Talo ollut meidän molempien nimissä 4v, siis ostohetkestä alkaen, eron jälkeen minä jäin asumaan siihen, olen miettinyt, että riittääkö rahat pitää talo, päätin ottaa riskin ja ostaa miehen ulos siitä, kauppakirja on jo tehty. Kuulin ystävältäni, että en voi myydä taloa kahteen vuoteen (tämän "tapahtuman" takia), tai muuten jodun maksamaan varainsiirtoveron siitä. Eli eikö se riittänyt, että miehen kanssa asuttiin se 2v. Mietin tässä, että pistetäänkö sittenkin talo myyntiin samantien..
Talo myyntiin
...
172563
0Äänestä
Muut lukivat myös
Odottaa vastausta
Näihin keskusteluihin ei ole vielä vastattu. Ole ensimmäinen.
Vastaukset 17
Vanhimmat
Tottakait voit myydä sen milloin vain. Ystäväsi varmaan sotki nyt eri verot ja niiden perusteet sopivasti toisiinsa.
Jos myyt talon alle kahden vuoden asumisen jälkeen, joudut maksamaan veroa _myyntivoitosta_ ja vain sen puolikkaan osalta mikä on siirtynyt mieheltäsi sinulle. Huomioitavaa on, että veroa maksetaan vain myyntivoiton osalta, siis nettoa jää omaan räpylään joka tapauksessa. Ja että veroa maksetaan vain siltä osalta talosta, jota et ole yksin omistanut tuolla kahden vuoden jaksolla.
Se varainsiirtoveron maksu liittyy ositukseen. Jos olet ottanut lisäpankkilainan (siis tuonut pesään ulkopuolisia varoja) että voit ostaa miehesi ulos talosta, niin varainsiirtoveroa pitää maksaa vain tuosta summasta, mitä sitä rahnaa on pesän ulkopuolelta tuotu.
Ei se riitä että olet asunut siinä jo 4v.Sinun yksinomistuksesi alkaa vasta siitä hetkestä jolloinka olet kaupat tehnyt,nyt olet omistanut siitä 50/50....
Varainsiirtoveron joudut joka tapauksessa maksamaan joka on kiinteistön kaupassa 4% kauppasummasta, eli tässä tapauksessa siitä summasta jolla miehesi ulos ostat?, ja veroa (28%) menee myyntivoitosta jos talosi myyt ennenkuin olet asunut siinä 2 vuotta.(100%:nen omistus)
Edullisimmaksi tulee todellakin myydä talo yhdessä ja jakaa se molempien kesken...
Myyntivoitosta joutuu maksamaan veroa siltä osuudelta talosta, jota ei ole omistanut&asunut vähintään kahta vuotta.
Siis aloittajan tapauksessa siltä osalta, minkä hän on puolisoltaan lunastanut itselleen. Niin, ja todellakin vain _myyntivoitosta_, ei koko kauppasummasta.
Veron maksuvelvollisuus edellyttää tietysti sitä, että verotettavaa myyntivoittoa syntyy hankintahinnan kulujen ja myyntihinnan erotuksena. Näinä aikoina on myyntitappion realisoituminenkin mahdollista.
Kyllä nimeomaan myyntivoittoa pitää tulla, että siitä voisi veroa maksaa. Juuri tuossa tässä samassa ketjussa alempana asiaa ihmetelläänkin: eli miten verottaja tulkitsee osituksessa saadun osuuden hankinta-arvon, jos ja kun sitä ei ole ositussopimukseen kirjattu.
Myyntitappiotakin voi tulla, varmaan riippuu vähän siitä missä päin taloaan myy. Kemijärvellä tuskin kiinteistöjen hinnat kokevat tällä hetkellä rakettimaista nousua...
Yhtäkaikki kysymys on myyntivoiton verosta, mikä tuskin on merkittävä jarru myyntipäätökselle. Vaikka kyllähän me suomalaiset vältämme verojen maksamista tuli se sitten kuinka kalliiksi tahansa ;P
Kaupan jälkeen omistat koko talon yksin. Joten kyllä sun pitää asua siinä se kaks vuotta vielä uuden kaupan jälkeen, jos et halua varainsiiroveroa maksaa. Vaikka en kyllä tiedä saatko myynnissä voittoa.
Voithan sä pistää talon myyntiin vaikka heti, sillä saattaa hyvinkin mennä se kask vuotta, että saat sille ostajan.
Nyt ei ole myyjän markkinat.
Kauppakirjan olet tehnyt, mutta joko kaupat on vahvistettu?
Järkevintä olisi myydä talo yhdessä, jos myymässä on.
Miksi ajattelitte tehdä talosta kauppakirjan, kun sama asia hoituu osituksella?
Saamistasi muista neuvoista huolimatta tilanne on se, että osituksessa varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa muuta kuin siitä summasta, joka osituksessa joudutaan käyttämään uutta ulkopuolista rahaa (eli uutta pankkilainaa).
