Oma vai vuokralle Lauttasaareen?

Kiitos,

historiallisesti inflaatio on ollut 2 prosenttia, vaikka se nyt onkin prosentin tai jopa alle. Historiallisesti myös korkotasot ovat olleet korkeampia kuin nyt.

Jos asunnon arvo olisikin pudonnut reaalisesti vain prosentin vuodessa, sen nimellisarvo olisi 25 vuoden kuluttua ollut 240.000 euron sijasta 307.784 euroa.

Jos asunto olisi ainoastaan pitänyt reaaliarvonsa, eli reaaliarvossa kehitys olisi ollut 0, nimellishinta olisi 25 vuoden kuluttua ollut 393.745 euroa.

Jos asunnon reaaliarvo olisi noussut vuosittain 0,5 prosenttia, sen nimellisarvo olisi 25 vuoden kuluttua ollut 444.947 euroa.

Kun asunto on maksettu 25 kuluttua, 2 prosentin inflaatiolla (joka on nostanut sekä vuokria että vastiketta yhtä paljon).

Vuokra on 1776 euroa kuussa ja hoitovastike on 283 euroa kuussa. Lisäksi tietenkin tulee asunnon remontointi.

Kerrostaloasuntoja oli n. 1269000 vuonna 2012. Vuonna 2013 kerrostaloasuntoja remontoitiin yhteensä 2,112 miljardilla eurolla eli yhden asunnon remontointiin meni keskimäärin 1664,3 euroa vuodessa!

Taloyhtiöiden osuus kunnostuksesta oli noin 1,6 miljardia euroa. Tuosta noin 500 miljoonan osuudesta olisi voinut saada kotitalousvähennyksen, joka tällä hetkellä on 45 % työn osuudesta. Omakotitalossa voi laittaa kaiken kotitalousvähennyksen piikkiin.

Jos myös korjauskustannukset nousevat 2 prosenttia joka vuoksi, asunnon maksamisen jälkeen vuokralainen häviäisi tässä asunnossa ja näillä spekseillä joka vuoksi n. 15.316 euroa. Pitää muistaa, että tuo ei vastaa nykypäivän rahan ostoarvoa kuitenkaan.

Tässä ei ole yhtään asunnon nimellishinnan nousua, eli se tarkoittaa käytännössä sitä että asunnon arvo reaalisesti laskisi joka vuosi inflaation verran. Jos asunnon nimellishinta nousee, se lisää asunnon omistajan varallisuutta suhteessa vuokralaiseen. Jos asunnon nimellishintakin laskee, se heikentää asunnon omistajan varallisuutta suhteessa vuokralaiseen.

Vain toinen on myytävänä.
Tai varmaan molemmat mutta mihin hintaan??

Siinä vertailtiin samanlaisia asuntoja samassa talossa, toinen myynnissä ja toinen tarjolla vuokralle. Siitä sitten arvioitiin kumpi paremmin kannattaisi valita jos molemmat vaihtoehdot olisivat valitsijalle mahdollisia.

zzxxccwweeeeeeeeeedd kirjoitti:

Siinä vertailtiin samanlaisia asuntoja samassa talossa, toinen myynnissä ja toinen tarjolla vuokralle. Siitä sitten arvioitiin kumpi paremmin kannattaisi valita jos molemmat vaihtoehdot olisivat valitsijalle mahdollisia.

Lue lisää

Juuri siihenhän minä vastasinkin, mitä aloittaja kysyi:" Helsingin Lauttasaaresta löytyy samasta talosta ja samasta kerroksesta sekä vuokra-asunto että myynnissä oleva asunto ylimmästä kerroksesta.

Kannattaako siis mennä vuokralle vai ostaa oma?"

Ja minun vastaus löytyy tuosta ylempää, tiivistettynä: Painovoimainen ilmanvaihto -> ei vuokralle eikä omaksi.

Jos aloittajan tarkoitus oli vain spekuloida, mitä tekisi, jos olisi varaa muuttaa Pelkosenniemeltä Laruun, keksin kyllä parempaakin tekemistä, kuin vastailla sellaiseen taivaanrannanmaalailuun.

painovoima=pierua kirjoitti:

Juuri siihenhän minä vastasinkin, mitä aloittaja kysyi:" Helsingin Lauttasaaresta löytyy samasta talosta ja samasta kerroksesta sekä vuokra-asunto että myynnissä oleva asunto ylimmästä kerroksesta.

Kannattaako siis mennä vuokralle vai ostaa oma?"

Ja minun vastaus löytyy tuosta ylempää, tiivistettynä: Painovoimainen ilmanvaihto -> ei vuokralle eikä omaksi.

Jos aloittajan tarkoitus oli vain spekuloida, mitä tekisi, jos olisi varaa muuttaa Pelkosenniemeltä Laruun, keksin kyllä parempaakin tekemistä, kuin vastailla sellaiseen taivaanrannanmaalailuun.

Lue lisää

Tein esimerkin sen vuoksi tästä kohteesta, että löysin samasta taloyhtiöstä samoilla spekseillä sekä vuokralla olevan asunnon että myynnissä olevan asunnon. Teen helposti vastaavan laskutoimituksen mistä tahansa todellisista esimerkeistä.

Kyllä painoilmainen ilmanvaihto joissakin asunnoissa toimii. Minullakin on kokemuksia ainakin kahdesta huonosta tapauksesta. Toisessa keittiöön tuli tupakan savua joistakin toisista asunnoista.

Omassa asunnossani on koneellinen ilmanvaihto lämmön talteenotolla.

painovoima=pierua kirjoitti:

Juuri siihenhän minä vastasinkin, mitä aloittaja kysyi:" Helsingin Lauttasaaresta löytyy samasta talosta ja samasta kerroksesta sekä vuokra-asunto että myynnissä oleva asunto ylimmästä kerroksesta.

Kannattaako siis mennä vuokralle vai ostaa oma?"

Ja minun vastaus löytyy tuosta ylempää, tiivistettynä: Painovoimainen ilmanvaihto -> ei vuokralle eikä omaksi.

Jos aloittajan tarkoitus oli vain spekuloida, mitä tekisi, jos olisi varaa muuttaa Pelkosenniemeltä Laruun, keksin kyllä parempaakin tekemistä, kuin vastailla sellaiseen taivaanrannanmaalailuun.

Lue lisää

No sinä et olisi kumpaankaan asuntoon menossa, et vuokralle sen paremmin kuin omistusasuntovaihtoehtoonkaan. Näitä ihmisiä on varmasti paljon jotka yhtä lailla eivät ole kiinnostuneita näistä nimenomaisista asunnoista omana asuntonaan, en ole sitä minäkään.
Mutta tässä nyt olikin kyse siitä että kumman vaihtoehdon valitsisi jos tällaiset asunnot tuolla sijaintialuueella asianomaista omana asuntonaan kiinnostaisi, ja jos siinä sitten päätyisi pähkäilemään näitä vaihtoehtoja. Tätä asiaa ei toki ollut erikseen näin mainittu, mutta minä vaan otin sen itsestäänselvyytenä.

45566332221188888888 kirjoitti:

No sinä et olisi kumpaankaan asuntoon menossa, et vuokralle sen paremmin kuin omistusasuntovaihtoehtoonkaan. Näitä ihmisiä on varmasti paljon jotka yhtä lailla eivät ole kiinnostuneita näistä nimenomaisista asunnoista omana asuntonaan, en ole sitä minäkään.
Mutta tässä nyt olikin kyse siitä että kumman vaihtoehdon valitsisi jos tällaiset asunnot tuolla sijaintialuueella asianomaista omana asuntonaan kiinnostaisi, ja jos siinä sitten päätyisi pähkäilemään näitä vaihtoehtoja. Tätä asiaa ei toki ollut erikseen näin mainittu, mutta minä vaan otin sen itsestäänselvyytenä.

Lue lisää

Näin oli oletus. Otsikko sen sanoi: omaan vai vuokralle Lauttasaareen.

Itse en ole sinne muuttamassa, vaikka siellä ystäviä ja tuttavia asuukin. Tein haun netistä ja löysin samasta talosta ja samasta kerroksesta sekä vuokra-asunnon että myytävän asunnon.

Sattuipa kohteeksi vielä putkiremonttitalo!

pundit kirjoitti:

Tein esimerkin sen vuoksi tästä kohteesta, että löysin samasta taloyhtiöstä samoilla spekseillä sekä vuokralla olevan asunnon että myynnissä olevan asunnon. Teen helposti vastaavan laskutoimituksen mistä tahansa todellisista esimerkeistä.

Kyllä painoilmainen ilmanvaihto joissakin asunnoissa toimii. Minullakin on kokemuksia ainakin kahdesta huonosta tapauksesta. Toisessa keittiöön tuli tupakan savua joistakin toisista asunnoista.

Omassa asunnossani on koneellinen ilmanvaihto lämmön talteenotolla.

