopimukset pidä. Mutta nyt kyseessä ei ole kiinteistön kauppa!!!
Kuten alkuperäisestä kirjoituksesta käy ilmi omistetaan yhteisesti pelkästään mökki. Kiinteistön omistaa joku toinen joka on vuokrannut tämän maan näille mökkiläisille. Siten mökin myyntiä on käsiteltävä irtaimen kauppana jossa myös suulliset sopimukset pitävät.
Mutta tällä asialla ei sinänsä ole mitään väliä sillä kuten sanottua, toinen osapuoli kiistää koko sopimuksen olemassaolon ja kun sopimuksella ei ole todistajia niin sen olemassaoloa ei voida näyttää toteen.
Ymmärtääkseni vuokratontilla olevan rakennuksen kauppaa tehdään kuten kiinteän kauppaa vaikka rakennus sinällään onkin irtainta. Oikaise jos olen väärässä uskossa tuon suhteen.
Maakaari
"4 luku 4 §
Käyttöoikeuden luovutus
Mitä 2 luvun 9–34 §:ssä, 3 luvussa sekä tässä luvussa säädetään kiinteistön luovutuksesta, koskee soveltuvin osin sellaisen vuokraoikeuden tai muun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden luovutusta, jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluva rakennus taikka kiinteä laitos tai rakennelma.
Käyttöoikeuden luovutussopimus on tehtävä kirjallisesti ja siitä on käytävä ilmi 2 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitetut tiedot, jos oikeuden siirto on kirjattava. Luovutus on toisen osapuolen vaatimuksesta muutoinkin tehtävä kirjallisesti"
"2 luku 1 §
Kauppakirjan muoto
Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.
Kauppakirjasta on käytävä ilmi:
1) luovutustarkoitus;
2) luovutettava kiinteistö;
3) myyjä ja ostaja; sekä
4) kauppahinta ja muu vastike.
Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty tässä pykälässä säädetyllä tavalla. Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty."
2 luvun 1 §:ssä säädetty muotovaatimus ei näin ollen koske 4 luvun 4 §:ssä tarkoitettua käyttöoikeuden luovutusta. Käyttöoikeuden luovutussopimuksen muotovaatimuksena on kuitenkin kirjallinen muoto. Suullinen sopimus ei siten ole sitova, vaikka sen sisältö pystyttäisiin näyttämään toteen.
Oikeassapa olette, ehkä. Enpä tuota 4 luvun 4 § ole aiemmin huomannutkaan.
Ratkaisevaa siten on, onko kyseessä kirjattava (tulkitsisin tuon sanan siten että siinä tarkoitetaan kirjaamisvelvollisuuden alaista oikeutta (MK 14 luku 2 §)) erityinen oikeus joka siis on tehtvä kirjallisena noudattaen kaikkia samoja määrämuotoja kuin kiinteistönkaupassa pitää noudattaa lukuunottamatta kaupanvahvistajaa.
Erityisesti on huomattava se että MK 4 luvun 4.2 § esitetyt vaatimukset (tehtävä kirjallisesti ja MK 2 luvun 2.2 § muotoja noudattaen) kummatkin koskevat tilannetta jossa luovutetaan kirjattava (kirjaamisvelvollisuuden alainen) erityinen oikeus. Ei muulloin. Jos kyseinen pykälä tarkoittaisi sitä että sopimuksen kirjallisuus tarkoittaisi kaikkia 4 luvun 4.1§ mukaisia käyttöoikeuden luovutuksia ja kirjattavia oikeuksia koskisi lisäksi nuo 2 luvun 2.2§ muodot niin 4 luvun 4.2§ lopussa oleva säännös "Luovutus on toisen osapuolen vaatimuksesta muutoinkin tehtävä kirjallisesti" olisi vailla mieltä.
Tämä kaikki sillä oletuksella ettei maanvuokralaissa vaadita käyttöoikeudenluovutussopimusta kirjalliseksi. En usko näin sillä muistaakseni siellä lähinnä puhutaan miten maanvuokrasopimus vuokraajan ja vuokralaisen kohdalla on tehtävä, ei siitä miten vuokraoikeus saadaan siirtää toiselle.
Eli jos kyseessä ei ole kirjattava (kirjaamisvelvollisuuden alainen) erityinen oikeus on kirjallinen sopimus tehtävä vain jos jompikumpi sitä vaatii. Jos ei vaadi niin suullinenkin sopimus on pätevä! (vai missä lukee ettei ole)
Lopuksi toteaisin että nähdäkseni tässä tapauksessa kyseessä aika todennäköisesti (mutta ei varmasti) kirjattava (kirjaamisvelvollisuuden alainen) erityinen oikeus sillä MK 14 luvun 2 § mukaan maanvuokraoikeus on kirjattava (kirjaamisvelvollisuuden alainen) jos se saadaan siirtää kolmannelle omistajaa kuulematta ja jos alueella sijaitsee tai sille saadaan rakentaa sopimuksen mukaan oikeudenhaltijalle (vuokralaiselle) kuuluvia rakennuksia. Veikkaisin että tässä tapauksessa on kyseessä tällainen sopimus mutta aivan varmasti asiaa ei voi sanoa ilman että ko. maanvuokrasopimuksen näkee.
Olet oikeassa. Mielessäni kyllä pyöri tuo kirjaamisen oikeuttava/velvoittava käyttöoikeus (siirtomahdollisuus omistajaa kuulematta), mutta "oikaisin" vastauksen siihen puoleen syventymättä. Pitää paikkansa, mitä totesit: >>Jos kyseinen pykälä tarkoittaisi sitä että sopimuksen kirjallisuus tarkoittaisi kaikkia 4 luvun 4.1§ mukaisia käyttöoikeuden luovutuksia ja kirjattavia oikeuksia koskisi lisäksi nuo 2 luvun 2.2§ muodot niin 4 luvun 4.2§ lopussa oleva säännös "Luovutus on toisen osapuolen vaatimuksesta muutoinkin tehtävä kirjallisesti" olisi vailla mieltä.
Kiitos, että olette nähneet paljon vaivaa tämän asian suhteen. Olemme ostaneet mökin myös irtaimistona nykyisen yhteisomistajan kanssa. Eli onko tämä irtaimiston kauppasopimus myös suullisesti tehtynä sitova ja todistajana on toisen osapuolen asiamies (lakimies), mikäli hän ei heittäydy muistamattomaksi?