Varainsiirtoveroon ei liity mitään kahden vuoden asumis- tai omistamissääntöä vaan se menee kaupassa aina.
Kahden vuoden asumis- ja omistamissääntö liittyy myyntivoiton verottamiseen. Jos olet asunut tai omistanut vähemmän aikaa kuin 2 vuotta ja kämpän arvo nousee, joudut maksamaan voitosta veroa. Jos olisit asunut ja omistanut samanaikaisesti yli kaksi vuotta, olisit saanut voiton puhtaana lapaan.
Verohallituksen ohjeessa kerrotaan edelleen, että omistamisaika ositustapauksessa lasketaan ositusta edeltäneestä saannosta mutta vastakkaisiakin neuvoja on annettu. Tämä detalji kannattaa tarkistaa omasta verotoimistosta.
Mulla vähän puurot ja vellit sekaisin :/
Ulkopuolista lainaa olen jo ottanut, lakimieheltä neuvo kauppakirjan teosta, se on siis tehty, mutta ei vielä viety eteenpäin, tapaaminen kaupanvahvistajan kanssa on myös sovittu.
Tuota 28% myyntivoittoa tässä lähinnä peräänkuulutin, siihen sainkin vastauksen, että minun pitää omistaa yksin 100% se 2 vuotta, välttyäkseni siltä.
Tiedän, että talo menisi kaupaksi, siitä ei ole kysymys ja voittoakin tulisi, mutta, jos lainankorot nousee tätä menoa, niin voi olla, etten yksin selviä millään lainan lyhennyksistä, joten voipi olla, että talo myyntiin nyt eikä 11 päivä.
Kiitos vastauksista!
Huomioithan nyt, että jos nyt myyt niin joudut maksamaan 28% veroa _myyntivoitosta_.
Et siis koko kauppahinnasta, etkä koko myyntivoitosta. Vaan vain siltä osalta, minkä nyt olet lunastanut puolisoltasi.
Käteistä nettoa siis on luvassa jokatapauksessa sinun lapaseesi.
Mistä määritellään se myyntivoitto kun:
-Talo suunniteltu ja toteutettu 99% omana- ja talkoo työnä (saatu palkka yms. kustannukset minimiin)
-Käytetty omat perintö ym. säästöt ettei lainaa tarvitsisi nostaa kuin ihan välttämättömimpään osaan.
Osituksessa sovittu että pois muuttava saa tasinkona 40.000€ ja saa pitää kaikki säästönsä ja kesämökin (hänen säästöjä/perintöä rakentamiseen ei käytetty) ja tasingon maksaja saa koko kiinteistön velkoineen omistukseensa.
Eli...
Vanhaa velkaa 110.000€ (lyhennetty jo alkuperäisestä kok. summasta n. 20.00€)
Tasinko (laina) 40.000€
Yhteensä 150.000€ (170.000€?)
Tällä hetkellä kiinteistön arvo on n. 210.000€
Jos nyt myyn tämän kiinteistön, joka on ollut kokonaan nimissäni alle 2v., maksanko veroa myyntivoitosta ja mistä summasta ko. vero määräytyy?
Näinkö?
210.000 - 150.000 = 60.000€
60.000 / 2 = 30.000€
30.000 * 28% = 8400€ ???
Jatkampa vielä ajatusleikkiä:
210.000€ - 8400€ - 150.000€ = 51.600€ - 40.000€ = 11.600€
Eli tuo 11.600€ on minun palkkani siitä että käytin suhteitani, ammattitaitoani,säästöni ja vuoden vapaa-aikani rakentaakseni meille yhteisen kodin? Ai, olenko katkera... totta helvetissä!!!
(Niin, ja jos lasketaan "palkkani" todellisen lainamäärän mukaan (170.000€) maksoin työstäni hänelle 8400€)
Myyntivoiton vero maksetaan ostohinnan ja myyntihinnan erotuksesta. Jos siis ostat talonpuolikkaan mieheltäsi nyt 100 tuhannella ja myyt sen vuoden päästä 101 tuhannella, niin myyntivoiton veroa menisi 280 euroa. Ei tuo voi vaikuttaa mitenkään ratkaisuusi.
Älä laske palkkaaasi tämmöisissä tapauksissa, saat vain pahan mielen. Niinkin on nimittäin tapahtunut, että pariskunta on maksanut talonsa velattomaksi ja sitten vasta eronnut. Niinpä taloon jäävän on pitänyt ottaa uusi laina pankista, että voi maksaa lähtijän ulos talosta. Ja kas kivaa: on taas asuntovelkainen... ei voi todeta muuta kuin että elämä on.