Lue lisää

Painovoimainen ilmanvaihto perustuu lämpötilaeroon, tässä tapauksessa lämpimän sisäilman ja kylmän ulkoilman eroon. Kesällä kun tätä eroa ei ole, painovoimainen ilmanvaihto lakkaa toimimasta, pahimmassa tapauksessa se toimii kuten kerroit, eli tupakansavua tulee sisälle, jos käy äkisti niin että sisäilma onkin kylmempää kuin ulkoilma, jolloin ilman virtaus kääntyy kanavissa päinvastaiseksi kuin talvella.
Ehdoton minimi asuinrakennuksissa onkin koneellinen poisto, joka pitää huolen siitä ettei virtaus käänny väärään suuntaan, eikä tupakansavu virtaile naapureihin, vaan virtaus on aina huoneistosta katolla olevaan poistokoneeseen päin. Jo 2000-luvun alkupuolella tätäkin kiristettiin, uudessa asuinrakennuksessa on PAKOLLINEN koneellisen poiston LISÄKSI koneellinen tulo, lämmöntalteenotto, sekä tuloilman suodatus ja esilämmitys kylmällä ilmalla.
Tuo Larun kohde ei täytä nykyisen asumisvaatimusten minimiä missään muodossa. Painovoimainen ilmanvaihto on nykyään hyväksytty vain lasten leikimökeissä. Ja sinä kyselet, kannattaisiko maksaa 5 tonnia neliöltä tuollaisesta.
Kaaduitko pyörällä ilman kypärää? Varmasti sattui.

рundit kirjoitti:

Painovoimainen ilmanvaihto perustuu lämpötilaeroon, tässä tapauksessa lämpimän sisäilman ja kylmän ulkoilman eroon. Kesällä kun tätä eroa ei ole, painovoimainen ilmanvaihto lakkaa toimimasta, pahimmassa tapauksessa se toimii kuten kerroit, eli tupakansavua tulee sisälle, jos käy äkisti niin että sisäilma onkin kylmempää kuin ulkoilma, jolloin ilman virtaus kääntyy kanavissa päinvastaiseksi kuin talvella.
Ehdoton minimi asuinrakennuksissa onkin koneellinen poisto, joka pitää huolen siitä ettei virtaus käänny väärään suuntaan, eikä tupakansavu virtaile naapureihin, vaan virtaus on aina huoneistosta katolla olevaan poistokoneeseen päin. Jo 2000-luvun alkupuolella tätäkin kiristettiin, uudessa asuinrakennuksessa on PAKOLLINEN koneellisen poiston LISÄKSI koneellinen tulo, lämmöntalteenotto, sekä tuloilman suodatus ja esilämmitys kylmällä ilmalla.
Tuo Larun kohde ei täytä nykyisen asumisvaatimusten minimiä missään muodossa. Painovoimainen ilmanvaihto on nykyään hyväksytty vain lasten leikimökeissä. Ja sinä kyselet, kannattaisiko maksaa 5 tonnia neliöltä tuollaisesta.
Kaaduitko pyörällä ilman kypärää? Varmasti sattui.

Lue lisää

olisi ollut hyödyllinen. Olisi ehkä jäänyt edes mielikuvitusta oman nickin keksimiseen.

Mutta asiaan: mitä vastaat tuohon kysymykseen, että vuokralle vai omaksi?

Sullekin kypärä kirjoitti:

olisi ollut hyödyllinen. Olisi ehkä jäänyt edes mielikuvitusta oman nickin keksimiseen.

Mutta asiaan: mitä vastaat tuohon kysymykseen, että vuokralle vai omaksi?

Lue lisää

Riippuu tapauksesta. Aloittajan mainitsemissa esimerkeissä vuokralle. 5 tonnia neliöltä on liikaa asunnosta, jossa ilma vaihtuu vain kylmällä ilmalla. Kävisin katsomassa myytävän kämpän ja sanoisin, että palataan asiaan sitten kun talossa on ilmanvaihto laitettu kuntoon.

Finanssivalvonnan ohjeen mukaan pankit eivät enää saa myöntää lainoitusta enempää kuin 90 prosenttia. Omarahoitusosuutta on siis oltava vähintään 10 prosenttia asunnon arvosta.

Minua kiinnosti tehdä tarkka laskelma, jossa inflaatio-odotus oli se mikä se keskimäärin on historiallisesti ollut eli 2 prosenttia. Nostin samalla määrällä vuokria ja vastikkeita, vaikka ne ovat nousseet enemmän kuin tuon.

pundit kirjoitti:

Finanssivalvonnan ohjeen mukaan pankit eivät enää saa myöntää lainoitusta enempää kuin 90 prosenttia. Omarahoitusosuutta on siis oltava vähintään 10 prosenttia asunnon arvosta.

Minua kiinnosti tehdä tarkka laskelma, jossa inflaatio-odotus oli se mikä se keskimäärin on historiallisesti ollut eli 2 prosenttia. Nostin samalla määrällä vuokria ja vastikkeita, vaikka ne ovat nousseet enemmän kuin tuon.

Lue lisää

Vähän huonosti esitin tuon oman mallini. Mä en tuossa arviossani kovin suurta kiinnostustuksen osoitusta 25 vuoden päähän edes tarkoittanut. Se vaan että mallillani näkee suoraan suurin piirtein sen kumpi on kannattvaa heti alkuun tai toistaiseksi johonkin 5 vuoden jaksolle. Kyllähän siitä samalla voi pähkäillä summaammalla 25 vuoden päähänkin kannattavuuksia, mutta en pidä näitä niinkään tärkeinä, kun jo 15 vuoden sisäänkin voi tapahtua niin monenlaista, ja asunnon tarvekkin on usein varmuudella vaan toistaiseksi lähitulevaisuuteen.

Mutta otat nyt muita sijoitusjuttuja mukaan. Tässä oli kait tarkoitus vertailla vaan näitä kahta vaihtoehtoa keskenään. Se on selvä että ottamalla muita sijoitusvaihtoehtoja mukaan, ja tekemällä niistä kannattavuusoletuksia asia voi muuttua ihan toiseksi riippuen siitä mitä tuotto-oletuksia näistä muista sijoituksista katsotaan saatavan.
No tuossa minun yksinkertaisessa arviomallissani tämäkin asia on oikestaan mukana, sillä siinä on huomioituna kokonaisrealiomaisuus(mukaan lukien tämä velkarahalla ostettu asunto) jota vastaan vissi määrä velkaa voidaan saada ja ottaa ja jota velkarahaa erilaisiin sijoituksiin voidaan käyttää.

44552233665544488888 kirjoitti:

Mutta otat nyt muita sijoitusjuttuja mukaan. Tässä oli kait tarkoitus vertailla vaan näitä kahta vaihtoehtoa keskenään. Se on selvä että ottamalla muita sijoitusvaihtoehtoja mukaan, ja tekemällä niistä kannattavuusoletuksia asia voi muuttua ihan toiseksi riippuen siitä mitä tuotto-oletuksia näistä muista sijoituksista katsotaan saatavan.
No tuossa minun yksinkertaisessa arviomallissani tämäkin asia on oikestaan mukana, sillä siinä on huomioituna kokonaisrealiomaisuus(mukaan lukien tämä velkarahalla ostettu asunto) jota vastaan vissi määrä velkaa voidaan saada ja ottaa ja jota velkarahaa erilaisiin sijoituksiin voidaan käyttää.

Lue lisää

Jos verrataan, niin pitää lähteä samoista lähtökohdista. Selkeämpää olisikin vertailla 100%:lla lainaosuudella. Mutta silti kuukausittainen säästö verrattuna kalliimpaan vaihtoehtoon on otettava jotenkin huomioon, vähintään inflaation verran sille korkoa laskien.

Ei tässä siis ole tarkoitus verrata eri sijoitusmuotoja muuten kuin käyttämällä niitä työkaluina laskelman realistiseen tekemiseen.

browser kirjoitti:

Jos verrataan, niin pitää lähteä samoista lähtökohdista. Selkeämpää olisikin vertailla 100%:lla lainaosuudella. Mutta silti kuukausittainen säästö verrattuna kalliimpaan vaihtoehtoon on otettava jotenkin huomioon, vähintään inflaation verran sille korkoa laskien.

Ei tässä siis ole tarkoitus verrata eri sijoitusmuotoja muuten kuin käyttämällä niitä työkaluina laskelman realistiseen tekemiseen.

Lue lisää

No se tuo minun 100% lainalla ostamismallini on siis malli minkä mukaan tämä kannatatvuus voidaan heti nähdä, ja se kannattavuus menee kutakuinkin näin vaikka omiakin varoja osin siihen laittaisi tai annuiteetti lyhennyksillä maksaisi tai vaikka sen kokonaan omilla varoilla maksaisi. Tämänhän juuri siinä kyllä erikseen vielä sanoinkin ja useammassa kohtaakin se esille siinä tuli. Tässä arviossa on siis kekseiseessä rolissa se millä korolla asianomainen pankista lainarahaa käyttöönsä voi saada kanittamaansa omisuutta vastaan. Ja sitten on tuo oletus että asunnon numeraalinen hinta kestää ainakin lähitulevaisuuteen. Toki tähän asunnon numeraalisen hinnan kestämiseen voi tehdä vähän varauksia molempiinkin suuntiin jos siltä näyttää, niinkuin voi ja pitääkin muitakin riskejä ja mahdollisia hyötyjä mukaan arvioihin ottaa.

Alun lainaerän ja vastikkeen erotus suhteessa vuokraan on otettu huomioon laskuissa.

Jos olisi valinnut vuokravaihtoehdon ja sijoittanut pääoman asunnon sijasta osakemarkkinoille 8 prosentin tuotto-odotuksella (hyvä tuotto-odotus ottaen huomioon, että osingoista maksetaan vero vuosittain ja jäljelle jäävä osuus sijoitetaan uudelleen osakkeisiin) niin 25 kuluttua tuottoa olisi tullut 168.436 euroa. Summasta olisi pitänyt maksaa pääomatulojen mukainen verokanta 30 prosenttia, eli nettotuotto olisi ollut 117.905 euroa.

Se on noin 70.000 euroa heikompi kuin 3,5 prosentin koroilla lasketun lainan maksaminen ja vaikka asunnon arvo olisi heikentynyt reaalisesti joka vuosi 2 prosenttia.

browser kirjoitti:

Jos verrataan, niin pitää lähteä samoista lähtökohdista. Selkeämpää olisikin vertailla 100%:lla lainaosuudella. Mutta silti kuukausittainen säästö verrattuna kalliimpaan vaihtoehtoon on otettava jotenkin huomioon, vähintään inflaation verran sille korkoa laskien.

Ei tässä siis ole tarkoitus verrata eri sijoitusmuotoja muuten kuin käyttämällä niitä työkaluina laskelman realistiseen tekemiseen.

Lue lisää

Jos et sitä huomannut niin tässä lähtökohtaisesti otaksutaan asianomaisen saavan velkarahaa käyttöönsä kanittamaansa omisuuttaan vastaan missä omaisuutena on myös tämä ostettava asuntokin. Näitä velkarahoja voi sitten käyttää sijoituksiin miten parhaaksi näkee. Toki ei nämä ihan tarkkaan päittäin mene kun ei sitä velkarahaa koko omaisuutensa markkinahinnan edestä kukaan edes saa. Mutta suurinpiirtein kuitenkin tämä näin toimii. Ja kun riskejä on muitakin niin eipä sitä kannata taskulaskimella sen tarkempia numeroita pyöritellä. Toki jos nimenomaan 25 vuoden päähän haluaa laskelmat tehdä niin sitten summailee eteenpäin, mutta menee se suurinpiirtein näinkin tästä summaillen. Mutta mitä pidemmälle aikaa arvioitaan tekee sitä todennäköisempää on myös se, että kaikenlaista odottamatontakin sinä aikana voi tapahtua.

44522336688999999999 kirjoitti:

Jos et sitä huomannut niin tässä lähtökohtaisesti otaksutaan asianomaisen saavan velkarahaa käyttöönsä kanittamaansa omisuuttaan vastaan missä omaisuutena on myös tämä ostettava asuntokin. Näitä velkarahoja voi sitten käyttää sijoituksiin miten parhaaksi näkee. Toki ei nämä ihan tarkkaan päittäin mene kun ei sitä velkarahaa koko omaisuutensa markkinahinnan edestä kukaan edes saa. Mutta suurinpiirtein kuitenkin tämä näin toimii. Ja kun riskejä on muitakin niin eipä sitä kannata taskulaskimella sen tarkempia numeroita pyöritellä. Toki jos nimenomaan 25 vuoden päähän haluaa laskelmat tehdä niin sitten summailee eteenpäin, mutta menee se suurinpiirtein näinkin tästä summaillen. Mutta mitä pidemmälle aikaa arvioitaan tekee sitä todennäköisempää on myös se, että kaikenlaista odottamatontakin sinä aikana voi tapahtua.

Lue lisää

Ja sitä selvemmin ja enemmän ostamisen pitää olla tämän korkomallin mukaan arvioiden vuokrausvaihtoehtoa kannattavampi mitä enemmän niitä muita riskejä kohteeseen katsoo mahdollisesti liittyvän.

44552223366998888888 kirjoitti:

Ja sitä selvemmin ja enemmän ostamisen pitää olla tämän korkomallin mukaan arvioiden vuokrausvaihtoehtoa kannattavampi mitä enemmän niitä muita riskejä kohteeseen katsoo mahdollisesti liittyvän.

Lue lisää

Toki myös muita hyötyjäkin voi kohteeseen liittyä ja nämä pitää punnita riskejä vastaan, siitä tulee plussaa tai miinusta.

pundit kirjoitti:

Alun lainaerän ja vastikkeen erotus suhteessa vuokraan on otettu huomioon laskuissa.

Jos olisi valinnut vuokravaihtoehdon ja sijoittanut pääoman asunnon sijasta osakemarkkinoille 8 prosentin tuotto-odotuksella (hyvä tuotto-odotus ottaen huomioon, että osingoista maksetaan vero vuosittain ja jäljelle jäävä osuus sijoitetaan uudelleen osakkeisiin) niin 25 kuluttua tuottoa olisi tullut 168.436 euroa. Summasta olisi pitänyt maksaa pääomatulojen mukainen verokanta 30 prosenttia, eli nettotuotto olisi ollut 117.905 euroa.

Se on noin 70.000 euroa heikompi kuin 3,5 prosentin koroilla lasketun lainan maksaminen ja vaikka asunnon arvo olisi heikentynyt reaalisesti joka vuosi 2 prosenttia.

Lue lisää

Ei sitä veroa sentään tuplana tarvitse osingoista kai maksaa eli 10% vuosituotolla voisi laskea. Ja sama niille kuukausittain säästyville rahoille.

omakas kirjoitti:

Ei sitä veroa sentään tuplana tarvitse osingoista kai maksaa eli 10% vuosituotolla voisi laskea. Ja sama niille kuukausittain säästyville rahoille.

Maksetaan näistä osingoista nykyään veroa. Kahteen kertaan nykyään pörssifirman tuotoista veroja maksetaan, kun ensin puree yhteisövero. Ja jos osakkeiden numeraalinen hinta inflaation johdostanousee niin siitäkin puree myydessä 30% veroa. Toistaiseksi omassa käytössä väihintään 2 vuotta olleen asunnon hinnannoususta tai inflaatiosta ei tarvitse sentään veroa maksaa. Tämä voi olla hyvinkin merkittävä etu asuntoon sijoittamisen puolesta jos todella pitkään asuntoa/pörssiosakkeita pitää.

omakas kirjoitti:

Ei sitä veroa sentään tuplana tarvitse osingoista kai maksaa eli 10% vuosituotolla voisi laskea. Ja sama niille kuukausittain säästyville rahoille.

Alkuun vuokralaisella säästyy varoja, mutta sitten vuokra nousee suuremmaksi kuin lainan lyhennys ja korot yhteensä jo kolmannen vuoden alusta alkaen tässä esimerkissä (2 prosentin vuosittaisella korotuksella).

Osakesijoittajana minulle on hyvin tuttua se, että joudun maksamaan saamistani osingoista verot. Sitten sijoitan osinkotuotot takaisin osakkeisiin veroilla vähennettynä ja maksan taas saamistani osingoista verot jne.

Osingoista ei tarvitse maksaa veroja, jos on kysymys sijoitusrahastosta.

Jossakin aikaisemmassa kirjoituksessani lainasin analyytikkojen laskelmia, joiden perusteella esimerkiksi Helsingin indeksin tuotto vuodesta 2000 lähtien oli 9 prosenttia tai alle.

Kaiken a ja o on aina siinä, että mikä on vuokrahintataso ja mikä on asunnon hinta.

pundit kirjoitti:

Alkuun vuokralaisella säästyy varoja, mutta sitten vuokra nousee suuremmaksi kuin lainan lyhennys ja korot yhteensä jo kolmannen vuoden alusta alkaen tässä esimerkissä (2 prosentin vuosittaisella korotuksella).

Osakesijoittajana minulle on hyvin tuttua se, että joudun maksamaan saamistani osingoista verot. Sitten sijoitan osinkotuotot takaisin osakkeisiin veroilla vähennettynä ja maksan taas saamistani osingoista verot jne.

Osingoista ei tarvitse maksaa veroja, jos on kysymys sijoitusrahastosta.

Jossakin aikaisemmassa kirjoituksessani lainasin analyytikkojen laskelmia, joiden perusteella esimerkiksi Helsingin indeksin tuotto vuodesta 2000 lähtien oli 9 prosenttia tai alle.

Kaiken a ja o on aina siinä, että mikä on vuokrahintataso ja mikä on asunnon hinta.

Lue lisää

Jos ostat tänä vuonna euron arvoisia osakkeita tonnilla, saat ensi vuonna 100e osinkoa - 30% veroa = 70e, ostat silloin 2e arvoisiksi kehittyneitä osakkeita 35kpl lisää ja myyt kolmantena vuonna koko pottisi 1035kpl osakkeita hintaan 3e/kpl, yhteensä 3 x 1035 = 3105e, olet siis tienannut yhteensä 3105 - 1000 = 2105, mutta ET maksa nyt koko potille 30% veroa, koska osingoilla ostamiesi osakkeiden osalta myyntivoitto lasketaan ostohetken hinnan mukaan eli 35 x 3 - 35 x 2 x 30%.