Näissä ositus- ja verotusjutuissa ei tarkastella oikeastaan ollenkaan sitä, että kumpi on tehnyt yhteisen talouden eteen mitäkin. Avioehdolla voi rajata jotain, mutta ei kaikkea. Vielä vähemmän tutkitaan, mitä joku on joskus ollut velkaa tai mikä jonkin arvo on joskus ollut/tulee olemaan. Vain päivän arvo ratkaisee.
Olet siis asunut tuossa talossa itse yli 2 vuotta, mutta omistanut poislähteneen osuuden alle kaksi vuotta?
Kiinteistön arvo on siis 210.000 euroa.
Tasinkoa olet maksanut 40.000 euroa (josta siis on myös maksettu varainsiirtoveroa, kiinteistössä 4% eli 1.600 euroa). Ostaja, eli sinä olet tämän maksanut. Osituksessa näin on siis olet saanut poismuuttaneen osuuden, ilmeisestikkin 50%. Näin ollen ostohintasi tuolle puolikkaalle on 105.000 euroa, ilmeisesti myös tuon varainsiirtoveron voi laskea ostokustannuksiin.
Nyt sitten myyt minulle talosi hintaan 250.000 euroa, kokonaismyyntivoitto 40.000 euroa. Siitä puolet on ollut sinun omistuksessasi yli 2 vuotta, joten myyntivoitto on verotonta. Toinen puolikas taas on tullut osituksessa haltuusi, ja ollut omistuksessasi alle 2 vuotta. Jaetaan siis homma kahtia: myyntivoitto tuosta toisesta puolikkaasta on 125.000-105.000 = 20.000 euroa. Tästä sitten maksellaan 28% veroja verokarhulle, eli 5.600 euroa.
Mitä jäi sinulla räpylääsi?
Talosta sait minulta 250.000 euroa.
Maksat siitä lainat pois -150.000 euroa.
Maksat myyntivoitosta veron -5.600 euroa.
Nettona siis on kädessäsi 94.400 euroa.
Jos sitä "palkkaasi" nyt haluat laskea, niin otappa tuosta netosta pois ne rahat, mitä taloprojektiin olet laittanut, niin siinä on sitten aika lailla mitä olet "palkkana" asiasta tienannut.
Eli olin ihan metsässä tossa omassa laskelmassani.
Mutta kun ositussopimuksessa ei näy kiinteistöstä laskennassa käytettyä arvoa, kuin ihmeen kaupalla pystyttiin asiat neuvottelemaan ja omaisuus jakamaan vain muutamaan ruutupaperi laskelmaan perustuen. Välittäjien antamat kirjalliset arviot vaihtelevat välillä 200.000€ - 238000€ niin mikähän on verottajan kanta asiaan.
Oma arvioni, hiukan markkinoita tutkineena, oli toi 210.000€ jolla pitäisi myydä jos yleensäkkään aikoo myydä. Jos käyttäisin laskennassa puolison saamaa arviota 238.000€, ei myyntivoittoa syntyisi eikä näin myös veron perustetta (edellyttäen että sinä et maksa kohtuutonta ylihintaa ko. kiinteistöstä).
Muuten tuo esittämäsi laskenta tapa tuntuukin jo paljon kohtuullisemmalta, kuin oma sepostukseni...
Kiitos
Ositussopimuksiin ei ilmeisesti yleisesesti kirjata omaisuuksien arvoja erikseen, vaan ainoastaan todetaan mitä hopeita on jaettavana ja miten ne jaetaan, sekä paljonko (mahdollinen) tasinko on euroissa. Ainoat eurolukemat meidänkin ositussopimuksessa oli tasingon kohdalla.
En osaa sanoa, mitenkä verottaja tulkitsee tässä tapauksessa hankintahinnan, voipi käyttää vaikka sellaistakin kuin "hankinta-olettama". Asia voi selvitä yksinkertaisesti soittamalla verotoimistoon, et varmasti ole ensimmäinen laatuaan.
Tosiaan voi hyvinkin olla, että talokaupoista ei ole tulossa myyntivoittoa, mutta tarkista asia kuitenkin verottajalta, usein verottajan logiikka ja maalaisjärki ei oikein kohtaa toisiaan.
meilläkin meni kuoleman takia asunto myyntiin.hinta alle ostetun hinnan ei tullut mitään verotuksia voitoista.jos menee yli hinta siihen lisättän verot.ja kannattaa käydä verottajalla,koska velan jälkeen prosentti muuttuu.kannattaa laskea pienemmälle kuukausierälle heti,pystyy maksamaan.ja aina muutoksissa pankki perii omansa paperi työstä.
>>Jos olet asunut tai omistanut vähemmän aikaa kuin 2 vuotta ja kämpän arvo nousee, joudut maksamaan voitosta veroa.>Verohallituksen ohjeessa kerrotaan edelleen, että omistamisaika ositustapauksessa lasketaan ositusta edeltäneestä saannosta mutta vastakkaisiakin neuvoja on annettu. Tämä detalji kannattaa tarkistaa omasta verotoimistosta.