No pitkäksi meni tämäkin yksinkertaiseksi aiottu selitys, mutta kaksinkertaista veroa ei tarvitse maksaa eli jos osingot on aina sijoitettu suoraan eteenpäin, niin loppusummasta ei voi suoraan vähentää veroja kokonaisuudessaan, koska osa on jo osinkovaiheessa maksettu.

Mutta ei tämäkään laskelmiin kai ratkaisevasti vaikuta.

omakas kirjoitti:

Jos ostat tänä vuonna euron arvoisia osakkeita tonnilla, saat ensi vuonna 100e osinkoa - 30% veroa = 70e, ostat silloin 2e arvoisiksi kehittyneitä osakkeita 35kpl lisää ja myyt kolmantena vuonna koko pottisi 1035kpl osakkeita hintaan 3e/kpl, yhteensä 3 x 1035 = 3105e, olet siis tienannut yhteensä 3105 - 1000 = 2105, mutta ET maksa nyt koko potille 30% veroa, koska osingoilla ostamiesi osakkeiden osalta myyntivoitto lasketaan ostohetken hinnan mukaan eli 35 x 3 - 35 x 2 x 30%.

No pitkäksi meni tämäkin yksinkertaiseksi aiottu selitys, mutta kaksinkertaista veroa ei tarvitse maksaa eli jos osingot on aina sijoitettu suoraan eteenpäin, niin loppusummasta ei voi suoraan vähentää veroja kokonaisuudessaan, koska osa on jo osinkovaiheessa maksettu.

Mutta ei tämäkään laskelmiin kai ratkaisevasti vaikuta.

Lue lisää

Vähän turhankin vaikeaksi tuoe esityksesi meni. Ei nuo ynnäykset mutta se loppuselitys mikä nähtävästi oli tarkoitettu näihin ynnäyksiisi liittyväksi. En ainakaan minä saa selvää mitä oikein siinä takaa ajat.
Nää verot osakkeiden ja osinkojen kanssa menee niin, että osingoista maksetaan verot ja myös myyntivoitoista maksetaan verot, ja myyntivoitoksi räknätään osakkeen myyntihinnan ja ostohinnan välinen erotus. Se on ihan sama millä rahalla ja koska ja kuinka paljon näitä osakkeita olet ostanut, aina se vero menee ostohinnan ja myyntihinnan välisestä erotuksesta. Toki vanhojen osakkeiden osalta joista ei välttämättä enää tietoajakaan mitä niistä on maksettu saa käyttää ostohinnan paikalla myös hankintahintaolettamaa mikä on 40% myyntihinnasta. Nyt en taas tähän muista mikä se raja oli miten vanhoista osakkeista saa tätä hankintahintaolettamaa käyttää.
Mutta se on että kahteen kertaan pörssiyhtiöiden tuloksesta verot nykyään maksoon menee silloin kun ne osinkoina ulos maksetaan.

45566332211188888888 kirjoitti:

Vähän turhankin vaikeaksi tuoe esityksesi meni. Ei nuo ynnäykset mutta se loppuselitys mikä nähtävästi oli tarkoitettu näihin ynnäyksiisi liittyväksi. En ainakaan minä saa selvää mitä oikein siinä takaa ajat.
Nää verot osakkeiden ja osinkojen kanssa menee niin, että osingoista maksetaan verot ja myös myyntivoitoista maksetaan verot, ja myyntivoitoksi räknätään osakkeen myyntihinnan ja ostohinnan välinen erotus. Se on ihan sama millä rahalla ja koska ja kuinka paljon näitä osakkeita olet ostanut, aina se vero menee ostohinnan ja myyntihinnan välisestä erotuksesta. Toki vanhojen osakkeiden osalta joista ei välttämättä enää tietoajakaan mitä niistä on maksettu saa käyttää ostohinnan paikalla myös hankintahintaolettamaa mikä on 40% myyntihinnasta. Nyt en taas tähän muista mikä se raja oli miten vanhoista osakkeista saa tätä hankintahintaolettamaa käyttää.
Mutta se on että kahteen kertaan pörssiyhtiöiden tuloksesta verot nykyään maksoon menee silloin kun ne osinkoina ulos maksetaan.

Lue lisää

Kyse on nyt tästä Punditin sanomasta:

"pääoman asunnon sijasta osakemarkkinoille 8 prosentin tuotto-odotuksella (hyvä tuotto-odotus ottaen huomioon, että osingoista maksetaan vero vuosittain ja jäljelle jäävä osuus sijoitetaan uudelleen osakkeisiin) niin 25 kuluttua tuottoa olisi tullut 168.436 euroa. Summasta olisi pitänyt maksaa pääomatulojen mukainen verokanta 30 prosenttia"

Eli siinä vähennetään osinkovero ensimmäisen kerran laskettaessa tuotto-odotusta kahdeksaan prosenttiin (näin ainakin itse ymmärsin ja yleensähän tuotto-odotuksena pidetään 10 %:ia) ja toisen kerran vähennettäessä lopullisesta myyntivoitosta 30%.

Näin osingot verotetaan kahteen kertaan, mikä ei pidä paikkaansa, vaan niillä ostettujen osakkeiden osalta verotetaan silloisen ostohinnan mukaan, mikä on siis laskuesimerkissä korkeampi kuin alkuperäinen ostohinta, mikä taas kutistaa myös osingoilla ostettujen osakkeiden myyntivoittoa ja siten tietenkin myös veroa.

omakas kirjoitti:

Kyse on nyt tästä Punditin sanomasta:

"pääoman asunnon sijasta osakemarkkinoille 8 prosentin tuotto-odotuksella (hyvä tuotto-odotus ottaen huomioon, että osingoista maksetaan vero vuosittain ja jäljelle jäävä osuus sijoitetaan uudelleen osakkeisiin) niin 25 kuluttua tuottoa olisi tullut 168.436 euroa. Summasta olisi pitänyt maksaa pääomatulojen mukainen verokanta 30 prosenttia"

Eli siinä vähennetään osinkovero ensimmäisen kerran laskettaessa tuotto-odotusta kahdeksaan prosenttiin (näin ainakin itse ymmärsin ja yleensähän tuotto-odotuksena pidetään 10 %:ia) ja toisen kerran vähennettäessä lopullisesta myyntivoitosta 30%.

Näin osingot verotetaan kahteen kertaan, mikä ei pidä paikkaansa, vaan niillä ostettujen osakkeiden osalta verotetaan silloisen ostohinnan mukaan, mikä on siis laskuesimerkissä korkeampi kuin alkuperäinen ostohinta, mikä taas kutistaa myös osingoilla ostettujen osakkeiden myyntivoittoa ja siten tietenkin myös veroa.

Lue lisää

Kyllä se niin tulkiten että saaduilla osingoilla aina uusia osakkeita ostetaan päivän hintaan tulee nämä osingoillakin ostettujen uusien osakkeiden myyntivoitot verotettaviksi siinä vaiheessa kun ne pois myydään(muuten alta 25 vuoden voi jo pörssifirma olla kadonnut fuusioihin tai mennyt konkurssiin, mutta ei tämä tähän räknäilyyn vaikuta). Tässä vaan sekottaa se asia kun pörssiosakkeiden hintojen nousuolettamaa ei ole annettu, on vain tuo 8% nettoa osingoista, näin ainakin minä tuosta tulkitsen. Ei voi kokonaistuottoa räknäillä ellei myös tätä olettamaa näiden osinkotuottojen lisäksi ole annattuna.

Mutta kun 1,08^25 kertaa 24000(mikä se 10% omarahaosuus) = 164363 niin tämäkään ei ole ihan tuo räknäilty 168436. Jos se olisi sama niin asianomainen olisi voinut tarkoittaa osakesalkun arvon kasvua 25 vuodessa jossa mukana könttänä sekä netto osingot uudelleen osakkieisiin laitettuna ja hinnannoust mitä on tullut. Tällöin tietty 30% myyntivoittovero menisi myydessä kaikista osakkeista sen mukaan mitä osto ja myyntihinnan erotus olisi. Jotain tällaista ajatusta siinä takana voisi olla.

Eli oletusarvoisessa laskelmassa alkupääomaa on 24 ke. Ja omistusasujalla tuo siis pienenee 2% vuodessa.

Mutta sanopas sinä, paljonko tuolle 24 ke pitäisi laittaa realistiseksi tuotto-odotukseksi, jos vuokralainen laittaa sen osakkeisiin?

Ei siinä ollut keittiöremonttia, joka tulisi tehdä kerran 25 vuoden aikana, ehkä jopa kahdesti.

Mutta kun nuo remontit (putki/keittiö) tuppaavat nostaa myös sitä vuokraakin asumistason parannuttua.

Se on myös selvä (ainakin selvempi) että Larussa noilla vuokrilla asuu fiksumpaa väkeä ja ostavat oman heti kun tilanne syystä/toisesta selviää (pariutuminen, muutto yms.) siis tarkoitan että vaikka vantaalla 800Euroa kuussa vuokraa maksava pysyy todennäköisemmin vuokralla kuin 1200euroa kuussa Helsingissä vuokraa maksava.
Ja vuokralaisen vaihtuminen taas syö sijoittajalta aina rahaa vaikka sen vuokraisi itse edelleen.

Jos löytyy vastaavat kohteet "keskivertokaupungista", ja "keskivertovuokralla" niin väitän, että omistaminen on silti paljon järkevämpää vaikka lasketaan 20 vuoden ajalta asunnon hinnanpudotusta 20% sekä 1kpl putki- ja keittiöremontti.

Otin huomioon myös putkiremontin ja laskin myös putkiremontin lainanlyhennykset ja korot mukaan 25 vuoden ajalla. Putkiremontin korkoja ei edes saa vähentää verotuksessa.

pundit kirjoitti:

Otin huomioon myös putkiremontin ja laskin myös putkiremontin lainanlyhennykset ja korot mukaan 25 vuoden ajalla. Putkiremontin korkoja ei edes saa vähentää verotuksessa.

Putkiremontin korkoja saa vähentää verotuksessa, jos otat pankista henkilökohtaisen lainan, jolla maksat taloyhtiölainan omalta osaltasi pois.

varma tieto kirjoitti:

Putkiremontin korkoja saa vähentää verotuksessa, jos otat pankista henkilökohtaisen lainan, jolla maksat taloyhtiölainan omalta osaltasi pois.

Totta. Tiedän tämän, mutta en tehnyt laskuesimerkkiä tämän pohjalta. Käytin tätä itsekin hyväkseni useita vuosia sitten ja sain sitä paitsi yhtiön ottamaa lainaa edullisemman koron.

Nykyään taloyhtiöt joutuvat yleensä maksamaan korkeampaa marginaalia kuin yksityinen henkilö.

Minä suosittelen säästämään 10 000e / kk. Sillä pääsee paljon nopeammin päheämpiin kämppiin tai isomman veneen alle.

Asiallisiakin huomioita siinä. Tuo varsinkin jos ei oletettavasti pitkään asuntoa tarvitse, eikä ole aikomusta asuntoa sijoitusasunnokseenkaan jättään niin silloin vuokraus on parempi vaihtoehto jos vaan sopivia vuokra-asuntoja tarjolla on. Tietty kokonaan oma lukunsa on se jos näitä yhteiskunnan varoista tuettuja asuntoja ja asumisia on mahdollista saada, silloin ei tietenkään omia varojaan likoon kannata laittaa eikä vastuita ja riskejä asunnostaan ottaa.

Myös tuo varainsiirtoverottomuus ensiasunnon osatjalle on asia joka kannattaa huomioida. Ei kannata ostaa pikkuasuntoa ja käyttää tätä etua siihen jos todennäköisesti on kuitenkin ostamassa jotain hintavampaa pientaloa.

Mutta sitten esim.tuo neuvo mennä vuokralle 1050€/kk ja säästää siinä ohessa 1500€/kk on jokseenkin n.s. haastavaa toteuttaa ellei palkat tai tulot ylipäätään ole huomattavan isot, jotain lähemmäs 100 tonnin luokkaa vuodessa bruttotulot. Näin isotuloiset eivät paljon taida pähkäillä asuntojaan sijoitusmielessä, ja näille todennäköisesti järjestyy asunnot jo työnkin puolesta vaikka miten.

Siinä tapauksessa jos katsoo todennäköisesti myöhemmin ulkomaita töitä saavansa, niin juuri pieni kerrostaloasunto Helsingin keskustassa, joka vaivaton ja pienillä kustannuksilla menevä, toimisi hyvin kotimaan asuntona ja tukikohtana kun täällä asioitaan käy hoitamassa tai muuten(ulkomailla hankituilla tuloilla sitä asuntolainaansa voisi yhtä lailla maksaa). Myöhemmin jos ei paljon ollenkaan tätä asuntoa itse täällä enää tarvitsisi, niin sen voisi antaa edullisesti vaikka jollekkin omaisille tai kaverilleen asuttavaksi. Ja jos myöhemmin pysyvästi ulkomaille maan kansalaiseksikin muuttaisi, niin asunnon voisi myydäkkin pois tai sitten pitää se sijoitusasuntonaan vuokralla, mikä vuokraaminen kyllä voi osoittautua hankalaksi jos kovin kaukana ulkomailla asuu.

44552233666225555555 kirjoitti:

Asiallisiakin huomioita siinä. Tuo varsinkin jos ei oletettavasti pitkään asuntoa tarvitse, eikä ole aikomusta asuntoa sijoitusasunnokseenkaan jättään niin silloin vuokraus on parempi vaihtoehto jos vaan sopivia vuokra-asuntoja tarjolla on. Tietty kokonaan oma lukunsa on se jos näitä yhteiskunnan varoista tuettuja asuntoja ja asumisia on mahdollista saada, silloin ei tietenkään omia varojaan likoon kannata laittaa eikä vastuita ja riskejä asunnostaan ottaa.

Myös tuo varainsiirtoverottomuus ensiasunnon osatjalle on asia joka kannattaa huomioida. Ei kannata ostaa pikkuasuntoa ja käyttää tätä etua siihen jos todennäköisesti on kuitenkin ostamassa jotain hintavampaa pientaloa.

Mutta sitten esim.tuo neuvo mennä vuokralle 1050€/kk ja säästää siinä ohessa 1500€/kk on jokseenkin n.s. haastavaa toteuttaa ellei palkat tai tulot ylipäätään ole huomattavan isot, jotain lähemmäs 100 tonnin luokkaa vuodessa bruttotulot. Näin isotuloiset eivät paljon taida pähkäillä asuntojaan sijoitusmielessä, ja näille todennäköisesti järjestyy asunnot jo työnkin puolesta vaikka miten.

Siinä tapauksessa jos katsoo todennäköisesti myöhemmin ulkomaita töitä saavansa, niin juuri pieni kerrostaloasunto Helsingin keskustassa, joka vaivaton ja pienillä kustannuksilla menevä, toimisi hyvin kotimaan asuntona ja tukikohtana kun täällä asioitaan käy hoitamassa tai muuten(ulkomailla hankituilla tuloilla sitä asuntolainaansa voisi yhtä lailla maksaa). Myöhemmin jos ei paljon ollenkaan tätä asuntoa itse täällä enää tarvitsisi, niin sen voisi antaa edullisesti vaikka jollekkin omaisille tai kaverilleen asuttavaksi. Ja jos myöhemmin pysyvästi ulkomaille maan kansalaiseksikin muuttaisi, niin asunnon voisi myydäkkin pois tai sitten pitää se sijoitusasuntonaan vuokralla, mikä vuokraaminen kyllä voi osoittautua hankalaksi jos kovin kaukana ulkomailla asuu.

Lue lisää

Jos yleensä aikoo joskus ostaa hintaluokkaa 250 000 olevan asunnon, on mainitsemani 2500 euron (vuokra säästö) varauma aivan pakollista pystyä kuukausittain tekemään. Tuo summa on keskipalkkaisen pariskunnan toisen puoliskon nettoansio.Se sama kuluu aikanaan lainanlyhennykseen, vastikkeeseen ja koronmaksuun. Tosin nyt matalan koron ansiosta korkovarausta voi käyttää lisälyhennykseen.

Helsinkiin ei välttämättä kannata jättää kallista tukikohtaa jos sieltä häipyy. Vuokralle kannattaa ilman muita laittaa ja mahdolelisesti myydä pois kun näkee asettuneensa pysyvästi ulkomaille. Itse olen tulossa Suomeen seuraavan kerran 1,5 vuoden kuluttua.

Mielestäni tuo asunto on liian kallis jätettäväksi sijoitusasunnoksi silloin kun ostetaan isompi itselle. Näin siis ajattelen kun tappiin asti otettava laina tarvitaan tuossa laskuesimerkissä. Toki se onnistuu, mutta elämä on sitten pelkkää velanmaksua.

"Itse olen toiminut ylempänä kertomallani tavalla viime laman alta lähtien ja se on ollut ilmeisen onnistunut liike."

Tai ainakin hyvin ilmeistä on, että olet todellakin tehnyt tuon peliliikkeen ja sinulla on nyt pakonomainen tarve todistella (lähinnä itsellesi) että se on ollut onnistunut liike.

whoknowswins kirjoitti:

Jos yleensä aikoo joskus ostaa hintaluokkaa 250 000 olevan asunnon, on mainitsemani 2500 euron (vuokra säästö) varauma aivan pakollista pystyä kuukausittain tekemään. Tuo summa on keskipalkkaisen pariskunnan toisen puoliskon nettoansio.Se sama kuluu aikanaan lainanlyhennykseen, vastikkeeseen ja koronmaksuun. Tosin nyt matalan koron ansiosta korkovarausta voi käyttää lisälyhennykseen.

Helsinkiin ei välttämättä kannata jättää kallista tukikohtaa jos sieltä häipyy. Vuokralle kannattaa ilman muita laittaa ja mahdolelisesti myydä pois kun näkee asettuneensa pysyvästi ulkomaille. Itse olen tulossa Suomeen seuraavan kerran 1,5 vuoden kuluttua.

Mielestäni tuo asunto on liian kallis jätettäväksi sijoitusasunnoksi silloin kun ostetaan isompi itselle. Näin siis ajattelen kun tappiin asti otettava laina tarvitaan tuossa laskuesimerkissä. Toki se onnistuu, mutta elämä on sitten pelkkää velanmaksua.

Lue lisää

Eikä ole.

Velat hoituvat sijoitusasunnon vuokralaisen ja omien vuokraa vastaavien lainaerien maksulla.

Elämä ei siis ole sen enempää pelkkää velanmaksua kuin keskivertovuokralaisellakaan elämä pelkkää vuokranmaksua.

omakas kirjoitti:

Eikä ole.

Velat hoituvat sijoitusasunnon vuokralaisen ja omien vuokraa vastaavien lainaerien maksulla.

Elämä ei siis ole sen enempää pelkkää velanmaksua kuin keskivertovuokralaisellakaan elämä pelkkää vuokranmaksua.

Lue lisää

25 -vuotias pari ostaa nyt tuon kaksion 250 000 eurolla ja asettuu siihen asumaan. Neljän vuoden kuluttua syntyy ensimmäinen lapsi ja tarvitaan suurempi asunto.

Kaksiosta on silloin vielä velkaa vähintään 150 000. Seuraava asunto maksaa 350 000. Se tulee kokonaan velaksi. Velkasaldo olisi silloin jo 500 000 euroa. Toinen puolisoista jää 2-4 vuodeksi kotiin lasten kanssa. Nettotulot perheellä max 3500 netto palkoista tulonsiirroista ja nettovuokratulo lisäksi 500= 4000. Siitä tulee max 50 000/vuosi, josta elinkulut vievät 35 000. Lainakorot vievät loput 15 000.

Kerro meille miten 500 000 laina maksetaan tällaisessa, aivan normaalin elämän esimerkissä?

Terveesti taloudenpitoon suhtautuvalla, kaksioon lainaa tarvitsevalla pariskunnalla ei ole mahdollisuuksia vuokraisännäksi ryhtymiseen. Hyvä on jo se, jos saa sen oman asuntonsa hankituksi.

whoknowswins kirjoitti:

25 -vuotias pari ostaa nyt tuon kaksion 250 000 eurolla ja asettuu siihen asumaan. Neljän vuoden kuluttua syntyy ensimmäinen lapsi ja tarvitaan suurempi asunto.

Kaksiosta on silloin vielä velkaa vähintään 150 000. Seuraava asunto maksaa 350 000. Se tulee kokonaan velaksi. Velkasaldo olisi silloin jo 500 000 euroa. Toinen puolisoista jää 2-4 vuodeksi kotiin lasten kanssa. Nettotulot perheellä max 3500 netto palkoista tulonsiirroista ja nettovuokratulo lisäksi 500= 4000. Siitä tulee max 50 000/vuosi, josta elinkulut vievät 35 000. Lainakorot vievät loput 15 000.

Kerro meille miten 500 000 laina maksetaan tällaisessa, aivan normaalin elämän esimerkissä?

Terveesti taloudenpitoon suhtautuvalla, kaksioon lainaa tarvitsevalla pariskunnalla ei ole mahdollisuuksia vuokraisännäksi ryhtymiseen. Hyvä on jo se, jos saa sen oman asuntonsa hankituksi.

Lue lisää

Ymmärrätkö asunnon vuokraamisen niin että vain varakkaat joilta liikenee omia varoja sellaiseen laittaa ovat sopivia vuokranantajiksi.
No ehkä tähän on jo tultukkin kun vuokratasot ovat jääneet niin pahasti kustannuskehityksestä jälkeen, ja vuokrananmaksunsa laiminlyövien asuntoa tahallaan tuhoavien vuokralaisten määräkin on kasvanut.

ffggbb???? kirjoitti:

Ymmärrätkö asunnon vuokraamisen niin että vain varakkaat joilta liikenee omia varoja sellaiseen laittaa ovat sopivia vuokranantajiksi.
No ehkä tähän on jo tultukkin kun vuokratasot ovat jääneet niin pahasti kustannuskehityksestä jälkeen, ja vuokrananmaksunsa laiminlyövien asuntoa tahallaan tuhoavien vuokralaisten määräkin on kasvanut.

Lue lisää

Juuri niin. En tiedä ainuttakaan yhteiskuntaa, jossa toinen köyhä pystyisi elämään toisen köyhän siivellä. Rikas pystyy elämään köyhän siivellä, mutta niitä köyhiä tarvitaan siihen hommaan aikamoinen nippu.
Tuon kun käsittää, on edes jotain toivoa. Yhtä tappiin asti velalla ostettua kaksiota vuokraamalla ei tee itselleen kuin kiusaa.

Minä elän asuntokuplaostajien ja muinaisten osakekuplaostajien rahoilla. Sellaisilla rahoilla, joita niiden kuplaostajien saldoissa ei enää koskaan tule näkymään. Siksi juuri ne olivat kuplakauppoja.

whoknowswins kirjoitti:

Juuri niin. En tiedä ainuttakaan yhteiskuntaa, jossa toinen köyhä pystyisi elämään toisen köyhän siivellä. Rikas pystyy elämään köyhän siivellä, mutta niitä köyhiä tarvitaan siihen hommaan aikamoinen nippu.
Tuon kun käsittää, on edes jotain toivoa. Yhtä tappiin asti velalla ostettua kaksiota vuokraamalla ei tee itselleen kuin kiusaa.

Minä elän asuntokuplaostajien ja muinaisten osakekuplaostajien rahoilla. Sellaisilla rahoilla, joita niiden kuplaostajien saldoissa ei enää koskaan tule näkymään. Siksi juuri ne olivat kuplakauppoja.

Lue lisää

Minä kyllä tarkoitin tuon niin että vainko sellaiset ovat mielestäsi sopivia vuokranantajiksi, jotka ovat valmiita ottamaan hommasta takkiinsa. Ja se siis sama tässä josko ovat vuokra-asuntonsa omilla rahoilla tai osin tai vaikka kokonaan velkarahalla ostaneeet. Siis halu joskin tietty kykykin ottaa hommasta takkiinsa oli tässä se asia. Tulkitsit kuitenkin kommenttini vain tuon kyvyn ottaa takkiinsa kannalta, joka asia on ainakin minusta kuitenkin sen verran selvä että en sellaista siksikään kysymyksessäni tarkoittanut.

Paljon muuten pitää rahoja olla jos niitä syömällä loppuikänsä meinaa selvitä. Vähemmillä varoilla yrittäen sitä on pakko niitä pyrkiä sijoittamaan ja riskejäkin pitää silloin aina ottaa.
Nythän on ihan viimeaikoina monet pörssiosakkeet olleet hyviä, nousussa ovat ollet. Ehkä olisi nyt aika ne myydä jos niitä olisi. Silloin 208 finanssikriisin ja Krekkajuttujen ilmi tultua pörssikurssit lähtivät laskuun, mutta siitä ovat nousseet ja nyttemmin olleet hyvinkin nousussa.

whoknowswins kirjoitti:

25 -vuotias pari ostaa nyt tuon kaksion 250 000 eurolla ja asettuu siihen asumaan. Neljän vuoden kuluttua syntyy ensimmäinen lapsi ja tarvitaan suurempi asunto.

Kaksiosta on silloin vielä velkaa vähintään 150 000. Seuraava asunto maksaa 350 000. Se tulee kokonaan velaksi. Velkasaldo olisi silloin jo 500 000 euroa. Toinen puolisoista jää 2-4 vuodeksi kotiin lasten kanssa. Nettotulot perheellä max 3500 netto palkoista tulonsiirroista ja nettovuokratulo lisäksi 500= 4000. Siitä tulee max 50 000/vuosi, josta elinkulut vievät 35 000. Lainakorot vievät loput 15 000.

Kerro meille miten 500 000 laina maksetaan tällaisessa, aivan normaalin elämän esimerkissä?

Terveesti taloudenpitoon suhtautuvalla, kaksioon lainaa tarvitsevalla pariskunnalla ei ole mahdollisuuksia vuokraisännäksi ryhtymiseen. Hyvä on jo se, jos saa sen oman asuntonsa hankituksi.

Lue lisää

500 000€ lainan kuukausieräksi 1,6% korolla ja 25v maksuajalla tulee 2000€ / kk. Kun nettotulot olisivat 4000€, niin 2000€ / kk jää ruokaan. Ei kuulosta minusta kovin pahalta.

Lisäksi lainoja voi pitää lyhennysvapailla vaikka vuorotellen, jolloin saa viisikin vuotta kevyemmän lyhentämisen aikaa, jonka jälkeen keskimäärin tulot ja vuokrat ovat nousseet.

Toisaalta voi myös muuttaa kauemmas Lauttasaaresta, jolloin uusi asunto olisi halvempi. Monihan haluaa lapsiaan kasvattaa "maalla".

Kyseessä ei ollut iso asunto, vaan 50 neliön kaksio. Asuntojen hinnat olivat viimeistenkin tilastojen mukaan keskimäärin laskeneet noin 2 prosenttia reaalisesti, vaikka palstan "rom"-miesten mukaan nyt on romahdellut kunnolla.

Esimerkkitilanteen valitsin ensimmäisestä sopivasta käteen osuvasta datasta ja yritin tehdä niin rehelliset ja avoimet laskelmat kuin saatoin - ilman taka-ajatuksia tai ennakko-olettamia.

Esimerkin vuokratilanteessa ei olisi alussakaan jäänyt säästöön kuin hieman yli sata euroa kuukaudessa verrattuna lainan lyhennyksiin, korkoihin ja muihin asumiskustannuksiin - ei 1500 euroa. Lopussa tilanne kääntyy päinvastoin eli asuntolainan lyhentäjän eduksi ja vuokraajalla jää vähemmän käyttöön kulutettavaa.

Yhä enemmän alan kallistua siihen johtopäätökseen, että olet kuin Paul Biffin tutkimusten tyyppitapaus. Hän arpoi tutkimuksissaan pelaajat kahteen ryhmään nopalla. Toiset saivat monopolipelissä kaksi kertaa enemmän rahaa lähdössä ja jokaisella kierroksella ja saivat lisäksi heittää kahta noppaa. Täysin sattumasta johtuneesta selvästä voittoon johtuvasta alun onnesta huolimatta nämä pelaajat ällistyttävästi kuvittelivat voittaneensa oman erinomaisuutensa vuoksi, vaikka kysymys oli onnesta ja sattumasta.

http://blog.ted.com/2013/12/20/6-studies-of-money-and-the-mind/

Et ole käsittääkseni vastannut kysymykseeni, myitkö viimeisen asuntosi jäätyäsi työttömäksi?

omakas kirjoitti:

Minä suosittelen säästämään 10 000e / kk. Sillä pääsee paljon nopeammin päheämpiin kämppiin tai isomman veneen alle.

Miksei kerralla säästäisi 100 000e /kk? Alle vuodessa olisi rahat kasassa miljoonan euron lukaaliin!

omakas kirjoitti:

500 000€ lainan kuukausieräksi 1,6% korolla ja 25v maksuajalla tulee 2000€ / kk. Kun nettotulot olisivat 4000€, niin 2000€ / kk jää ruokaan. Ei kuulosta minusta kovin pahalta.

Lisäksi lainoja voi pitää lyhennysvapailla vaikka vuorotellen, jolloin saa viisikin vuotta kevyemmän lyhentämisen aikaa, jonka jälkeen keskimäärin tulot ja vuokrat ovat nousseet.

Toisaalta voi myös muuttaa kauemmas Lauttasaaresta, jolloin uusi asunto olisi halvempi. Monihan haluaa lapsiaan kasvattaa "maalla".

Lue lisää

Minusta enemmän kuin pankin omavakuusosan säästely ei ole millään tavalla järkevää. Miksi maksaa säästelyn ajan vuokraa kun sillä samalla summalla voisi maksaa omaakin? Ja siis siinä tapauksessa kk/kulut olisivat varmasti aavistuksen pienemmätkin, kuin vuokra säästö mallissa. Vaikka täällä kuka yrittää väittää, että oman lyhennykseen menevät rahat katoavat johonkin, mutta vuoraan maksetut eivät, niin itse olen kuitenkin sitä mieltä, että oman maksaminen on myös jonkinlaista säästämistä ja erittäin viisasta taloudenhoitoa. Jos sitä siis verrataan vuokran maksamiseen.

pundit kirjoitti:

Kyseessä ei ollut iso asunto, vaan 50 neliön kaksio. Asuntojen hinnat olivat viimeistenkin tilastojen mukaan keskimäärin laskeneet noin 2 prosenttia reaalisesti, vaikka palstan "rom"-miesten mukaan nyt on romahdellut kunnolla.

Esimerkkitilanteen valitsin ensimmäisestä sopivasta käteen osuvasta datasta ja yritin tehdä niin rehelliset ja avoimet laskelmat kuin saatoin - ilman taka-ajatuksia tai ennakko-olettamia.

Esimerkin vuokratilanteessa ei olisi alussakaan jäänyt säästöön kuin hieman yli sata euroa kuukaudessa verrattuna lainan lyhennyksiin, korkoihin ja muihin asumiskustannuksiin - ei 1500 euroa. Lopussa tilanne kääntyy päinvastoin eli asuntolainan lyhentäjän eduksi ja vuokraajalla jää vähemmän käyttöön kulutettavaa.

Yhä enemmän alan kallistua siihen johtopäätökseen, että olet kuin Paul Biffin tutkimusten tyyppitapaus. Hän arpoi tutkimuksissaan pelaajat kahteen ryhmään nopalla. Toiset saivat monopolipelissä kaksi kertaa enemmän rahaa lähdössä ja jokaisella kierroksella ja saivat lisäksi heittää kahta noppaa. Täysin sattumasta johtuneesta selvästä voittoon johtuvasta alun onnesta huolimatta nämä pelaajat ällistyttävästi kuvittelivat voittaneensa oman erinomaisuutensa vuoksi, vaikka kysymys oli onnesta ja sattumasta.

http://blog.ted.com/2013/12/20/6-studies-of-money-and-the-mind/

Et ole käsittääkseni vastannut kysymykseeni, myitkö viimeisen asuntosi jäätyäsi työttömäksi?

Lue lisää

Jos pariskunta haaveilee 250 000 euron asunnon ostamisesta, on päivänselvää se että on kyettävä laittamaan sivuun 2500 / kk. Sillä sitten lyhentää velkaa korkojen ollessa alhaalla tai käyttää osan tuosta 2500 eurosta korkoihin. Vuokralla asuva voi tonnin vuokralla ja 1500 säästämisellä testata maksukykyään.

Epäilemättä sain kaksi nopanheittokertaa ja tuplapohjakassan. Se tapahtui niin, että 1980 -luvulla kouluttauduin silloiselle tulevaisuuden alalle. 1987 alkaen tein lujasti, vähintään tuplasti töitä normikansalaiseen verrartuna. Rommiostot olivat 1990 -luvun juttuja ja kuplamyynnit 201x asioita.

Työttömäksi pääseminen ei vaikuttanut myynteihin, niihin vaikutti ilmiselvä käsitys alkavasta talouden alamäestä Suomessa. Asioita huonommin ymmrtävä, velaton työttömäksi jäävä tuskin tajuaa realisoida rommauksen alussa olevaa omakotitaloa, tai asunto-osakkeita joissa asuu vuokralaisia. Vuokralainen saattaa pystyä kattamaan asunnon arvonlaskun rommissa, mutta rahan ulossaannin riskit huomioiden oli tarpeetonta pitää arvoaan laskevaa omaisuusmassaa maassa, jonne ei ole palaamassa ja jonka tulevaisuudessa ei omana aktiivielinaikanaan ole nähtävissä paluuta entiselleen. Tosin yhden kaksion edelleen omistan. En oikein tiedä miksi, mutta eipä se rommannutkaan onneksi ole ;)

Sama mulle, minkälaisena kukakin minua pitää. Omat tekemiseni ovat kuitenkin asuntoasioiden tiimoilla sellaisia, että niitä kehtaa kertoa. Ymmärrän myös niiden suututtavan monia, koska monella on ollut samansuuntaisia tavoitteita kuin minulla asuntomassaa haalittaessa velkarahalla. Minä osasin ajoitukset, moni muu ei. Erot tavoissa, miten kukakin viettää loppuelämänsä, syntyvät juuri näistä ajoituksista. Jotta joku voi rahastaa kuplat, toisen pitää ne rahat maksaa.

whoknowswins kirjoitti:

Jos pariskunta haaveilee 250 000 euron asunnon ostamisesta, on päivänselvää se että on kyettävä laittamaan sivuun 2500 / kk. Sillä sitten lyhentää velkaa korkojen ollessa alhaalla tai käyttää osan tuosta 2500 eurosta korkoihin. Vuokralla asuva voi tonnin vuokralla ja 1500 säästämisellä testata maksukykyään.

Epäilemättä sain kaksi nopanheittokertaa ja tuplapohjakassan. Se tapahtui niin, että 1980 -luvulla kouluttauduin silloiselle tulevaisuuden alalle. 1987 alkaen tein lujasti, vähintään tuplasti töitä normikansalaiseen verrartuna. Rommiostot olivat 1990 -luvun juttuja ja kuplamyynnit 201x asioita.

Työttömäksi pääseminen ei vaikuttanut myynteihin, niihin vaikutti ilmiselvä käsitys alkavasta talouden alamäestä Suomessa. Asioita huonommin ymmrtävä, velaton työttömäksi jäävä tuskin tajuaa realisoida rommauksen alussa olevaa omakotitaloa, tai asunto-osakkeita joissa asuu vuokralaisia. Vuokralainen saattaa pystyä kattamaan asunnon arvonlaskun rommissa, mutta rahan ulossaannin riskit huomioiden oli tarpeetonta pitää arvoaan laskevaa omaisuusmassaa maassa, jonne ei ole palaamassa ja jonka tulevaisuudessa ei omana aktiivielinaikanaan ole nähtävissä paluuta entiselleen. Tosin yhden kaksion edelleen omistan. En oikein tiedä miksi, mutta eipä se rommannutkaan onneksi ole ;)

Sama mulle, minkälaisena kukakin minua pitää. Omat tekemiseni ovat kuitenkin asuntoasioiden tiimoilla sellaisia, että niitä kehtaa kertoa. Ymmärrän myös niiden suututtavan monia, koska monella on ollut samansuuntaisia tavoitteita kuin minulla asuntomassaa haalittaessa velkarahalla. Minä osasin ajoitukset, moni muu ei. Erot tavoissa, miten kukakin viettää loppuelämänsä, syntyvät juuri näistä ajoituksista. Jotta joku voi rahastaa kuplat, toisen pitää ne rahat maksaa.

Lue lisää

Ok, myönnän että en näemmä ollut merkinnyt kaikkia lukuja laskutoimitukseeni. Jos asuntolainan maksuaikana pitää 25 vuotta ja vaikka maksaa myös putkiremontin kuukausierät tasalyhennyksenä menee aluksi vain vähän yli 100 euroa enemmän kuukaudessa lyhennyksiin, korkoihin ja asumiskuluin verrattuna vuokralla asumiseen. Tämä oli siis laskettu tilanteessa, jos ottaa lainan nyt (korko on 1,5 %).

Koska vuokra nousee, mutta asuntolainan lyhennys pysyy ennallaan ei mene kauankaan kuin vuokraa maksaa kuukaudessa enemmän kuin asuntolainan lyhennyksiä, korkoa ja muita asumiskuluja (pari vuotta).

Tuollaisia asuntoja ostavat keskituloiset ihmiset. Sinä haluat välttämättä käyttää lyhennyksiin ja korkoihin 2.500 euroa kuukaudessa ja maksaa lainan superina pois. Sitä ei ole pakko tehdä eikä keskituloisella jäisi muuhun elämiseen enää mitään rahaa, jos käyttäisi noin paljon lainan lyhennyksiin.

Lähtökohtatilanteessa, jossa käytetään em. asuntoa ja lainaa, on vaikea päästä yhtälöön, että vuokraaminen olisi taloudellisesti kannattavampaa. 2 prosentin inflaatiolla ja jokaisen vuoden 2 prosentin reaalisella arvonlaskullakin asunnon ostajalle jää paljon enemmän hyvää itselleen kuin jos vuokraisi saman asunnon.

Vuokra-asuminen ei voita kuin tilanteessa, jossa asunnon hinta alenee vielä paljon enemmän kuin 2 prosenttia reaalisesti joka vuosi 25 vuoden ajan (ja se vasta olisikin paljon se).

On liian suuri yhteensattuma, että työttömyytesi osui samaan ajankohtaan asunnon myymisen kanssa. Sinua ei pidellyt paikkakunnalla enää mikään eikä työttömyyskään varsinaisesti nostanut mielialaa. Siitä on helppo vetää johtopäätös myydä asuntonsa.

No deflaatio tai inflaation painuminen negatiiviselle yleensä jätetään arvioista pois sikisi kun meidän raha/talous/verotus/julkinen rahoitus-järjestelmämme suunnitellaan niin että deflaatiolle meneminen pyritään keinoja kaihtamatta välttämään. Juuri siksi pientä inflaatiota pidetään tavoitteena että deflaatiokierteelle ei pääsisisi menemään. Deflaatio romuttaisi osteluun ja kulutukseen perustauvan talouden, kun silloin ihmiset alkaisivat vaan kerätä rahaa kirstuihinsa kuin Roope ankka. Tämä asia on hyvin tiedossa, ja se onkin yksi keskeinen argumentti tämän katteettoman n.s. fiat-rahan puolesta. Toki toinen tärkeä joskin uloslausumaton syy sille miksi fiat-rahaa ja inflaatiota tarvitaan on verotulojen kehitys ja julkisten budjettien vajeiden kurissa pitäminen. Bkt:n täytyy kasvaa, tai siis tarvitsemme välttämättä taloudellista kasvua vaikka siitä sitten suuri osa olisikin pelkkää numeropöhöä.
Tosin kyllä tämä inflaatio silti voi talouden taantuessa pyrkiä negatiivisellekkin menemään niinkuin mitä se nytkin on vähän pyrkinyt menemään EKP:n poikkeuksellisen rajuista toimenpiteistä huolimatta. Mutta jos ajatellaan asiaa pidemmälle tulevaisuuteen, vaikkapa 10 vuden päähän, niin jos ei taantumasta euron kanssa inflaation puolelle ole päästy niin silloin on koko Eurooppa ja euroalue alaknut muuttua relitalouden osaltakin ulkoilmamuseomaiseksi alueeksi, tai todennäköisemmin eurovaluutasta olisi silloin paljolti jo luovuttu omine seuraamuksineen. Ei Saksakaan sentään halua deflaatiolle mennä vaikka matalan inflaation finanssipolitiikan puoleasta onkin, eli kyllä se euro inflatoituu. Meillä vaan täytyy toistaiseksi mennä matalalla inflaatiolla suhteessa juuri Saksaan, sksi kun inflaatio on meillä päästetty vähän liian korkeana menemään juuri Saksaan nähden, joka on euro-maista inflaation suhteen jarrumiehenä. Tosin on meillä llisäksi tässä vielä nämä hyvin tunnetut n.s. relitalouden rakenneongelmatkin. Mutta sitä vähemmän aikaa pitää meillä mennä matalalla inflaatiolla mitä korkeampaa inflaatiota jarrumiehenä oleva Saksa haluaa pitää.

45566888888833322222 kirjoitti:

No deflaatio tai inflaation painuminen negatiiviselle yleensä jätetään arvioista pois sikisi kun meidän raha/talous/verotus/julkinen rahoitus-järjestelmämme suunnitellaan niin että deflaatiolle meneminen pyritään keinoja kaihtamatta välttämään. Juuri siksi pientä inflaatiota pidetään tavoitteena että deflaatiokierteelle ei pääsisisi menemään. Deflaatio romuttaisi osteluun ja kulutukseen perustauvan talouden, kun silloin ihmiset alkaisivat vaan kerätä rahaa kirstuihinsa kuin Roope ankka. Tämä asia on hyvin tiedossa, ja se onkin yksi keskeinen argumentti tämän katteettoman n.s. fiat-rahan puolesta. Toki toinen tärkeä joskin uloslausumaton syy sille miksi fiat-rahaa ja inflaatiota tarvitaan on verotulojen kehitys ja julkisten budjettien vajeiden kurissa pitäminen. Bkt:n täytyy kasvaa, tai siis tarvitsemme välttämättä taloudellista kasvua vaikka siitä sitten suuri osa olisikin pelkkää numeropöhöä.
Tosin kyllä tämä inflaatio silti voi talouden taantuessa pyrkiä negatiivisellekkin menemään niinkuin mitä se nytkin on vähän pyrkinyt menemään EKP:n poikkeuksellisen rajuista toimenpiteistä huolimatta. Mutta jos ajatellaan asiaa pidemmälle tulevaisuuteen, vaikkapa 10 vuden päähän, niin jos ei taantumasta euron kanssa inflaation puolelle ole päästy niin silloin on koko Eurooppa ja euroalue alaknut muuttua relitalouden osaltakin ulkoilmamuseomaiseksi alueeksi, tai todennäköisemmin eurovaluutasta olisi silloin paljolti jo luovuttu omine seuraamuksineen. Ei Saksakaan sentään halua deflaatiolle mennä vaikka matalan inflaation finanssipolitiikan puoleasta onkin, eli kyllä se euro inflatoituu. Meillä vaan täytyy toistaiseksi mennä matalalla inflaatiolla suhteessa juuri Saksaan, sksi kun inflaatio on meillä päästetty vähän liian korkeana menemään juuri Saksaan nähden, joka on euro-maista inflaation suhteen jarrumiehenä. Tosin on meillä llisäksi tässä vielä nämä hyvin tunnetut n.s. relitalouden rakenneongelmatkin. Mutta sitä vähemmän aikaa pitää meillä mennä matalalla inflaatiolla mitä korkeampaa inflaatiota jarrumiehenä oleva Saksa haluaa pitää.

Lue lisää

Ihan hyvä kirjoitus!

Nythän Euroalue on vajonnut n. 0,2 deflaatioon suureksi osaksi johtuen öljyn hinnan halpenemisesta. EKP:n aikaisempi tavoite oli inflaation torjuminen. Nyt EKP on muuttanut rahapolitiikkaansa ja tiedostaa deflaation vaarallisuuden.